падение цен на недвижимость - ага - щазз

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
LeeVan
Графоман
Сообщения: 21604
Зарегистрирован: 06 май 2004, 09:34

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение LeeVan » 14 авг 2019, 11:34

mikei:
LeeVan:девелопер долго телиться с продажей не может.
Готовое, но не проданое тянет из кармана деньги.
Налоги, плюс расходы на поддержание в товарном виде, плюс деньги ушли из оборота (добавь процеты по кредиту)

О каких девелоперах мы говорим? Они вроде продали всё в очередь ещё когда в картинках в шоуруме было.
Или это мы о девелоперах - бедняках?

читай внимательнее
если хотелки девелоперов и продавцов обгоняют кошелек покупателей, то цена будет падать, пока не наступит баланс.

а если все продано, значит пока что баланс имеет место.

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 41282
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte » 14 авг 2019, 12:12

LeeVan:если хотелки девелоперов и продавцов обгоняют кошелек покупателей, то цена будет падать, пока не наступит баланс.
немного не так. предложение - это желание продать по такой-то цене. спрос - это желание купить по такой-то цене. и то, и другое - хотелки. желающих продать по высокой цене больше, чем желающих продать по низкой цене. и наоборот: желающих купить по более высокой цене меньше, чем желающих купить по низкой цене. меньше, но не значит, что совсем нет. баланс - это когда количество продающих и покупающих по такой-то цене одинаковое. но если оно не одинаковое, то это не означает, что никто не покупает и не продаёт, ожидая, что цена куда-то там упадёт.

Аватара пользователя
mikei
Графоман
Сообщения: 33158
Зарегистрирован: 27 мар 2010, 23:37
Откуда: Burnaby, BC

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение mikei » 14 авг 2019, 12:16

LeeVan:
mikei:
LeeVan:девелопер долго телиться с продажей не может.
Готовое, но не проданое тянет из кармана деньги.
Налоги, плюс расходы на поддержание в товарном виде, плюс деньги ушли из оборота (добавь процеты по кредиту)

О каких девелоперах мы говорим? Они вроде продали всё в очередь ещё когда в картинках в шоуруме было.
Или это мы о девелоперах - бедняках?

читай внимательнее
если хотелки девелоперов и продавцов обгоняют кошелек покупателей, то цена будет падать, пока не наступит баланс.

а если все продано, значит пока что баланс имеет место.

На самом деле, нельзя мешать первичку со вторичкой. И там и там есть по 2 разных типа хотелкиных, даже по 3. Баланс не наступит никогда.

LeeVan
Графоман
Сообщения: 21604
Зарегистрирован: 06 май 2004, 09:34

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение LeeVan » 14 авг 2019, 12:27

Waterbyte:
LeeVan:если хотелки девелоперов и продавцов обгоняют кошелек покупателей, то цена будет падать, пока не наступит баланс.
немного не так. предложение - это желание продать по такой-то цене. спрос - это желание купить по такой-то цене. и то, и другое - хотелки. желающих продать по высокой цене больше, чем желающих продать по низкой цене. и наоборот: желающих купить по более высокой цене меньше, чем желающих купить по низкой цене. меньше, но не значит, что совсем нет. баланс - это когда количество продающих и покупающих по такой-то цене одинаковое. но если оно не одинаковое, то это не означает, что никто не покупает и не продаёт, ожидая, что цена куда-то там упадёт.

справедливо.
Тоись опять таки имеем некоторое статистическое распределение (может нормальное по колокольчику, а может и нет)

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 41282
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte » 14 авг 2019, 13:35

LeeVan:опять таки имеем некоторое статистическое распределение (может нормальное по колокольчику, а может и нет)
ничего там от колокольчика нету. разве что хвосты, да и те только в теории и за границами применимости:
Изображение
дураков-то много, а зайцев, поди, мало!

LeeVan
Графоман
Сообщения: 21604
Зарегистрирован: 06 май 2004, 09:34

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение LeeVan » 14 авг 2019, 13:58

я имел в виду распределение сделок
Часть сделок может вылетать из точки пересечения кривых.
Максимум в районе пересечения, а дальше по резкой ниспадающей.

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 41282
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte » 14 авг 2019, 16:36

LeeVan:я имел в виду распределение сделок
а на графиках не распределение сделок, что ли?

LeeVan
Графоман
Сообщения: 21604
Зарегистрирован: 06 май 2004, 09:34

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение LeeVan » 14 авг 2019, 17:00

Наверное нет.
Мне так кажется это некие усредненные кривые зависимости спроса и предложения от цены.
Но это не физические сделки, которые имели место.

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 41282
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte » 14 авг 2019, 18:16

LeeVan:Мне так кажется это некие усредненные кривые зависимости спроса и предложения от цены.
Но это не физические сделки, которые имели место.
это одно и то же. при цене товара P > P* всегда найдётся N < Q* покупателей на кривой спроса, которые купят товар у N из M > Q* продавцов на кривой предложения, совершив N сделок. при цене P < P* всегда найдётся K < Q* продавцов на кривой предложения, у которых купят K из L > Q* покупателей на кривой спроса, совершив K сделок. вырожденные случаи N = 0 и K = 0 не рассматриваем, ибо они лежат за границами применимости модели. факторы, сдвигающие кривые спроса и предложения по осям, не рассматриваем для простоты модели. разумеется, в реальной жизни они ходят туда-сюда из-за влияния блеяния на северное сияние, которое тоже, впрочем, можно учесть в более сложных моделях.

Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 32591
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Canyon Heights
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Marmot » 14 авг 2019, 18:25

Waterbyte:
LeeVan:Мне так кажется это некие усредненные кривые зависимости спроса и предложения от цены.
Но это не физические сделки, которые имели место.
это одно и то же. при цене товара P > P* всегда найдётся N < Q* покупателей на кривой спроса, которые купят товар у N из M > Q* продавцов на кривой предложения, совершив N сделок. при цене P < P* всегда найдётся K < Q* продавцов на кривой предложения, у которых купят K из L > Q* покупателей на кривой спроса, совершив K сделок. вырожденные случаи N = 0 и K = 0 не рассматриваем, ибо они лежат за границами применимости модели. факторы, сдвигающие кривые спроса и предложения по осям, не рассматриваем для простоты модели. разумеется, в реальной жизни они ходят туда-сюда из-за влияния блеяния на северное сияние, которое тоже, впрочем, можно учесть в более сложных моделях.

это просто blind reverberation какое-то..

Аватара пользователя
Pektusin
Маньяк
Сообщения: 3623
Зарегистрирован: 02 янв 2008, 10:37

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Pektusin » 16 авг 2019, 13:51

А как, интересно, подсчитывается жилая площадь дома? Набрел на статью, которая говорит, что по американским стандартам площадь измеряется по внешнему периметру. То есть реальная площадь чуть меньше за счет площади стен. У нас тут также?

pin
Маньяк
Сообщения: 2746
Зарегистрирован: 18 мар 2007, 03:37
Откуда: SPb - North Van

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение pin » 16 авг 2019, 16:20

Pektusin:А как, интересно, подсчитывается жилая площадь дома? Набрел на статью, которая говорит, что по американским стандартам площадь измеряется по внешнему периметру. То есть реальная площадь чуть меньше за счет площади стен. У нас тут также?

да, по наружному периметру. По 2х6, а cladding, за исключением CoV не включается. В СNV общая площадь домов с solid wall system (wood, concrete, etc) считается по середине стены, что мне дало 100 sq.ft.+ FSR bonus :D Зато, в отличие от РФ, гараж, балконы и террасы не учитываются в площади.

Аватара пользователя
Pektusin
Маньяк
Сообщения: 3623
Зарегистрирован: 02 янв 2008, 10:37

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Pektusin » 16 авг 2019, 17:54

pin:да, по наружному периметру. По 2х6, а cladding, за исключением CoV не включается. В СNV общая площадь домов с solid wall system (wood, concrete, etc) считается по середине стены, что мне дало 100 sq.ft.+ FSR bonus :D Зато, в отличие от РФ, гараж, балконы и террасы не учитываются в площади.

Интересно, не знал. А кондо тоже?

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7696
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 16 авг 2019, 18:17

mikei:
Meadie:...

Вы анализируйте, а не смотрите на голые цифры. 2 примера недостаточно для статистики.
Что уменьшено ок, но даже уменьшенная цена высоченная вобще для этих домов и не ниже, чем продавалось на самом подъёме. Я даже готов запросить инфо у знакомого риэлтора, чтобы с вами поспорить, пусть даже проспорить.

Данные по продажам конд в Ванкувере, Ричмонде, Бернаби и т.д. в последние несколько недель:
https://openhousing.ca/2019/08/16/metro ... in-august/

Значительное большинство продаж - заметно ниже ассессмента прошлого года (и это при том, что на RateSpy уже есть моргиджи по 1.99%). Те немногие, которые выше ассессмента, - могут быть после реновейшена и т.п.

На этом же сайте пишут, что "Metro Vancouver condo prices fall 18% from peak"
https://openhousing.ca/2019/08/02/metro ... from-peak/

pin
Маньяк
Сообщения: 2746
Зарегистрирован: 18 мар 2007, 03:37
Откуда: SPb - North Van

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение pin » 16 авг 2019, 22:09

Pektusin:
pin:да, по наружному периметру. По 2х6, а cladding, за исключением CoV не включается. В СNV общая площадь домов с solid wall system (wood, concrete, etc) считается по середине стены, что мне дало 100 sq.ft.+ FSR bonus :D Зато, в отличие от РФ, гараж, балконы и террасы не учитываются в площади.

Интересно, не знал. А кондо тоже?

В принципе да: работал в первый год в Канаде в двух фирмах: был хайрайз в Пентиктоне и таунхаусы рядом с Main St. После этого колхозами не занимался. Но, должно быть так же, вроде кусков пирога. Logic says.


Вернуться в «Инвестмент Клаб»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостя