падение цен на недвижимость - ага - щазз

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
Закрыто
Аватара пользователя
paw
Графоман
Сообщения: 6190
Зарегистрирован: 11 мар 2011, 15:15

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение paw »

Так вот что этот ниндзя значит! А я думала, это очередная Мидина отсебятина.
Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7919
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie »

paw писал(а):Так вот что этот ниндзя значит! ...
"NINJA" = No income, no job, no assets
Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7919
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie »

Meadie писал(а):
Биркин писал(а):Повышение ставок - медицинский факт. Мой 2%-ный моргидж банк предлагает обновлять под 3.6% либо 4% в зависимости от условий
Джеймс Даймон ожидает, что % ставки по среднесрочным бондам могут уже в ближайшее время не только достигнуть, но и превзойти 4-5% годовых. Подобные прогнозы основываются, в том числе, и на том, что инфляция в штатах уже приближается к 3% годовых (если она еще не достигла этого значения), и в ближайшие месяцы и годы штатам придется размещать на рынке гигантские обьемы этих бондов.

Для канадских обывателей подобное развитие событий означало бы, что свои фиксед моргижди им пришлось бы обновлять не под 3-4% годовых, а, скорее, под 5-6%, если не больше...
С тем как росли рейты средне и долгосрочных бондов на прошлой неделе, прогноз Джеймса Даймона становится все более и более реалистичным. Кроме того, не забывайте, что покупателям недвижимости, чтобы квалифицироваться на получение моргиджа, нужно будет по прежнему пройти стресс-тест, т.е. подтвердить свою способность платить моргидж по ставке на 2% выше той, по которой этот моргидж получается. Т.е. если рейт будет 6% годовых, то на получение моргиджа нужно будет квалифицироваться под 8%.

Забавно, на какой максимальный моргидж может рассчитывать семья с доходом 100К (заметно выше среднего в Б.Ванкувере!) при ставке 8%? Наверное, нам г-н levak может подсказать. Насколько я помню, он свой моргидж под 7.5% получал:)
Interest rates could hit 6% by 2020, according to Moody’s Analytics. The prediction, using RPS data, is based on policymakers realizing plans to quell housing bubbles in Toronto and Vancouver, as well as on rising interest rates.

“Two macroeconomic projects now dominate housing markets in Canada,” said Andres Carbacho-Burgos, a Moody’s economist. “The first is that the [Bank of Canada] will continue to tighten short-term interest rates through 2020 in order to head off inflation and also maintain the value of the Canadian dollar relative to its U.S. counterpart.

Prolonged North American Free Trade Agreement negotiations have only deferred the Bank of Canada’s rate hiking mandate, but with the federal government this week finalizing a new deal, the United States-Mexico-Canada Agreement, there will almost certainly be a hike on Oct. 24.

“Overall, when it comes to the new USMCA, it’s going to affect the housing market because interest rates are bound to go up,” said Samantha Brookes, founder of Mortgages of Canada. “The Bank of Canada was holding back the rate until there was an agreement. Now, we’ll get increases based on the way the economy has been performing, and what that means for Canadians is interest rates will go up and prices will continue to adjust.”
Аватара пользователя
levak
Графоман
Сообщения: 23240
Зарегистрирован: 15 июл 2009, 15:42
Откуда: Москва, Франкфурт, Ричмонд.

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение levak »

Забавно, на какой максимальный моргидж может рассчитывать семья с доходом 100К (заметно выше среднего в Б.Ванкувере!) при ставке 8%? Наверное, нам г-н levak может подсказать. Насколько я помню, он свой моргидж под 7.5% получал:)
Я не думаю, что я пример для вас мистер Миди... :roll:
Меня совок выпустил(спасибо горбачеву) только с $400 на всю семью... :roll:
Щас иммигранты, например с совка, продают свои квартиры(или несколько квартир) дачи лодки машины,
и кладут это как даунпаймент, не только для одной квартирки, а сразу скажем на 5 квартир, и живут на деньги сдавая эти квартирки в рент.. :alco:
Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7919
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie »

levak писал(а):
Забавно, на какой максимальный моргидж может рассчитывать семья с доходом 100К (заметно выше среднего в Б.Ванкувере!) при ставке 8%? Наверное, нам г-н levak может подсказать. Насколько я помню, он свой моргидж под 7.5% получал:)
Я не думаю, что я пример для вас мистер Миди... :roll:
Меня совок выпустил(спасибо горбачеву) только с $400 на всю семью... :roll:
Щас иммигранты, например с совка, продают свои квартиры(или несколько квартир) дачи лодки машины,
и кладут это как даунпаймент, не только для одной квартирки, а сразу скажем на 5 квартир, и живут на деньги сдавая эти квартирки в рент.. :alco:
При сегодняшнем соотношении стоимости недвижимости к ренту и ожидаемых % ставках, подобные схемы не будут иметь ни малейшего финансового смысла.

Судите сами: средняя квартира в Lower Mainland стоит 700К и сдается за 2К, проперти таксы, мейнтенанс фи и т.п. - грубо говоря 500 долларов в месяц. Допустим, при покупке такой квартиры положен даунпеймент 20% (150К) и, соответственно, размер моргиджа будет 550К. Платеж за него при 6% ставке будет около 3.5К в месяц. Соответственно, на каждой купленной таким образом квартире ее владелец будет терять 2К в месяц. На 5 квартирах он будет терять 120К в год.

Замечу, что я привел самые оптимистичные цифры: рент на самом деле может быть меньше чем 2К, а таксы/фи+ - больше 500 долларов. Могут быть периоды когда квартира будет простаивать не сданная, возможны спешиал ассессменты, и т.д. Кроме того, если, как вы говорите, свежие иммигранты не имеют никакого другого дохода, то им без этого никто не даст моргиджа на хороших условиях. Даже в лучшие времена, когда в Канаде моргиджи брались на подобных условиях (у прайват лендеров, которые не проверяют доход), то % ставка была совершенно иной - намного ближе к 10%, чем к 2%.

Впрочем, даже в лучшие времена (и даже если моргидж брался со ставкой менее 2%), сдача недвижимости в рент в Б.Ванкувере, мягко говоря, не была особо выгодным бизнесом. Доход от сдачи недвижимости мог рассматриваться исключительно как небольшая добавка к увеличению ее стоимости в результате роста пузыря. Если, условно говоря, квартира росла в цене на 100К в год, а ее сдача в наем приносила несколько сотен долларов чистыми прибыли или убытка в месяц, то согласитесь, что ею можно было вообще пренебречь в расчетах.

Сейчас же, когда даже официальные данные REBGV уже несколько месяцев показывают уверенное уменьшение цен квартир на >1% в месяц (т.е. >7К в месяц для средней квартиры!), покупка квартир для сдачи в рент не будет иметь абсолютно никакого смысла, ну, кроме, благотворительного для рентеров:) И я очень-очень сильно сомневаюсь, что если рейты достигнут 6% годовых, то скорость падения цен ограничится 1% в месяц...
Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 13066
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение akela »

Meadie писал(а):Судите сами: средняя квартира в Lower Mainland стоит 700К и сдается за 2К, проперти таксы, мейнтенанс фи и т.п. - грубо говоря 500 долларов в месяц.
да начхать какой там даунпеймент и моргидж-интерес. Важно что выходит 18к в год "чистыми" (относительно чистыми, т.е. до налогов), и если их поделить на 700к, получится 2.5%

Два с половиной процента дохода, Карл. Почему кто-либо выберет из всех возможных способов инвестирования денег именно такой - выше моего понимания.

зы: оно же "растёт в цене", как мы могли об этом забыть.
Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7919
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie »

akela писал(а):
Meadie писал(а):Судите сами: средняя квартира в Lower Mainland стоит 700К и сдается за 2К, проперти таксы, мейнтенанс фи и т.п. - грубо говоря 500 долларов в месяц.
да начхать какой там даунпеймент и моргидж-интерес. Важно что выходит 18к в год "чистыми" (относительно чистыми, т.е. до налогов), и если их поделить на 700к, получится 2.5%

Два с половиной процента дохода, Карл. Почему кто-либо выберет из всех возможных способов инвестирования денег именно такой - выше моего понимания.

зы: оно же "растёт в цене", как мы могли об этом забыть.
18к в год "чистыми" может выйти только если на эту квартиру нет моргиджа. Если же моргидж есть, то в зависимости от его размера инвестор может выйти в ноль или вообще в минус. Плюс не забывайте об инфляции, которая в Канаде уже порядка 3% годовых.

Г-н levak нам говорил о каких то якобы иммигрантах, которые привезя с собой в Канаду деньги, покупают по несколько квартир (с моргиджами), и сдавая их живут на полученные с рента денег. Даже сегодня подобное представляется нереалистичным, а с рейтами под 6% - и тем более.

А кто еще смог бы покупать недвижимость в Б.Ванкувере по этим ценам и с этими рейтами - тем более не понятно. Чтобы пройти стресс тест при покупке средней квартиры в Б.Ванкувере при рейте 6% (с даунпейментом даже 20%) какой семейный доход должен быть - порядка 200К? А при покупке домов и таунхаузов?

ПС: покупка квартир под организацию притонов, Airbnb и прочих нелегальных/полулегальных бизнесов здесь не рассматривается.
Аватара пользователя
levak
Графоман
Сообщения: 23240
Зарегистрирован: 15 июл 2009, 15:42
Откуда: Москва, Франкфурт, Ричмонд.

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение levak »

Г-н levak нам говорил о каких то якобы иммигрантах, которые привезя с собой в Канаду деньги,
Вам имена наверное надо! :roll:
Аватара пользователя
pin
Графоман
Сообщения: 13169
Зарегистрирован: 18 мар 2007, 03:37
Откуда: SPb - North Van

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение pin »

Meadie писал(а):покупка квартир под организацию притонов, Airbnb и прочих нелегальных/полулегальных бизнесов здесь не рассматривается.
А почему Airbnb для вас всё-равно что притон, или прочий нелегальный/полулегальный бизнес?? Да, вы, батенька, прям коммунист какой-то. У вас, случайно, не возникает когнитивный диссананс? В политике вы демократ и либерал, а в недвижимости - махровый реакционер. Так ху из мистер Миди?
Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 47929
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte »

Meadie писал(а):Впрочем, даже в лучшие времена (и даже если моргидж брался со ставкой менее 2%), сдача недвижимости в рент в Б.Ванкувере, мягко говоря, не была особо выгодным бизнесом.
от этого, мягко говоря, бизнеса никто дохода и не ожидает. основная его задача - заставить рентера оплачивать все расходы, а лендлорду оставить выплату только принципала. на мой взгляд, вполне себе сносный вариант для приобретения собственного жилья. кроме того, неплохой в налоговом смысле: прошлыми убытками можно будет оффсетить будущие прибыли.
Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 13066
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение akela »

Waterbyte писал(а):
Meadie писал(а):Впрочем, даже в лучшие времена (и даже если моргидж брался со ставкой менее 2%), сдача недвижимости в рент в Б.Ванкувере, мягко говоря, не была особо выгодным бизнесом.
от этого, мягко говоря, бизнеса никто дохода и не ожидает. основная его задача - заставить рентера оплачивать все расходы, а лендлорду оставить выплату только принципала. на мой взгляд, вполне себе сносный вариант для приобретения собственного жилья.
какое же оно собственное, если оно занято другими людьми. Жарят на вашей плите, срут в ваш унитаз.
Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 47929
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte »

akela писал(а):какое же оно собственное, если оно занято другими людьми. Жарят на вашей плите, срут в ваш унитаз.
так это пока. а как будет выплачен мортгидж - так сразу и перестанут жарить и срать. и тогда уже я начну платить за икспенсы, срать и жарить. а может, продам это жильё и куплю другое. весь смысл в том, что мной приобретён один юнит жилья, и он всегда будет стоить один юнит жилья вне зависимости от рынка. а рентер всего лишь помог мне его приобрести, сря и жаря, так что все довольны.
Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7919
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie »

pin писал(а):
Meadie писал(а):покупка квартир под организацию притонов, Airbnb и прочих нелегальных/полулегальных бизнесов здесь не рассматривается.
А почему Airbnb для вас всё-равно что притон, или прочий нелегальный/полулегальный бизнес?? Да, вы, батенька, прям коммунист какой-то. У вас, случайно, не возникает когнитивный диссананс? В политике вы демократ и либерал, а в недвижимости - махровый реакционер. Так ху из мистер Миди?
Здесь имелась в виду разница между сдачей недвижимости в долгосрочный рент (когда у рентера может не быть никаких вопросов к лендлорду в течении многих месяцев, а отношения между ними достаточно хорошо регулируются законодательством), и краткосрочным рентом - посуточным или почасовым, который требует совершенно иных затрат времени и усилий от хозяина недвижимости. Плюс, подобная деятельность не слишком хорошо регулируется законом, есть большой риск поиметь различные проблемы и т.п.
Waterbyte писал(а):
akela писал(а):какое же оно собственное, если оно занято другими людьми. Жарят на вашей плите, срут в ваш унитаз.
так это пока. а как будет выплачен мортгидж - так сразу и перестанут жарить и срать. и тогда уже я начну платить за икспенсы, срать и жарить. а может, продам это жильё и куплю другое. весь смысл в том, что мной приобретён один юнит жилья, и он всегда будет стоить один юнит жилья вне зависимости от рынка. а рентер всего лишь помог мне его приобрести, сря и жаря, так что все довольны.
Я очень сильно сомневаюсь, что у вас будет большое желание жить в квартире, которая столько лет сдавалась в рент, - без замены всей техники (включая плиту, унитазы и т.д.) и капитального ремонта. Но даже и после капремонта подобная квартира будет существенно хуже по сравнению с новой, которую вы могли бы купить, если бы просто откладывали на нее деньги эти 25/30/35 лет - без необходимости все эти годы работать в качестве лендлорда.

Если же вы захотите продать выплаченную квартиру - она по любому будет стоить существенно дешевле аналогичной новой (один юнит жилья 30 летнего возраста где не делался капремонт НИКОГДА НЕ будет стоить столько же сколько один юнит нового жилья). Причем, с тем как в последние десятилетия строили значительную часть жилья в Б.Ванкувере - через 30 лет подобное жилье по хорошему нужно сносить и строить на его месте новое. А если вы и изначально купили не новое жилье, то через 30 лет оно станет еще на 30 лет старше и хуже.
Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7919
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie »

Интересно, а китайцы живущие в Б.Ванкувере могут что то подобное устроить, когда у нас цены таким же образом крякнутся?
Home buyers angry that apartments are being sold for much less than they paid swamped property developers’ marketing offices across China over the Golden Week holiday, demanding their money back.

A sales center for Xinzhou Mansion, a project of Country Garden Holdings Co. located in Shangrao, a city in Jiangxi province, was mobbed last Thursday, videos and pictures circulated on social media show, its windows smashed by scores of protesters throwing rocks. They’re furious that Country Garden is selling units for prices around 30 percent lower than a year ago ...
https://www.bloomberg.com/news/articles ... r-business
Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 13066
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение akela »

Waterbyte писал(а):
akela писал(а):какое же оно собственное, если оно занято другими людьми. Жарят на вашей плите, срут в ваш унитаз.
так это пока. а как будет выплачен мортгидж - так сразу и перестанут жарить и срать. и тогда уже я начну платить за икспенсы, срать и жарить. а может, продам это жильё и куплю другое. весь смысл в том, что мной приобретён один юнит жилья, и он всегда будет стоить один юнит жилья вне зависимости от рынка. а рентер всего лишь помог мне его приобрести, сря и жаря, так что все довольны.
ну не знаю, мне как-то кажутся имеющими больше смысла вложения денег которые
- приносят 4% (а не 2.5%) в виде дохода
- делают это сразу после покупки (без того чтобы сначала кто-то на них в течение 25 лет ну ты понял что делает)
- не превращаются за эти 25 лет из новых в старые.
Закрыто