падение цен на недвижимость - ага - щазз

[Meadie]

В ситуации, когда значительная часть покупателей и, соответственно, в какой-то момент, продавцов недвижимости - нерезиденты, нужно проявлять особую бдительность к тому, у кого вы покупаете (или купили, пусть даже много лет назад) жилье.

...Perhaps you’ve heard the story of the man who was in the hospital in a coma for several weeks. His wife was by his side the entire time. After waking up, his eyes filled with tears and he said to his wife: “Dear, you’ve been with me through so many bad times. When I broke my leg, you were by my side. When I lost my job last year, you were there. When our life savings disappeared, you stood by me. And as my health has failed, you’ve been here with me. You know what?” he said. “What is it honey?” his wife asked. “I think you’re bad luck,” he replied.

Bad luck can come in many forms, including nonsensical tax reassessments from Canada Revenue Agency. On July 31, a decision by the Tax Court of Canada upheld just such a reassessment. The judge’s decision makes little sense if you ask me, but it serves as a warning for the rest of us.

This is the case of Kau v. the Queen (2018 TCC 156). In June, 2011, Mr. Kau purchased a condo in Toronto from Mr. Y for $368,000. Mr. Y might have been a non-resident for Canadian tax purposes (he had a California address), although Mr. Y himself said that he was “not a non-resident.”

Why does this matter? Well, Section 116 of our tax law will require a purchaser of Canadian real estate to withhold 25 per cent of the purchase price and send it to the taxman if buying the property from a non-resident person. This is meant to ensure that non-residents who own and then sell Canadian real estate pay their share of taxes on any capital gains.

Section 116 requires the buyer to make a “reasonable inquiry” and have “no reason to believe that the seller is a non-resident of Canada.” Without this reasonable inquiry and belief about the seller, the buyer is supposed to withhold 25 per cent of the purchase price and send it to the taxman.

In our story, Mr. Kau didn’t withhold 25 per cent when paying Mr. Y. You see, Mr. Kau’s lawyer did ask about Mr. Y’s residency status. The response received was a signed affidavit that read “I am not a non-resident of Canada within the meaning of Section 116 of the Income Tax Act (Canada) and nor will I be a non-resident of Canada at the time of closing.”

This “declaration” by the seller wasn’t good enough for the Tax Court judge, because it wasn’t a “solemn declaration” (which carries the weight of an oath). He concluded that Mr. Kau did not undertake “reasonable inquiry” and should have had reason to believe that Mr. Y was a non-resident.

The result? Mr. Kau lost his case, and must now fork over $92,000 (25 per cent of $368,000) to the CRA, representing the withholding tax that should have been deducted from the purchase price paid to Mr. Y.
...
So, if you’re thinking of buying a home, take heed. If you suspect the seller might be non-resident, obtain what’s called a clearance certificate from the seller, which is issued by the CRA and confirms that you don’t need to withhold any tax (good luck with this request if you’re in a seller’s market). Failing this, be sure the seller signs a “sworn affidavit” or makes a “solemn declaration” about their residency status – then hope that’s sufficient to get you off the withholding-tax hook should the CRA want to collect from you.

https://www.theglobeandmail.com/investi ... um=twitter

[Meadie]

Ben Rabidoux @BenRabidoux
Price trends in Vancouver are really starting to turn nasty, particularly in the high end. Seeing some listings selling for less than previous sale price 3 yrs ago. 6:05 AM - 31 Aug 2018

[Fedor P.]

Вчера соседи марихуанщики продали и наконец-то съехали.
Купили год назад где-то за 860. Выставили за 990, смогли продать за 940.

Ну да, мульти офера не было, но свои 50-60 за курение бамбука и ничего неделанья взяли. Завидую.

[Meadie]

Вчера соседи марихуанщики продали и наконец-то съехали.
Купили год назад где-то за 860. Выставили за 990, смогли продать за 940.

Ну да, мульти офера не было, но свои 50-60 за курение бамбука и ничего неделанья взяли. Завидую.

Вам кто-то мешает продать?
Насколько я понимаю, вы ведь тоже будете в плюсе...

[Fedor P.]

Продал бы, если б точно знал что все предсказания сбудутся и всё рухнет. И тогда бы опять купил.
Но кто ж такую гарантию даст.

[akela]

Продал бы, если б точно знал что все предсказания сбудутся и всё рухнет. И тогда бы опять купил.
Но кто ж такую гарантию даст.

а зачем вам такая гарантия?

[Meadie]

Pre-Sale Housing Market Faces Liquidity Crunch

With home sales trickling in at an eighteen year low, and house flipping declining to a six year low, the Vancouver real estate market is becoming less liquid. In particular, and by design, the pre-sale market is exposed, and should be bracing for an uncomfortable landing.

The pre-sale market in Vancouver is essentially selling futures contracts, although not marketed as such, they are defined as a legal agreement to buy or sell something at a predetermined price at a specified time in the future. While this has worked beautifully in recent years, it creates a recipe of problems in a declining market. Speculators who were once hopping to flip the contract prior to completion are running short on buyers, as evidenced by condo sales falling to a six year low. This creates a few problems for pre-sale purchasers who have a legal obligation to close upon completion of the building. Completions, which are already at record highs, are expected to ramp up even further in the years ahead with both housing starts, and units under construction at record highs.



In a market of declining values, which makes pre-sale contracts harder to flip, it also creates issues for the buyers who have to close. When mortgage lending tightens, as it is today, buyers may be faced with a smaller mortgage than the one required to pay out the developer. Banks do not lend on the price you paid at the pre-sale centre, but rather, on the bank appraised value at the time of completion. In other words, if the bank thinks your condo is worth less than what you paid for it, tough luck. The shortfall between the price you paid and the bank appraised value will be the buyers responsibility.

Now factor in how many pre-sale contracts have been flipped, combined with a burgeoning pipeline of new supply en route, and you can see where things might get messy. Market stability will be critically important for new construction transactions which made up 12.3% of total transactions in Metro Vancouver as of July 2018. This percentage will surely grow larger as the re-sale market slows and the contractual obligations of pre-sale purchasers sits restlessly at all time highs, many of whom did not intend on crossing the finish line.

Т.е. в ситуации, когда вы купили пресейл, условно говоря, за 700К (заплатив 50К депозита), а в момент получения ключей банк оценит вашу квартиру в 500К, вы сможете получить моргидж только на эти 500К. Соответственно, вам придется доплатить 150К кэшем и 25К банку дайнпеймент за моргидж (минимальный). На эти 175К разницы, наверное, вам вряд ли дадут и прайват моргидж (которые под 10+% годовых).

Иностранные спекулянты, которые в массовом порядке покупали пресейлы в прошлые годы, понятно дело, ничего доплачивать не будут, также как и не будут получать ключи - т.к. им пришлось бы заплатить еще и 20% налог (т.е. еще 140К). Соответственно, девелоперам и тем, кто реализовывал пресейлы, придется по максимуму "отжимать" наших местных спекулянтов...

[Fedor P.]

Вот и букв много и графики и текст на английском. Хочется верить. Но наткнёшся на какой-нибудь не существующий факт и сразу вся конструкция вызывает подозрение.
Ну какие 50 тысяч депозита за квартиру стоимостью 700 000. Это даже меньше 10%. Разве такое бывает?

[Baguk]

знакомые на прошлой неделе продали дом. год назад ушёл бы за 3 дня за 1.47М. сейчас за месяц за 1.29М. по мне так лучше бы цены держались, но к сожалению дальнейшее падение неизбежно. не обвал, а постепенно. хотелось бы сравнить с лягушковарением, но это уже практически дискредитировано в политике. канадская экономика ассимптотически стремится к стагнации и серьёзному краху (хорошо, если ассимптотически)

[Meadie]

Вот и букв много и графики и текст на английском. Хочется верить. Но наткнёшся на какой-нибудь не существующий факт и сразу вся конструкция вызывает подозрение.
Ну какие 50 тысяч депозита за квартиру стоимостью 700 000. Это даже меньше 10%. Разве такое бывает?

Возможны разные варианты, и первоначальный депозит вполне может начинаться с 5%. Я слышал о кейсах, когда депозит был 3%. Какой то единой схемы здесь нет и у каждого девелопера свои требования к депозитам. Некоторые требуют дополнительного депозита с иностранных покупателей, некоторые разрешают постепенную выплату депозита (в процессе строительства) и т.д.

Но в любом случае, будь он 10% (70К в приведенном мною гипотетическом примере) и даже 15 или 20% (105-140К), результат принципиально не изменится. Во всех этих случаях спекулянт полностью теряет депозит и вынужден доплатить девелоперу круглую сумму перед оформлением моргиджа на новое жилье.

[Alexmor]

Вчера соседи марихуанщики продали и наконец-то съехали.
Купили год назад где-то за 860. Выставили за 990, смогли продать за 940.

Ну да, мульти офера не было, но свои 50-60 за курение бамбука и ничего неделанья взяли. Завидую.

Ну, если бамбуком с лоерами, риелторами и прочей шушерой не делиттся, то да.

[BOX]

Не моё но понравилось потому выкладываю:
====///===
The prices will drop - they will not drop more than they did in 1980 - 1982 which was close to 80% they will drop close to what they did in 1973 - 1974 which was around 50%. what will happen is this;

all those that wait for the bottom in any of the markets - will miss it again due to the fact that they are hoping for another 10% off the retail price (lets go to the BAY and shop).
the number of listings will be heavier on the condo side than on the detached side of things due to the fact that there was a great deal of purchasing "title" in order to flip "title" prior to units being finished. these will come home to roost so to say.
a little bit in the townhouse market.
detached homes will end up with a few sellers at market prices (get me out) due to panic situation - perhaps cannot hold for reasons beyond work - who knows - but wont be lots.
then - foreign purchasers will come to play - those from eastern Canada and Northern Canada that have lots and lots of money - why you ask - easy - the weather here is so much better than anywhere else in NA during winter or summer for that matter.
the longest period of stagnant or decline in prices was during 1973 - 1974 and then flat to 1976.
lots of folks that live in Vancouver are waiting for prices in the condo area to drop so that they can purchase for themselves down the road into retirement.
===///===

[Fedor P.]

Не жил в Канаде в 80-е, не скажу как точно здесь было. Но мне кажется, что китайских, корейских, иранских, русских и т.д. денег здесь тогда не было. И уж точно не в таком количестве.

Жил в России (в весёлые времена и не очень), жил в Израиле (во время войнушек и в затишье), жил и живу в Канаде (при Харпере и Трюдо). Ни разу не видел чтобы цены падали на серьёзные проценты. Даже близко к этому не видел. Только рост и затишье, рост и затишье.
Не рассматриваем российские скачки с американским долларом. Другая история.

P.S.
В Израиле есть городок Сдерот. В полутора километрах от сектора Газа. На протяжение нескольких хороших месяцев, ежедневно получал удары ракетами град из Газы. Вот там цены припали малость. Тут же народ подсуетился, и вложился и выиграл, после того как Израиль там порядок навёл.

Долгих нам всем лет жизни. Чтоб на старости разобраться кто был прав.

[Stanislav]

Т.е. в ситуации, когда вы купили пресейл, условно говоря, за 700К (заплатив 50К депозита), а в момент получения ключей банк оценит вашу квартиру в 500К, вы сможете получить моргидж только на эти 500К. Соответственно, вам придется доплатить 150К кэшем и 25К банку дайнпеймент за моргидж (минимальный). На эти 175К разницы, наверное, вам вряд ли дадут и прайват моргидж (которые под 10+% годовых).

Иностранные спекулянты, которые в массовом порядке покупали пресейлы в прошлые годы, понятно дело, ничего доплачивать не будут, также как и не будут получать ключи - т.к. им пришлось бы заплатить еще и 20% налог (т.е. еще 140К). Соответственно, девелоперам и тем, кто реализовывал пресейлы, придется по максимуму "отжимать" наших местных спекулянтов...

Миди, все работает по другому.
Покупаем пре-сейл, платим 100К за 700К квартиру. Ждем-с.
Через год такая квартира на маркете будет 800К.
Толкаем свой пре-сейл за 200К.
Банк - нах. Моргидж - нах. Таксы - нах.
Профит 100%.

П.С. И только бедный Гатчинский надеется, что если долго-долго стоять в очереди со своим лоером, то когда-нибудь ему разрешат забидиться на какую-нить квартирку...

[pin]

Покупаем пре-сейл, платим 100К за 700К квартиру. Ждем-с.
Через год такая квартира на маркете будет 800К.
Толкаем свой пре-сейл за 200К.
Банк - нах. Моргидж - нах. Таксы - нах.
Профит 100%.

Жидковат доход: равный годовому протиранию штанов в Лэнд Тайтл офисе. А тут ведь такие риски! А вдруг квартирка через год 600К, а еще через год 500К Миди ведь давно говорит, что караул, фсё пропало! Уходим под воду.