Geverok писал(а):на мой взгляд, у правительства есть полно запасных инструментов (козырей в рукаве) как повлиять на пузырь и не дать ему лопнуть:
1. можно понизить требования к потенциальным иммигрантам и на следующую неделю приедет армия людей с деньгами, образованием и энтузиазмом. новая система (pool) и ежемесячно обновляемый проходной бал дал возможность протестировать систему. проще говоря, есть сотни тысяч перспективных иммигрантов которых можно очень оперативно впустить в Канаду. они уже прошли все нужные проверки и посто ждут..
Вы, вообще, в курсе, хотя бы приблизительно, какие средние зарплаты/доходы у новых иммигрантов? Подсказка - их доходы в первые 5-10 лет по приезду заметно ниже средних зарплат/доходов по Б.Ванкуверу. Даже те, кто были профессионалами у себя в стране, могут в лучшем случае претендовать на заметно более низкие позиции, а многим вообще нужно на переобучение, или на обучение с нуля идти, плюс английский учить и т.д. Не дай бог рынок хотя бы немного просядет, людей без местного опыта вообще на работу брать не будут. Помните 2009-10гг?
Со своих доходов в первые годы они, в своем большинстве, не то что жилье себе по приезду не купят, но и на социалку сразу встанут...
Geverok писал(а):2. налицо искусственное регулирование supply: специально не дают строить достаточно чтобы поддерживать ажиотаж и интерес к продукту, т.е. это не свободный рынок т.к. иначе строительные корпорации строили бы сейчас как ненормальные. рынок до сих пор принадлежит продавцам, а покупателям приходиться жестко конкурировать между собой, выбирая из того что есть.. летом был вообще кошмар, что нельзя было subject никакой вписать в offer, теперь ситуация немного лучше, но все равно рынок все еще не сбалансирован.
О каком "supply" вы говорите? В Б.Ванкувере в глазах рябит от количества строительных кранов в небе. Лет пять назад их было в разы меньше...
Geverok писал(а):3. можно придумывать еще разные "послабления" вроде тех что недавно были введены для first home buyers, работающих студентов и т. д. например, если прижмет, можно придумать налоговые послабления для новых иммигрантов, молодых родителей, тут вообще полет фантазии кому помогать лишь бы не лопнул пузырь.
Удачи такому федеральному правительству в сведении бюджета, а также в объяснении налогоплательщикам (большинство которых живет в избирательных округах где дома стоят в разы дешевле чем в Б.Ванкувере и Торонто!), что правительство прямо таки обязано обеспечивать новых иммигрантов, молодых родителей и т.д. квартирами за полмиллиона и домами за миллион+.
Если к власти в провинции придет НДП, то она постарается всю вину за пузырь по максимуму спихнуть на либералов. Прuчем помогать новые власти будут скорее всего тем, кто действительно беден (таких в провинции много!), а не тем, кто будет вынужден продавать свои дома за 1М вместо 2М.
Geverok писал(а):4. ставку снижать..
Ставку снижать могут только федералы - а учитывая то, что в Торонто цены пока еще растут на 20% у/у, шанс на это нулевой. Да и снижать ее особо некуда.
Geverok писал(а):из факторов риска: ...
Вы не указали наиболее существенные риски, вероятность реализации которых я бы оценил как приближающуюся к 100%:
- экономическая рецессия (или депрессия) в штатах и Канаде
- bail out иностранных инвесторов
- низкий профессионализм федерального и провинциального правительств
- перемена настроения домовладельцев с "жилье всегда и везде растет в цене" на "нас обманули..."
