падение цен на недвижимость - ага - щазз

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
Аватара пользователя
Victoria
Очарованный странник
Сообщения: 38825
Зарегистрирован: 05 июн 2006, 08:34

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Victoria » 08 окт 2018, 12:17

Meadie:Я очень сильно сомневаюсь, что у вас будет большое желание жить в квартире, которая столько лет сдавалась в рент, - без замены всей техники (включая плиту, унитазы и т.д.) и капитального ремонта.
стало интересно, а чем такое жильё отличается от того, которым владели?
Meadie:Но даже и после капремонта подобная квартира будет существенно хуже по сравнению с новой, которую вы могли бы купить, если бы просто откладывали на нее деньги эти 25/30/35 лет - без необходимости все эти годы работать в качестве лендлорда.
при покупке жилья от строителя действуют другие правила
Meadie:Если же вы захотите продать выплаченную квартиру - она по любому будет стоить существенно дешевле аналогичной новой (один юнит жилья 30 летнего возраста где не делался капремонт НИКОГДА НЕ будет стоить столько же сколько один юнит нового жилья).
не забывайте о location

pin
Маньяк
Сообщения: 1428
Зарегистрирован: 18 мар 2007, 03:37
Откуда: SPb - North Van

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение pin » 08 окт 2018, 13:28

Meadie:Интересно, а китайцы живущие в Б.Ванкувере могут что то подобное устроить, когда у нас цены таким же образом крякнутся?


Даже в Пекине сейчас квратиры продаются плохо. При прочих равных, интерес к Ванкуверу ну угас. И не угаснет. Сколько лет вы заклинаете про кряканье рынка, а он всё никак не крякается. Так же как и в Торонто. Пара-тройка городов в Канаде устоит в любой риэл-эстейнт шторм. Всякие выселки да: те могут посеръезней просесть. И то на время.

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7139
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 08 окт 2018, 13:32

Victoria:
Meadie:Я очень сильно сомневаюсь, что у вас будет большое желание жить в квартире, которая столько лет сдавалась в рент, - без замены всей техники (включая плиту, унитазы и т.д.) и капитального ремонта.
стало интересно, а чем такое жильё отличается от того, которым владели?

Разумеется, бывают разные рентеры и разные хозяева (видел китайцев купивших и живущих в квартире за полмиллиона+, но с надувной мебелью и питающихся одними инстант нуддлз:).

Однако, в среднем в Б.Ванкувере считается что при прочих равных сьемные квартиры худшего качества т.к. лендлорды не слишком тратятся на поддержание их состояния. Кроме того, намного сложнее назначить более высокий рент (даже хотя бы на 200-300+ долларов) за то, что в квартире сделан ремонт, более дорогие апплиансы и т.п. Не секрет, что для достаточно большого количества канадцев даже 200 долларов в месяц - это заметные деньги. Впрочем, и рентеры, скажем так, намного спокойнее относятся к чужому жилью, чем относились бы к своему. Именно поэтому если есть такая возможность, то нужно снимать новое жилье, т.к. оно что собственное, что сьемное - одинаковое (в одинаковом триме).

Кстати говоря, так случилось, что пару лет назад смотрел две сопоставимые квартиры (2б/2в площадью порядка 800скф) в уже относительно старых домах - где-то около 9 или 10 лет. Квартира, которая все эти годы сдавалась, смотрелась полуубитой - покоцанные и грязные стены, двери и плитка, ковровое покрытие под замену, громко скрипящий паркет, что-то из апплиансов уже было поменяно (на аналогичные убогие, которые через пару лет опять сломаются), текущие дешевые краны, разболтанные замки и двери, окна с видимыми щелями, и т.д. и т.п. Другая квартира, в которой раньше жили хозяева, но были вынуждены сдать в рент, смотрелась с иголочки, в ней был новый дорогой паркет, хайэнд апплиансы и т.д. На мое замечание, что квартира выглядит хорошо, мне ответили, что да, год назад в ней сделали ремонт с заменой апплиансов на 50К. Я думаю, что в квартире сдающейся в рент, подобную сумму на ремонт и за 30 лет близко не потратили бы... Разница в стоимости рента этих двух квартир - 200 долларов:)

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 40041
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte » 08 окт 2018, 13:43

Meadie:Я очень сильно сомневаюсь, что у вас будет большое желание жить в квартире, которая столько лет сдавалась в рент, - без замены всей техники (включая плиту, унитазы и т.д.) и капитального ремонта. Но даже и после капремонта подобная квартира будет существенно хуже по сравнению с новой, которую вы могли бы купить, если бы просто откладывали на нее деньги эти 25/30/35 лет - без необходимости все эти годы работать в качестве лендлорда.

Если же вы захотите продать выплаченную квартиру - она по любому будет стоить существенно дешевле аналогичной новой (один юнит жилья 30 летнего возраста где не делался капремонт НИКОГДА НЕ будет стоить столько же сколько один юнит нового жилья). Причем, с тем как в последние десятилетия строили значительную часть жилья в Б.Ванкувере - через 30 лет подобное жилье по хорошему нужно сносить и строить на его месте новое. А если вы и изначально купили не новое жилье, то через 30 лет оно станет еще на 30 лет старше и хуже.
плита и унитазы меня не очень интересуют, а вот земля под "квартирой" - очень даже весьма. и за 30 лет она не станет ни хуже, ни лучше, так что не надо мне про "стоимость" юнита. кроме того, смешно, когда мне говорят про "сносить и строить" через 30 лет. мне смешно потому, что дому, в котором я живу, уже больше ста лет.

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 40041
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte » 08 окт 2018, 13:50

akela:ну не знаю, мне как-то кажутся имеющими больше смысла вложения денег которые
- приносят 4% (а не 2.5%) в виде дохода
- делают это сразу после покупки (без того чтобы сначала кто-то на них в течение 25 лет ну ты понял что делает)
- не превращаются за эти 25 лет из новых в старые.
я уже много раз говорил, и могу снова повторить, если кто не в курсе, что я лично считаю покупку жилья не "вложением денег", а потребительским расходом. и низкая доходность такого "вложения" - простое следствие из этого утверждения. иллюстрация, если хотите. моё жильё за 14 лет принесло мне ноль целых фиг десятых дохода: irr близок к нулю снизу.

пыс. про "старую землю" под моим жильём я уже ответил миди.

pin
Маньяк
Сообщения: 1428
Зарегистрирован: 18 мар 2007, 03:37
Откуда: SPb - North Van

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение pin » 08 окт 2018, 13:51

Meadie:Однако, в среднем в Б.Ванкувере считается что при прочих равных сьемные квартиры худшего качества т.к. лендлорды не слишком тратятся на поддержание их состояния. Кроме того, намного сложнее назначить более высокий рент (даже хотя бы на 200-300+ долларов) за то, что в квартире сделан ремонт, более дорогие апплиансы и т.п. Не секрет, что для достаточно большого количества канадцев даже 200 долларов в месяц - это заметные деньги. Впрочем, и рентеры, скажем так, намного спокойнее относятся к чужому жилью, чем относились бы к своему.


Правильно. Степень убитости съемного жилья зависит как от добросовестности хозяев, так и от рентеров. Мы с женой за многие годы, пришли к наблюдению, что никто так не убивает жилье как канадские (как бы помягче выразиться) девушки. Грязные и плохо относящиееся к чужому имуществу, почему-то, девушки. Мужики, как-то получше. Это, видать, передаётся из поколения в поколение. Они не убирают жилье, ломают апплаинсы, спускают женские прокладки в унитаз... Один плюс: мало готовят, то тем не менее, засирают продуктами питания всё вокруг. Если бы мы на каждую полочку в кухонной мебели не постилили бы пластиковые коврики из икеи, то кухня была бы убита за какие-то два-три года. Или, как мой китайский друг сказал после судебных тяжб с канадцами, переставшими платить рент и не пожелавшими выезжать из съемного дома в Вест Ванкувере: "уж лучше дом продать, чем его сдавать канадцам" :roll:

Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 11630
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение akela » 08 окт 2018, 15:22

Waterbyte:
akela:ну не знаю, мне как-то кажутся имеющими больше смысла вложения денег которые
- приносят 4% (а не 2.5%) в виде дохода
- делают это сразу после покупки (без того чтобы сначала кто-то на них в течение 25 лет ну ты понял что делает)
- не превращаются за эти 25 лет из новых в старые.
я уже много раз говорил, и могу снова повторить, если кто не в курсе, что я лично считаю покупку жилья не "вложением денег", а потребительским расходом.

ты можешь считать что покупка жилья для того чтобы его сдавать 25 лет в рент (а не пользоваться самому) является не инвестицией и не мелким бизнесом, а именно потребительским расходом. Но я не уверен разделит ли эту дефиницию кто-либо ещё в здравом уме.

Eugene_
Житель
Сообщения: 611
Зарегистрирован: 19 июн 2015, 09:32

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Eugene_ » 08 окт 2018, 16:44

Waterbyte:иллюстрация, если хотите. моё жильё за 14 лет принесло мне ноль целых фиг десятых дохода: irr близок к нулю снизу.

а эквити (heloc) вынимали или нет :?:

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 40041
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte » 08 окт 2018, 19:08

Eugene_:
Waterbyte:иллюстрация, если хотите. моё жильё за 14 лет принесло мне ноль целых фиг десятых дохода: irr близок к нулю снизу.

а эквити (heloc) вынимали или нет :?:
heloc ни разу не использовал, но однажды при ренюале не утерпел низкой ставки и запихнул-таки в мортгидж часть долгов. не понимаю, как это влияет на irr - это же те же самые кеш флоузы. столько-то вынул, столько-то вдул. если бы не вынимал, то и вдуть надо было бы меньше. вообще, инвестиционную составляющую там только акела видит, ну и ещё может несколько здравомыслящих и неразделяющих.

Аватара пользователя
levak
Графоман
Сообщения: 13853
Зарегистрирован: 15 июл 2009, 15:42
Откуда: Москва, Франкфурт, Ричмонд.

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение levak » 09 окт 2018, 13:50

без замены всей техники (включая плиту, унитазы и т.д.) и капитального ремонта.

В нашей деревне со времен Ленина не меняли сортир во дворе, даже крышу протекающую летом не чинили, потому што зимой она льдом покрывалась и не текла.. :roll:
А уж незаменимые керосинка и примус -это самые лучшие хоме аплаенсы... :alco:

но с надувной мебелью и питающихся одними инстант нуддлз.

Надувную мебель можно постирать,если што.. :oops:
А сушенные макароны самая безопасная еда в Китае, да и здесь..
Пол России дошираком питается...

Аватара пользователя
elena S.
Blah-ндинко
Сообщения: 28476
Зарегистрирован: 07 июн 2005, 10:00

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение elena S. » 09 окт 2018, 15:05


Аватара пользователя
Victoria
Очарованный странник
Сообщения: 38825
Зарегистрирован: 05 июн 2006, 08:34

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Victoria » 11 окт 2018, 12:46

Condo of the week

Price: $6,700,000
Bedrooms: 3+1
Bathrooms: 4
Parking: 1
Maintenance Fees: $1,380 monthly

https://www.blogto.com/real-estate-toro ... reet-west/

Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 30885
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Vancouver

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Marmot » 11 окт 2018, 14:59

Victoria:Condo of the week

Price: $6,700,000
Bedrooms: 3+1
Bathrooms: 4
Parking: 1
Maintenance Fees: $1,380 monthly

https://www.blogto.com/real-estate-toro ... reet-west/

За такие деньги, а за окнами сплошное серое чмо...

Аватара пользователя
LeoV
Графоман
Сообщения: 9072
Зарегистрирован: 02 июн 2012, 15:41
Откуда: Графство O'Mан
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение LeoV » 11 окт 2018, 15:02

Marmot:
Victoria:Condo of the week

Price: $6,700,000
Bedrooms: 3+1
Bathrooms: 4
Parking: 1
Maintenance Fees: $1,380 monthly

https://www.blogto.com/real-estate-toro ... reet-west/

За такие деньги, а за окнами сплошное серое чмо...

Ты еще на потолок посмотри...

Аватара пользователя
Victoria
Очарованный странник
Сообщения: 38825
Зарегистрирован: 05 июн 2006, 08:34

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Victoria » 11 окт 2018, 15:03

Marmot:
Victoria:Condo of the week

Price: $6,700,000
Bedrooms: 3+1
Bathrooms: 4
Parking: 1
Maintenance Fees: $1,380 monthly

https://www.blogto.com/real-estate-toro ... reet-west/

За такие деньги, а за окнами сплошное серое чмо...
какие окна? настоящему индейцу-программисту завсегда..


Вернуться в «Инвестмент Клаб»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостя