падение цен на недвижимость - ага - щазз

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 30886
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Vancouver

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Marmot » 11 окт 2018, 15:04

Victoria:
Marmot:
Victoria:Condo of the week

Price: $6,700,000
Bedrooms: 3+1
Bathrooms: 4
Parking: 1
Maintenance Fees: $1,380 monthly

https://www.blogto.com/real-estate-toro ... reet-west/

За такие деньги, а за окнами сплошное серое чмо...
какие окна? настоящему индейцу-программисту завсегда..

Чиста навскидку https://www.zoocasa.com/vancouver-bc-re ... 2-r2311501 или вот https://www.zoocasa.com/vancouver-bc-re ... 2-r2311092

Аватара пользователя
Victoria
Очарованный странник
Сообщения: 38827
Зарегистрирован: 05 июн 2006, 08:34

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Victoria » 11 окт 2018, 15:09

Marmot:
Victoria:
Marmot:
Victoria:Condo of the week

Price: $6,700,000
Bedrooms: 3+1
Bathrooms: 4
Parking: 1
Maintenance Fees: $1,380 monthly

https://www.blogto.com/real-estate-toro ... reet-west/

За такие деньги, а за окнами сплошное серое чмо...
какие окна? настоящему индейцу-программисту завсегда..

Чиста навскидку https://www.zoocasa.com/vancouver-bc-re ... 2-r2311501 или вот https://www.zoocasa.com/vancouver-bc-re ... 2-r2311092
как художник художнику: сюрреализм сплошной

Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 30886
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Vancouver

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Marmot » 11 окт 2018, 15:19

Victoria:сюрреализм сплошной

A тож, вот так мы тут и живем... зато какие виды за окном... а не промзона какая-то...

Аватара пользователя
LeoV
Графоман
Сообщения: 9072
Зарегистрирован: 02 июн 2012, 15:41
Откуда: Графство O'Mан
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение LeoV » 11 окт 2018, 15:24

да-да, они не за тем в канаду ехали

/Виктория подтвердит

Аватара пользователя
Victoria
Очарованный странник
Сообщения: 38827
Зарегистрирован: 05 июн 2006, 08:34

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Victoria » 11 окт 2018, 15:31

знал бы прикуп.. хотя и в Сочи тоже жили

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7139
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 11 окт 2018, 19:29

Последний гвоздь в гроб рынка ванкуверской недвижимости?
After years of doing mostly nothing, Canadian regulators are springing into action. The Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI), after successfully rolling out B-20 Guidelines, are turning their focus to equity lending. Mortgages issued this way allow lenders to gloss over income, and rely mostly on equity in the home. 1 in 5 loans during the 2017 Spring buying season were issued this way, and OSFI wants to put an end to it.
...
Home equity lending is the industry’s way of simplifying lending to people with wads of cash. Rather than relying on boring shit like your income, they rely on the amount of equity you have in the property. If you have substantial equity, usually 35% of the property’s value, you’re a pretty low risk to a bank. Instead of making you jump through hoops, they take your word on your income. Sometimes the income can even be very low compared to the size of mortgage being taken out. It sounds risky, but not as risky as you’d think for the lender. You would have to default on your home and see home prices fall enough to wipe out the total equity on your home. Not likely to happen, unless a large correction is in the cards.

Still unclear? Say you just moved to Vancouver, and the first thing you do is head over to the River Rock Casino. You leave with enough cash for a 35% downpayment on a house, so you go shopping. When getting a mortgage, they don’t need to do a “traditional” verification of your income. Tell em what you make wherever you’re from, they take your word, and boom! You’re a homeowner. Congrats! Canada has to be one of the very few countries in the world where proving what you make is considered a “burden” for many.

OSFI hopes to eliminate equity lending soon. In their industry newsletter, the regulator said they will be “taking steps to ensure this sort of equity lending ceases to exist.” They obviously mean cease to exist at organizations regulated by them. Equity lending is popular at private lenders, which operate beyond the reach of OSFI. Private lenders are soon to see this as a growth segment.

Насколько я понимаю, в Б.Ванкувере, и особенно в его дорогих частях, заметно более 20% недвижимости покупалось без подтверждения постоянного дохода. Не забывайте, что по сегодняшним правилам, чтобы честно получить моргидж на 1М, нужно иметь постоянный семейный доход порядка >300К. Сколько людей имеет такого уровня официальный доход, например, в Ричмонде, где уровень детской бедности один из высоких в провинции?

Напомню, что очень многие иммигранты без канадского дохода все последние годы успешно использовали эквити моргиджи и для них это фактически было ноу-брейнером: зачем платить за дом в Ричмонде, скажем, 3М - если можно заплатить вначале только порядка 1М а потом платить 10К в месяц по моргиджу (или даже меньше - по супернизким % ставкам порядка 2-3% годовых, которые базируются на гарантиях OSFI/канадского государства), а оставшиеся 2М вложить куда нибудь в дело? Либо, вообще, купить такой дом имея только 1М и ждать пока он подорожает - чтобы с хелока платить % ставки... Если вы почитаете истории про разных новых иммигрантов или студентов, приехавших учиться и купивших себе недвижимости в Б.Ванкувере, то убедитесь, что подавляющее их большинство использовало как раз такие схемы.

У людей, которые ранее пользовались эквити моргиджами будет два выхода: либо покупать недвижимость за полную цену, либо использовать прайват моргиджи - ставки на которые могут достигать или превосходить 10% годовых. И то и другое приведет к существенному снижению спроса на дорогую недвижимость, моргиджи на которую по относительно низким % ставкам (порядка 3-4+% годовых) с введением новых правил cмогут получить разве что топменеджеры крупных компаний, игроки Кэнакс, семьи где и жена и муж являются хирургами и т.п.

Красная Борода
Пользователь
Сообщения: 135
Зарегистрирован: 28 ноя 2008, 07:55

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Красная Борода » 12 окт 2018, 07:56

Миди, вы считаете что иммигрантов у которых +- миллион туда-сюда много? Это противоречит тому что вы и сами говорили несколько раньше. Вы же кричали что Китай закрыл границу , что можно привезти только 50 тыс Американских долларов. А тут возвращаетесь назад к бедным , прости господи, студентам у которых миллионом больше, миллионом меньше.

Аватара пользователя
bedi
Маньяк
Сообщения: 2825
Зарегистрирован: 01 мар 2006, 00:58
Откуда: Blr→IL→Coquitlam

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение bedi » 12 окт 2018, 17:01

Красная Борода:Миди, вы считаете что иммигрантов у которых +- миллион туда-сюда много? Это противоречит тому что вы и сами говорили несколько раньше. Вы же кричали что Китай закрыл границу , что можно привезти только 50 тыс Американских долларов. А тут возвращаетесь назад к бедным , прости господи, студентам у которых миллионом больше, миллионом меньше.

Не забывайте, что миди является ведущим теоретиком глобального масштаба по теме о недвижимости.
Очевидно, что от него не ускользает ни одна статья в интернете по данному вопросу.
Напомню, что только недавно, около 10 лет назад миди вещал что пузырь вот вот лопнет.
Несомненно, что тов. Миди всегда отвечает за свои слова, как он недавно подчеркнул.
В заключение, подчеркну ещё раз тот факт, что данный специалист несомненно является весьма авторитетным аналистом в теоретической недвижимости и его многочисленные утверждения по данной теме, весьма очевидно, являются выдающимися откровениями для всех присутствующих, отсутствующих и сочувствующих.

Аватара пользователя
levak
Графоман
Сообщения: 13853
Зарегистрирован: 15 июл 2009, 15:42
Откуда: Москва, Франкфурт, Ричмонд.

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение levak » 12 окт 2018, 17:45

Сколько людей имеет такого уровня официальный доход, например, в Ричмонде, где уровень детской бедности один из высоких в провинции?

Бедные дети приезжающие на Феррари в школу... :roll:
Если люди не показывают свой доход, чтоб таксы не платить, это совсем не значит что они бедные.. :alco:

Аватара пользователя
Victoria
Очарованный странник
Сообщения: 38827
Зарегистрирован: 05 июн 2006, 08:34

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Victoria » 13 окт 2018, 11:17

Type: House
Bedrooms: 3+1
Bathrooms: 3
Size: 24.75 x 122 feet
Hit the market at: $1,598,000
Sold for: $1,780,000

https://www.blogto.com/real-estate-toro ... ey-street/

Аватара пользователя
LeoV
Графоман
Сообщения: 9072
Зарегистрирован: 02 июн 2012, 15:41
Откуда: Графство O'Mан
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение LeoV » 13 окт 2018, 12:32

Victoria:Type: House
Bedrooms: 3+1
Bathrooms: 3
Size: 24.75 x 122 feet
Hit the market at: $1,598,000
Sold for: $1,780,000

https://www.blogto.com/real-estate-toro ... ey-street/

Иди, иди, Виктория, не порть Миди статистику....

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7139
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 13 окт 2018, 15:09

Красная Борода:Миди, вы считаете что иммигрантов у которых +- миллион туда-сюда много? Это противоречит тому что вы и сами говорили несколько раньше. Вы же кричали что Китай закрыл границу , что можно привезти только 50 тыс Американских долларов. А тут возвращаетесь назад к бедным , прости господи, студентам у которых миллионом больше, миллионом меньше.

Я приводил данные - летом 2017г порядка 20% моргиджей по Канаде были именно эквити моргиджи (а в ВС, и Б.Ванкувере их доля, судя по всему, была еще выше). Кроме того, подобные моргиджи выдаются в Канаде уже многие годы, хотя я сильно сомневаюсь, что их держатели выплатили значимую часть. Наоборот, такие моргиджи брали на самый долгий срок на который только было можно (30-35+ лет), чтобы снизить платежи.

Что будет дальше - зависит от OSFI: например, они могут потребовать от держателей подобных моргиджей переоформить их на нормальные моргиджи (с подтверждением официального канадского дохода) во время очередного рефинансирования. Альтернативой может быть либо полное погашение моргиджа по завершению срока (1-3-5 лет) либо использование прайват моргиджа - платежи по которым будут, грубо говоря, в 2+ раза больше, чем ранее. Любой из вариантов будет, мягко говоря, неласковым по отношению к тем жителям Б.Ванкувера, которые декларируя минимальный доход, ездят на Феррари. Есть впрочем и более суровый вариант - если лендеры потребуют от держателей эквити моргиджей переоформить их на нормальные моргиджи немедленно, не дожидаясь очередного рефинансирования.

Аватара пользователя
levak
Графоман
Сообщения: 13853
Зарегистрирован: 15 июл 2009, 15:42
Откуда: Москва, Франкфурт, Ричмонд.

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение levak » 13 окт 2018, 18:15

Есть впрочем и более суровый вариант - если лендеры потребуют от держателей эквити моргиджей переоформить их на нормальные моргиджи немедленно, не дожидаясь очередного рефинансирования.

Fuck them... :roll:

paw
Маньяк
Сообщения: 4323
Зарегистрирован: 11 мар 2011, 15:15

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение paw » 13 окт 2018, 21:23

Миди, пока 3.46% в самом невыгодном банке.

Аватара пользователя
levak
Графоман
Сообщения: 13853
Зарегистрирован: 15 июл 2009, 15:42
Откуда: Москва, Франкфурт, Ричмонд.

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение levak » 14 окт 2018, 15:13

Гавермент перешел к тяжелому вооружению-продажным журналистам,чтоб убить рынок.. :lol:
When you buy a house, you lose. My friend posted on social media recently that she had just bought a house and she was #Winning. The truth is that when you buy a house you are making a terrible investment. You’re not winning. You’re losing.
Many believe that homeownership equals wealth. But that’s simply not true. The average person is much better off renting and putting extra money he or she would use for a down payment into liquid investments. By liquid, I mean something you can sell immediately if you get into a financial pinch, such as stocks or bonds.
First, renting is often cheaper than ownership. For some reason there’s disagreement about this, but renting is clearly cheaper. Nationwide, from 2012 to 2016, the average median monthly gross rent was $949. That’s rent plus utilities. Comparable homeownership via mortgage plus taxes and other costs averaged $1,491.
And then people say, “But if I buy a house, and it appreciates in value, I earn the difference and I get a place to live. Paying rent is like flushing money down the toilet!”...

https://ca.yahoo.com/buy-house-lose-141128997.html


Вернуться в «Инвестмент Клаб»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 14 гостей