падение цен на недвижимость - ага - щазз

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7256
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 25 дек 2018, 11:28

pin:...Всегда считал, что рент в Ванкувере сильно недооценён. По сравнению с другими прибрежными городами Северной Америки.

Грех не воспользоваться такой возможностью!

levak:Я ваще-то со страхом смотрю на этот рент..Чтоб такое платить, надо иметь семь пенсий..
А мне тока одну будут платить.. :roll:

Цены на рент напрямую определяются доходами населения. А если доходы населения низкие, то это означает, что рынок недвижимости в среднесрочной и особенно долгосрочной перспективе имеет очень слабые фундаменталз.

Добавлю, что даже сегодняшние цены на рент являются заметно завышенными - из-за низкого уровня vacancy rate. Это происходит, в первую очередь, вследствие перегретости рынка недвижимости и всего того строительства, которое идет в Б.Ванкувере (где по вашему живут все те строители, которые приехали в Б.Ванкувер работать на этих стройках?). Во вторых, из-за большого количества иностранцев по 10-летним и фейковым/нефейковым студенческим визам, и, вообще, чрезмерно либеральной, во всех смыслах этого слова, иммиграционной политики.

Рынок недвижимости и экономика в целом на глазах остывают, я уже упоминал неподнятие % ставки Банком Канады в условиях рекордно низкой безработицы и высокой инфляции (которая будет еще выше, т.к. CAD уже = 0.73 USD и похоже будет еще ниже). Безработица несомненно возрастет, люди приехавшие на работу в Б.Ванкувер уедут обратно, китайцы прикрутят гайки, нового большого наплыва беженцев пока вроде на горизонте не видно (тьфу-тьфу-тьфу). Кроме того, в этом и следующем году в Б.Ванкувере вводится в строй абсолютно рекордное количество нового жилья.

Так что я не удивлюсь, если за кондо 9 лет назад стоящее в рент 1450/месяц, а сегодня 2100/месяц, через некоторое время будут просить 1900-2000, а может быть и значительно меньше. В конечном итоге, официальная инфляция за 9 лет была 16%. Если бы рент поднимался в соответствии с ней, то он должен был бы быть сегодня только 1700.

Аватара пользователя
Gadi
Графоман
Сообщения: 15820
Зарегистрирован: 18 апр 2007, 11:33

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Gadi » 25 дек 2018, 14:00

Миди уже много лет совершает одну и ту же ошибку (я бы сказал, гносеологическую ошибку) в своих рассуждениях.

Цены на недвижимость и цены на рент в конкретном месте определяются НЕ "доходами населения" (или "покупательной способностью населения").

Они определяются (не только, конечно) доходами (покупательной способностью) людей, ЖЕЛАЮЩИХ покупать/рентовать в этом конкретном месте. Понятное дело, про "население" можно узнать всякие статистические данные и строить соответственно тонну графиков ...

Могу проиллюстрировать примером: допустим вода и воздух в British Properties (West Vancouver) оказались отравлены надолго чем-нибудь очень неприятным. Покупательная способность "населения" там не изменится, чего не скажешь о ценах на покупку/рент.

В любом районе планеты, облюбованном российскими олигархами или саудовскими принцами, цены будут расти вверх.

pin
Маньяк
Сообщения: 1825
Зарегистрирован: 18 мар 2007, 03:37
Откуда: SPb - North Van

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение pin » 25 дек 2018, 16:11

Gadi:В любом районе планеты, облюбованном российскими олигархами или саудовскими принцами, цены будут расти вверх.


1) Вы про Ванкувер?
2) Хотя бы несколько примеров тех, или иных, если ответ на первый вопрос "да"

Аватара пользователя
Gadi
Графоман
Сообщения: 15820
Зарегистрирован: 18 апр 2007, 11:33

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Gadi » 25 дек 2018, 16:47

pin:
Gadi:В любом районе планеты, облюбованном российскими олигархами или саудовскими принцами, цены будут расти вверх.


1) Вы про Ванкувер?
2) Хотя бы несколько примеров тех, или иных, если ответ на первый вопрос "да"

нет, не про Ванкувер, а вообще ... "в любом" ...

Robots
Пользователь
Сообщения: 107
Зарегистрирован: 01 июн 2007, 02:16

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Robots » 25 дек 2018, 17:25

Meadie:Добавлю, что даже сегодняшние цены на рент являются заметно завышенными - из-за низкого уровня vacancy rate.


Отчасти, они завышены из за того, что люди неохотно сдают лишнее жилье, лендлорды слабо защищены от скваттеров и тп мудаков. Если речь идет о сдаче целых домов в рент, то что то найти не так уж и просто.
Достаточно принятия совсем не сложных bylaws и процедур, что бы значительно подстраховать лендлордов, но местным бюрократам ничего кроме просера денег, под флагом affordable housing не приходит.

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7256
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 25 дек 2018, 17:46

Gadi:Цены на недвижимость и цены на рент в конкретном месте определяются НЕ "доходами населения" (или "покупательной способностью населения").

Они определяются (не только, конечно) доходами (покупательной способностью) людей, ЖЕЛАЮЩИХ покупать/рентовать в этом конкретном месте. Понятное дело, про "население" можно узнать всякие статистические данные и строить соответственно тонну графиков ...

В среднесрочной, и тем более долгосрочной перспективе - это как правило не так. Ситуация, при которой доходы людей УЖЕ ВЛАДЕЮЩИХ недвижимостью (или рентующих) в каком-то городе существенно отличаются от доходов (покупательной способности) людей ЖЕЛАЮЩИХ ее купить/рентовать, по определению не может продолжаться долго.

Да, в какой то момент в город может приехать определенное количество людей с деньгами (чтобы их потратить на недвижимость и идти искать работу на местном рынке/сесть на велфер) или возникнуть спекулятивные пузыри (когда люди умудряются купить недвижимость по цене не соответствующей их доходам) и предложение временно превысит спрос - но долго это продолжаться не может, и со временем цены вернутся к прежним.

Единственная иная возможность - это если возникнет постоянный (на протяжении многих лет) и значительный по размеру приток людей с уровнем доходов более высоким чем ранее существовал в городе. Например, если в городке с низкими доходами открылся и развивается большой технологичный центр, куда на работу приняли значительное количество высокооплачиваемых специалистов. Либо городок становится курортным и все дома там скупают богачи, приезжающие в город на отдых. Но в обoих случаях, через некоторое время в этом городке станут жить другие люди и существенно вырастут средние доходы населения (доходы владельцев недвижимости) в этом городе. Очевидно, что если какие-то подобные элементы и присутствуют в некоторых частях Б.Ванкувера, то они явно не являются определяющими для динамики рынка недвижимости.

ПС: никаким олигархам или принцам в принципе не нужно 99+% недвижимости в Б.Ванкувере:)

Аватара пользователя
levak
Графоман
Сообщения: 14228
Зарегистрирован: 15 июл 2009, 15:42
Откуда: Москва, Франкфурт, Ричмонд.

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение levak » 25 дек 2018, 18:23

ПС: никаким олигархам или принцам в принципе не нужно 99+% недвижимости в Б.Ванкувере:)

Ясный перец..
У них давно уже фсе куплено и перекуплено, и много раз перепродано лохам...
Это называется - диверсификация активов.. :roll:
Вам Миди это надо изучать плотную, прежде чем ванговать..
Или остается надеятся на новый приход мессии.. или Иссуса ...
Он недавно прилетал кстати,проверял пустыни заселили или еще нет.. :roll:
Четвертого ноября на сайте НАСА было опубликовано фото с подписью, что в пустыне Юты потерпел крушение НЛО после того, как его увидели радары космического агентства и сбил вертолет военных сил США.
На прикрепленном снимке видно, как посреди песочной местности лежит некоторое «инопланетное блюдце», прикопанное наполовину. Странно, что НАСА само решило выложить снимок, ведь обычно агентство под всякими предлогами отрицает существование внеземной жизни.

https://cn.com.ua/zhizn/2018/11/16/v-py ... yhnyl-nlo/

https://cn.com.ua/wp-content/uploads/20 ... 853e07.jpg

Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 11752
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение akela » 25 дек 2018, 18:54

Gadi:Цены на недвижимость и цены на рент в конкретном месте определяются НЕ "доходами населения" (или "покупательной способностью населения").

Они определяются (не только, конечно) доходами (покупательной способностью) людей, ЖЕЛАЮЩИХ покупать/рентовать в этом конкретном месте. Понятное дело, про "население" можно узнать.

Дык, в контексте того что home ownership rate 70%, говорить о существенной разнице между первым и вторым, хм, не очень урожайно.

Аватара пользователя
Gadi
Графоман
Сообщения: 15820
Зарегистрирован: 18 апр 2007, 11:33

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Gadi » 25 дек 2018, 20:12

akela:
Gadi:Цены на недвижимость и цены на рент в конкретном месте определяются НЕ "доходами населения" (или "покупательной способностью населения").

Они определяются (не только, конечно) доходами (покупательной способностью) людей, ЖЕЛАЮЩИХ покупать/рентовать в этом конкретном месте. Понятное дело, про "население" можно узнать.

Дык, в контексте того что home ownership rate 70%, говорить о существенной разнице между первым и вторым, хм, не очень урожайно.

ага, особенно когда из этих 70% (которые "домовладельцы") больше половины имеют доходы, которые НЕ позволили бы им купить СЕЙЧАС. С чего вы взяли, что с покупкой недвижимости у семьи вырастают доходы?

Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 11752
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение akela » 25 дек 2018, 22:12

Применительно к покупке всё makes sense. Но рент? Он платится из пэйчека, не самой его богатой 30% части населения, СЕЙЧАС.

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7256
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 26 дек 2018, 13:17

Gadi:
akela:
Gadi:Цены на недвижимость и цены на рент в конкретном месте определяются НЕ "доходами населения" (или "покупательной способностью населения").
Они определяются (не только, конечно) доходами (покупательной способностью) людей, ЖЕЛАЮЩИХ покупать/рентовать в этом конкретном месте. Понятное дело, про "население" можно узнать.

Дык, в контексте того что home ownership rate 70%, говорить о существенной разнице между первым и вторым, хм, не очень урожайно.

ага, особенно когда из этих 70% (которые "домовладельцы") больше половины имеют доходы, которые НЕ позволили бы им купить СЕЙЧАС. С чего вы взяли, что с покупкой недвижимости у семьи вырастают доходы?

Вы чересчур упрощаете. Если посмотреть, кто покупает недвижимость, то значительная часть покупателей - это недавние продавцы, т.е. те, кто недавно, или в ранках одной и той же транзакции, продал свое предыдущее жилье. Вопрос о доходе для такого рода покупателей не стоит очень остро. Например, если человек продал дом в Ричмонде и покупает по точно такой же цене дом в Бернаби, он должен заплатить только налоги/риэлтору(ам)/за переезд, т.е. относительно не такие большие деньги. Понятно, что даже человек имеющий очень небольшой доход, может (как это говорилось в советское время) - "обменять" свое жилье на другое, и не особо важно сколько оно стоит - сто тысяч долларов, миллион или несколько миллионов. Могут быть и более сложные случаи: апгрейды, даунгрейды, разьезды (продажа одного дома с покупкой 2+), или наоборот сьезды (2+ -> 1), но идея в общем случае та же.

Для кого вопрос о текущем доходе (или количестве кэша) действительно реально стоит - это для т.н. first-time buyers, которые впрыскивают в рынок значительные суммы "живых" денег и реально определяют его динамику. В большинстве случаев first-time buyers - это либо молодежь, покупающая дешевое жилье (entry level), либо люди приезжающие в город с кэшем (от проданного в другой стране/городе жилья, и т.п.). Присутствие таких людей/денег жизненно необходимо, по крайней мере, для того чтобы компенсировать "убыль" домовладельцев в городе - тех кто продает жилье за кэш чтобы уехать из города либо по каким то другим причинам. Также, приток новых денег позволяет повышаться в цене всему остальному жилью в городе.

В Канаде, в разные годы first-time buyers составляли порядка 35-50% от общего числа покупателей. В Б.Ванкувере доля first-time buyers на протяжении 2018г постепенно снижалась - с 10 до 7%. И это при том, что и сами продажи по сравнению с предыдущими годами снизились в 1.5-2 раза!!! Т.е. количество first-time buyers упало во много раз по сравнению с тем, что было несколько лет назад.

И даже если эти first-time buyers, ЖЕЛАЮЩИЕ купить недвижимость в Б.Ванкувере по сегодняшним ценам, и делают это - их слишком мало, чтобы перебороть тенденцию, и цены продолжают стремительно падать...

Аватара пользователя
levak
Графоман
Сообщения: 14228
Зарегистрирован: 15 июл 2009, 15:42
Откуда: Москва, Франкфурт, Ричмонд.

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение levak » 26 дек 2018, 16:00

И даже если эти first-time buyers, ЖЕЛАЮЩИЕ купить недвижимость в Б.Ванкувере по сегодняшним ценам, и делают это - их слишком мало, чтобы перебороть тенденцию, и цены продолжают стремительно падать...

Вы выдаете желаемое, за действительное..
Например в 1995-1997 году китайцы не могли определитс где им жить, в Гонг-Конге или в ВС..
На апартмент билдингах и таунхаузах, вывески о продажах весели до земли на 2-х -трех столбах..
И почти на всех домиках весели обьявы..
Вот это был капец, все пузыри лопнули!
До олимпиады, до 2007-9 ничего так резко не поднималось..
Щас же все китайцы устаканились в гражданстве...
А приток в город происходит в основном за счет канацких пенсионеров из Оклахом и т.п., как вам не раз писали..
Но вы игнорируете это.. :roll:
И пока бэби -бумерс не переедут на свои небесные квартиры, никакого коллапса не будет..
Это займет еще лет 20, а щас это называется просто корректировкой цен.. :alco:

Baby boomer is a term used to describe a person who was born between 1946 and 1964. The baby boomer generation makes up a substantial portion of the world's population, especially in developed nations: It represents nearly 20% of the American public.Dec 27, 2017

https://www.investopedia.com/terms/b/baby_boomer.asp

Аватара пользователя
Gadi
Графоман
Сообщения: 15820
Зарегистрирован: 18 апр 2007, 11:33

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Gadi » 26 дек 2018, 17:08

Meadie:
Gadi:
akela:
Gadi:Цены на недвижимость и цены на рент в конкретном месте определяются НЕ "доходами населения" (или "покупательной способностью населения").
Они определяются (не только, конечно) доходами (покупательной способностью) людей, ЖЕЛАЮЩИХ покупать/рентовать в этом конкретном месте. Понятное дело, про "население" можно узнать.

Дык, в контексте того что home ownership rate 70%, говорить о существенной разнице между первым и вторым, хм, не очень урожайно.

ага, особенно когда из этих 70% (которые "домовладельцы") больше половины имеют доходы, которые НЕ позволили бы им купить СЕЙЧАС. С чего вы взяли, что с покупкой недвижимости у семьи вырастают доходы?

Вы чересчур упрощаете. Если посмотреть, кто покупает недвижимость, то значительная часть покупателей - это недавние продавцы,

отнюдь, это вы все черезчур усложняете за счет использования нерелевантных фактов, подмены понятий и введения (точнее попытки) в заблуждение.
"Значительная часть" - это что такое вообще??? Есть "подавляющее большинство", "большинство", "почти половина" и т.д. А "значительная часть", это столько, что "заметно"? Или стол-ко, что "является знаком" чего-нибудь? 70%? 30%? 5%?

То же самое со "стремительным" падением цен.

Продолжать?

"Продается на столько-то ниже ассесмента" совсем не обязательно является индикацией проблем с ценами. МОжет быть это ассесменты были сделаны исходя из более оптимистического, албейт нереального, прогноза, да и правительство никогда не отказывает себе в возможности содрать экстра за счет налогов ...

Реальное падение цены - это когда вы купили за Х (на конкурентном рынке, а не из блажи), а через какое-то время продали за Х-Y (1.опять же на конкурентном рынке, а не под давлением обстоятельств, 2.специально для пуристов: и Х и Y - положительные числа, и Х скорее всего больше чем Y)

Robots
Пользователь
Сообщения: 107
Зарегистрирован: 01 июн 2007, 02:16

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Robots » 26 дек 2018, 18:56

Gadi:"Значительная часть" - это что такое вообще??? Есть "подавляющее большинство", "большинство", "почти половина" и т.д. А "значительная часть", это столько, что "заметно"? Или стол-ко, что "является знаком" чего-нибудь? 70%? 30%? 5%?


;-)

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7256
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 26 дек 2018, 19:47

Gadi:
Meadie:... Вы чересчур упрощаете. Если посмотреть, кто покупает недвижимость, то значительная часть покупателей - это недавние продавцы,

отнюдь, это вы все черезчур усложняете за счет использования нерелевантных фактов, подмены понятий и введения (точнее попытки) в заблуждение.
"Значительная часть" - это что такое вообще??? Есть "подавляющее большинство", "большинство", "почти половина" и т.д. А "значительная часть", это столько, что "заметно"? Или стол-ко, что "является знаком" чего-нибудь? 70%? 30%? 5%?

Простите, вы отвечаете на посты не дочитав их до конца? Если бы вы дочитали до конца мой пост, на который так эмоционально ответили, то увидели бы там данные по % количеству first-time buyers. А число non first-time buyers = 100% - число first-time buyers. Я могу для вас сделать соответствующие математические вычисления:
Число non first-time buyers обычное для Канады: 50-65%
В Б.Ванкувере в этом году: 90-93%


Вернуться в «Инвестмент Клаб»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 13 гостей