падение цен на недвижимость - ага - щазз

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7433
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 26 дек 2018, 20:04

Van RE Leaks @VanRELeaks 7h7 hours ago
West Vancouver: just 8 homes sold in December (so far)
Average Sale Price: -33.24% less than ask
Average Days on Market (MLS/Realtors Claim): 87
Average Days on Market (ACTUAL): 579
https://twitter.com/VanRELeaks

В декабре 2016 и 2017гг в З.Ванкувере было продано, соответственно, 31 и 30 детатчед домов.

Аватара пользователя
Gadi
Графоман
Сообщения: 15975
Зарегистрирован: 18 апр 2007, 11:33

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Gadi » 26 дек 2018, 21:20

Meadie:
Gadi:
Meadie:... Вы чересчур упрощаете. Если посмотреть, кто покупает недвижимость, то значительная часть покупателей - это недавние продавцы,

отнюдь, это вы все черезчур усложняете за счет использования нерелевантных фактов, подмены понятий и введения (точнее попытки) в заблуждение.
"Значительная часть" - это что такое вообще??? Есть "подавляющее большинство", "большинство", "почти половина" и т.д. А "значительная часть", это столько, что "заметно"? Или стол-ко, что "является знаком" чего-нибудь? 70%? 30%? 5%?

Простите, вы отвечаете на посты не дочитав их до конца? Если бы вы дочитали до конца мой пост, на который так эмоционально ответили, то увидели бы там данные по % количеству first-time buyers. А число non first-time buyers = 100% - число first-time buyers. Я могу для вас сделать соответствующие математические вычисления:
Число non first-time buyers обычное для Канады: 50-65%
В Б.Ванкувере в этом году: 90-93%

Нет, не прощу! Вы опять передергиваете, возможно по недомыслию ...

Из-того, что количество first-time buyers такое-то (легко измеряемое качество), совершенно не следует, что все остальные - " это недавние продавцы". Если только для вас и 10 и 20 и более лет - все равно "недавно". С такими откровенными ляпами и потрясающе небрежным отношением к цифрам и фактам, вы никого не убедите. Разве что свою жену.

Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 31766
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Canyon Heights
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Marmot » 26 дек 2018, 21:26

Meadie:Van RE Leaks @VanRELeaks 7h7 hours ago
West Vancouver: just 8 homes sold in December (so far)
Average Sale Price: -33.24% less than ask
Average Days on Market (MLS/Realtors Claim): 87
Average Days on Market (ACTUAL): 579
https://twitter.com/VanRELeaks

В декабре 2016 и 2017гг в З.Ванкувере было продано, соответственно, 31 и 30 детатчед домов.

Это хорошо... стремительным домкратом, как говорится...

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7433
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 26 дек 2018, 22:55

Gadi:...Нет, не прощу! Вы опять передергиваете, возможно по недомыслию ...

Из-того, что количество first-time buyers такое-то (легко измеряемое качество), совершенно не следует, что все остальные - " это недавние продавцы". Если только для вас и 10 и 20 и более лет - все равно "недавно". С такими откровенными ляпами и потрясающе небрежным отношением к цифрам и фактам, вы никого не убедите. Разве что свою жену.

B Канаде есть достаточно четкие критерии, кто является first-time buyers а кто нет - т.к. для first-time buyers полагаются достаточно серьезные льготы. Срок в течение которого человек не должен был владеть недвижимостью, чтобы квалифицироваться в настоящее время составляет 4 года. Применительно к рынку недвижимости, менее 4 лет, на мой взгляд, вполне подходит под "недавно", а 5 и более лет - под "давно".

Да, помимо first-time buyers есть и другие категории покупателей, например, иностранные покупатели/инвесторы/супербогачи и пр., но их мало (порядка 1% по последним сведениям - для иностранцев), и вопрос о текущем доходе и количестве кэша для них стоит по-другому, чем для обычных людей которые сами собираются жить в покупаемом жилье.

Что же касается точности приводимых мною данных и уровня детализации постов (и упоминании всех возможных исключений), то, на мой взгляд, они является достаточными для обоснования моих тезисов. Если же у вас есть какие-либо сомнения, то давайте обсудим их - вы, наверное, хорошо знаете, что уж чего-чего, а терпения мне не занимать...

Аватара пользователя
Gadi
Графоман
Сообщения: 15975
Зарегистрирован: 18 апр 2007, 11:33

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Gadi » 27 дек 2018, 00:54

Meadie:
Gadi:...Нет, не прощу! Вы опять передергиваете, возможно по недомыслию ...

Из-того, что количество first-time buyers такое-то (легко измеряемое качество), совершенно не следует, что все остальные - " это недавние продавцы". Если только для вас и 10 и 20 и более лет - все равно "недавно". С такими откровенными ляпами и потрясающе небрежным отношением к цифрам и фактам, вы никого не убедите. Разве что свою жену.

B Канаде есть достаточно четкие критерии, кто является first-time buyers а кто нет - т.к. для first-time buyers полагаются достаточно серьезные льготы. Срок в течение которого человек не должен был владеть недвижимостью, чтобы квалифицироваться в настоящее время составляет 4 года. Применительно к рынку недвижимости, менее 4 лет, на мой взгляд, вполне подходит под "недавно", а 5 и более лет - под "давно".

Да, помимо first-time buyers есть и другие категории покупателей, например, иностранные покупатели/инвесторы/супербогачи и пр., но их мало (порядка 1% по последним сведениям - для иностранцев), и вопрос о текущем доходе и количестве кэша для них стоит по-другому, чем для обычных людей которые сами собираются жить в покупаемом жилье.

Что же касается точности приводимых мною данных и уровня детализации постов (и упоминании всех возможных исключений), то, на мой взгляд, они является достаточными для обоснования моих тезисов. Если же у вас есть какие-либо сомнения, то давайте обсудим их - вы, наверное, хорошо знаете, что уж чего-чего, а терпения мне не занимать...

вы решили потупить? Ок, берем НЕ first-home buyer, он УЖЕ владеет старым домом 20 лет. ХОчет купить поновее. Вы его записываете в "недавние продавцы". Самому не смешно?

Вывод: рассуждения, начинающиеся со слов " Если посмотреть, кто покупает недвижимость, то значительная часть покупателей - это недавние продавцы" - в топку.

Терпением же я с вами состязаться не собираюсь: невозможно разбудить человека, который притворяется, что спит.

Но другие про ваши очевидные ляпы прочитают ...

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7433
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 27 дек 2018, 13:35

Gadi:вы решили потупить?

Я, скажем так, не слишком уверен, кто здесь "тупит":) Давайте посмотрим на то, как проходила наша дискуссия:
1) Вы высказали утверждение, что цены на недвижимость определяются НЕ доходами населения, а доходами людей, ЖЕЛАЮЩИХ купить недвижимость, а затем, в ответ на пост г-на akela (упомянувшего home ownership rate 70%) уточнили, что больше половины существующих домовладельцев имеют доходы, которые НЕ позволили бы им купить СЕЙЧАС.
2) Я ответил, что значительная часть покупателей - это люди (недавние продавцы), которые используют эквити в принадлежащем им жилье для покупки нового жилья (например, путем "обмена" свое жилье на другое и т.п.): подобные люди, очевидно, составляют значительную часть желающих купить недвижимость (и покупающих ее!), однако точно так же очевидно, что цены на недвижимость от их доходов особо не зависят. Соответственно, ваше изначальное утверждение было изобличено, как в общем случае неверное.
Я также указал на категорию покупателей, чьи доходы (а точнее покупательная способность) действительно определяют цены на недвижимость - это first-time buyers, а также заметил, что при нормальном рынке их доля - 35-50%, а у нас в Б.Ванкувере сейчас - менее 10%. Эффективным образом я переформулировал ваше утверждение в следующее: цены на недвижимость определяются НЕ доходами населения, а доходами first-time buyers, ЖЕЛАЮЩИХ купить недвижимость (в подавляющем большинстве случаев покупающих жилье на пределе своей покупательной способности).
3) Вы проявили эмоции и обвинили меня в том, что я пытаюсь ввести форум в заблуждение
4) Я, в том же ключе, подсчитал для вас % количество non first-time buyers в Б.Ванкувере
5) Вы, снова эмоционально, попытались найти изьяны в моей логике, заявив что типа те кто не first-time buyers, не обязательно используют имеющуюся в своем жилье эквити
6) Я с вами согласился, что могут быть и другие ситуации (эксепшнз), однако, заметил, что в обсуждаемом контексте ими можно пренебречь, т.к. их относительно мало и они иррелевантны для нашей дискуссии
7) Из вашего последнего поста: "Ок, берем НЕ first-home buyer, он УЖЕ владеет старым домом 20 лет. ХОчет купить поновее. Вы его записываете в "недавние продавцы". Самому не смешно?"
Здесь возможны три варианта: первый, когда покупается новый дом, а старый дом после этого продается (это почти тоже самое, что продать старый дом перед покупкой нового), второй, когда человек не планирует продавать старый дом, и живет в двух домах поочередно (если человек может позволить себе владеть двумя домами, то для Б.Ванкувера представляется маловероятным, что он делает это на пределе своей покупательной способности т.е. что его доходы определяют цены на недвижимость в городе, и вообще таких людей не должно быть так уж и много) и третий, когда покупается инвестиционное жилье, т.е. когда старое или новое жилье сдается - в этом случае доход владельца (помимо получаемого от сдачи недвижимости) тоже не играет первостепенной роли (зависит от того как и какой моргидж получать).
Т.е. подобными покупателями, с точки зрения роли их доходов в определении цен на недвижимость в Б.Ванкувере, можно, в общем случае, либо пренебречь, либо отнести их к той же категории как и "недавних продавцов". Хотя, разумеется, никогда не бывает правил без исключений - и можно найти временные участки, когда не first-home buyers играли существенную роль на рынке, например, когда в 2015/2016гг значительная часть покупок домов в Б.Ванкувере совершалась иностранными покупателями...

Marmot:
Meadie:Van RE Leaks @VanRELeaks 7h7 hours ago
West Vancouver: just 8 homes sold in December (so far)

Это хорошо... стремительным домкратом, как говорится...

Я не все данные привел - картинка не такой выпуклой получилась, как она на самом деле есть:)
Продажи детатчед домов в декабре месяце в З.Ванкувере:
2018 - 8 (осталось еще 3 дня)
2017 - 30
2016 - 31
2015 - 72
2014 - 51
2013 - 52
2012 - 29
2011 - 38

BOX
Житель
Сообщения: 698
Зарегистрирован: 28 фев 2007, 08:50
Откуда: SU>UA(SS)>RU(SS)>LT(SS)>CA(BC)->US(UT)

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение BOX » 27 дек 2018, 16:15

Миди, нет ли желания податься на вакансию:

Director Homelessness Services City of Vancouver

https://jobs.vancouver.ca/job/Vancouver ... um=organic

Аватара пользователя
Stanislav
Mr. Minority Report
Сообщения: 33506
Зарегистрирован: 19 окт 2005, 16:33
Откуда: Moscow - Richmond - New Wesт - Burnaby

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Stanislav » 31 дек 2018, 12:02

Пока Миди ультрафиолетит пузо на пляже, RBC подложило ему символ следующего года по китайскому календарю :D
Если ваши новогодние желания включают более аффордабл жилье в Канаде в следующем году, то лучше вам загадать что-то более реальное - например, пресс кубиками или безошибочная игра на скрипке... (c) RBC

Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 11957
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение akela » 31 дек 2018, 20:34

Побывал я в этом вашем Лас Вегасе. Ничего особенного. Похож на Ричмонд, покрашенный в жёлтый цвет и присыпанный песком.

Robots
Житель
Сообщения: 692
Зарегистрирован: 01 июн 2007, 02:16

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Robots » 01 янв 2019, 15:27

akela:Побывал я в этом вашем Лас Вегасе. Ничего особенного. Похож на Ричмонд, покрашенный в жёлтый цвет и присыпанный песком.


зато солнце там какое ослепительное, дождей нет, сухо.

Аватара пользователя
Gadi
Графоман
Сообщения: 15975
Зарегистрирован: 18 апр 2007, 11:33

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Gadi » 01 янв 2019, 19:49

Meadie:
Gadi:вы решили потупить?

Я, скажем так, не слишком уверен, кто здесь "тупит":)


ваши много-много букв опровергаются одним простым стейтментом: средний по стоимости дом в Ванкувере не под силу купить средней Ванкуверской семье со средним доходом.

Задумайтесь над этим, и найдите другое, более реалистичное объяснение этому факту.

Аватара пользователя
bedi
Маньяк
Сообщения: 2932
Зарегистрирован: 01 мар 2006, 00:58
Откуда: Blr→IL→Coquitlam

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение bedi » 01 янв 2019, 20:46

Robots:
akela:Побывал я в этом вашем Лас Вегасе. Ничего особенного. Похож на Ричмонд, покрашенный в жёлтый цвет и присыпанный песком.


зато солнце там какое ослепительное, дождей нет, сухо.

В Вегас не за солнцем едут, хотя оно да ослепительное.
За солнцем- это в Пальм Спрингс, Ла Кинту...
Всего 3 часа лету- и можно загорать хоть сейчас, когда тут всего 16 градусов. А солнце жжет будь здоров.

Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 31766
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Canyon Heights
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Marmot » 01 янв 2019, 21:03

bedi:
Robots:
akela:Побывал я в этом вашем Лас Вегасе. Ничего особенного. Похож на Ричмонд, покрашенный в жёлтый цвет и присыпанный песком.


зато солнце там какое ослепительное, дождей нет, сухо.

В Вегас не за солнцем едут, хотя оно да ослепительное.
За солнцем- это в Пальм Спрингс, Ла Кинту...
Всего 3 часа лету- и можно загорать хоть сейчас, когда тут всего 16 градусов. А солнце жжет будь здоров.

Поддерживаю насчет Палм Спрингс, зачетное место, особенно Joshua Tree park...

Аватара пользователя
bedi
Маньяк
Сообщения: 2932
Зарегистрирован: 01 мар 2006, 00:58
Откуда: Blr→IL→Coquitlam

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение bedi » 01 янв 2019, 21:11

Marmot:
bedi:
Robots:
akela:Побывал я в этом вашем Лас Вегасе. Ничего особенного. Похож на Ричмонд, покрашенный в жёлтый цвет и присыпанный песком.


зато солнце там какое ослепительное, дождей нет, сухо.

В Вегас не за солнцем едут, хотя оно да ослепительное.
За солнцем- это в Пальм Спрингс, Ла Кинту...
Всего 3 часа лету- и можно загорать хоть сейчас, когда тут всего 16 градусов. А солнце жжет будь здоров.

Поддерживаю насчет Палм Спрингс, зачетное место, особенно Joshua Tree park...

Ну Joshua Tree park это хотя и рядом, но не для этого времени года- там сейчас 4 градуса днем и ветер. Были там пару дней назад, в зимней одежде дубу дали от холода. :)
А вот в конце Марта там- самое то, классно полазить по камням. Мне больше всего нравится Split Rock area

Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 31766
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Canyon Heights
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Marmot » 01 янв 2019, 21:21

bedi:
Marmot:
bedi:
Robots:
akela:Побывал я в этом вашем Лас Вегасе. Ничего особенного. Похож на Ричмонд, покрашенный в жёлтый цвет и присыпанный песком.


зато солнце там какое ослепительное, дождей нет, сухо.

В Вегас не за солнцем едут, хотя оно да ослепительное.
За солнцем- это в Пальм Спрингс, Ла Кинту...
Всего 3 часа лету- и можно загорать хоть сейчас, когда тут всего 16 градусов. А солнце жжет будь здоров.

Поддерживаю насчет Палм Спрингс, зачетное место, особенно Joshua Tree park...

Ну Joshua Tree park это хотя и рядом, но не для этого времени года- там сейчас 4 градуса днем и ветер. Были там пару дней назад, в зимней одежде дубу дали от холода. :)
А вот в конце Марта там- самое то, классно полазить по камням. Мне больше всего нравится Split Rock area

Год на год не приходится, пару лет назад, именно в это время, там было  +10, солнечно и безветренно, самая погода по скалам лазить, не вспотеешь особенно...


Вернуться в «Инвестмент Клаб»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: mikei и 7 гостей