Gadi писал(а):вы решили потупить?
Я, скажем так, не слишком уверен, кто здесь "тупит":) Давайте посмотрим на то, как проходила наша дискуссия:
1) Вы высказали утверждение, что цены на недвижимость определяются НЕ доходами населения, а доходами людей, ЖЕЛАЮЩИХ купить недвижимость, а затем, в ответ на пост г-на akela (упомянувшего home ownership rate 70%) уточнили, что больше половины существующих домовладельцев имеют доходы, которые НЕ позволили бы им купить СЕЙЧАС.
2) Я ответил, что значительная часть покупателей - это люди (недавние продавцы), которые используют эквити в принадлежащем им жилье для покупки нового жилья (например, путем "обмена" свое жилье на другое и т.п.): подобные люди, очевидно, составляют значительную часть желающих купить недвижимость (и покупающих ее!), однако точно так же очевидно, что цены на недвижимость от их доходов особо не зависят. Соответственно, ваше изначальное утверждение было изобличено, как в общем случае неверное.
Я также указал на категорию покупателей, чьи доходы (а точнее покупательная способность) действительно определяют цены на недвижимость - это first-time buyers, а также заметил, что при нормальном рынке их доля - 35-50%, а у нас в Б.Ванкувере сейчас - менее 10%. Эффективным образом я переформулировал ваше утверждение в следующее: цены на недвижимость определяются НЕ доходами населения, а доходами first-time buyers, ЖЕЛАЮЩИХ купить недвижимость (в подавляющем большинстве случаев покупающих жилье на пределе своей покупательной способности).
3) Вы проявили эмоции и обвинили меня в том, что я пытаюсь ввести форум в заблуждение
4) Я, в том же ключе, подсчитал для вас % количество non first-time buyers в Б.Ванкувере
5) Вы, снова эмоционально, попытались найти изьяны в моей логике, заявив что типа те кто не first-time buyers, не обязательно используют имеющуюся в своем жилье эквити
6) Я с вами согласился, что могут быть и другие ситуации (эксепшнз), однако, заметил, что в обсуждаемом контексте ими можно пренебречь, т.к. их относительно мало и они иррелевантны для нашей дискуссии
7) Из вашего последнего поста: "Ок, берем НЕ first-home buyer, он УЖЕ владеет старым домом 20 лет. ХОчет купить поновее. Вы его записываете в "недавние продавцы". Самому не смешно?"
Здесь возможны три варианта: первый, когда покупается новый дом, а старый дом после этого продается (это почти тоже самое, что продать старый дом перед покупкой нового), второй, когда человек не планирует продавать старый дом, и живет в двух домах поочередно (если человек может позволить себе владеть двумя домами, то для Б.Ванкувера представляется маловероятным, что он делает это на пределе своей покупательной способности т.е. что его доходы определяют цены на недвижимость в городе, и вообще таких людей не должно быть так уж и много) и третий, когда покупается инвестиционное жилье, т.е. когда старое или новое жилье сдается - в этом случае доход владельца (помимо получаемого от сдачи недвижимости) тоже не играет первостепенной роли (зависит от того как и какой моргидж получать).
Т.е. подобными покупателями, с точки зрения роли их доходов в определении цен на недвижимость в Б.Ванкувере, можно, в общем случае, либо пренебречь, либо отнести их к той же категории как и "недавних продавцов". Хотя, разумеется, никогда не бывает правил без исключений - и можно найти временные участки, когда не first-home buyers играли существенную роль на рынке, например, когда в 2015/2016гг значительная часть покупок домов в Б.Ванкувере совершалась иностранными покупателями...
Marmot писал(а):Meadie писал(а):Van RE Leaks @VanRELeaks 7h7 hours ago
West Vancouver: just 8 homes sold in December (so far)
Это хорошо... стремительным домкратом, как говорится...
Я не все данные привел - картинка не такой выпуклой получилась, как она на самом деле есть:)
Продажи детатчед домов в декабре месяце в З.Ванкувере:
2018 - 8 (осталось еще 3 дня)
2017 - 30
2016 - 31
2015 - 72
2014 - 51
2013 - 52
2012 - 29
2011 - 38