падение цен на недвижимость - ага - щазз

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
Ringo
Маньяк
Сообщения: 1757
Зарегистрирован: 04 окт 2008, 08:28

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Ringo » 04 янв 2017, 21:34

akela:
Ringo:Какая разница в банке или квадратных футах?

огромная.

Ну, вот. Смысл ведь в том, что сделали. Понимаете? Миди даже признал :D А банк ли, футы ли - это вопрос техники.

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 6622
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 04 янв 2017, 21:43

Ringo:
akela:
Ringo:Какая разница в банке или квадратных футах?

огромная.

Ну, вот. Смысл ведь в том, что сделали. Понимаете? Миди даже признал :D А банк ли, футы ли - это вопрос техники.


А полную мою цитату вам слабо привести? Я ведь совсем о другом там говорил и отнюдь не выставлял данное утверждение как свою точку зрения:)
Или у вас как с процентами получается (вы пишите о 2% за 6 месяцев, когда имели место 3% за 3 месяца)?

Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 10588
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение akela » 04 янв 2017, 21:47

Ringo:
akela:
Ringo:Какая разница в банке или квадратных футах?

огромная.

Ну, вот. Смысл ведь в том, что сделали. Понимаете? Миди даже признал :D А банк ли, футы ли - это вопрос техники.

Миди, думаю, погорячился: пока недвижимость не превращена в диверсифицированные активы других типов, говорить о "сделанных деньгах" довольно бессмысленно. Этак можно и акции Нортела образца 2000 года спутать с банковским счётом.

Ringo
Маньяк
Сообщения: 1757
Зарегистрирован: 04 окт 2008, 08:28

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Ringo » 04 янв 2017, 21:54

akela:Миди, думаю, погорячился: пока недвижимость не превращена в диверсифицированные активы других типов, говорить о "сделанных деньгах" довольно бессмысленно.

Но ведь в том-то и дело, что тысячи, а то и сотни тысяч, причем совсем необязательно инвесторов или игроков на рынке, уже зафиксировали прибыля кто в футах, а кто в дензнаках или каких еще радостях жизни за эти 10-15 лет. Хотя, конечно, кто-то и продолжает складывать яйца в одну корзину.

Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 10588
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение akela » 04 янв 2017, 21:59

Ringo:зафиксировали прибыля кто в футах

зафиксировали в футах... эээ... ну ок, дальше наверное не имеет смысла.

Ringo
Маньяк
Сообщения: 1757
Зарегистрирован: 04 окт 2008, 08:28

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Ringo » 04 янв 2017, 22:04

Meadie:А полную мою цитату вам слабо привести? Я ведь совсем о другом там говорил и отнюдь не выставлял данное утверждение как свою точку зрения:)
Или у вас как с процентами получается (вы пишите о 2% за 6 месяцев, когда имели место 3% за 3 месяца)?

Я привел цитату с сегодняшней статьи в Financial Post как есть. Что вы там имете ввиду про "имели место" к этой статье не относится никак. Кстати, там столь недавно любимый вами график тоже приведен, где кривая цен клюнула вниз (из-за просевших многомиллионных домов в августе-октябре). Правда уже сейчас эта кривая чуть отскочила обратно, что несколько расходится с вашими представлениями о прекрасном на рынке недвижимости. Но это сейчас толком ничего не значит. За неделю вообще такие осцилляции можно нанаблюдать - закачаешься просто. Так что, как вы любите говорить, "будет интересно посмотреть" на тенденции весной.

Ringo
Маньяк
Сообщения: 1757
Зарегистрирован: 04 окт 2008, 08:28

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Ringo » 04 янв 2017, 22:15

akela:
Ringo:зафиксировали прибыля кто в футах

зафиксировали в футах... эээ... ну ок, дальше наверное не имеет смысла.

Итить...Скажем было A-тыс. за один объект. Через n-лет продали один объект, купили ДВА общей, скажем, стоимостью 3xA-тыс. Был одЫн объект - стало два за совершенно иную цену. А у кого и три, и больше. Понимаете? Даже в футах зафиксировали плюс. Чтобы эти два объекта сейчас стали стоить опять A-тыс надо чтобы Канада с экономикой, Трюдо и подштанниками полетела в далекие тартарары. Теоретически возможно. Практически, имея ввиду перенаселенность во многих уголках Земли и ограниченное количество канадских и австралийских угодий, вероятность не столь близка к теории.

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 37604
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte » 05 янв 2017, 21:10

akela:
Waterbyte:доказать мне могут те, кто умеет доказывать неочевидные мне утверждения. ну а те, кто не умеют - тем и впрямь невозможно.

сказал допустим математик
приду со множеством подруг
и вроде ясно что пустое
но вдруг
пришел поэт и пролил свет на скатерть...

Аватара пользователя
simon
Графоман
Сообщения: 9997
Зарегистрирован: 29 июл 2006, 09:31

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение simon » 05 янв 2017, 22:00

Недалеко дом годовалый продали за 1 месяц на 74к больше городской оценки.
Инвестор-китаец (в доме никто не жил) за год заработал 100к минус комиссия риэлтеру

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 6622
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 05 янв 2017, 22:05

simon:Недалеко дом годовалый продали за 1 месяц на 74к больше городской оценки.
Инвестор-китаец (в доме никто не жил) за год заработал 100к минус комиссия риэлтеру

А налоги, которые были уплачены при покупке жилья вы не считаете? Я, разумеется, не знаю абсолютных цифр, но мне кажется что в этом случае, дай бог, если данный инвестор остался хоть в небольшом плюсе. И это еще не считая упущенной выгоды от альтернативных вложений.

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 6622
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 05 янв 2017, 22:22

Ringo:Итить...Скажем было A-тыс. за один объект. Через n-лет продали один объект, купили ДВА общей, скажем, стоимостью 3xA-тыс. Был одЫн объект - стало два за совершенно иную цену. А у кого и три, и больше. Понимаете? Даже в футах зафиксировали плюс.

Насколько я понимаю, вы описали нам процесс релевереджинга на рынке недвижимости. Когда у домовладельца эквити в первом доме выросло настолько, что его можно было использовать в качестве даунпеймента для покупки двух других домов, эта операция была блестяще проведена. Осталось только указать размер долга у домовладельца.

Ringo:Чтобы эти два объекта сейчас стали стоить опять A-тыс надо чтобы Канада с экономикой, Трюдо и подштанниками полетела в далекие тартарары. Теоретически возможно. Практически, имея ввиду перенаселенность во многих уголках Земли и ограниченное количество канадских и австралийских угодий, вероятность не столь близка к теории.

Я могу вам привести примеры стран и городов со значительно более высокой плотностью населения чем в Канаде, где цены на недвижимость падали в 3 раза и более. Что же касается иностранных инвесторов, цифры продаж более-менее дорогих домов в последние несколько месяцев показывают, что к ванкуверской недвижимости они почти полностью потеряли интерес.

Ringo
Маньяк
Сообщения: 1757
Зарегистрирован: 04 окт 2008, 08:28

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Ringo » 06 янв 2017, 12:02

Meadie:Я могу вам привести примеры стран и городов со значительно более высокой плотностью населения чем в Канаде, где цены на недвижимость падали в 3 раза и более. Что же касается иностранных инвесторов, цифры продаж более-менее дорогих домов в последние несколько месяцев показывают, что к ванкуверской недвижимости они почти полностью потеряли интерес.

Когда речь идет о Канаде или Австралии, точнее крупных городах этих стран, то плотность населения как общий критерий тут непричем. Это огромные страны и места вдоволь. Но эта плотность населения имеет значение в частности, а именно в крупных городах и их ближних окрестностях с развитой инфраструктурой, возможностью найти работу и относительно нормальным или просто хорошим климатом. В Канаде всего 2 города, куда подавляющее большинство желает селиться, в первую очередь, по этим причинам. И цены там растут, потому что не хватает земли на новые застройки, невысокая безработица, низкий процент, местные идут на рынок, постоянный миграционный приток. Люди не хотят почему-то жить за Полярным Кругом. Кстати, в некоторых других частях страны, даже иногда в тех же самых провинциях, цены на недвижимость упали или падают. Но не в самих Ванкувере и Торонто. Только при экономическом, финансовом или экологическом коллапсе в масштабах страны покупатели, включая инвесторов, могут потерять интерес к этим городам. Сто раз уже говорено, но вы все про Лас-Вегас и "сахар" продолжаете утверждать.

Аватара пользователя
simon
Графоман
Сообщения: 9997
Зарегистрирован: 29 июл 2006, 09:31

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение simon » 06 янв 2017, 12:31

Meadie:
simon:Недалеко дом годовалый продали за 1 месяц на 74к больше городской оценки.
Инвестор-китаец (в доме никто не жил) за год заработал 100к минус комиссия риэлтеру

А налоги, которые были уплачены при покупке жилья вы не считаете? Я, разумеется, не знаю абсолютных цифр, но мне кажется что в этом случае, дай бог, если данный инвестор остался хоть в небольшом плюсе. И это еще не считая упущенной выгоды от альтернативных вложений.


Налоги при покупке я посчитал, а вот по результату ошибся- он сделал 120-130к (нужно только комиссию риелтера отнять). Выставил за 990к, продал за 950к.

Аватара пользователя
bedi
Маньяк
Сообщения: 2480
Зарегистрирован: 01 мар 2006, 00:58
Откуда: Blr→IL→Coquitlam

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение bedi » 06 янв 2017, 13:14

Meadie:И это еще не считая упущенной выгоды от альтернативных вложений.

О, миди спец по "альтернативным вложениям", прочем с гарантированной выгодой. Интересно заслушать о таком чуде. :)
А если не с гарантированной, то- упс- о какой "упущенной выгоде" вы тут рассказываете? :)

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 6622
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 06 янв 2017, 21:51

simon:...Налоги при покупке я посчитал, а вот по результату ошибся- он сделал 120-130к (нужно только комиссию риелтера отнять). Выставил за 990к, продал за 950к.

Типичные расходы по продаже такого дома составляют порядка 30К, плюс какие-то деньги были потрачены на содержание дома в течение года - что дает прибыль 80-90К. Таким образом, доходность от вложения денег (предполагая, что моргиджа не было) составила порядка 10-12% годовых (до уплаты налогов?).

Замечу, что при проведении аналогичной операции в 2017г, потери инвестора, купившего в начале года дом за 800К, составят порядка 150К. Это, конечно, если сбудутся официальные прогнозы (снижение цен на 10%).


Вернуться в «Инвестмент Клаб»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: Yahoo [Bot] и 12 гостей