падение цен на недвижимость - ага - щазз

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 39729
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte » 24 фев 2018, 20:51

Meadie:Если собственнику безразлично, увеличится ли или уменьшится цена на купленную им недвижимость в определенный момент времени, то это, очевидно, означает, что ему все равно, какой она тогда будет. Если данное утверждение справедливо для любого момента времени, то это значит, что оно справедливо и для момента покупки недвижимости - если собственник смог ее купить.
допустим. а как из этого следует, что "все равно по какой цене недвижимость покупать"? собственник ведь не покупает, а меняет одну недвижимость на другую. а покупает-то как раз тот, кто не собственник. вася пупкин тоже ведь не вдруг свой портфель приобрёл. сначала купил что-то ненужное, а потом уж обменял его на что-то нужное. правда, об этом он предпочитает не вспоминать - какая, дескать, разница...

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7070
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 24 фев 2018, 21:06

AndreyA:...Это просто ваше отношение. Для большинства жилье это то место где они живут. Ни больше, ни меньше. Я не думаю о разнице в цене так как не планирую продавать или брать деньги в долг под эту разницу. Это виртуальная разница которая не имеет ничего общего в реальными деньгами.
Самое главное что бы месячный платеж не был не посильной ношей и все. Вот если +-1000 в платеже в месяц это проблема, то тогда наверное надо рентовать то на что хватает денег.


Для рентеров рентованная ими квартира или дом - это тоже, то место где они живут. И с точки зрения потребления, жизнь в купленном и сьемном жилье отличается не слишком сильно. С финансовой же точки зрения отличия очень существенные... При этом прекрасно понятно, почему вы можете себе позволить сегодня не думать о разнице в цене - потому что эта разница в вашем случае положительная. Если бы она была отрицательной, то вы бы и думали и вели себя бы по другому. Кстати говоря, в подобном случае банк мог легко бы попросить вас довнести денег до уровня воды (или до определенного уровня LTV), тем более, если у вас такая возможность есть. Либо существенно ужесточить условия моргиджа - поднять % ставку, заставить оплатить дополнительную страховку и т.д.

Добавлю, что я очень рад тому, что ваше финансовое положение устойчивое. Для большинства канадцев - владельцев недвижимости это, к сожалению не так. В последние месяцы приводились результаты опросов, согласно которым половина опрошенных находится либо за чертой, либо в паре сотен долларов в месяц от этой черты. 3-4-5 хайков % ставок в этом году, и они все будут глубоко в минусе.

Что далеко ходить - в недавней передовице ВанкуверСан напечатали черным по белому что четверть владельцев недвижимости-держателей моргиджей в Б.Ванкувере может оказаться под водой...

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7070
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 24 фев 2018, 21:14

Waterbyte:
Meadie:Если собственнику безразлично, увеличится ли или уменьшится цена на купленную им недвижимость в определенный момент времени, то это, очевидно, означает, что ему все равно, какой она тогда будет. Если данное утверждение справедливо для любого момента времени, то это значит, что оно справедливо и для момента покупки недвижимости - если собственник смог ее купить.
допустим. а как из этого следует, что "все равно по какой цене недвижимость покупать"? собственник ведь не покупает, а меняет одну недвижимость на другую. а покупает-то как раз тот, кто не собственник. ...

Для first time buyer ситуация точно такая же - если для него все равно, сколько будет стоить купленная недвижимость через 25 лет (10 лет, 5 лет, 1 год, 5 минут и т.д) после покупки, то какая разница, за сколько она была куплена?

Аватара пользователя
Fedor P.
Маньяк
Сообщения: 1740
Зарегистрирован: 17 авг 2010, 06:30
Откуда: Coquitlam
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Fedor P. » 24 фев 2018, 21:28

Сегодня обновил часть мортиджа. На два года, fixed, дали 3.09 %. Подорожал за два с половиной года на 0.3%. Добавилось 30 долларов в месяц. Буду пить меньше лате в Тимхортонсе. :(

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 39729
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte » 24 фев 2018, 21:53

Meadie:Для first time buyer ситуация точно такая же - если для него все равно, сколько будет стоить купленная недвижимость через 25 лет (10 лет, 5 лет, 1 год, 5 минут и т.д) после покупки, то какая разница, за сколько она была куплена?
автомобиль, который я покупал 12 лет назад (10 лет, 5 лет, 1 год, 5 минут и т.д), стоит столько же и сегодня - один автомобиль. не тот самый, конечно, а похожий. как из этого следует, что мне было без разницы, за сколько я его покупал? а если бы он сегодня стоил не столько же - как из этого оно следует?

Аватара пользователя
LeoV
Графоман
Сообщения: 8632
Зарегистрирован: 02 июн 2012, 15:41
Откуда: Графство O'Mан
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение LeoV » 24 фев 2018, 22:26

Вотербайт решил перед сном Миди подраконить... :D :D :D

Аватара пользователя
Vims
Northern Yeti
Сообщения: 17548
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 15:53
Откуда: Magadan - Vancouver
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Vims » 24 фев 2018, 22:39

LeoV:Вотербайт решил перед сном Миди подраконить... :D :D :D

тренирует абстрактное мышление :lol:

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7070
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 25 фев 2018, 00:45

Waterbyte:
Meadie:Для first time buyer ситуация точно такая же - если для него все равно, сколько будет стоить купленная недвижимость через 25 лет (10 лет, 5 лет, 1 год, 5 минут и т.д) после покупки, то какая разница, за сколько она была куплена?
автомобиль, который я покупал 12 лет назад (10 лет, 5 лет, 1 год, 5 минут и т.д), стоит столько же и сегодня - один автомобиль. не тот самый, конечно, а похожий. как из этого следует, что мне было без разницы, за сколько я его покупал? а если бы он сегодня стоил не столько же - как из этого оно следует?

Если вы собираетесь покупать недвижимость (автомобиль) и не знаете стоимость их владения на протяжении какого то времени, то это означает то, что вы не можете оценить финансовую целесообразность вашей покупки по сравнению с имеющимися альтернативами. Для покупки недвижимости альтернативой является рент, покупка недвижимости в другом месте или другого типа, который может иметь иные компоненты расходов. Для покупки авто - это лиз, покупка авто другого класса и т.п.

Надеюсь, что вам не нужно обьяснять, что стоимость недвижимости через какое-то время после покупки, так же как и остаточная стоимость автомобиля, играют ключевую роль в определении стоимости владения. Соответственно, если покупатель игнорирует информацию о будущей стоимости своей покупке, то это означает, что он руководствовался при покупке какими то другими соображениями. Это могут быть соображения статуса (нужен дом в З.Ванкувере:), близости к работе, эстетические соображения и т.п. - во всех этих случаях покупателю все равно какая цена.

При покупке недвижимости в Б.Ванкувере в последние годы часто бывало, что покупатель просто смотрел, что по максимуму можно купить на имеющиеся у него деньги (включая моргидж, который даст банк). Если денег не хватало на недвижимость нужного типа в Ванкувере, то взор обращался на Бернаби, Коквитлам и далее на восток. В прошлом году я слышал, что люди уже реально смотрят обьекты к востоку от Чиливака... Во всех этих случаях люди руководствовались соображениями необходимости покупки недвижимости так каковой - т.е. войти на рынок, причем не важно что покупается и по какой цене.

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 39729
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte » 25 фев 2018, 01:13

Meadie:Если вы собираетесь покупать недвижимость (автомобиль) и не знаете стоимость их владения на протяжении какого то времени, то это означает то, что вы не можете оценить финансовую целесообразность вашей покупки по сравнению с имеющимися альтернативами. Для покупки недвижимости альтернативой является рент, покупка недвижимости в другом месте или другого типа, который может иметь иные компоненты расходов. Для покупки авто - это лиз, покупка авто другого класса и т.п.
согласен, но это не имеет отношения к моему вопросу о том, как одно из другого следует.
Meadie:Надеюсь, что вам не нужно обьяснять, что стоимость недвижимости через какое-то время после покупки, так же как и остаточная стоимость автомобиля, играют ключевую роль в определении стоимости владения.
напрасно надеетесь. не сочтите за труд объяснить, как именно будущая цена актива влияет на стоимость владения активом, да притом ещё умудряется быть в ней ключевым фактором. мне как-то всегда казалось, что стоимость владения за период - это кумулятивная величина релевантных расходов, вызванных владением активом за этот период. интересно узнать альтернативную точку зрения на то, что на самом деле есть стоимость владения.
Meadie:Соответственно, если покупатель игнорирует информацию о будущей стоимости своей покупке, то это означает, что он руководствовался при покупке какими то другими соображениями. Это могут быть соображения статуса (нужен дом в З.Ванкувере:), близости к работе, эстетические соображения и т.п.
с этим я никогда и не спорил. я с давних пор утверждаю, что финансовые соображения не имеют отношения к вопросу выбора между владением и рентом жилья (именно по причине практически одинаковых расходов на жильё в обоих случаях, вне зависимости от рыночной цены на это жильё). но, опять-таки, я не понимаю, как это связано с моим вопросом доказать неочевидное тождество.
Meadie:При покупке недвижимости в Б.Ванкувере в последние годы часто бывало, что покупатель просто смотрел, что по максимуму можно купить на имеющиеся у него деньги (включая моргидж, который даст банк). Если денег не хватало на недвижимость нужного типа в Ванкувере, то взор обращался на Бернаби, Коквитлам и далее на восток
ну, и я точно так же смотрел, пятнадцать лет назад. а как надо было? и что принципиально изменилось с тех пор? и, в очередной раз, как это отвечает на мой вопрос о логике доказательства тождества?

AndreyA
Маньяк
Сообщения: 1132
Зарегистрирован: 25 сен 2006, 10:30
Откуда: Burnaby

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение AndreyA » 25 фев 2018, 10:02

Meadie:Для рентеров рентованная ими квартира или дом - это тоже, то место где они живут. И с точки зрения потребления, жизнь в купленном и сьемном жилье отличается не слишком сильно. С финансовой же точки зрения отличия очень существенные... При этом прекрасно понятно, почему вы можете себе позволить сегодня не думать о разнице в цене - потому что эта разница в вашем случае положительная. Если бы она была отрицательной, то вы бы и думали и вели себя бы по другому. Кстати говоря, в подобном случае банк мог легко бы попросить вас довнести денег до уровня воды (или до определенного уровня LTV), тем более, если у вас такая возможность есть. Либо существенно ужесточить условия моргиджа - поднять % ставку, заставить оплатить дополнительную страховку и т.д.

Добавлю, что я очень рад тому, что ваше финансовое положение устойчивое. Для большинства канадцев - владельцев недвижимости это, к сожалению не так. В последние месяцы приводились результаты опросов, согласно которым половина опрошенных находится либо за чертой, либо в паре сотен долларов в месяц от этой черты. 3-4-5 хайков % ставок в этом году, и они все будут глубоко в минусе.

Что далеко ходить - в недавней передовице ВанкуверСан напечатали черным по белому что четверть владельцев недвижимости-держателей моргиджей в Б.Ванкувере может оказаться под водой...

Вы самого главного не поняли - что бы рентовать подобное жилье мне пришлось бы платить больше чем я сейчас плачу.
По итогу, если прожить в жилье длительное время то ничего не заработаешь, исторически это доказано, но все таки есть шанс вернуть то что вложил с учетом инфляции, в случае с рентом только потерять все деньги которые выплачены во время рента. Вот как то так.
Мы в ренте тоже долго жили, наверное лет 8. Но тому были объективные причины. Хотя даже тогда можно было попробовать что нибудь найти за те же месячные расходы, но не сложилось.

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7070
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 25 фев 2018, 10:09

Waterbyte:
Meadie:Надеюсь, что вам не нужно обьяснять, что стоимость недвижимости через какое-то время после покупки, так же как и остаточная стоимость автомобиля, играют ключевую роль в определении стоимости владения.
напрасно надеетесь. не сочтите за труд объяснить, как именно будущая цена актива влияет на стоимость владения активом, да притом ещё умудряется быть в ней ключевым фактором. мне как-то всегда казалось, что стоимость владения за период - это кумулятивная величина релевантных расходов, вызванных владением активом за этот период. интересно узнать альтернативную точку зрения на то, что на самом деле есть стоимость владения.

Когда я покупаю автомобиль и планирую им владеть, скажем, пять лет, то для меня более чем важно, какая будет у него стоимость через 5 лет. Если, например, это очень плохой автомобиль и цена по которой его можно продать через 5 лет приближается к нулю, то я вынужден буду разделить его покупную стоимость на 5 лет (60 месяцев) и прибавить полученную величину к сумме текущих эксплуатационных расходов (бензин, страховка, тех.обслуживание и т.д.). Если же это очень хороший автомобиль и через 5 лет он в силу каких то причин не теряет своей цены, то при его продаже я полностью верну те деньги которые я заплатил вначале (инфляцией в этих расчетах пренебрегаем) и мои расходы на его владение будут равняться лишь сумме текущих эксплуатационных расходов. Точно также и с недвижимостью, нет?.

Waterbyte:... как это отвечает на мой вопрос о логике доказательства тождества?

Доказательство через опровержение отрицания этого утверждения более чем очевидно... Хотя, разумеется, есть и другие способы как его можно доказать.

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7070
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 25 фев 2018, 10:28

AndreyA:Вы самого главного не поняли - что бы рентовать подобное жилье мне пришлось бы платить больше чем я сейчас плачу.

Опять же, мы не знаем о том, про какой тип недвижимости вы говорите, и какие условия платежа подразумеваете - чтобы сравнить финансовую целесообразность покупки vs рента. Например, один мой знакомый купил кондо с 90% даунпейментом: он выплатил моргидж за 5 лет и всем говорил, что его выплаты намного меньше рента. По факту это действительно было правдой, однако, как вы понимаете, ничего о преимуществе покупки перед рентом не говорило:)

Если же вы возьмете любой классический калькулятор, который рассчитывает выгодность покупки vs рентa, то получите вполне однозначные результаты.
AndreyA:По итогу, если прожить в жилье длительное время то ничего не заработаешь, исторически это доказано, но все таки есть шанс вернуть то что вложил с учетом инфляции, в случае с рентом только потерять все деньги которые выплачены во время рента. Вот как то так.

Возможно, вы не так хорошо знаете историю. Те американцы, (средний класс) которые купили недвижимость во время их пузыря 10+ лет назад оказались в колоссальном долгосрочном финансовом проигрыше.

AndreyA
Маньяк
Сообщения: 1132
Зарегистрирован: 25 сен 2006, 10:30
Откуда: Burnaby

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение AndreyA » 25 фев 2018, 10:52

Ок, продолжайте рентовать вашу двушку :)

Аватара пользователя
Stanislav
Mr. Minority Report
Сообщения: 32212
Зарегистрирован: 19 окт 2005, 16:33
Откуда: Moscow - Richmond - New Wesт - Burnaby

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Stanislav » 25 фев 2018, 11:24

Waterbyte:
Meadie:Надеюсь, что вам не нужно обьяснять, что стоимость недвижимости через какое-то время после покупки, так же как и остаточная стоимость автомобиля, играют ключевую роль в определении стоимости владения.
напрасно надеетесь. не сочтите за труд объяснить, как именно будущая цена актива влияет на стоимость владения активом, да притом ещё умудряется быть в ней ключевым фактором. мне как-то всегда казалось, что стоимость владения за период - это кумулятивная величина релевантных расходов, вызванных владением активом за этот период. интересно узнать альтернативную точку зрения на то, что на самом деле есть стоимость владения.

Миди пытается на бытовом уровне сформулировать идею, что амортизация зданий и сооружений относится на издержки обращения.

Аватара пользователя
mikei
Графоман
Сообщения: 30034
Зарегистрирован: 27 мар 2010, 23:37
Откуда: Burnaby, BC

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение mikei » 25 фев 2018, 13:06

Meadie:Когда я покупаю автомобиль и планирую им владеть, скажем, пять лет, то для меня более чем важно, какая будет у него стоимость через 5 лет. Если, например, это очень плохой автомобиль и цена по которой его можно продать через 5 лет приближается к нулю, то я вынужден буду разделить его покупную стоимость на 5 лет (60 месяцев) и прибавить полученную величину к сумме текущих эксплуатационных расходов (бензин, страховка, тех.обслуживание и т.д.). Если же это очень хороший автомобиль и через 5 лет он в силу каких то причин не теряет своей цены, то при его продаже я полностью верну те деньги которые я заплатил вначале (инфляцией в этих расчетах пренебрегаем) и мои расходы на его владение будут равняться лишь сумме текущих эксплуатационных расходов. Точно также и с недвижимостью, нет?. .

Зря Вы жилище с автомобилем сравнили. Вы этим возможно испортили себе всю репутацию.


Вернуться в «Инвестмент Клаб»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: Google [Bot] и 12 гостей