падение цен на недвижимость - ага - щазз

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
Slav
Маньяк
Сообщения: 3232
Зарегистрирован: 20 май 2005, 10:08
Откуда: Burnaby

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Slav » 26 июл 2018, 06:31

Waterbyte:... судорог как при изменении как прайма, так и ставки моего мортгиджа, не испытывал.

ты их просто не замечаешь (С)
Вот, Миди тут намедни, опять вещал, что рейт повысят - и все! Всем придет крындец.
И, вот, повысили. Даже по радиве, если пискнули, то коротко, как точка в азбуке Морзе.
Народ, ваще не заметил.
Ну, глянул я в свой раздел, где про это.
И что? Конечная цифра 73 изменилась на цифру 74. - Это сколько месяцев еще влачить эту лямку.

Биркин
Графоман
Сообщения: 11203
Зарегистрирован: 26 июл 2006, 19:58

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Биркин » 26 июл 2018, 08:24

Waterbyte:
великое и ужасное слово "сабпрайм" применительно уже к канадским ссудам и риал эстейту

не очень понимаю, чем оно велико и ужасно, слово это

Ну как же, вон есть кое-что по этому вопросу, в этих ваших интернетах

https://en.m.wikipedia.org/wiki/Subprim ... age_crisis

The United States subprime mortgage crisis was a nationwide banking emergency, occurring between 2007 and 2010, that contributed to the U.S. recession of December 2007 – June 2009.[1][2]

Аватара пользователя
Yury
The L'ony
Сообщения: 24591
Зарегистрирован: 22 янв 2004, 13:48
Откуда: Мирный -> Vancouver
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Yury » 26 июл 2018, 10:09

а какое отношение слово subprime имеет к ставке моргиджа? или это такая шутка юмора?

Биркин
Графоман
Сообщения: 11203
Зарегистрирован: 26 июл 2006, 19:58

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Биркин » 26 июл 2018, 10:24

Yury:а какое отношение слово subprime имеет к ставке моргиджа? или это такая шутка юмора?

в моем понимании никакого, но очевидно Ватербайт не совсем согласен ))

Аватара пользователя
Hairy Potter
Маньяк
Сообщения: 4303
Зарегистрирован: 14 дек 2006, 10:05
Откуда: Vancouver, BC

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Hairy Potter » 26 июл 2018, 10:53

Кое-где падает все-таки

https://www.news1130.com/2018/07/26/pri ... uver-cmhc/

METRO VANCOUVER (NEWS 1130) – The price of a detached home is falling in parts of Metro Vancouver, according to the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). This follows a regional slowdown in real estate sales we’ve been seeing over the past few months.

We have heard anecdotally from some realtors that prices have been going down in some areas due to this slow market we’ve seen. Now, new numbers from the CMHC show house prices in West Vancouver and Vancouver’s west side have dropped year over year by between five and seven per cent.


Изображение

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 40020
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte » 26 июл 2018, 17:31

Yury:а какое отношение слово subprime имеет к ставке моргиджа? или это такая шутка юмора?
никаких шуток. отношение имеет самое прямое - риск.

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7137
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 26 июл 2018, 23:19

Yury:а какое отношение слово subprime имеет к ставке моргиджа? или это такая шутка юмора?

Если вы откроете любой минимально серьезный американский моргидж-калькулятор, то в нем одним из первых параметров (после цены и даунпеймента) будет как раз Credit score. Разница в % ставках в зависимости от Credit score может достигать 0.5% и даже больше (это для тех, кто не сабпрайм).

В Канаде практически весь риск связанный с выдачей традиционных моргиджей де-факто берет на себя государство - поэтому % ставки от степени надежности получателя моргиджа по существу не зависят. Более того, в Канаде в некоторых случаях, чем рискованнее моргидж - тем ниже % ставка. Я уж не говорю про выдачу моргиджей новым иммигрантам и т.п. - у кого по определению нет Credit score, у кого декларируемый доход от мутного бизнеса в странах с которыми даже нет договора о выдаче преступников и т.д.

ПС: в тех местах где в Канаде где можно взять моргидж без гос.страховки - ставки порядка 10% годовых и выше...

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7137
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 26 июл 2018, 23:55

Биркин:...
The United States subprime mortgage crisis was a nationwide banking emergency, occurring between 2007 and 2010, that contributed to the U.S. recession of December 2007 – June 2009.[1][2]

Я уже приводил ссылки на материалы недавнего исследования причин и механизма этого кризиса. Если в двух словах, то оказалось, что данный кризис был вызван, в первую очередь, эпидемией спекуляции на рынке недвижимости, когда вполне обычные люди покупали по несколько инвестиционных домов/квартир в расчете на продолжение роста цен. Причем покупали беря моргиджи по льготным % ставкам, и настолько большие, насколько им дадут (на все деньги, которые у них были в наличии). Расчет здесь был, разумеется, на то, чтобы достичь максимального левереджа - и чтобы побольше денег на росте цен наварить... Нередко платежи по моргиджам и даунпейменты на покупку следующего дома делались из денег полученных от роста цен на имеющуюся недвижимость. Плюс фрод, ниндзя моргиджи всякие и т.п. Когда % ставки повысились - вся эта пирамида естественно рассыпалась в прах. В общем, к самому сабпрайму этот кризис имеет достаточно косвенное отношение...

Разумеется многое из вышеперечисленного есть и у нас сейчас. Я не так давно приводил данные, что до 20-50% домов/квартир в разных канадских городах покупается со спекулятивными целями... ПС: для сравнения, недавно видел цифры по Китаю - там в 2018г в среднем по стране(!) для этих целей покупается около 70% домов/квартир...

Аватара пользователя
polkov
Житель
Сообщения: 925
Зарегистрирован: 24 мар 2010, 10:16
Откуда: оттуда
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение polkov » 27 июл 2018, 10:19

темы на сегодня:

-Mortgage Fraud – как государство планирует бороться с этим явлением?
-Interest only mortgage. Появился новый продукт. Для кого это может представлять определённый интерес.
-Prime Rate изменился. Когда ожидать следущего поднятия?
-CMHC опять повернулось лицом к тем, кто работает сам на себя (self-employed).

Mortgage Fraud – как государство планирует бороться с этим явлением?
19 июля в газете Financial Post была напечатана статья “CRA should help tackle mortgage fraud: CMHC”. В этой статье говорится о том, что государственная страховая компания CMHC – Canada Mortgage and Housing Corporation хочет, чтобы налоговая служба, CRA – Canada Revenue Agency, была больше вовлечена в проверку документов, которые предоставляются в банки для подтверждения доходов населения. В отличие от Америки и Англии, канадская налоговая служба не проверяет документы, предоставляемые в банк, хотя люди подписывают специальное разрешение (consent). Эту ситуацию планируют изменить, чтобы не произошло то, что случилось в Америке.
Это также связано с тем, что CRA сделало более легким доступ к налоговым документам и они теперь могут быть распечатаны на любом компьютере с вебсайта налоговой службы.
CRA сейчас разрабатывает различные варианты как можно давать налогоплательщикам персональную информацию об их доходах в более надёжном виде, включая доступ финансовых организаций к персональным данным человека.

Interest only mortgage. Появился новый продукт. Для кого то это может представлять определённый интерес.
Мы все понимаем, что получить сегодня моргидж стало гораздо труднее, но конкуренция существует и на рынке появился новый продукт. Interest only mortgage – это плавающий или фиксированный моргидж, выплаты за который могут быть в виде интереса только. Квалифицироваться надо в любом случае по условиям стресс теста, но далее оплата может содержать только интерес.

Prime Rate изменился. Когда ожидать следущего поднятия?
Буквально накануне заседания Центрального Банка страны 11 июля 2018 г большинство специалистов (70%) предсказывали увеличение Prime Rate. Теперь банковская учётная ставка равна 1.5%, а Prime Rate = 3.7%. Экономика развивается гораздо более быстрыми темпами, чем планировалось в 2017 году, хотя ожидается некоторый спад в третьем квартале. Уровень безработицы остаётся рекордно низким, что показывает, что экономика на подъёме и может выдержать очередное поднятия интереса в стране. Специалисты считают, что в этом году может быть ещё одно поднятие, а в течение следующих 1.5 – 2-х лет можно ожидать всего два-три повышения. Представитель Центрального Банка сказал, что они будут очень аккуратны в этом вопросе и целиком и полностью будут опираться на статистические данные непосредственно перед очередным заседанием по обсуждению процентной ставки.
Один из показателей, сильно влияющий на решение Центрального Банка, это инфляция. Инфляция в Канаде поднялась с 2.1% в мае 2018 до 2.5% в июне 2018 года. Это произошло за счёт увеличения цен на бензин и продаж в розничной торговле. Центральный Банк ожидал увеличения и считает, что уровень инфляции снизится ближе к концу года. Но всё равно этот показатель говорит, что одно поднятие в Prime Rate этом году скорее всего произойдёт (Financial Post, July 21st. “Consumer Price index, retail sales top forecasts”).


CMHC опять повернулось лицом к тем, кто работает сам на себя (self-employed).
Несколько лет назад государственная страховая компания CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) перестала страховать моргиджи для тех, кто не показывает достаточного налогооблагаемого дохода. 2 другие частные страховые компании Genworth and Canada Guarantee продолжали обслуживать тех, кто имеет свой бизнес и работает сам на себя. Сейчас CMHC решило вернуться на этот рынок и решило опять работать с self-employed person. Посмотрим, как это будет на практике. Надеюсь, что какое то облегчение будет для таких людей.

Аватара пользователя
Baguk
Маньяк
Сообщения: 2125
Зарегистрирован: 25 янв 2007, 12:55
Откуда: UA->AZ->IL->CA

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Baguk » 27 июл 2018, 12:02

На карте вверху два района обозначены как Vancouver West и West Vancouver. Это действительно два разных района?

Аватара пользователя
Yury
The L'ony
Сообщения: 24591
Зарегистрирован: 22 янв 2004, 13:48
Откуда: Мирный -> Vancouver
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Yury » 27 июл 2018, 13:27

Baguk:На карте вверху два района обозначены как Vancouver West и West Vancouver. Это действительно два разных района?

и даже два разных города

Аватара пользователя
Yury
The L'ony
Сообщения: 24591
Зарегистрирован: 22 янв 2004, 13:48
Откуда: Мирный -> Vancouver
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Yury » 27 июл 2018, 13:29

Waterbyte:
Yury:а какое отношение слово subprime имеет к ставке моргиджа? или это такая шутка юмора?
никаких шуток. отношение имеет самое прямое - риск.

ну то есть сабпрайм заемщикам дают только моргиджи со ставкой ниже прайма? а менее рисковым - прайм, а совсем надежным - выше прайма? :mrgreen:

Аватара пользователя
Yury
The L'ony
Сообщения: 24591
Зарегистрирован: 22 янв 2004, 13:48
Откуда: Мирный -> Vancouver
Контактная информация:

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Yury » 27 июл 2018, 13:31

Meadie:
Yury:а какое отношение слово subprime имеет к ставке моргиджа? или это такая шутка юмора?

Если вы откроете любой минимально серьезный американский моргидж-калькулятор, то в нем одним из первых параметров (после цены и даунпеймента) будет как раз Credit score. Разница в % ставках в зависимости от Credit score может достигать 0.5% и даже больше (это для тех, кто не сабпрайм).

В Канаде практически весь риск связанный с выдачей традиционных моргиджей де-факто берет на себя государство - поэтому % ставки от степени надежности получателя моргиджа по существу не зависят. Более того, в Канаде в некоторых случаях, чем рискованнее моргидж - тем ниже % ставка. Я уж не говорю про выдачу моргиджей новым иммигрантам и т.п. - у кого по определению нет Credit score, у кого декларируемый доход от мутного бизнеса в странах с которыми даже нет договора о выдаче преступников и т.д.

ПС: в тех местах где в Канаде где можно взять моргидж без гос.страховки - ставки порядка 10% годовых и выше...

а если вы откроете предыдущую страницу данного топика, то в нем одних из последних сообщений будет как раз пост вотербайта на который я намекал...
но вы строчите дальше, КО :)

Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 30866
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Vancouver

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Marmot » 27 июл 2018, 14:27

Yury:
Baguk:На карте вверху два района обозначены как Vancouver West и West Vancouver. Это действительно два разных района?

и даже два разных города

и даже два разных берега...

Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 30866
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Vancouver

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Marmot » 27 июл 2018, 14:32

Yury:
Waterbyte:
Yury:а какое отношение слово subprime имеет к ставке моргиджа? или это такая шутка юмора?
никаких шуток. отношение имеет самое прямое - риск.

ну то есть сабпрайм заемщикам дают только моргиджи со ставкой ниже прайма? а менее рисковым - прайм, а совсем надежным - выше прайма? :mrgreen:

Так оно есть, ведь чем у человека меньше доход, тем ему труднее делать платежи... :) А мортгиджи им дать, лендерам ну очень хотелось :)


Вернуться в «Инвестмент Клаб»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 8 гостей