Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 39697
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение Waterbyte » 21 авг 2017, 19:21

Kate:я бы жила в Монреале, по сравнению с Калгари, Эдмонтон и др. Там культур-мультур. Климат, конечно, не фонтан, но опять же по сравнению с Калгари и Эдмонтоном вполне.
культур-мультур в монреале, а живёшь почему-то в торонте и в ванкувере.
вот так и мы: рождаемся, живём, и умираем...

Аватара пользователя
Kate
Мудрая свинья
Сообщения: 13761
Зарегистрирован: 06 апр 2005, 07:46
Откуда: От верблюда

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение Kate » 21 авг 2017, 19:45

Waterbyte:
Kate:я бы жила в Монреале, по сравнению с Калгари, Эдмонтон и др. Там культур-мультур. Климат, конечно, не фонтан, но опять же по сравнению с Калгари и Эдмонтоном вполне.
культур-мультур в монреале, а живёшь почему-то в торонте и в ванкувере.
вот так и мы: рождаемся, живём, и умираем...

В Торонто климат лучше Монреаля, но в Монреале много чего интересного есть. В Торонто я случайно попала. В Ванкувер - осознано. Почти. В Ванкувере культуры нет + квартирный вопрос всех испортил. Но природа и теплый климат пока перевешивают. Ну, и море. У нас ведь есть настоящее море ... (с)

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 39697
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение Waterbyte » 21 авг 2017, 19:56

Kate:
Waterbyte:
Kate:я бы жила в Монреале, по сравнению с Калгари, Эдмонтон и др. Там культур-мультур. Климат, конечно, не фонтан, но опять же по сравнению с Калгари и Эдмонтоном вполне.
культур-мультур в монреале, а живёшь почему-то в торонте и в ванкувере.
вот так и мы: рождаемся, живём, и умираем...

В Торонто климат лучше Монреаля, но в Монреале много чего интересного есть. В Торонто я случайно попала. В Ванкувер - осознано. Почти. В Ванкувере культуры нет + квартирный вопрос всех испортил. Но природа и теплый климат пока перевешивают. Ну, и море. У нас ведь есть настоящее море ... (с)
да меня вроде как и не надо агитировать, я так просто заметил, к слову пришлось...

Аватара пользователя
Kate
Мудрая свинья
Сообщения: 13761
Зарегистрирован: 06 апр 2005, 07:46
Откуда: От верблюда

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение Kate » 21 авг 2017, 20:00

Waterbyte:
Kate:
Waterbyte:
Kate:я бы жила в Монреале, по сравнению с Калгари, Эдмонтон и др. Там культур-мультур. Климат, конечно, не фонтан, но опять же по сравнению с Калгари и Эдмонтоном вполне.
культур-мультур в монреале, а живёшь почему-то в торонте и в ванкувере.
вот так и мы: рождаемся, живём, и умираем...

В Торонто климат лучше Монреаля, но в Монреале много чего интересного есть. В Торонто я случайно попала. В Ванкувер - осознано. Почти. В Ванкувере культуры нет + квартирный вопрос всех испортил. Но природа и теплый климат пока перевешивают. Ну, и море. У нас ведь есть настоящее море ... (с)
да меня вроде как и не надо агитировать, я так просто заметил, к слову пришлось...

А я и не агитирую, я констатирую.

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7062
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение Meadie » 21 авг 2017, 20:25

mypka:
Meadie:
Stinger:Приехали в или до 2000 года, когда за 200-500 тыс можно было купить дом в очень хорошем районе.
Достаточно было иметь 50 тыс (35 -40 после налогов) дохода.

Платежи по моргиджу 400К составляли тогда более 3К в месяц (с теми % ставками которые тогда были). Я очень сильно сомневаюсь, что такой моргидж давали тем, у кого доход был 35-40К в год после налогов:)

here is a prove in a red that u dont know what u talking about!Back than my mortgage was 280k payment 1600, almost paied house off in 13 yrs
However i have ahttps://www.straight.com/blogra/953846 ... 11-million better one for u today

Вы хотите сказать, что взяли в 2000г моргидж под 4.8%, в то время как 5 Year Fixed Avg и Prime были порядка 8-8.5%?

mypka
Маньяк
Сообщения: 2496
Зарегистрирован: 23 фев 2008, 13:10
Откуда: Surrey, BC

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение mypka » 21 авг 2017, 21:40

.....я хочю сказать что моргидж 3к в месяц большинство не выплачивало..... т к сумма долга не привышала 250-300к а не как ты 400к нарисовал.....дома в бернаби выставляли на продажу за 300-350к

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7062
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение Meadie » 21 авг 2017, 23:11

mypka:.....я хочю сказать что моргидж 3к в месяц большинство не выплачивало..... т к сумма долга не привышала 250-300к а не как ты 400к нарисовал.....дома в бернаби выставляли на продажу за 300-350к

Хорошо, приведу данные "по Бернаби": в 2000г ежемесячный платеж за моргидж в 280К был 2100-2250 (в зависимости от того, в каком месяце был взят моргидж). В любом случае, очевидно, что зарплаты 50К для выплаты этого моргиджа не хватит. Если я правильно помню условия выдачи моргиджей в этом году, то с покупателя дома за 350К с моргиджем 280К требовали минимальный семейный доход порядка 80-100К. Грубо говоря, моргидж давали на три годовых дохода.

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 39697
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение Waterbyte » 22 авг 2017, 01:19

Stinger:Конкретный кейс в этом топике намного сложнее.

Во первых доход после налогов (100 - 40)= 60 выглядит как слабоватый для жилья в хорошем районе большого Ванкувера.

Во вторых - будет ли жилье большом Ванкувере ХОТЯ бы НЕ падать в цене в ближайшие пару лет ?

В третьих - из всех пречисленных городов (Эдмонтон, Калгари и тд) ситуация такого же ТИПА как и в Ванкувере.
во-первых, не очень понятно, почему вы вычитаете только налоги из дохода, навалом других расходов помимо них. во-вторых, никто этого не знает, и это ни на что не влияет. в-третьих, семантика нарушена, невзирая на цвет. додумывать, где там объект, где субъект, а где предикат - занятие забавное, но не очень благодарное.

Stinger
Завсегдатай
Сообщения: 234
Зарегистрирован: 31 май 2012, 15:07

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение Stinger » 22 авг 2017, 11:55

Kate:А что изменят год-два? Это маленький горизонт для такой инвестиции с такой амортизацией. Плюс никто не скажет.



как раз я и пытаюсь оценить горизонт возможностей и определиться с жильем на длительный период с учетом конктретного дохода
(до налогов в 100т. и 10% даунпеймент),
а также оценить есть ли лифт, повышающий доход в виде долгосрочного роста цен на жилье как это было в БК последние 15 лет.

Что понятно.

Во первых что рынок жилья в бол. Ванкувере вступил в фазу неравновесной трансформации и нащупывает новое равновесное состояние.
Конкретно из трех водителей-бенефициаров рынка: крупные фонды, строительные корпорации и банки первая скрипка переходит к банкам.

Именно банки с уже принятым решением практически удвоить процентные ставки на моргидж снимут пену на рынке недвижимости.
Все обанкрот-жилье банки реализуют с хорошей прибылью если рынок не рухнет в 2 раза, а скажем процентов на 20 - 50.

Мой прогноз: жилье в б. Ванкувере снизится в цене в среднем на 20 - 50 %.

Аватара пользователя
Gatchinskiy
Комбинатор
Сообщения: 20679
Зарегистрирован: 05 окт 2003, 20:44
Откуда: St. Petersburg(Gatchina) > Vancouver

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение Gatchinskiy » 22 авг 2017, 23:06

Stinger: ...

Мой прогноз: жилье в б. Ванкувере снизится в цене в среднем на 20 - 50 %.


это за какой период, в 100 лет уложимся?

и вообще чего так скромно? тут у нас один прогнозер 70% выдавал в 2011... в принципе так примерно и получилось, только в другую сторону

даю контр-прогноз, будет расти и дальше, если не большими темпами то в пределах инфляции/колебаний с вероятными сезонно/банко/полит коррекциями. В Ванкувере жилье "доступным" не будет... шансы что он превратиться в детройт очень малы, а в гонконг очень даже

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7062
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение Meadie » 23 авг 2017, 00:54

Gatchinskiy:...даю контр-прогноз, будет расти и дальше, если не большими темпами то в пределах инфляции/колебаний с вероятными сезонно/банко/полит коррекциями. В Ванкувере жилье "доступным" не будет... шансы что он превратиться в детройт очень малы, а в гонконг очень даже

Очень смелый прогноз в условиях, когда:
- Китай установил жесткий контроль за вывозом денег (вплоть до контроля транзакций по кредиткам/дебиткам в размере >150 долларов) и полностью запретил зарубежные инвестиции в недвижимость. Следующий шаг - это заставить тех, кто уже владеет недвижимостью, продать ее и вернуть деньги в страну. Некоторые компании, в том числе и владеющие недвижимостью в Ванкувере, уже озадачены этим (Anbang)
- планируется, что все покупатели недвижимости начиная с зимы будут квалифицироваться на получение моргиджей по ставке 5-6+%
- новые провинциальные власти снизят покупательную способность населения путем введением новых налогов и сборов, плюс реализуют, по крайней мере, какие-то из мер по охлаждению рынка недвижимости, которые они обещали в своей предвыборной компании
- в ближайшее время на рынке появится очень большое количество новых квартир (не зря в последний год-два в городе было рекордное количество строительных кранов). Замечу, что и все предыдущие годы обьем вводимого жилья был более чем достаточен для того количества людей, которые переезжали в Б.Ванкувер
Можно еще вспомнить про ситуацию на рынке недвижимости в Торонто, общую военно-политическую напряженность в мире, и т.п.

Аватара пользователя
levak
Графоман
Сообщения: 13563
Зарегистрирован: 15 июл 2009, 15:42
Откуда: Москва, Франкфурт, Ричмонд.

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение levak » 23 авг 2017, 00:59

Во первых что рынок жилья в бол. Ванкувере вступил в фазу неравновесной трансформации и нащупывает новое равновесное состояние.
Конкретно из трех водителей-бенефициаров рынка: крупные фонды, строительные корпорации и банки первая скрипка переходит к банкам.


На скрипке сыграл красиво... :roll:
Про водителей -ошипка вышла... :alco:
Я знаю тока одних надежных, бэби бумерам надоело снег пихать, и траву косить, и на пенсию
они слетаются сюда, аж из Китая..

Мой прогноз: жилье в б. Ванкувере снизится в цене в среднем на 20 - 50 %.

А если и так, то самое время покупать под водой..на дне... :lol:

Замечу, что и все предыдущие годы обьем вводимого жилья был более чем достаточен для того количества людей, которые переезжали в Б.Ванкувер

Миди вы же фсе время вещали, што идет отток людей от океана к лесу, а щас вещаете наоборот .. :roll:

Аватара пользователя
Gatchinskiy
Комбинатор
Сообщения: 20679
Зарегистрирован: 05 окт 2003, 20:44
Откуда: St. Petersburg(Gatchina) > Vancouver

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение Gatchinskiy » 23 авг 2017, 13:31

Meadie:
Gatchinskiy:...даю контр-прогноз, будет расти и дальше, если не большими темпами то в пределах инфляции/колебаний с вероятными сезонно/банко/полит коррекциями. В Ванкувере жилье "доступным" не будет... шансы что он превратиться в детройт очень малы, а в гонконг очень даже

Очень смелый прогноз в условиях, когда:...


о, та же нескончаемaя песня с 2011, только с другим припевом... установят, планируют, снизят, опустят итд. BS

Meadie: Китай установил жесткий контроль за вывозом денег (вплоть до контроля транзакций по кредиткам/дебиткам в размере >150 долларов) и полностью запретил зарубежные инвестиции в недвижимость. Следующий шаг - это заставить тех, кто уже владеет недвижимостью, продать ее и вернуть деньги в страну. Некоторые компании, в том числе и владеющие недвижимостью в Ванкувере, уже озадачены этим (Anbang)

не смешите, уж для китайцев кто решил это точно не проблема, мне кажется вы больше озадачены чем они...

Meadie:планируется, что все покупатели недвижимости начиная с зимы будут квалифицироваться на получение моргиджей по ставке 5-6+%
- новые провинциальные власти снизят покупательную способность населения путем введением новых налогов и сборов, плюс реализуют, по крайней мере, какие-то из мер по охлаждению рынка недвижимости, которые они обещали в своей предвыборной компании

ну охладят может слегка до следующего рывка... бывало уже, стандартная коррекция

Meadie:в ближайшее время на рынке появится очень большое количество новых квартир (не зря в последний год-два в городе было рекордное количество строительных кранов).


не смешите, все что было заложено 1-2 года назад было раскуплено на корню, сам получил недавно очередную, сдана за один день - 18 офферов за час, Карл!

Meadie:Замечу, что и все предыдущие годы обьем вводимого жилья был более чем достаточен для того количества людей, которые переезжали в Б.Ванкувер


булшит, до сих пор не хватает, уж не говоря про самый низкий в стране vacancy rate, попробуйте снять хорошую и недорогую квартиру, такие кейсы практически исключены...

Meadie:Можно еще вспомнить про ситуацию на рынке недвижимости в Торонто, общую военно-политическую напряженность в мире, и т.п.


можно и вспомнить, аналогичное остывание было замечено и в Ване после введения 15% налога, ну и?

Аватара пользователя
elena S.
Blah-ндинко
Сообщения: 28373
Зарегистрирован: 07 июн 2005, 10:00

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение elena S. » 23 авг 2017, 13:53

Stinger:уже более 500 мнений в центральном топике. Много эмоций и общего трепа.

Предлагаю конкретный кейс:

Молодая семья с доходом 100 штук.

1. Есть ли сегмент на рынке жилья в большом Ванкувере где можно купить жилье с минимальным (10%) даунпейментом?

2. Когда покупать?
Подождать до падения цен или покупать сейчас?

ИЛИ
Уежать в Монтреаль.

А) Там платят меньше но и расходы на жилье меньше.

Б) Если рынок жилья в в Монтреалe растущей фазе (???), то рост цен на жилье как доп. доход уравняет доход до Ванкуверского?

купите тут, в Chilliwack или еще где. там пока еще вполне низкие цены
лучше тут жить, подальше от центра, чем в монреальской стуже .

Аватара пользователя
bedi
Маньяк
Сообщения: 2736
Зарегистрирован: 01 мар 2006, 00:58
Откуда: Blr→IL→Coquitlam

Re: Недвижимость-конкретный кейс: Подождать или сейчас?

Сообщение bedi » 24 авг 2017, 09:37

Был в Нью-Йорке на той неделе. С климатом там- убиться... В 12 ночи жара и влажность 100%, окна в магазинах все запотевшие и текут струйки воды по стеклу от конденсата, потому что внутри кондиционер.
Дышать нечем от жары, влажности и загазованного воздуха. Причем в централ парке ещё тяжелее- там воздух совсем не двигается.
В Монреале, я думаю, климат похожий. Ну нафиг...


Вернуться в «Инвестмент Клаб»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостя