Каморка

Возмем гипотетическую Машу Пупкину, которую, ее подруга, real estate agent Даша Шмупкина подбивает на следующее предприятие.

Маше предлагается редкая возможность поучаствовать (вместе с Дашей) в покупке и последующей продаже commercial property - офиса в новом офисном здании, которое будет построено в 2021 году, стоимостью в 1 миллион.

От Маши и Даши сейчас требуется в общей сложности 20% (200к) - downpayment, который обе планируют финансировать с помощью home equity loan.

Финансы пока грубо прикидываются слудующим образом:

Каждая берет по 100 тыщ home equity loan c fixed rate for 2 years, и в течении 2 лет платит по 500 баксов в месяц так же как моргидж. У Даши это идет в дополнение к существующему моргиджу, у Маши моргиджа нет.

Через два года это все продается, к примеру за 1.5 милиона, 20% превращаются в 300к и Маша с Дашей делят барыши, покрывая свои затраты состоящие из выплат по home equity loan и прочих разных fee, таких как, на пример 1% re-assignment fee уходит застройщику если продавать до окончания стройки, title transfer and so on.

Маша с Дашей на данный момент хотят понять стоит ли игра свеч, как оптимизировать налоги и какие могут быть подводные камни...

А телевизор над камином вы уже повесили?

Итог в двух словах.
На лопнувшем пузыре обе девочки включая всех семейных открывают в этом офисе пицерию чтобы хоть как то отбить долги

если пренебречь покупкой за миллион и продажей через два года за полтора (и прочими спекулятивными факторами) - то какова расчётная "прибыль" от владения той пропертью? чисто в терминах кеш фло: сколько кеша планируется отдать и сколько получить? если маша с дашей это не считали, то за проект лучше не браться.

Хм. Рисковать сотнями тыщщ ради потенциального выигрыша в пару десятков тыщщ. Sounds like a great plan.

Waterbyte писал(а):если пренебречь

Этим

Даша Шмупкина

Я заметил, у них критикал thinking отсутствует напрочь. В этом риэлтор и страховой брокер - одинаковый вид деятельности. Они соревнуются в непоколебимом росте недвижимости относительно страховых взносов.

Kiseta писал(а):Возмем гипотетическую Машу Пупкину, которую, ее подруга, real estate agent Даша Шмупкина подбивает на следующее предприятие.

Маше предлагается редкая возможность поучаствовать (вместе с Дашей) в покупке и последующей продаже commercial property - офиса в новом офисном здании, которое будет построено в 2021 году, стоимостью в 1 миллион.

От Маши и Даши сейчас требуется в общей сложности 20% (200к) - downpayment, который обе планируют финансировать с помощью home equity loan.

Финансы пока грубо прикидываются слудующим образом:

Каждая берет по 100 тыщ home equity loan c fixed rate for 2 years, и в течении 2 лет платит по 500 баксов в месяц так же как моргидж. У Даши это идет в дополнение к существующему моргиджу, у Маши моргиджа нет.

Через два года это все продается, к примеру за 1.5 милиона, 20% превращаются в 300к и Маша с Дашей делят барыши, покрывая свои затраты состоящие из выплат по home equity loan и прочих разных fee, таких как, на пример 1% re-assignment fee уходит застройщику если продавать до окончания стройки, title transfer and so on.

Маша с Дашей на данный момент хотят понять стоит ли игра свеч, как оптимизировать налоги и какие могут быть подводные камни...

Маша! Гоните вы эту Дашу взашей
А деньги (500 каксов каждый месяц) кладите в ЕТФы по сценарию вашего мужа Васи - и на пенсию вам хватит.

Kiseta писал(а):в покупке и последующей продаже commercial property - офиса в новом офисном здании, которое будет построено.. стоит ли игра свеч

что-то подсказывает: купить и перепродать -- неинтересно, а вот владеть и сдавать -- перспективнее, но опять же, если брать готовое; а то, которое только будет строиться, для вас сейчас получается тоже неинтересно

Kiseta писал(а):Через два года это все продается, к примеру за 1.5 милиона, 20% превращаются в 300к

А Маша с Дашей готовы к тому что за полтора миллиона через два года не продастца и придетца держать (и соотвественно кэшфловить) скажем 4-5 лет? Или продастца, но не за полтора миллиона, а скажем за $1.2М? А Маша готова за Дашу (и наоборот) платить если у той появятца проблемы с ликвидностью? А Маша готова потерять Дашу как подругу если денежных вопрос их испортит? Ну и заодно - А Маша с Дашей готовы к тому что рейты на кредитную линию поднимут ну скажем на 2 процента?

Если да, то почему бы и нет. Но смотреть надо внимательно - как строились подобные юниты именно в этом раене, почем продавались, скока стоили, что за компания строит, и прочее. Вопросов много лично у меня было бы.

А по моему есть еще одна проблема: откуда деньги!
А деньги бреутся под дом в котором живут. Т.е. при плохом раскладе девушка дома лишится. Вот если бы деньги брались под что-нибудь другое, скажем даже под купленный дом для инвестирования, тогд другое дело. А остаться без крыши над головой это совсем плохая идея.

Красная Борода писал(а):А по моему есть еще одна проблема: откуда деньги!
А деньги бреутся под дом в котором живут. Т.е. при плохом раскладе девушка дома лишится. Вот если бы деньги брались под что-нибудь другое, скажем даже под купленный дом для инвестирования, тогд другое дело. А остаться без крыши над головой это совсем плохая идея.

А тогда такой вопрос, как Маше вырастить свой капитал/недвижимость от, скажем, одной квартиры до двух?

Можно было бы на пример взять тот же home equity loan, купить еще одно кондо и выплачивать его тенантами, но Маше по ряду причин не очень подходит заниматься сдачей, тенантами и прочим головняком, какие у Маши еще тогда есть варианты?

Kiseta писал(а):Возмем гипотетическую Машу Пупкину, которую, ее подруга, real estate agent Даша Шмупкина подбивает на следующее предприятие.

не надо, Маша.
Оставь эту идею.

Kiseta писал(а): А тогда такой вопрос, как Маше вырастить свой капитал/недвижимость от, скажем, одной квартиры до двух?

Важный вопрос: как быстро Маша хочет вырастить свой капитал в 2 раза (насколько я понял)?