Investment into commercial property

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
Аватара пользователя
Kiseta
Графоман
Сообщения: 7773
Зарегистрирован: 22 фев 2005, 17:33
Откуда: Moscow > Chicago > Vancouver

Investment into commercial property

Сообщение Kiseta » 18 окт 2017, 00:32

Возмем гипотетическую Машу Пупкину, которую, ее подруга, real estate agent Даша Шмупкина подбивает на следующее предприятие.

Маше предлагается редкая возможность поучаствовать (вместе с Дашей) в покупке и последующей продаже commercial property - офиса в новом офисном здании, которое будет построено в 2021 году, стоимостью в 1 миллион.

От Маши и Даши сейчас требуется в общей сложности 20% (200к) - downpayment, который обе планируют финансировать с помощью home equity loan.

Финансы пока грубо прикидываются слудующим образом:

Каждая берет по 100 тыщ home equity loan c fixed rate for 2 years, и в течении 2 лет платит по 500 баксов в месяц так же как моргидж. У Даши это идет в дополнение к существующему моргиджу, у Маши моргиджа нет.

Через два года это все продается, к примеру за 1.5 милиона, 20% превращаются в 300к и Маша с Дашей делят барыши, покрывая свои затраты состоящие из выплат по home equity loan и прочих разных fee, таких как, на пример 1% re-assignment fee уходит застройщику если продавать до окончания стройки, title transfer and so on.

Маша с Дашей на данный момент хотят понять стоит ли игра свеч, как оптимизировать налоги и какие могут быть подводные камни...

Аватара пользователя
levak
Графоман
Сообщения: 12148
Зарегистрирован: 15 июл 2009, 15:42
Откуда: Москва, Франкфурт, Ричмонд.

Re: Investment into commercial property

Сообщение levak » 18 окт 2017, 01:01

А телевизор над камином вы уже повесили? :s3:

turtle
Маньяк
Сообщения: 2612
Зарегистрирован: 05 фев 2007, 19:05

Re: Investment into commercial property

Сообщение turtle » 18 окт 2017, 07:34

Итог в двух словах.
На лопнувшем пузыре обе девочки включая всех семейных открывают в этом офисе пицерию чтобы хоть как то отбить долги

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 37900
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: Investment into commercial property

Сообщение Waterbyte » 18 окт 2017, 07:48

если пренебречь покупкой за миллион и продажей через два года за полтора (и прочими спекулятивными факторами) - то какова расчётная "прибыль" от владения той пропертью? чисто в терминах кеш фло: сколько кеша планируется отдать и сколько получить? если маша с дашей это не считали, то за проект лучше не браться.

Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 10703
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: Investment into commercial property

Сообщение akela » 18 окт 2017, 07:55

Хм. Рисковать сотнями тыщщ ради потенциального выигрыша в пару десятков тыщщ. Sounds like a great plan.

Аватара пользователя
mikei
Графоман
Сообщения: 28294
Зарегистрирован: 27 мар 2010, 23:37
Откуда: Burnaby, BC

Re: Investment into commercial property

Сообщение mikei » 18 окт 2017, 07:59

Waterbyte:если пренебречь

Этим
Даша Шмупкина

Я заметил, у них критикал thinking отсутствует напрочь. В этом риэлтор и страховой брокер - одинаковый вид деятельности. Они соревнуются в непоколебимом росте недвижимости относительно страховых взносов.

Аватара пользователя
Stanislav
Mr. Minority Report
Сообщения: 30596
Зарегистрирован: 19 окт 2005, 16:33
Откуда: Moscow - Richmond - New Wesт - Burnaby

Re: Investment into commercial property

Сообщение Stanislav » 18 окт 2017, 08:55

Kiseta:Возмем гипотетическую Машу Пупкину, которую, ее подруга, real estate agent Даша Шмупкина подбивает на следующее предприятие.

Маше предлагается редкая возможность поучаствовать (вместе с Дашей) в покупке и последующей продаже commercial property - офиса в новом офисном здании, которое будет построено в 2021 году, стоимостью в 1 миллион.

От Маши и Даши сейчас требуется в общей сложности 20% (200к) - downpayment, который обе планируют финансировать с помощью home equity loan.

Финансы пока грубо прикидываются слудующим образом:

Каждая берет по 100 тыщ home equity loan c fixed rate for 2 years, и в течении 2 лет платит по 500 баксов в месяц так же как моргидж. У Даши это идет в дополнение к существующему моргиджу, у Маши моргиджа нет.

Через два года это все продается, к примеру за 1.5 милиона, 20% превращаются в 300к и Маша с Дашей делят барыши, покрывая свои затраты состоящие из выплат по home equity loan и прочих разных fee, таких как, на пример 1% re-assignment fee уходит застройщику если продавать до окончания стройки, title transfer and so on.

Маша с Дашей на данный момент хотят понять стоит ли игра свеч, как оптимизировать налоги и какие могут быть подводные камни...

Маша! Гоните вы эту Дашу взашей :roll:
А деньги (500 каксов каждый месяц) кладите в ЕТФы по сценарию вашего мужа Васи - и на пенсию вам хватит. :D

Аватара пользователя
Victoria
Очарованный странник
Сообщения: 37935
Зарегистрирован: 05 июн 2006, 08:34

Re: Investment into commercial property

Сообщение Victoria » 18 окт 2017, 09:36

Kiseta:в покупке и последующей продаже commercial property - офиса в новом офисном здании, которое будет построено.. стоит ли игра свеч
что-то подсказывает: купить и перепродать -- неинтересно, а вот владеть и сдавать -- перспективнее, но опять же, если брать готовое; а то, которое только будет строиться, для вас сейчас получается тоже неинтересно

Аватара пользователя
3ABXO3
Графоман
Сообщения: 7120
Зарегистрирован: 10 сен 2012, 18:07
Откуда: Qikiqtarjuaq

Re: Investment into commercial property

Сообщение 3ABXO3 » 18 окт 2017, 10:01

Kiseta:Через два года это все продается, к примеру за 1.5 милиона, 20% превращаются в 300к

А Маша с Дашей готовы к тому что за полтора миллиона через два года не продастца и придетца держать (и соотвественно кэшфловить) скажем 4-5 лет? Или продастца, но не за полтора миллиона, а скажем за $1.2М? А Маша готова за Дашу (и наоборот) платить если у той появятца проблемы с ликвидностью? А Маша готова потерять Дашу как подругу если денежных вопрос их испортит? Ну и заодно - А Маша с Дашей готовы к тому что рейты на кредитную линию поднимут ну скажем на 2 процента?

Если да, то почему бы и нет. Но смотреть надо внимательно - как строились подобные юниты именно в этом раене, почем продавались, скока стоили, что за компания строит, и прочее. Вопросов много лично у меня было бы.

Аватара пользователя
LeoV
Графоман
Сообщения: 7162
Зарегистрирован: 02 июн 2012, 15:41
Откуда: 70.71.175.185
Контактная информация:

Re: Investment into commercial property

Сообщение LeoV » 18 окт 2017, 10:09

Шили плотники штаны - вот тебе и брюки!
Пели песенку слоны - вот тебе и звуки!
Лили воду в решето - вот тебе и здрасте!
Лучше всетки делать то - что ты делать мастер!

Аватара пользователя
LeoV
Графоман
Сообщения: 7162
Зарегистрирован: 02 июн 2012, 15:41
Откуда: 70.71.175.185
Контактная информация:

Re: Investment into commercial property

Сообщение LeoV » 18 окт 2017, 10:11

Не занимайтесь бизнесом с друзьями.

Красная Борода
Пользователь
Сообщения: 112
Зарегистрирован: 28 ноя 2008, 07:55

Re: Investment into commercial property

Сообщение Красная Борода » 18 окт 2017, 10:22

А по моему есть еще одна проблема: откуда деньги!
А деньги бреутся под дом в котором живут. Т.е. при плохом раскладе девушка дома лишится. Вот если бы деньги брались под что-нибудь другое, скажем даже под купленный дом для инвестирования, тогд другое дело. А остаться без крыши над головой это совсем плохая идея.

Аватара пользователя
Kiseta
Графоман
Сообщения: 7773
Зарегистрирован: 22 фев 2005, 17:33
Откуда: Moscow > Chicago > Vancouver

Re: Investment into commercial property

Сообщение Kiseta » 18 окт 2017, 11:24

Красная Борода:А по моему есть еще одна проблема: откуда деньги!
А деньги бреутся под дом в котором живут. Т.е. при плохом раскладе девушка дома лишится. Вот если бы деньги брались под что-нибудь другое, скажем даже под купленный дом для инвестирования, тогд другое дело. А остаться без крыши над головой это совсем плохая идея.


А тогда такой вопрос, как Маше вырастить свой капитал/недвижимость от, скажем, одной квартиры до двух?

Можно было бы на пример взять тот же home equity loan, купить еще одно кондо и выплачивать его тенантами, но Маше по ряду причин не очень подходит заниматься сдачей, тенантами и прочим головняком, какие у Маши еще тогда есть варианты?

LeeVan
Графоман
Сообщения: 15395
Зарегистрирован: 06 май 2004, 09:34

Re: Investment into commercial property

Сообщение LeeVan » 18 окт 2017, 11:38

Kiseta:Возмем гипотетическую Машу Пупкину, которую, ее подруга, real estate agent Даша Шмупкина подбивает на следующее предприятие.


не надо, Маша.
Оставь эту идею.

Аватара пользователя
Stanislav
Mr. Minority Report
Сообщения: 30596
Зарегистрирован: 19 окт 2005, 16:33
Откуда: Moscow - Richmond - New Wesт - Burnaby

Re: Investment into commercial property

Сообщение Stanislav » 18 окт 2017, 11:53

Kiseta:А тогда такой вопрос, как Маше вырастить свой капитал/недвижимость от, скажем, одной квартиры до двух?

Важный вопрос: как быстро Маша хочет вырастить свой капитал в 2 раза (насколько я понял)? :roll:


Вернуться в «Инвестмент Клаб»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 13 гостей