Presale кондо - какие риски?

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
Аватара пользователя
It_Does_Not_Matter
Пользователь
Сообщения: 162
Зарегистрирован: 18 мар 2015, 16:09

Presale кондо - какие риски?

Сообщение It_Does_Not_Matter » 09 фев 2018, 11:51

Добрый день -

Рассматриваю Presale кондо как инвестицию, хотел бы оценить риски.
Presale - на сколько я понимаю это долевое строительство? В связи с этим всплывают в памяти многочисленные истории с нашей родины, когда строительные компании банкротились, выводили деньги зарубеж или просто исчезали. Здесь может то же самое произойти или покупатели Presale больше защищены?

Кроме потери денег, какие еще риски нужно учитывать?
Покупатели вносят 20% вначале, а может ли потом строитель увеличить цену жилья перед тем как будет сдавать его продавцу?
Может ли строитель затянуть стройку до бесконечности?
Я часто слышу о том, что строители часто просят отказываться от своих риелтов и пользоваться услугами их риелторов, почему они так делают?

- Ренат.

Аватара пользователя
It_Does_Not_Matter
Пользователь
Сообщения: 162
Зарегистрирован: 18 мар 2015, 16:09

Re: Presale кондо - какие риски?

Сообщение It_Does_Not_Matter » 09 фев 2018, 12:01

Еще вопрос,
все ли Presale кондо по умолчанию можно сдавать сразу после получения ключей? Или в определенных комплексах могуть быть rental restrictions - если да, то будет ли это указано в документах когда я буду делать первоначальный взнос?

Аватара пользователя
Gatchinskiy
Комбинатор
Сообщения: 20670
Зарегистрирован: 05 окт 2003, 20:44
Откуда: St. Petersburg(Gatchina) > Vancouver

Re: Presale кондо - какие риски?

Сообщение Gatchinskiy » 09 фев 2018, 12:12

It_Does_Not_Matter: Добрый день -

Рассматриваю Presale кондо как инвестицию, хотел бы оценить риски.
Presale - на сколько я понимаю это долевое строительство? В связи с этим всплывают в памяти многочисленные истории с нашей родины, когда строительные компании банкротились, выводили деньги зарубеж или просто исчезали. Здесь может то же самое произойти или покупатели Presale больше защищены?


Теоретически все может произойти с девелопером, но вам волноваться не надо, ваш депозит лежит в трасте и вам капают проценты пока все строится

It_Does_Not_Matter: Покупатели вносят 20% вначале, а может ли потом строитель увеличить цену жилья перед тем как будет сдавать его продавцу?

Нет не может, все прописано в контракте

It_Does_Not_Matter:Может ли строитель затянуть стройку до бесконечности?


До бесконечности нет, но некоторые отсрочки возможны, смотрите контракт. Девелоперу нет смысла тянуть со строительством, но возможны непредвиденные проблемы

It_Does_Not_Matter:Я часто слышу о том, что строители часто просят отказываться от своих риелтов и пользоваться услугами их риелторов, почему они так делают?


Вас это не должно трогать с чьм риелтером покупать, цена для вас таже. Девелоперу невыгодно работать с чужим потом что он должен отстегнуть ему %. Хинт - если у вас есть знакомый риелтер, то можно договориться на откат части его доли.

Аватара пользователя
Gatchinskiy
Комбинатор
Сообщения: 20670
Зарегистрирован: 05 окт 2003, 20:44
Откуда: St. Petersburg(Gatchina) > Vancouver

Re: Presale кондо - какие риски?

Сообщение Gatchinskiy » 09 фев 2018, 12:13

It_Does_Not_Matter:Еще вопрос,
все ли Presale кондо по умолчанию можно сдавать сразу после получения ключей? Или в определенных комплексах могуть быть rental restrictions - если да, то будет ли это указано в документах когда я буду делать первоначальный взнос?


во всех новык кондо (сданных после 2013) - по умолчанию можно сдавать сразу после получения ключей.

Аватара пользователя
elena S.
Blah-ндинко
Сообщения: 28287
Зарегистрирован: 07 июн 2005, 10:00

Re: Presale кондо - какие риски?

Сообщение elena S. » 09 фев 2018, 12:31

Небольшие поправки к тому что написано выше:
Проценты на ваш депозит записан в контракте и , есть хитрости, ничего страшного, но надо читать.

Не слышала про рент" по умолчанию" после 2013, лучше сразу спросить какие рестрикшен на рент и на петс ( кошки/ собаки)

Покупать можно без риэлтера вообще. Зашли в презентайшен центр, все узнали у стаффа, выбрали что вам надо, заплатили депозит.
Кстати, застройщики не всегда берут сразу полный депозит.
Например:
5 000 - сразу в день подписания договора, чек, который можно забрать назад в течении недели, если вы передумали.
10% минус те 5 к.- в течении первого месяца
Оставшиеся 10 % - в течении 6 месяцев.

Аватара пользователя
Gatchinskiy
Комбинатор
Сообщения: 20670
Зарегистрирован: 05 окт 2003, 20:44
Откуда: St. Petersburg(Gatchina) > Vancouver

Re: Presale кондо - какие риски?

Сообщение Gatchinskiy » 09 фев 2018, 14:05

elena S.:Покупать можно без риэлтера вообще. Зашли в презентайшен центр, все узнали у стаффа, выбрали что вам надо, заплатили депозит....


ага, если бы так все просто было, когда покупали последний раз? :)

...сначала в очередь, потом лотерея, если что-то достанется (а может и ничего), то не значит это то что хотелось/выбрал. Завтра иду на VIP pre-sale превью на Pier West by BOSA, вход только со своим риелтером. Все течет все изменяется... хотя в глубинке возможно еще не такой напряг.

aleks97
Маньяк
Сообщения: 2616
Зарегистрирован: 13 янв 2006, 09:46

Re: Presale кондо - какие риски?

Сообщение aleks97 » 09 фев 2018, 15:00

Gatchinskiy:
elena S.:Покупать можно без риэлтера вообще. Зашли в презентайшен центр, все узнали у стаффа, выбрали что вам надо, заплатили депозит....


ага, если бы так все просто было, когда покупали последний раз? :)

...сначала в очередь, потом лотерея, если что-то достанется (а может и ничего), то не значит это то что хотелось/выбрал. Завтра иду на VIP pre-sale превью на Pier West by BOSA, вход только со своим риелтером. Все течет все изменяется... хотя в глубинке возможно еще не такой напряг.

Смотрится очень красиво! Интересно, насколько все наворочено внутри, или это только красивая скорлупка?

Аватара пользователя
elena S.
Blah-ндинко
Сообщения: 28287
Зарегистрирован: 07 июн 2005, 10:00

Re: Presale кондо - какие риски?

Сообщение elena S. » 09 фев 2018, 16:36

Gatchinskiy:
elena S.:Покупать можно без риэлтера вообще. Зашли в презентайшен центр, все узнали у стаффа, выбрали что вам надо, заплатили депозит....


ага, если бы так все просто было, когда покупали последний раз? :)

...сначала в очередь, потом лотерея, если что-то достанется (а может и ничего), то не значит это то что хотелось/выбрал. Завтра иду на VIP pre-sale превью на Pier West by BOSA, вход только со своим риелтером. Все течет все изменяется... хотя в глубинке возможно еще не такой напряг.

2016. вы? :)
стpанно. ты увеpен, что вас не разводит агент?:))
нам сразу сказали: регистация по емаил, всем выслали приглашения, все в порядке живой очереди, за нами стояли люди с pиэлтоами, тк пришли позже.. Полигон.
все четко, все хорошие квартиры, конечно, тут же разошлись, мы были не первые, но нам хватило
Завтра иду на VIP pre-sale превью
ты идешь сразу с $$?
а то ведь превью же только. отпишись потом тут, ок.

Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 30466
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Vancouver

Re: Presale кондо - какие риски?

Сообщение Marmot » 09 фев 2018, 16:54

Gatchinskiy: Завтра иду на VIP pre-sale превью на Pier West by BOSA, вход только со своим риелтером. Все течет все изменяется... хотя в глубинке возможно еще не такой напряг.

Я надеюсь, что хоть кто-то понимает, что весь это цирк придуман для раскрутки клиента на больше денег? :)

PS покупал в прошлом году, немного (вернее совсем) не то, немного не за те деньги, без риэлтора, чисто по емейлу :)
Представителя девелопера видел один раз, при завершении сделки :)

И в догонку, до 22-го года может все так сильно поменяться... гамблинг чистой воды  IMHO

Аватара пользователя
elena S.
Blah-ндинко
Сообщения: 28287
Зарегистрирован: 07 июн 2005, 10:00

Re: Presale кондо - какие риски?

Сообщение elena S. » 09 фев 2018, 17:10

Marmot:
Gatchinskiy: Завтра иду на VIP pre-sale превью на Pier West by BOSA, вход только со своим риелтером. Все течет все изменяется... хотя в глубинке возможно еще не такой напряг.

Я надеюсь, что хоть кто-то понимает, что весь это цирк придуман для раскрутки клиента на больше денег? :)


это обычная практика для больших девелопментс, по моему. собирают агентов, показывают что и как , что б те вели покупателей.
https://www.facebook.com/EvolvNorthVan/ ... 231241268/
а вот как выглядит лоттеpeя
https://www.facebook.com/EvolvNorthVan/ ... 101233181/
Marmot: гамблинг чистой воды  IMHO

что наша жизнь- игра
Последний раз редактировалось elena S. 09 фев 2018, 17:13, всего редактировалось 1 раз.

Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 30466
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Vancouver

Re: Presale кондо - какие риски?

Сообщение Marmot » 09 фев 2018, 17:12

elena S.:
Marmot:
Gatchinskiy: Завтра иду на VIP pre-sale превью на Pier West by BOSA, вход только со своим риелтером. Все течет все изменяется... хотя в глубинке возможно еще не такой напряг.

Я надеюсь, что хоть кто-то понимает, что весь это цирк придуман для раскрутки клиента на больше денег? :)


это обычная практика для больших девелопментс, по моему. собирают агентов, показывают что и как , что б те вели покупателей.
https://www.facebook.com/EvolvNorthVan/ ... 231241268/

Вы считаете, что это все делается из альтруизма? :what!?: :what!?: :what!?:
Все эти слова: элитный, VIP, exclusive, premium... это все развод на бабки!

Аватара пользователя
elena S.
Blah-ндинко
Сообщения: 28287
Зарегистрирован: 07 июн 2005, 10:00

Re: Presale кондо - какие риски?

Сообщение elena S. » 09 фев 2018, 17:14

Marmot:
elena S.:
Marmot:
Gatchinskiy: Завтра иду на VIP pre-sale превью на Pier West by BOSA, вход только со своим риелтером. Все течет все изменяется... хотя в глубинке возможно еще не такой напряг.

Я надеюсь, что хоть кто-то понимает, что весь это цирк придуман для раскрутки клиента на больше денег? :)


это обычная практика для больших девелопментс, по моему. собирают агентов, показывают что и как , что б те вели покупателей.
https://www.facebook.com/EvolvNorthVan/ ... 231241268/

Вы считаете, что это все делается из альтруизма? :what!?: :what!?: :what!?:

что б клиентов привели за собой потом- какой же тут альтруизм?
это все развод на бабки!

звучит красиво же:)
для меня VIP- это уже значит, что хотят надуть :)

Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 30466
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Vancouver

Re: Presale кондо - какие риски?

Сообщение Marmot » 09 фев 2018, 17:19

elena S.:для меня VIP- это уже значит, что хотят надуть :)

Не надуть, а раскрутить, там все честно :) народ за свое ЧСВ готов платить дополнительно :)

Аватара пользователя
3ABXO3
Графоман
Сообщения: 7838
Зарегистрирован: 10 сен 2012, 18:07
Откуда: Qikiqtarjuaq

Re: Presale кондо - какие риски?

Сообщение 3ABXO3 » 09 фев 2018, 18:13

It_Does_Not_Matter:Кроме потери денег, какие еще риски нужно учитывать?

Да там сложно помоему деньги потерять. Девелопер может схлопнутца конечно, если будет неожиданный поворот рынка вниз, что деньги ваши не испарит просто они застрянут на счету на неопределенное время. В этом наверно главная неприятность может быть. Плюс большие и проверенные временем девелоперы лучше выживают подобные повороты, это мелкие и новые в группе риска, то есть покупая у первого вы минимизируете сей риск.

Ну и еще по хорошему надо затесатца в группу friends and family, те самые первые покупают, потом идут козырные риелторы с теплыми клиентами, и уж только потом общая публика.

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 6978
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: Presale кондо - какие риски?

Сообщение Meadie » 09 фев 2018, 19:28

3ABXO3:
It_Does_Not_Matter:Кроме потери денег, какие еще риски нужно учитывать?

Да там сложно помоему деньги потерять. Девелопер может схлопнутца конечно, если будет неожиданный поворот рынка вниз, что деньги ваши не испарит просто они застрянут на счету на неопределенное время. В этом наверно главная неприятность может быть. ...

Опыт прошлых лет показывает, что потерять деньги на подобных затеях, мягко говоря, не очень сложно:
CBC News Posted: Feb 05, 2009 10:55 AM PT
... Another major developer in Metro Vancouver has filed lawsuits against people who have defaulted on their contracts to buy condominiums. CBC News first reported last month that real estate developer Amacon has filed lawsuits against seven buyers in the last month for pulling out of Surrey's Morgan Heights development. Now developer Onni has filed lawsuits against 20 buyers at its Port Moody project, known as Aria 2.

Some of the contract holders are fighting back in the courts, but others are attempting to renegotiate the contracts. One of those buyers, Lou Skoda, told CBC News he wasn't trying to make a quick flip when he bought a pre-sale condo at Aria 2 after he came into a small amount of money in 2007. "We thought we would be able to buy a little larger apartment so that we would have space for our two new granddaughters to come and visit," he told CBC News on Thursday morning. "So at that time, we expected we would be able to realize adequate funds from our current property." But the real estate market turned down and Skoda received no offers on his older condo. So in September, he contacted Onni to find out if the $456,000 deal could be renegotiated and was told no. Unable to sell his old condo and complete the deal on the new one, he was forced to walk away from the deal.

Then he later received a flyer in the mail saying Onni had slashed condo prices at the development by 25 per cent. "Our condo was on the list of condo units offered for sale at substantial discount," Skoda said. "Our unit was offered at 25 per cent discount, but Onni refused to let us complete the purchase for this new price. Instead, they offered us a $27,000 discount, which comes to less than six per cent. "I feel unjustly treated. I have a sense there is an enormous unjustified greed on the part of the developer." Skoda is now being sued for his $68,000 deposit and damages, which could balloon to much more. ...

http://www.cbc.ca/news/canada/british-c ... e-1.802300


Вернуться в «Инвестмент Клаб»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 10 гостей