Renting vs buying - N+1

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 11624
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Renting vs buying - N+1

Сообщение akela » 12 авг 2018, 22:59

Всё очень просто.

Исходная идея такая. Как известно, правильно (т.е. довольно нехитро) инвестированный капитал приносит доход 4% годовых в виде интереса и дивидендов, в течение неограниченного времени, индексированный от инфляции - за счёт того что основной принципал тоже растёт, со скоростью большей или равной инфляции. За подробностями гуглим "4% rule", или "safe withdrawal rate". Теперь, если клиент собирается потратить Х денег на недвижимость, он - внимание - должен посмотреть на то, как 4% от этой суммы соотносятся с ожидаемой экономией на ренте.

Моргидж роли не играет, он в картине отсутствует. Сколько там процентов интереса, какой даунпеймент, какая амортизация - глубоко перпендикулярно.

Конкретный пример. Допустим клиент рентует проперть (квартиру, дом, таунхауз, мастерскую, склад, офис, магазин - неважно) за 2000 в месяц. После покупки похожей недвижимости, его расходы (проперти таксы, мейнтенанс фи, плановые ремонты, замены апплаенсов) составят скажем 500 в месяц. Экономия на ренте 2000-500=1500/месяц, или 18к в год.

Теперь задаём себе вопрос, какой размер капитала генерирует 18к в год? Очень просто. Умножаем 18к на 25 (число обратное 4%), получаем 450к. Это и есть та сумма, которая является границей между выгодной покупкой и невыгодной.

X = (monthlyRent - monthlyOwnersExpenses) * 12 * 25

Аватара пользователя
mikei
Графоман
Сообщения: 30109
Зарегистрирован: 27 мар 2010, 23:37
Откуда: Burnaby, BC

Re: Renting vs buying - N+1

Сообщение mikei » 12 авг 2018, 23:36

Самое тупое это считать выгоду от необходимых затрат.
Рент или покупка в долг это вопрос личного удобства/предпочтения клиента.

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 40012
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: Renting vs buying - N+1

Сообщение Waterbyte » 13 авг 2018, 00:21

akela:После покупки похожей недвижимости, его расходы (проперти таксы, мейнтенанс фи, плановые ремонты, замены апплаенсов) составят скажем 500 в месяц
а не дофига ли? у меня за 13 последних лет получается в среднем 270 в месяц. тогда твоя арифметика скорректируеццо до 519К. что, собссно, весьма совпадает с моей оценкой целесообразности покупки или рента халупы, аналогичной моей. но это сегодня, а не 14 лет назад. а тогда я бы такую и за 350К не взял - просто мортгиджа бы такого не получил. правда, и рент аналогичного жилья тогда тоже стоил только 17 сотен в месяц, а не 20 с лишним, как сейчас.

Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 11624
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: Renting vs buying - N+1

Сообщение akela » 13 авг 2018, 08:03

Waterbyte:
akela:После покупки похожей недвижимости, его расходы (проперти таксы, мейнтенанс фи, плановые ремонты, замены апплаенсов) составят скажем 500 в месяц
а не дофига ли? у меня за 13 последних лет получается в среднем 270 в месяц. тогда твоя арифметика скорректируеццо до 519К. что, собссно, весьма совпадает с моей оценкой целесообразности покупки или рента халупы, аналогичной моей.

Цифры даны для примера, не было цели соответствовать твоему конкретному случаю.
Тип проперти, его состояние, локейшен - могут быть самыми разнообразными.

Аватара пользователя
Gatchinskiy
Комбинатор
Сообщения: 20685
Зарегистрирован: 05 окт 2003, 20:44
Откуда: St. Petersburg(Gatchina) > Vancouver

Re: Renting vs buying - N+1

Сообщение Gatchinskiy » 13 авг 2018, 08:07

akela:...
Конкретный пример. Допустим клиент рентует проперть (квартиру, дом, таунхауз, мастерскую, склад, офис, магазин - неважно) за 2000 в месяц. ...


не забываем в вычислениях, что рент тоже в среднем растет на 3-4% в год, полагая что без переездов...

Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 30866
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Vancouver

Re: Renting vs buying - N+1

Сообщение Marmot » 13 авг 2018, 08:11

A сколько стоит моральное удовлетворение и прочие положительные эмоции от обладания собственностью?

Аватара пользователя
mikei
Графоман
Сообщения: 30109
Зарегистрирован: 27 мар 2010, 23:37
Откуда: Burnaby, BC

Re: Renting vs buying - N+1

Сообщение mikei » 13 авг 2018, 08:15

Marmot:A сколько стоит моральное удовлетворение и прочие положительные эмоции от обладания собственностью?

Я об этом же. И это принципиально важнее детальных расчетов. Причем и у рента свои нематериальные преимущества имеются. Т.е считать выгоду тупо.

Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 30866
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Vancouver

Re: Renting vs buying - N+1

Сообщение Marmot » 13 авг 2018, 08:27

mikei:
Marmot:A сколько стоит моральное удовлетворение и прочие положительные эмоции от обладания собственностью?

Я об этом же. И это принципиально важнее детальных расчетов. Причем и у рента свои нематериальные преимущества имеются. Т.е считать выгоду тупо.

Я помню, когда мы жили в ренте, 17 лет назад, владелец решил продать квартирку, и нас периодически просили удалиться, когда ее показывали потенциальным покупателям... Было неприятно, а если бы был еще и ребенок, которому бы пришлось все это объяснять... включая возможность переезда в случае смены собственника... дануевона...

Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 40012
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: Renting vs buying - N+1

Сообщение Waterbyte » 13 авг 2018, 08:28

akela:Цифры даны для примера, не было цели соответствовать твоему конкретному случаю.
Тип проперти, его состояние, локейшен - могут быть самыми разнообразными.
а, ну то есть с потолка. то, что реальные цифры - одни, а для примера - другие, это фигня. 50 тыщ туда, 50 тыщ сюда, какая разница. главное, что формула есть. осталось теперь только самому в неё поверить, и другим эту веру навязать, вот религия и готова.

Аватара пользователя
mikei
Графоман
Сообщения: 30109
Зарегистрирован: 27 мар 2010, 23:37
Откуда: Burnaby, BC

Re: Renting vs buying - N+1

Сообщение mikei » 13 авг 2018, 08:35

Marmot:
mikei:
Marmot:A сколько стоит моральное удовлетворение и прочие положительные эмоции от обладания собственностью?

Я об этом же. И это принципиально важнее детальных расчетов. Причем и у рента свои нематериальные преимущества имеются. Т.е считать выгоду тупо.

Я помню, когда мы жили в ренте, 17 лет назад, владелец решил продать квартирку, и нас периодически просили удалиться, когда ее показывали потенциальным покупателям... Было неприятно, а если бы был еще и ребенок, которому бы пришлось все это объяснять... включая возможность переезда в случае смены собственника... дануевона...

Но люди же разные, кому-то это может и нравится. И мы даже догадываемся кому :)

Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 11624
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: Renting vs buying - N+1

Сообщение akela » 13 авг 2018, 09:03

Marmot:A сколько стоит моральное удовлетворение и прочие положительные эмоции от обладания собственностью?

whom how. Для кого-то в этом смысл жизни, для кого-то это отрицательное значение. В финансовых калькуляциях этот фактор учесть не представляется возможным, посему это оффтоп.

Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 11624
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: Renting vs buying - N+1

Сообщение akela » 13 авг 2018, 09:08

Waterbyte:
akela:Цифры даны для примера, не было цели соответствовать твоему конкретному случаю.
Тип проперти, его состояние, локейшен - могут быть самыми разнообразными.
а, ну то есть с потолка. то, что реальные цифры - одни, а для примера - другие, это фигня. 50 тыщ туда, 50 тыщ сюда, какая разница. главное, что формула есть. осталось теперь только самому в неё поверить, и другим эту веру навязать, вот религия и готова.

Религиозности нет. Каждый верит в то что хочет. Я всего лишь привёл простую формулу, которая, с моей точки зрения, максимально точна. Твоему неудовлетворению от неточного соответствия твоему случая я сочувствую, но ничем помочь не могу.

Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 11624
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: Renting vs buying - N+1

Сообщение akela » 13 авг 2018, 09:13

Marmot:Я помню, когда мы жили в ренте, 17 лет назад, владелец решил продать квартирку, и нас периодически просили удалиться, когда ее показывали потенциальным покупателям... Было неприятно, а если бы был еще и ребенок, которому бы пришлось все это объяснять... включая возможность переезда в случае смены собственника... дануевона...

опять же сочувствую (WTF, за 18 лет рента такого не то что не встречал, но даже слышать не доводилось), но топик не о твоих психологических травмах 17-летней давности.

Аватара пользователя
Victoria
Очарованный странник
Сообщения: 38823
Зарегистрирован: 05 июн 2006, 08:34

Re: Renting vs buying - N+1

Сообщение Victoria » 13 авг 2018, 09:13

что-то подсказывает, формула может быть валидна/годна, когда она универсальна. в противном случае, "какие ваши доводы против моих" получается

Аватара пользователя
akela
Графоман
Сообщения: 11624
Зарегистрирован: 21 авг 2007, 10:25
Откуда: ru->de->bc.ca

Re: Renting vs buying - N+1

Сообщение akela » 13 авг 2018, 09:30

Gatchinskiy:
akela:...
Конкретный пример. Допустим клиент рентует проперть (квартиру, дом, таунхауз, мастерскую, склад, офис, магазин - неважно) за 2000 в месяц. ...

не забываем в вычислениях, что рент тоже в среднем растет на 3-4% в год, полагая что без переездов...

Это учтено:
4% годовых в виде интереса и дивидендов, в течение неограниченного времени, индексированный от инфляции - за счёт того что основной принципал тоже растёт, со скоростью большей или равной инфляции.


Вернуться в «Инвестмент Клаб»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: Majestic-12 [Bot] и 21 гость