Куда инвестировать?

[Discoverer]

Вы cлучайно не забыли учесть проценты по ипотечному кредиту при расчете дохода на инвестиции? Еще неплохо бы учесть страховку 2% при первоначальном взносе 10% (http://cmhc.ca/en/co/moloin/moloin_005.cfm) , которую Вы будете платить банку, стоимость оформления сделки (всего около 5%), включая услуги риелтора, оценщика, юриста по оформлению сделки и эту стоимость

Я намеренно опустил вышеперечисленные издерждки. Вообще говоря мои выкладки работают НЕ ДЛЯ ВСЯКОЙ недвожимости, свою первую investment property я искал около года, пересмотрев около 500 вариантов. Основной критерий выбора - чтобы рент полностью перекрывал выплаты по mortgage. В вашем случае, если Monthly mortgage payments: $2,579.15, то рент должен быть не меньше $2600. При нынешней ситуации в Ванкувере, таких домов уже практически не осталось. В течении последнего полугода я не видел НИ ОДНОЙ property подходящей под мою формулу. В среднем просматриваю 10 листингов в неделю.

Также нужно учитывать естественный износ дома за 20 лет - он уже не будет стоить столько же, сколько стоил новый, какие бы супер ремонты и реконструкции Вы там не проводили. Увы дома в Канаде, сделанные фанерно-каркасным методом, старятся очень быстро.

Дома в West Side построенные 50-60 лет назад стоят гораздо дороже новостроек в Coquitlam. С чего бы это?
Цена дома растем исключительно из-за подорожания земли.
Если вы владеете недвижимостью, не поленитесь посмотреть ваш assesment и обратите внимание на соотношение стоимости land/building.

При расчете доходности от инвестиций нужно учитывать ВСЕ издержки, тогда цифры будут более реальными и грустными.

Давайте тогда будет учитывать и все таксы, что rental property позволяет списать с моего основного дохода.
На бумаге моя недвижимость явно убыточная и я списываю (заметьте - абсолютно легально) многие личные изрержки как rental ezpenses.


Не поймите меня привратно - я никого не убеждаю инвестировать в недвижимость. И если вы считаете, что это невыгодно, то смею вас заверить- именно так оно и будет. И как правильно заметил

Вот тута такие все классные теоретики? А на практике кто нить жопу от стула поднимал чтоб купить домик, сдать ля- ля тополя? Видно что нет

Можно рассуждать до посинения и приводить массу графиков и статистик, при желании можно обосновать и опровергнуть все что угодно, не так ли? Я для себя сделал выбор и утверждаю, что инвестиции в недвижимость - дело прибыльное. Есть ли более выгодние инвестиции? - Безусловно! Можно ли сделать состояние инвестируя только в недвижимость? - Бесспорно! Кстати говоря я ищу деловых партмеров, желаюжих инвестировать 1-2 млн в недвижимость - есть желание и наличность пишите: info at unicornenterprise dot com

[Fed]

Я намеренно опустил вышеперечисленные издерждки. Вообще говоря мои выкладки работают НЕ ДЛЯ ВСЯКОЙ недвожимости, свою первую investment property я искал около года, пересмотрев около 500 вариантов. Основной критерий выбора - чтобы рент полностью перекрывал выплаты по mortgage. В вашем случае, если Monthly mortgage payments: $2,579.15, то рент должен быть не меньше $2600. При нынешней ситуации в Ванкувере, таких домов уже практически не осталось. В течении последнего полугода я не видел НИ ОДНОЙ property подходящей под мою формулу. В среднем просматриваю 10 листингов в неделю.

смепшно - намеренно опустил издержки, а если их учесть, то доходность уходит в минус! и кто из нас теоретик после этого?

Дома в West Side построенные 50-60 лет назад стоят гораздо дороже новостроек в Coquitlam. С чего бы это?
Цена дома растем исключительно из-за подорожания земли.
Если вы владеете недвижимостью, не поленитесь посмотреть ваш assesment и обратите внимание на соотношение стоимости land/building.

это верно 80-90% стоимости дома - это земля, только с Вашими 400 тыс. в примере в вест-енде не купить даже 1 сотки, дома под снос с участками 3-4 сотки здесь продаются по 1-2 млн. каксов, еще там требуется сделать дорогой ремонт, т.к. дома, хоть и старые, зато heritage. А потом можете сдавать в надежде, что хоть половину инвестиций отобъете когда-нибудь.

Не поймите меня привратно - я никого не убеждаю инвестировать в недвижимость. И если вы считаете, что это невыгодно, то смею вас заверить- именно так оно и будет. И как правильно заметил

Вот тута такие все классные теоретики? А на практике кто нить жопу от стула поднимал чтоб купить домик, сдать ля- ля тополя? Видно что нет

Можно рассуждать до посинения и приводить массу графиков и статистик, при желании можно обосновать и опровергнуть все что угодно, не так ли? Я для себя сделал выбор и утверждаю, что инвестиции в недвижимость - дело прибыльное. Есть ли более выгодние инвестиции? - Безусловно! Можно ли сделать состояние инвестируя только в недвижимость? - Бесспорно! Кстати говоря я ищу деловых партмеров, желаюжих инвестировать 1-2 млн в недвижимость - есть желание и наличность пишите: info at unicornenterprise dot com

а вот, где собака порылась - ищу лохов на роль инвестора! sorry - их нет у меня. Сколько же здесь людей пытаются делать деньги в форуме однако, вместо того, чтобы вести нормальные дискуссии!

[Yury]

При нынешней ситуации в Ванкувере, таких домов уже практически не осталось. В течении последнего полугода я не видел НИ ОДНОЙ property подходящей под мою формулу.

ну так получается что вы с профессором солидарны:

Жилье в данный момент не является разумной инвестицией

да, и все-таки, что там за арифметика с 50-100%?

[AlexANB]

На рынке недвижимости есть только два состояния: плавный рост и быстрый рост.

Ой, мамочки...

Ну, удачи в инвестировании. Вам она точно понадобится.

[ajkj3em]

мы все тоже ждем с мужем, когда же упадут цены

а вот уж когда - это предсказать вряд ли у кого получится
(даже у облома - один раз мы уже были surprised :D)

вот и я о том же, мы все ждали-ждали в Москве, да так и не дождались, так что здесь уже долго ждать не хочется, жизнь то проходит, съемное жилье уже надоело вместе с Коул Харбором. :(

хорошо там, где нас нет :)

* перевод с транслита

[ajkj3em]

в съемном менять ничего особо нельзя, что раздражает. :-x

А вы в курсе, что, в случае покупки таунхауза, вы должны подчиняться определенным правилам, которые вам тоже могут не понравиться?

Вы о Strata rules? Так они и в съемном жилье везде действуют. Мы по ночам не буяним и наркотики не курим, так что нам боятся особо нечего, мы и сейчас живем по Strata rules и до этого у нас был довольно строгие правила поведения в доме.

А внутри нам стены перекрасить или картины к стенам приколотить в собственном таунхаузе или квартире никто не запретит imho, все эти правила только внешнего вида строений касаются, типа внешний облик комплекса не менять.

в некоторыx кондо-стратах нельзя стелить абы какой паркет, ставить
кондиционеры, вешать произвольные жалюзи и т.д. и т.п ... хотя
может в таунхаусах и по-проще

[Discoverer]

смепшно - намеренно опустил издержки, а если их учесть, то доходность уходит в минус! и кто из нас теоретик после этого?

С учетом всех издержек, а также принимая во внимание, ежегодное увеличения рента, tax shelter, амортизацию строений и всего что внутри их - cashflow очень даже положительный.

это верно 80-90% стоимости дома - это земля, только с Вашими 400 тыс. в примере в вест-енде не купить даже 1 сотки, дома под снос с участками 3-4 сотки здесь продаются по 1-2 млн. каксов, еще там требуется сделать дорогой ремонт, т.к. дома, хоть и старые, зато heritage. А потом можете сдавать в надежде, что хоть половину инвестиций отобъете когда-нибудь.

Только давайте не будет делать голословных утверждений, пишите лучше так - Я думаю или Мне кажется, что хоть половину инвестиций отобъю когда-нибудь. Я вам уже отвечал на это, что не вся недвижимость приносит 100% годовую прибыль. Давайте рассмотрим вариант с покупкой 1 млн домика и 25% down (250k). Через 20 лет продаем этото домок за 2 млн. Вычитаем mortgage 2 млн - 0.75 млн = 1.25 млн. 4к в год propery тах выглядит разумно ? Итого за 20 лет 80к. Ну что еще - оценщик - 250, нотариус 1000, риелтор 20к, плюс maintanace за 20 лет ну скажет 20к. Что у нас остается 1.25млн - 80к - 1.25к - 20к - 20к = 1.1 млм. Ну прибавьте еще 100к на всякие непредвиденные случаи (e.g. ремонт крыши) остается 1 млн прибыли. Заметьте, что весь подсчет делается с учетом, что жильцы выплачивают ТОЛьКО ПРОЦЕНТЫ по mortgage и не цента principal. Далее - давайте подсчитает interest - 6% от 750k это 45к в год. Итого $3750 в месяц. Теперь вопрос - можно ли сдать целый дом в West Side за 3500 - 4000? Вполне. Даже при таком самом неблагоприятном раскладе и в самом неудачном районе для рента, с УЧЕТОМ ВСЕХ ИЗДЕРЖЕК и 100k запасом на всякий случай, ваши инвестиции приносят 20% годовых.

а вот, где собака порылась - ищу лохов на роль инвестора!, sorry - их нет у меня. Сколько же здесь людей пытаются делать деньги в форуме однако, вместо того, чтобы вести нормальные дискуссии!

Да нет, лохов мне на надо, я ищу людей умных, которые умеют не только языком трепать в "нормальных дискуссиях", но и реально деньги делать.

[Discoverer]

ну так получается что вы с профессором солидарны:

Жилье в данный момент не является разумной инвестицией

Жилье является разумной инвестицией в любой момент. Только надо знать что и где покупать.

да, и все-таки, что там за арифметика с 50-100%?

Да все нормально с арифметикой. Если надеетесь на недвижимости срубить быстрые деньги, тогда надо поискать что-нибудь другое. А вот долгосрочные вложения на 10 и более лет, очень даже прибыльные.

[Fed]

Да нет, лохов мне на надо, я ищу людей умных, которые умеют не только языком трепать в "нормальных дискуссиях", но и реально деньги делать.

Желаю успехов в Вашем безнадежном предприятии!

[Fed]

в съемном менять ничего особо нельзя, что раздражает.

А вы в курсе, что, в случае покупки таунхауза, вы должны подчиняться определенным правилам, которые вам тоже могут не понравиться?

Вы о Strata rules? Так они и в съемном жилье везде действуют. Мы по ночам не буяним и наркотики не курим, так что нам боятся особо нечего, мы и сейчас живем по Strata rules и до этого у нас был довольно строгие правила поведения в доме.

А внутри нам стены перекрасить или картины к стенам приколотить в собственном таунхаузе или квартире никто не запретит imho, все эти правила только внешнего вида строений касаются, типа внешний облик комплекса не менять.

в некоторыx кондо-стратах нельзя стелить абы какой паркет, ставить
кондиционеры, вешать произвольные жалюзи и т.д. и т.п ... хотя
может в таунхаусах и по-проще

да слышали про такие здешние заморочки, будем искать жилье либо сразу с нормальной отделкой (как правило абсолютно новые дома), либо такое, чтобы страта руки не связывала особо в плане отделки.

[Fed]

плюс maintanace за 20 лет ну скажет 20к.

не смешите мои тапочки- maintenance старого дома в вест енде за 20 лет. А 150-200 тыс не хотели СРАЗУ выложить - так часто оценивают стоимость ремонта подобных строений в mls.

Заметьте, что весь подсчет делается с учетом, что жильцы выплачивают ТОЛьКО ПРОЦЕНТЫ по mortgage и не цента principal. Далее - давайте подсчитает interest - 6% от 750k это 45к в год. Итого $3750 в месяц.

а principal кто будет выплачивать - дядя Пушкин? Если будете платить только проценты, так и останетесь без дома, а дом останется в собственности банка через 20 лет. Учите мат часть!

[Человек Дождя]

да слышали про такие здешние заморочки, будем искать жилье либо сразу с нормальной отделкой (как правило абсолютно новые дома), либо такое, чтобы страта руки не связывала особо в плане отделки.

Это не заморочки, а правила, разработанные для удобства совместного проживания. Если вы собираетесь покупать дешевое жилье, то отделка там будет стандартная-стены покрашены нейтральной краской, ковровое покрытие надоевшего бежевого цвета. Хотя оно и новое, через некоторое время все-равно хочется поменять
А страта меньше командует в старых комплексах, в новых как раз ограничений больше.

[Fed]

Это не заморочки, а правила, разработанные для удобства совместного проживания. Если вы собираетесь покупать дешевое жилье, то отделка там будет стандартная-стены покрашены нейтральной краской, ковровое покрытие надоевшего бежевого цвета. Хотя оно и новое, через некоторое время все-равно хочется поменять
А страта меньше командует в старых комплексах, в новых как раз ограничений больше.

Местный прикол заключается в том, что стоимость жилья часто мало коррелирует с качеством отделки - в квартирах стоимостью от 1 млн и выше в вест енде нередко можно увидеть дешевые ковровые покрытия на полу, убогие мелкие ванны и убогие белые шкафчики на кухнях, поэтому в случае квартиры мы будем рассматривать, наверное, только новые дома, где встречается более или менее современная отделка, сразу в ремонт ввязываться очень не хотелось бы. В таунхузах отделка обычно вроде получше, но это сильно коррелирует с возрастом - чем новее, чем лучше.

У нас сейчас в арендованной квартире отделка более или менее приличная в плане кухни, ванны, камина и т.д., но на полу все равно ковровые покрытия - у нас маленький ребенок, так что пока нас это вполне устраивает.

[Discoverer]

Да нет, лохов мне на надо, я ищу людей умных, которые умеют не только языком трепать в "нормальных дискуссиях", но и реально деньги делать.

Желаю успехов в Вашем безнадежном предприятии!

Инвестор Бармену:
- Еще 100 грамм инвестиций, и я - недвижимость!

[Yury]

Даже при таком самом неблагоприятном раскладе и в самом неудачном районе для рента, с УЧЕТОМ ВСЕХ ИЗДЕРЖЕК и 100k запасом на всякий случай, ваши инвестиции приносят 20% годовых.

научите и меня так считать, как ни бьюсь, а больше 7.6% не выходит

250K при 20% через 20 лет выросли бы в 8 миллионов без мелочи