А тем временем в Америке - 3

Вопросы международной политики.
Ответить
Аватара пользователя
alex_rk86
Пользователь
Сообщения: 161
Зарегистрирован: 19 авг 2006, 20:38
Откуда: Архангельск-Vancouver

Re: А тем временем в Америке - 3

Сообщение alex_rk86 »

Meadie2 писал(а): 23 июн 2022, 00:10
Молчун писал(а): 22 июн 2022, 07:30 ...Я не флуда ради-мне реально интересно. Рассмотрим case:
Некто 20 лет назад приобрел отличную квартиру за $200K (все цифры реальны). Квартира была выплачена за 5 лет и interest expense составил 23K. После этого некто приобрел дом, а квартира сдается в течении 15 лет, принеся владельцу чистый доход (после всех затрат и налогов) в 180K. Тем временем реальная цена этой квартиры сейчас $580K.
В алтернативной реальности тот же некто мог бы рентовать такую же квартиру за $2K в месяц и потратить за 20 лет $480K, не имея, в итоге, на персональном balance sheet ничего.
Меня интересует-почему вы считаете второй вариант предпочтительней.?
Какой-то очень странный кейс: моргидж на 5 лет, сьем квартиры в течение 20 лет за неизменные $2K в месяц (чтобы получить в сумме $480K)... Я, конечно, 20 лет назад в Канаде не жил, но не думаю, что за сьем квартиры за $200К тогда просили сильно больше $1K в месяц.

Подобную ситуацию я вижу по другому. 200К КАД проинвестированные в 2002г в S&P 500 с реинвестицией дивидентов - к сегодняшнему дню превратились бы почти в 1М КАД, а проинвестированные во что-то чуть более рискованное типа Nasdaq 100 - в 2М КАД (зависит от того, какие платились бы налоги). И это при том, что рынки с начала года весьма прилично просели.
Если же указанная сумма в 2002г была проинвестирована в недвижимость под сдачу, как в вашем примере, то общая полученная сумма была бы приблизительно такого же порядка или меньше. И приходилось бы в течение 20 лет работать парт-тайм ленд-лордом: разбираться с рентерами, прочищать унитазы, делать ремонты и т.п. Хотя кому-то подобное времяпрепровождение может быть и нравится.

Плюс, как я уже писал ранее, у рента есть еще одно безусловное преимущество над владением недвижимостью: рентер намного мобильнее домовладельца, живущего в своем жилье.
За 20 лет рентер мог бы раз пять или больше переехать с одного места на другое, ближе к работе, в кэтчмент более лучшей школы для детей и т.п. При этом можно было бы с каждым переездом выбирать квартиру/таунхаус/дом размером и планировкой лучше всего подходящими для соответствующего состава семьи и пожеланий ее членов.
Если бы домовладелец 5+ раз продавал/покупал жилье, то на транзакционных расходах, ремонтах при заезде в новое жилье и т.п. он потерял бы существенную часть прироста эквити. А если бы жил все 20 лет на одном месте - то он терял бы значительное время на дорогу до работы, дети ходили бы не в самые лучшие школы или пришлось бы платить за частные школы, жилье было бы не самым удобным (подходящим) для конкретного состава семьи и т.п. Как бы вы оценили все эти потери?
Вроде все логично, но:
1. Инвестиция в полном объеме != down payment при покупке квартиры.
2. Большую часть времени, когда я еще выплачивал свою квартиру в Vancouver downtown, minimum mortgage fee + maintenance fee были ниже, чем рента аналогичного жилья. Так как я выплачивал все double payments, закончил я все достаточно быстро.
3. По итогу, я продам свою квартиру в downtown, как только мне надоест работать в Vancouver area и перееду в свой дом (квартира давно выплачена, дом практически тоже). Даже учитывая турбулентность цен, я точно не потеряю при продаже квартиры. В случае, если бы я продолжал рентовать (где-то мне жить надо, работая в Ванкувере), мой overall cost сейчас был бы значительно больше, того что я потратил на покупку + maintenance и продавать было бы нечего...
Meadie2
Маньяк
Сообщения: 1216
Зарегистрирован: 17 фев 2020, 20:14

Re: А тем временем в Америке - 3

Сообщение Meadie2 »

alex_rk86 писал(а): 23 июн 2022, 00:39 ...Вроде все логично, но:
1. Инвестиция в полном объеме != down payment при покупке квартиры.
2. Большую часть времени, когда я еще выплачивал свою квартиру в Vancouver downtown, minimum mortgage fee + maintenance fee были ниже, чем рента аналогичного жилья. Так как я выплачивал все double payments, закончил я все достаточно быстро.
3. По итогу, я продам свою квартиру в downtown, как только мне надоест работать в Vancouver area и перееду в свой дом (квартира давно выплачена, дом практически тоже). Даже учитывая турбулентность цен, я точно не потеряю при продаже квартиры. В случае, если бы я продолжал рентовать (где-то мне жить надо, работая в Ванкувере), мой overall cost сейчас был бы значительно больше, того что я потратил на покупку + maintenance и продавать было бы нечего...
По поводу конкретных кейсов я предпочитаю не спорить - в жизни бывают различные ситуации. Например, одни знакомые, приехавшие в Б.Ванкувер с деньгами, купили здесь таунхаус. Им не хватало совсем немного и они взяли моргидж на 5 лет, выплачивая в месяц несколько сотен долларов (даунпеймент был более 90% и было выгоднее чем с кредитной линии). Все эти пять лет они всем вокруг говорили, какой у них маленький моргидж и как они его хорошо взяли. А потом еще пять лет говорили, как хорошо, что его быстро выплатил и что всем тоже нужно быстро выплачивать свои моргиджи. Все вроде верно, но какие то глобальные выводы на основании таких примеров вряд ли можно делать.

Ситуация, когда "minimum mortgage fee + maintenance fee были ниже, чем рента аналогичного жилья" (и когда разница между ними компенсировала различные риски и неудобства от владения жильем) - последний раз, наверное, была как раз лет 20 назад.
Сегодня, если, например, покупать квартиру, которую я рентую (с небольшим даунпейментом, до 20%), то выплаты по моргиджу+fees+taxes будут в 2-2.5 раза больше чем рент (в зависимости от условий моргиджа).
Вариант покупки такой квартиры я рассмотрю в том случае, если расходы по владению будет не более стоимости рента. т.е. если цены упадут минимум раза в два. И это в относительно новом здании, где в ближайшие 10 лет не надо делать капремонтов. Для более старого здания - нужно закладывать в расчеты возможные расходы на ремонт и спецассессменты.
Аватара пользователя
peterburjenka
Маньяк
Сообщения: 2994
Зарегистрирован: 29 сен 2007, 14:38
Откуда: Coquitlam

Re: А тем временем в Америке - 3

Сообщение peterburjenka »

Что вы все о недвижимости и о покупке домов. Интересные исследования происходят у соседей.
https://www.cnn.com/2022/06/22/politics ... index.html
Meadie2
Маньяк
Сообщения: 1216
Зарегистрирован: 17 фев 2020, 20:14

Re: А тем временем в Америке - 3

Сообщение Meadie2 »

peterburjenka писал(а): 23 июн 2022, 07:00 Что вы все о недвижимости и о покупке домов. Интересные исследования происходят у соседей.
https://www.cnn.com/2022/06/22/politics ... index.html
Эта ерунда уже всем давно надоела, включая и самих левых. CNN уже давно почти никто не смотрит

CNN has recorded its third worst-ever ratings over the weekend since 1993.
On Saturday, a mere 57,000 individuals in the 25-54 age group watched CNN.
On average, only 67,000 people in the coveted 25-54 demographic watched CNN over the weekend, which is the worst rating on record since 1993.

Аватара пользователя
peterburjenka
Маньяк
Сообщения: 2994
Зарегистрирован: 29 сен 2007, 14:38
Откуда: Coquitlam

Re: А тем временем в Америке - 3

Сообщение peterburjenka »

Meadie2 писал(а): 23 июн 2022, 08:00
peterburjenka писал(а): 23 июн 2022, 07:00 Что вы все о недвижимости и о покупке домов. Интересные исследования происходят у соседей.
https://www.cnn.com/2022/06/22/politics ... index.html
Эта ерунда уже всем давно надоела, включая и самих левых. CNN уже давно почти никто не смотрит

CNN has recorded its third worst-ever ratings over the weekend since 1993.
On Saturday, a mere 57,000 individuals in the 25-54 age group watched CNN.
On average, only 67,000 people in the coveted 25-54 demographic watched CNN over the weekend, which is the worst rating on record since 1993.

Беда с Америкой, если они не смотрят CNN. Но это данные FOX news, а им я не верю. что FOX NEWS говорят о msnbc? тоже рейтинг упал :D
Meadie2
Маньяк
Сообщения: 1216
Зарегистрирован: 17 фев 2020, 20:14

Re: А тем временем в Америке - 3

Сообщение Meadie2 »

peterburjenka писал(а): 23 июн 2022, 08:24
Meadie2 писал(а): 23 июн 2022, 08:00...
Эта ерунда уже всем давно надоела, включая и самих левых. CNN уже давно почти никто не смотрит
Беда с Америкой, если они не смотрят CNN. Но это данные FOX news, а им я не верю.
Если бы люди хотя бы немного хотели смотреть подобный контент, то не провалилась бы с таким позором идея с CNN+.

Кстати говоря, по крайней мере несколько процентов американцев, т.е. несколько миллионов или даже десятков миллионов человек, - это убежденные большевики (прогрессивисты).
Но даже они не смотрят CNN - и не трудно догадаться почему.
Аватара пользователя
Hairy Potter
Графоман
Сообщения: 5562
Зарегистрирован: 14 дек 2006, 10:05
Откуда: Vancouver, BC

Re: А тем временем в Америке - 3

Сообщение Hairy Potter »

Meadie2 писал(а): 23 июн 2022, 08:40
peterburjenka писал(а): 23 июн 2022, 08:24
Meadie2 писал(а): 23 июн 2022, 08:00...
Эта ерунда уже всем давно надоела, включая и самих левых. CNN уже давно почти никто не смотрит
Беда с Америкой, если они не смотрят CNN. Но это данные FOX news, а им я не верю.
Если бы люди хотя бы немного хотели смотреть подобный контент, то не провалилась бы с таким позором идея с CNN+.

Кстати говоря, по крайней мере несколько процентов американцев, т.е. несколько миллионов или даже десятков миллионов человек, - это убежденные большевики (прогрессивисты).
Но даже они не смотрят CNN - и не трудно догадаться почему.
Забудьте про снн на секунду. Попытка переворота в Америке даже очень интересная тема для многих американцев


https://www.nytimes.com/2022/06/10/busi ... tings.html

An audience of at least 20 million people watched the first prime-time hearing of the House Select Committee’s investigation into the Jan. 6 attack on Thursday night, according to Nielsen.

By scheduling a congressional hearing for 8 to 10 p.m., committee members and Democrats were hoping to make the case to the biggest audience possible. ABC, CBS and NBC pre-empted their prime-time programming and went into special-report mode to cover it live.

Though the Thursday night figure pales next to presidential debates (63 million to 73 million) or this year’s State of the Union address (38 million), it’s still much larger than the audience that would normally watch a daytime congressional hearing. And it’s in the ballpark of television events like a big “Sunday Night Football”
Аватара пользователя
mikei
Графоман
Сообщения: 45934
Зарегистрирован: 27 мар 2010, 23:37
Откуда: Burnaby, BC

Re: А тем временем в Америке - 3

Сообщение mikei »

Mr. Trump писал(а): 18 июн 2022, 20:23
3ABXO3 писал(а): 18 июн 2022, 18:25 Дедуля совсем поплохел.
Возраст не причем. Ошибка новичка. Кроссовок застрял в toe-strap педале. Я несколько раз так же падал при остановках, пока крепление не поменял.
Это не возраст причём, а природная тупость. Зачем он вообще такие педали надел для увеселительной велопрогулки? Но можно тупость списать на советника по велопросам. С нетерпением ждём, что президенту напишут в инструкции в следующий раз.
Аватара пользователя
Marmot
Графоман
Сообщения: 37233
Зарегистрирован: 17 фев 2003, 17:58
Откуда: Canyon Heights
Контактная информация:

Re: А тем временем в Америке - 3

Сообщение Marmot »

mikei писал(а): 24 июн 2022, 12:56
Mr. Trump писал(а): 18 июн 2022, 20:23
3ABXO3 писал(а): 18 июн 2022, 18:25 Дедуля совсем поплохел.
Возраст не причем. Ошибка новичка. Кроссовок застрял в toe-strap педале. Я несколько раз так же падал при остановках, пока крепление не поменял.
Это не возраст причём, а природная тупость. Зачем он вообще такие педали надел для увеселительной велопрогулки? Но можно тупость списать на советника по велопросам. С нетерпением ждём, что президенту напишут в инструкции в следующий раз.
В следующий раз он поедет на самокате, электрическом...
Аватара пользователя
3ABXO3
Графоман
Сообщения: 12459
Зарегистрирован: 10 сен 2012, 18:07
Откуда: Qikiqtarjuaq

Re: А тем временем в Америке - 3

Сообщение 3ABXO3 »

Marmot писал(а): 24 июн 2022, 13:32 В следующий раз он поедет на самокате, электрическом...
Главное чтобы дедуле инструкции написали :lol: Куда садитца, на что жать...

Изображение
Аватара пользователя
Stanislav
Mr. Minority Report
Сообщения: 41480
Зарегистрирован: 19 окт 2005, 16:33
Откуда: Moscow - Richmond - New Wesт - Burnaby

Re: А тем временем в Америке - 3

Сообщение Stanislav »

Marmot писал(а): 24 июн 2022, 13:32 В следующий раз он поедет на самокате, электрическом...
Кстате, про самокат.
На этой недел приезжал ко мне дашер на электрическом самокате.
Остановилсо на тротуаре (а тротуар в 20 метрах от двери билдинга) и рукой мне машет - иди забирай.
Фигассе, говорю - давай доставляй!
А он мне - а я не могу самокат на тротуаре бросить. :what!?:
Нахрен мне такие дашеры нужны, чтобы я еще 20 метров шлепал в тапочках по улице :bastards:
Аватара пользователя
anotherv
Маньяк
Сообщения: 1657
Зарегистрирован: 07 янв 2006, 20:02

Re: А тем временем в Америке - 3

Сообщение anotherv »

Stanislav писал(а): 24 июн 2022, 20:10
Marmot писал(а): 24 июн 2022, 13:32 В следующий раз он поедет на самокате, электрическом...
Кстате, про самокат.
На этой недел приезжал ко мне дашер на электрическом самокате.
Остановилсо на тротуаре (а тротуар в 20 метрах от двери билдинга) и рукой мне машет - иди забирай.
Фигассе, говорю - давай доставляй!
А он мне - а я не могу самокат на тротуаре бросить. :what!?:
Нахрен мне такие дашеры нужны, чтобы я еще 20 метров шлепал в тапочках по улице :bastards:
да, такими выходками тапочки не насмешить
Ответить