Каморка

Линда писал(а):http://vancouver.en.craigslist.ca/van/a ... 06692.html

как и все коопы, что принимают заявления-ничем не отличается. Т.е. присылаешь заяву и стоишь пару лет в очереди как правило... Таких коопов десятки...

akela писал(а):

Gadi писал(а): Про свободное перетекание людей и денег из Ванкувера в Галифакс можно утверждать с тем же основанием, что и про аналогичные движения из, скажем, Петербурга в Читу - теоретически, да, конечно.

Да, именно свободное. Люди могут перетекать (из Питера в Читу) без виз и разрешений, а деньги - без пошлин. Это значит что если завтра люди и деньги не захотят оставаться в Питере, а увидят лучшую альтернативу в Чите - то потенциальное перетекание легко станет реальным.

О май, так в том-то и дело, что ничтожное количество людей "видят лучшую альтернативу в Чите"

akela писал(а):

Gadi писал(а): Про раздутость "пузыря" по всей Канаде вообще бессмысленно говорить без определения понятия "пузырь" - что в одном месте является пузырем, в другом - результат объективных процессов.

Для меня "пузырь" вообще, это когда цена теряет привязку к fundamentals.
Для недвижимости, фундаменталс определяются 1) количеством и доступностью земли 2) доходами населения 3) стоимостью строительства.

а теперь замените ваше 2 на "2)Доходы потенциальных покупателей" и все сразу станет на свои места ...

akela писал(а):

Gadi писал(а): Хотя, один из прогнозов, а именно "Если в Онтарио цены упадут на 40-50%, значит, на столько же (плюс-минус погрешность) они упадут и в Ване", содержит, на мой взгляд, неверную импликацию. НУ, если только под "погрешностью" вы не имели ввиду десятки процентов.

Ну это такая модель. Я просто предположил, что сравнительные цены (на равноценные юниты) по регионам определяются сравнительной привлекательностью этих мест для жизни. И что это будет, в первом приближении, оставаться неким инвариантом при колебаниях цен.

Ну вот, а вы про Читу ...
Из вашей же модели следует, что относительное падение цен будет обратно пропорционально "привлекательности"
ЧТД.

victor a писал(а):Gadi, а какой бы Вы дали прогноз? По Ванкуверу на 2010-2012 год.

Прогноз "чего" вас интересует? И почему мой?

Думаю что последние изменения в иммиграционном законодательстве как раз были нацелены на то, чтобы исключить по большей части подобные меньшинства, не даром индийские и какие-то там еще общины вопили о дискриминации.

Gadi писал(а):Прогноз "чего" вас интересует? И почему мой?

Прогноз цен на недвижимость в Ванкувере. А почему Ваш- просто интересно. Я сам пробую что-то понять, но не хватает знания предмета.

victor a писал(а):

Gadi писал(а):Прогноз "чего" вас интересует? И почему мой?

Прогноз цен на недвижимость в Ванкувере. А почему Ваш- просто интересно. Я сам пробую что-то понять, но не хватает знания предмета.

Ну, я не эксперт ни разу

Просто моя модель не такая как, например, у akela.

Мой прогноз на 2010-2011? As good as it gets.

- недвижимость в Ванкувере по-прежнему будут покупать и продавать

- цены на супер дорогую недвижимость (несколько миллионов) не будут подчиняться никаким изменениям в экономике. Разве что количество таковых покупаемых может сильно уменьшиться в связи с глобальным кризисом.

- цены на относительно дорогую недвижимость (900К - 1.5/2 М) в каждой конкретной сделке будут определяться конретными обстоятельствами (степень "срочности" у продавца - основное). Спекуляций такой недвижимостью почти не будет. Попрежнему будут флиповать внутри этой категории.

- в категории 500К - 800К цены если и вырастут, то не более чем 5-7%. Хотя скорее даже упадут за счет увеличения объема предложений.

- в категории до 500К цены вырастут до 15-20%

Границы категорий, понятное дело, размыты.

Дисклеймер: Не рекомендую пользоваться этим прогнозом как руководством к действию/бездействию.

Интересный ответ, Gadi.

Я считаю что сейчас очень неясная ситуация с мировым кризисом. Правительства стараются внушать людям что все ОК и начинается новый подъем. С другой стороны очевидно, что ничего по сути в экономике США и других развитых стран не изменилось, с чего бы ей снова начать расти? И основные проблемы, например судьба американского доллара и американского долга, так и не решены. В данный момент есть ощущение какого-то "косметического ремонта" предпринимаемого правительствами разных стран, но похоже что основные решения еще не приняты. Или приняты, но нам о них сообщат когда посчитают нужным. Должно пройти время чтобы стали действительно видны масштабы и последствия кризиса. Должны наступить какие-то серьезные изменения, после которых станет прорисовываться новый тренд. Думаю, в конце 2010 года эта новая тенденция станет видна.

Я считаю что цены в Ванкувере нельзя просчитать на основе средних доходов местных жителей. Но, я также считаю что дать прогноз по ценам на недвижимость в Ванкувере просто невозможно. Слишком много факторов. Китай, Индия, моргидж рейты и еще много чего.

Так как я заинтересован в покупке, но не понимаю что происходит на рынке, и считаю что на таких условиях покупка выглядит скорее как gambling, то решил ждать как минимум до конца 2010 года. За это время инфляция не съест слишком много из даунпеймента. Зато станет понятно что будет с кризисом, а соответственно, с работой и с доходами. Можно будет принять более информированное решение. Считаю, что есть хорошая вероятность падения цен на недвижимость в Ванкувере на 10-20% через пол-года- год после олимпиады, после чего пойдет быстрый рост за счет обесценивающихся инфляционных денег. Но это не более чем wishful thinking, так как мне это было бы выгодно.

Если особую роль в недвижке Ванкувера играют богатые китайцы, то почему преимущественно должно дорожать самое дешевое жилье?
Почему оно вообще должно еще дорожать - ведь и так оно стало доступно многим фёст хом баерам в 2009г только за счет сверхнизких ставок по моргачам - они же не навсегда, они собственно уже несколько поднялись ( фикс сейчас выше, чем в июне почти на процент) - а что будет, когда на процент-два вырастет и плаваюший? Пример небольшого падения цен в Ванкувере - полгода назад, значит и ванкуверская недвига МОЖЕТ падать. Если сравнить Ванкувер скажем с Сан-Диего ( кстати - там гораздо больше рабочих мест, особенно для квалифицированных специалистов) - то почему собственно в Сан-диего упало на 30-40% ?
И - боле того. В Торонто тоже цены вырасли и полнейший ажиотаж с недвигой. Значит - дело не в каких-то там особенностях Ванкувера, значит - пузырь надулся по всей Канаде. Почему такое происходит на фоне такого резкого падения цен в США - мне совершенно непонятно - в Канде и работы меньше и платят меньше и нельзя списывать моргачи с налогов и ответственности за моргачи больше - в США можно бросить дом и не стать банкротом, а в Канаде нельзя. То-есть я убейте - не вижу причин, почему растет канадская ( не только ванкуверская) недвига на фоне такого провала цен в США....

Получается, что есть разница между США и Канадой.

На мой взгляд это разница в иммиграционной системе плюс разница в численности населения. В Канаду иммигрировать легко, наверное легче всего по сравнению с другими странами. В США иммигрировать труднее. В Канаде 30 миллионов народу, а США 300. Получается что в процентном соотношении в Канаде намного больше новых иммигрантов. Жить им где-то надо. Это создает спрос. Других причин для таких цен не вижу. Местное население кстати не увеличивается, а уменьшается со временем. Так что весь прирост за счет иммигрантов.

Если сейчас закрыть границу на замок, цены бы пошли вниз независимо от моргидж рейтс, так как не стало бы поддержки рынка новоприбывшими покупателями.

Канадские власти еще говорят о более здоровой и устойчивой финансовой системе в Канаде. Наверное так и есть.

Михаил писал(а):Если особую роль в недвижке Ванкувера играют богатые китайцы, то почему преимущественно должно дорожать самое дешевое жилье?
Почему оно вообще должно еще дорожать - ведь и так оно стало доступно многим фёст хом баерам в 2009г только за счет сверхнизких ставок по моргачам - они же не навсегда, они собственно уже несколько поднялись ( фикс сейчас выше, чем в июне почти на процент) - а что будет, когда на процент-два вырастет и плаваюший? Пример небольшого падения цен в Ванкувере - полгода назад, значит и ванкуверская недвига МОЖЕТ падать. Если сравнить Ванкувер скажем с Сан-Диего ( кстати - там гораздо больше рабочих мест, особенно для квалифицированных специалистов) - то почему собственно в Сан-диего упало на 30-40% ?
И - боле того. В Торонто тоже цены вырасли и полнейший ажиотаж с недвигой. Значит - дело не в каких-то там особенностях Ванкувера, значит - пузырь надулся по всей Канаде. Почему такое происходит на фоне такого резкого падения цен в США - мне совершенно непонятно - в Канде и работы меньше и платят меньше и нельзя списывать моргачи с налогов и ответственности за моргачи больше - в США можно бросить дом и не стать банкротом, а в Канаде нельзя. То-есть я убейте - не вижу причин, почему растет канадская ( не только ванкуверская) недвига на фоне такого провала цен в США....

Михаил, если в рамках вашей модели вам что-либо непонятно - это значит, что ваша модель не вполне описывает ситуацию.
В рамках моей модели я могу ответить вот на это : "Если особую роль в недвижке Ванкувера играют богатые китайцы, то почему преимущественно должно дорожать самое дешевое жилье?"

"Богатые китайцы" (на самом деле не только китайцы, но богатые) заполняют первые две категории из моего поста выше. Тем самым местный upper middle class выталкивается в третью категорию. Представители этой группы как правило уже при недвижимости, но движение происходит и среди них - кто-то разоряется, кто-то делает серьезные деньги, кто-то уезжает из Ванкувера. Мне кажется, что эта группа более всего близка к модельно-рыночной.

Но в результате вышесказанного наибольшее давление возникает именно на самом дешевом конце рынка - часть UMC в результате кризиса перебирается в то, что подешевле (продавая свои дома "богатым китайцам"); часть "безлошадников", думая что они могут не успеть, тоже кидаются на рынок. К тому же в этой точке наибольшее количество участников рынка, совершенно не понимающих его природы Результат - спрос растет быстрее предложения.

ОК, предположим ставки моргача выросли на 2% ( вполне реально, не так ли? Ну не навсегда же они застрянут на историческом минимуме!) - какова будет реакция рынка?
И второй вопрос - ладно, Ванкувер единственный, прекрасный и удивительный. но почему еще сильней (!) рост в Торонто ( грязный город с неважным климатом и плохой экологией) и даже в франкоговорящем Монреале, который ну очень не всем подходит - тоже рост? Не обьясняется ли все это великолепие пузыря только ставками и все? ( фактор иммигрантов был такой-же и в 98-2003 гг, пузыря не было нигде , кроме Вана, а в Монреале вообще недвига была доступней, чем даже почти во всем США) И еще - все-же - почему так рухнуло в США и не падает в Канаде? Ну, много иммигрантов - но территории-то еще больше - хоть устройся новыми домами ( кстати - и в Ване можно построить до черта, сказки все это насчет отсутствия земли, смешно - в Канаде вообще плотность населения одна из самых низких в мире!)

Михаил писал(а):ОК, предположим ставки моргача выросли на 2% ( вполне реально, не так ли? Ну не навсегда же они застрянут на историческом минимуме!) - какова будет реакция рынка?

На самом деле, связь рыночной цены денег (ставки, рейты, вотэва) с рыночной ценой жилья не вполне однозначна, поэтому адекватный ответ на поставленный вопрос - а любой может быть, от совершенно никакой до какой-то, причём как в ту, так и в другую сторону. Есть какая-то польза от такого ответа?

Порисуйте кривые деманда и сапплая для денюх и для жилья, поприкидывайте влияние на их поведение разнообразных факторов, и последите за движением точки пересечения этих кривых при варьировании каждого фактора при зафиксированных остальных. Так вы получите множество решений параметрического уравнения, описывающего связь между аргументами. Охота кому? Вперёд и с пезней. С компутерами нынче каждый знаком. Только вот сомневаюсь я, что это множество будет иметь какую-либо практическую пользу.

Михаил писал(а):И еще - все-же - почему так рухнуло в США и не падает в Канаде?

ну мы ж знаем что Америка страна контрастов Где-то упало сильно (Детройт, Флорида, Вегас) а где-то нет. Даже в пределах одного и того же мегаполиса могут быть районы где сильное падение а в 20 минутах езды цены практически не поменялись - друзья к-рые там живут с конкретными примерами рассказывали... так что не все так однозначно. Опять же в Америке ИМХО сильное "перепроизводство" домов - моргиджи давались гораздо менее консервативно чем в Канаде, плюс гораздо более развитая инфраструктура.

Достаточно посмотреть на соседей - Сиэтл и Орегон, там цены не ниже Ванкуверовских.
О каком падении речь

Более того я сегодня обнаружил что условия моргижей тут и там разные. Самое главное - там на божеских условиях дают 15-20лет фиксед рейт. В Канаде это реально в принципе?
И еще - для них 15 лет стандарт, для нас 5. Как я понял

на 10 лет легко дают и нормальный рейт, но не думаю что много желающих, ...жить в одном и том же доме 10 лет как то здесь не популярно, мне кажется...