Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз
Добавлено: 11 мар 2019, 00:27
у миди с беди свои представления о том, за сколько акела купил дом :)Meadie писал(а):Мы же с bedi говорили о ванкуверской недвижимости - типа, купили вы дом за 7М
у миди с беди свои представления о том, за сколько акела купил дом :)Meadie писал(а):Мы же с bedi говорили о ванкуверской недвижимости - типа, купили вы дом за 7М
всё так, ванкуверская недвижимость есть чисто спекулятивный актив, по тем же причинам - несоответствию цены и фундаменталз. Обзывать её инвестицией - только путаницу вносить.Meadie писал(а):Тогда я не знаю, что вы имели в виду. Мы же с bedi говорили о ванкуверской недвижимости - типа, купили вы дом за 7М (в расчете на рост цен), а фундаменталз у него такие, что этот дом можно сдать разве что за 7К в месяц. Причем почти наверняка, реальный рент будет ниже 7К т.к. на крейгслисте висят сотни таких домов.akela писал(а):инвесторы такой хренью не занимаются. Это спекуляция, гэмблинг, трэйдинг, что угодно только не инвестирование.Meadie писал(а):Инвестирование без стоп-лоссов имеет смысл в том случае, когда цена активов более-менее соответствует их фундаменталз. Однако, если речь идет о спекулятивных активах, которые которые стоят во много раз больше чем им полагается стоить согласно фундаменталз, или их фундаменталз вообще неизвестны, инвестирование без стоп-лоссов представляется, скажем очень мягко, неоправданным.akela писал(а):...не скажу за bedi, но я предлагаю инвестировать без стоп-лоссов. Они довольно глупая идея для 99% инвесторов.
Я так поминаю сеичас срабатывают stop-losses на рынке недвижемости в Ванкувере и мы должны увидеть резкое процедании цен. Но что-то мне подсказывает что такое не произойдет. Это не финансовый рынок где стоп-лосс могут вызвать обвал.akela писал(а): Besides, о каких стоп-лоссах может идти речь, если актив не обладает требуемой для этого ликвидностью?
7k my ass (это не к вам ВОХ)BOX писал(а):А по поводу сдачи в аренду - народ за 2К не хочет 3-х бед сминать -типа дорого. А вы тут 7К в мес. рассчитали ( это не к Акеле ).
Ликвидность на рынке пока еще вполне достаточная (МОИ - порядка 8-20 в зависимости от типа недвижимости и локейшена), и самое главное - цены на недвижимость падают не так уж и быстро, чтобы нельзя было ее успеть слить с минимальными потерями. Я как-то приводил данные по Лас-Вегасу: цены там с 2007г падали (если память не изменяет) первый год, грубо говоря, на 10%, второй и третий на 30% и четвертый на 20%. Можно было за это время много раз продать любой дом/таунхаус/кондо - если, конечно, захотеть. Если бы стоп-лосс был установлен, например, на 20% от максимума и дом был продан, скажем, на 30% ниже цены на пике, то на вырученные от такой продажи деньги через пару лет можно было купить два таких дома, или по крайней мере оказаться под водой у самого дна...akela писал(а):...Besides, о каких стоп-лоссах может идти речь, если актив не обладает требуемой для этого ликвидностью?
В Б.Ванкувере доля людей владеющих своей недвижимостью заметно больше, чем во многих других странах и городах. Причем даже среди молодежи. Все в Б.Ванкувере кто могли (и хотели), уже купили СЕБЕ что-то, и в результате, среди местного народа осталось очень мало тех, кто мог бы (и хотел бы) себе еще что-то купить.akela писал(а):...Известно же что приличные состоятельные люди (коих 70%) обзавелись собственным жильём. А среди нас, рентеров Большого Ванкувера, медианный семейный доход, думаю что составляет где-нибудь 40-50к в год.
Смотря как считать: иногда ко-опы прочисляют к владельцам. Типа - ваше, вас же никто отдуда не выселит.Meadie писал(а): В Б.Ванкувере доля людей владеющих своей недвижимостью заметно больше, чем во многих других странах и городах. Причем даже среди молодежи
И тут вопрос: зачем тогда рабоатать за эти деньги оффициально? Говермент сознательно толкает народ в low income? Или же народ поидет за работы на кеш и частично part time чтобы было что как инкоме показать. Я ходов кроме какMeadie писал(а):Понятно, что семьи с доходом не только 40-50К, но и даже 70К (медианный доход по Б.Ванкуверу) даже чисто теоретически - при нынешнем стресс тесте (и с типичным даунпейментом) здесь ничего себе не смогут купить.
проблема в том, что когда государство берётся за несвойственные ему функции, то получается через одно место. Неэффективно, иными словами. Ибо профсоюзы, отсутствие личной заинтересованности, и т.д.BOX писал(а):И тут вопрос: зачем тогда рабоатать за эти деньги оффициально? Говермент сознательно толкает народ в low income? Или же народ поидет за работы на кеш и частично part time чтобы было что как инкоме показать. Я ходов кроме как
строить соц. жилье в диких количествах не вижу. Иначе все кто без жилья смело на subsidy.
Как говорила Маргарет Тэтчер «Socialist governments traditionally do make a financial mess. They always run out of other people’s money»akela писал(а): проблема в том, что когда государство берётся за несвойственные ему функции, то получается через одно место. Неэффективно, иными словами.
там кормится слишком много людей.akela писал(а):Ну а правильнее всего было бы тупо уронить цены на всю недвижимость в 3 раза. Технически это сделать довольно нетрудно, но на это никто не пойдёт.
Так а государство это кто? Как оказалось это такие же карьеристы. Читаем а кто же Министр Транспорта в BC - журналист.akela писал(а): проблема в том, что когда государство берётся за несвойственные ему функции, то получается через одно место. Неэффективно, иными словами. Ибо профсоюзы, отсутствие личной заинтересованности, и т.д.
Ну тогда народ посадит говермент на диету через таксы и будет требовать ништяки типа child tax benefits по максимуму. И будет пропорция по документам, и будет выгогнее за документы работать, чем за деньги. т.е цель не деньги заработать а создать ситуацию по которой при наименьших затратах - наибольшая отдача от государства. Короче капец капитализму. Пришло опять: Хоть работай , хоть сачкуй все равно что-то получишь.LeeVan писал(а): Хотя очень большой вопрос, что будет больнее: посадить эту ораву на диету, или сохранять диспропорцию в ценах на жилье и заработках.
А если так: . Т.е я даю $100К на постройку рентовки 3-бед и становлюсь частной компанией . Сам же помогаю строить чтобы недорого было. Сам же же снимаю за построенное мной же и за мои же деньги. в итоге я плачу за рент не 2000 за тёмный подвал, а 1000 или даже меньше за нормальное, светлое жилье. Земля остается за говерментом. Никаких дополнительных посредником между мной и говерментом для cost saving.akela писал(а):
imho более правильным ходом было бы оставить рентовочный бизнес в частном секторе. Сдавать государственную землю в рент совсем-совсем задёшево частным компаниям, которые строили бы на ней недорогие рентовки, при условии что те будут держать цены на рент в требуемых пределах.
.
вы предлагаете некий гибрид того что в позднем совке звалось МЖК, и кооператива (опять же совецкого образца, без собственности на землю). В принципе оно может быть вполне годной рабочей схемой, как и ряд других схем, основанных на бесплатной или дешёвой аренде государственной земли.BOX писал(а):А если так: . Т.е я даю $100К на постройку рентовки 3-бед и становлюсь частной компанией . Сам же помогаю строить чтобы недорого было. Сам же же снимаю за построенное мной же и за мои же деньги. в итоге я плачу за рент не 2000 за тёмный подвал, а 1000 или даже меньше за нормальное, светлое жилье. Земля остается за говерментом. Никаких дополнительных посредником между мной и говерментом для cost saving.akela писал(а):
imho более правильным ходом было бы оставить рентовочный бизнес в частном секторе. Сдавать государственную землю в рент совсем-совсем задёшево частным компаниям, которые строили бы на ней недорогие рентовки, при условии что те будут держать цены на рент в требуемых пределах.
.
В этом случае мне будет иметь смысл рабоать.
Интересно было бы услышать вашу версию как это сделать "технически не трудно" на нашем маркете.akela писал(а):
Ну а правильнее всего было бы тупо уронить цены на всю недвижимость в 3 раза. Технически это сделать довольно нетрудно, но на это никто не пойдёт.