Каморка

Robots писал(а):

pin писал(а):В Норс Ване вслед за $200mln вложенных в развязки HW#1 сразу за Second Narrows Bridge вырастет свой "метротаун" на месте старой частной застройки невысокого качества.

- не пойму, нафига там тот "метротаун" нужен? Построить развязку, а потом добавить людей в районе это странный ход. Что то мне кажется, что эта развязка не облегчит трафик на спуске с горы у мосту никак, ну посмотрим.

- кстати, такие большие проекты планируются очень заранее, возможно, что те инвесторы не предполагали, что недвига может просесть серьезно, кто знает. Хотя, если это коммерческие инвесторы, которые "не свои" вкладывают, то им не так важно.
Например, здания на пересечении 13 и Лонсдэйл планировали уже в 2011, а люди их покупали только году в 2016 наверное, то есть прошло много времени, большой проект.

да, траффик - это большая проблема Норс Шор. "Метротаун" - это такое массированное малтифэмили строительство в том месте. Конечно, не нужен там никакой метротаун, да и район, что граничит с промзоной - на любителя. Но, что-то мне подсказывает, что там всё купят. Место не станет мертвым городом, как в Китае.

Кстати обороты строительства по замене рентовок на более дорогие рентовки набирают оборот на Честрерфилд. Посмотрите: там сносят хрущевки кварталами.

mikei писал(а):... Вчитайтесь, где я говорю про состояние. Оно ужасное даже у новых. Уроды с рождения. Таковы особенности гражданского строительства. ...

Я полностью согласен с вами в том, что качество строительства в Б.Ванкувере крайне низкое: подавляющее число людей покупают недвижимость которая им совершенно не по карману (как вы пишите, даже нет денег на рент такого жилья) - и экономят на всем, что только можно и, в первую очередь, качестве. В определенном смысле, строительная индустрия отвечает требованиям рынка...

И именно поэтому такое жилье нужно не покупать, а рентовать. Снимаете жилье всегда новое или после хорошего ремонта, живете какое-то время, до тех пор пока оно в приличном состоянии. Потом снимаете другое жилье - опять же новое или в хорошем состоянии. Все расходы по ремонтам и т.п. несут хозяева...

akela писал(а):

Meadie писал(а):Средняя цена средней квартиры в Бернаби - это порядка 20-30+ лет платежей по ренту.

а где вы видели фактор 20 в Бёрнаби?
Тридцать+, это больше похоже на правду.

Согласен, 20 - это корнер кейс, если дом в состоянии под снос или с очень большим выписанным ассессментом...

pin писал(а):

Meadie писал(а):Интересно, на кого рассчитывают "крупные инвесторы", считающие что в ничем не приметном пригороде Ванкувера, где средние доходы семей порядка 70К, найдутся десятки тысяч покупателей

Вы не верите, а крупные инвесторы верят. В другом, как вы говорите, ничем не приметном пригороде (район Лохид Молла) создается крупнейший в Канаде единовременно реализованный генплан, который кардинально изменит качество этого места. Далее по списку идут Коквитлам-Центр и Окридж Молл. В Норс Ване вслед за $200mln вложенных в развязки HW#1 сразу за Second Narrows Bridge вырастет свой "метротаун" на месте старой частной застройки невысокого качества. Вот все эти инвесторы верят.

И кому они рассчитывают все это слить? "Микро-инвесторам", которым купленное некачественное жилье будет абсолютно не по карману, и которые будут молиться, чтобы им разрешили roll over их моргиджи и чтобы не повышали % ставки?

pin писал(а):Впрочем, ваше мнение неважно: вы никогда не были даже микро-инвестором.
Не верите, и не верьте. Имеете на это полное право.

Я даже акции МММ не покупал:)

Meadie писал(а):Все расходы по ремонтам и т.п. несут хозяева...

хозяева, надо понимать, все поголовно тупые, в отличие от рентеров, и снова лезут на кактус, субсидируя их. что ж, гадчинский (или беди, я уж забыл) как-то правильно сказал, что пусть лучше рентеры продолжают так думать...

Meadie писал(а):

mikei писал(а):... Вчитайтесь, где я говорю про состояние. Оно ужасное даже у новых. Уроды с рождения. Таковы особенности гражданского строительства. ...

Я полностью согласен с вами в том, что качество строительства в Б.Ванкувере крайне низкое: подавляющее число людей покупают недвижимость которая им совершенно не по карману (как вы пишите, даже нет денег на рент такого жилья) - и экономят на всем, что только можно и, в первую очередь, качестве. В определенном смысле, строительная индустрия отвечает требованиям рынка...

И именно поэтому такое жилье нужно не покупать, а рентовать. Снимаете жилье всегда новое или после хорошего ремонта, живете какое-то время, до тех пор пока оно в приличном состоянии. Потом снимаете другое жилье - опять же новое или в хорошем состоянии. Все расходы по ремонтам и т.п. несут хозяева...

Тут и я с вами согласен. Большинство покупает жильё крепко перетянув пояса, а потом вкалывает на двух работах. Для них, да, рент бы был дешевле. Фанерные не очень дорого снимать, но жить в них сносно, а покупать фанеру стрёмно. Вобщем накупят жилья и превращают жизнь в ад.

Waterbyte писал(а):

Meadie писал(а):Все расходы по ремонтам и т.п. несут хозяева...

хозяева, надо понимать, все поголовно тупые, в отличие от рентеров, и снова лезут на кактус, субсидируя их. что ж, гадчинский (или беди, я уж забыл) как-то правильно сказал, что пусть лучше рентеры продолжают так думать...

По крайней мере в рент эти расходы точно не закладываются:)

mikei писал(а):...Тут и я с вами согласен. Большинство покупает жильё крепко перетянув пояса, а потом вкалывает на двух работах. Для них, да, рент бы был дешевле. Фанерные не очень дорого снимать, но жить в них сносно, а покупать фанеру стрёмно. Вобщем накупят жилья и превращают жизнь в ад.

Когда пузырь лопнет и жилье обесценится, весь этот класс "микро-инвесторов" будет абсолютно раздавлен, финансово и морально...

Meadie писал(а):

mikei писал(а):...Тут и я с вами согласен. Большинство покупает жильё крепко перетянув пояса, а потом вкалывает на двух работах. Для них, да, рент бы был дешевле. Фанерные не очень дорого снимать, но жить в них сносно, а покупать фанеру стрёмно. Вобщем накупят жилья и превращают жизнь в ад.

Когда пузырь лопнет и жилье обесценится, весь этот класс "микро-инвесторов" будет абсолютно раздавлен, финансово и морально...

И да и нет. Большинство из них, как и в случае со мной, хапнули до Олимпиады. Свежих покупателей не так много на самом деле, а новое и дорогое покупали в основном китайцы. Откуда у них столько денег не наша забота. Они берут числом.

mikei писал(а):

Meadie писал(а):Когда пузырь лопнет и жилье обесценится, весь этот класс "микро-инвесторов" будет абсолютно раздавлен, финансово и морально...

И да и нет. Большинство из них, как и в случае со мной, хапнули до Олимпиады. Свежих покупателей не так много на самом деле, а новое и дорогое покупали в основном китайцы. Откуда у них столько денег не наша забота. Они берут числом.

То что за последние 10-15 лет "заработали" на своей недвижимости эти "микро-инвесторы" - они смогут частично или полностью потерять во время сдутия пузыря, если, конечно, вовремя ее не сольют. Да, у них останется их некачественная и почти наверняка требующая ремонта недвижимость, в которую они все эти годы вкладывали все деньги (плюс оставшиеся долги по моргиджу и хелоки), но стоить она будет совершенно другие деньги.

Для людей, которые считают каждую копейку и для которых ее сьем даже по сегодняшним субсидированным ценам представляет проблему, потеря эквити в размерах многих сотен тысяч доларов будет представлять коллосальный удар.

Meadie писал(а):

Waterbyte писал(а):

Meadie писал(а):Все расходы по ремонтам и т.п. несут хозяева...

хозяева, надо понимать, все поголовно тупые, в отличие от рентеров, и снова лезут на кактус, субсидируя их. что ж, гадчинский (или беди, я уж забыл) как-то правильно сказал, что пусть лучше рентеры продолжают так думать...

По крайней мере в рент эти расходы точно не закладываются:)

ага, точно-точно! тупые же...
акела тоже как-то обмолвился, что тупой хозяин джо-шмо не то что сложный процент не умеет считать, а и вообще два и три с трудом складывает. то ли дело рентеры: они тебе и про рейт, и про мортгидж, и про тренд, и про TVM, и про оппортюнити кост, и вообще всё-всё про рынок и экономику знают. вон, вася пупкин продал что-то ненужное, и теперь счастлив до усрачки, вышел на пенсию в писят пять, знай себе стрижёт купоны и с высоты поплёвывает...

Meadie писал(а): Когда пузырь лопнет и жилье обесценится, весь этот класс "микро-инвесторов" будет абсолютно раздавлен, финансово и морально...

Три вопроса:
1. когда конкретно оно обесценится. Назовите точный год максимального падения.
2. Во сколько конкретно раз(можно от сегодняшних цен отталкиваться).
3. Сколько лично вы готовы поставить денег на ваш прогноз.

Если вы хоть на один из трех вопросов не можете ответить, то прогноз ваш это просто болтовня, не более. Думаю, вы на все три не можете уверенно ответить. я уж не спрашиваю про восстановление рынка со временем, когда и насколько восстановится( в Вегасе 10 лет заняло) .

Waterbyte писал(а):...ага, точно-точно! тупые же...
акела тоже как-то обмолвился, что тупой хозяин джо-шмо не то что сложный процент не умеет считать, а и вообще два и три с трудом складывает. ...

Значительная часть микро-, мини-, и средних по размеру инвесторов в недвижимость в Б.Ванкувере - это относительно недавние иммигранты, привезшие с собой соответствующие суммы денег. Это могут быть как иммигранты по официальной инвесторской программе, так и люди по другим программам (экономической, семейной, беженцы), которые имели несколько домов/квартир и/или какой-то мелкий/средний/крупный бизнес и продали их всех перед отъездом в Канаду.

В большинстве случаев новые иммигранты не могут сразу или даже через некоторое время полноценно конкурировать на ванкуверском рынке труда с местными работниками, особенно что касается профессий с высоким уровнем оплаты труда. Требуется время для обучения канадским особенностям работ в тех или иных отраслях, по некоторым профессиям - это практически полное переучивание. Плюс, улучшение уровня языка. Точно также, даже не слишком новым иммигрантам сложно организовывать и успешно вести традиционный бизнес в Канаде - уж слишком много для этого нужно всего знать и уметь, местного и специфического. Опыт работы в аналогичной отрасли, но в другой стране, может оказаться абсолютно неприменим здесь. Аналогично, не слишком хорошо понимая как все устроено, они скорее всего не будут вкладывать свои деньги в местные бизнесы или в фондовый рынок.

Другое дело, ведение бизнеса с национальной спецификой (особенно если остались связи в стране отъезда), или еще лучше - инвестиции в недвижимость. Купил недвижимость себе/под сдачу рент, пожил в ней/посдавал ее некоторое время, она поднялась в цене - вот и куча денег оказалась "заработанной". Если недвижимость была куплена с моргиджем, то ее стоимость увеличилась с соответствующим плечом (левередж - великая штука!). На подобном горячем рынке любой смежный бизнес (строительство и т.п.) будет тоже приносить сверхдоходы - и туда устремится большое количество людей, не слишком квалифицированных, не умеющих добиваться высокого качества при низкой себестоимости, и не умеющих производить то, что именно нужно потребителю. В отсутствии пузыря подобные горе-строители и иже с ними моментально бы разорились.

Чем будут заниматься все эти люди когда пузырь лопнет, значительная часть эквити пропадет, инвестиции перестанут приносить им доходы, и исчезнет существенная часть спроса на строительные и смежные работы? На развозку пиццы вроде бы столько много людей в городе не требуется...

Robots писал(а):Три вопроса:
1. когда конкретно оно обесценится. Назовите точный год максимального падения.
2. Во сколько конкретно раз(можно от сегодняшних цен отталкиваться).
3. Сколько лично вы готовы поставить денег на ваш прогноз.

Если вы хоть на один из трех вопросов не можете ответить, то прогноз ваш это просто болтовня, не более. Думаю, вы на все три не можете уверенно ответить. я уж не спрашиваю про восстановление рынка со временем, когда и насколько восстановится( в Вегасе 10 лет заняло) .

Вы считаете, что любой прогноз ситуации на рынке недвижимости должен включать в себя предсказания на несколько лет вперед с указанием точных значений цен (уровней падения от сегодняшних) и т.п.? Вы их такие вообще где-нибудь видели? Может быть вы ожидаете и точных прогнозов уровней Dow Jones Industrial Average и S&P 500 Index на ближайшие несколько лет?

В Б.Ванкувере возможны различные варианты развития событий - все зависит от макроэкономической ситуации в стране, в мире и т.д. Но то, что местный рынок недвижимости обречен - нет ни малейших сомнений. Некоторые сегменты рынка уже просели в цене на 20-30-40%. Кстати говоря, абсолютно не факт, что рынок недвижимости "восстановится" - какое-то соответствие фундаменталз он будет иметь на дне падения, а чтобы цены вернулись к сегодняшнему уровню - придется полностью перенадуть пузырь, т.е. организовать многомиллиардный приток грязных денег в город извне, массовый моргидж фрод, плюс чтобы это все совпало с периодом крайне низких % ставок и массовой истерии по поводу покупки недвижимости среди местного населения. Такие условия как в последние 10 лет могут уже никогда не сложиться в этом городе - особенно после того когда многие люди очень сильно обожгутся при лопании сегодняшнего пузыря.

Что касается моему личному позиционированию на рынке, то оно, в целом, соответствует моим словам (и оно абсолютно другое чем у г-на akela).

Stanislav писал(а):
Я вчера, пока мне жупки чистили,

Пришлось задуматься, две буквы или одна.

$1M-plus Vancouver condo - это тот же сегмент как и новые кондо в Брентвуде (с поправкой на географию).

$1M-plus Vancouver condo sales plunge by two-thirds: Sotheby’s
As the decline in sales of detached houses starts to flatten, higher-end condos are next to be “caught in the same downdraft”
Where the Vancouver detached home market goes, it seems the condo market inevitably follows.
Sales of Vancouver condos above $1 million have plummeted by 66 per cent year over year, according to a report by Sotheby’s International Realty Canada, released March 20.
Just 86 condos sold at above $1 million in the city during the first two months of 2019, compared with 254 in the same period in 2018, according to the brokerage’s 2019 Top-Tier Spring Outlook.
Overall, sales of $1 million-plus homes (condos, attached homes and detached houses) fell 52 per cent in the first two months of 2019, to 279 properties sold, versus 576 sold in January and February 2018.
Vancouver’s detached sector, which is almost entirely $1 million-plus, had seen steeper sales volume declines than the condo market, but the slowdown seems to be flattening out. In the first two months of 2019, detached home sales over $1 million fell 35 per cent to 146 homes sold, compared with 223 homes sold in the same period the year prior. The Sotheby’s report said, “The $1-2 million segment of the market saw the most activity, however. Sales experienced a 21 per cent reduction.” Steeper year-over-year sales declines were seen in the market for homes between $2 million and $4 million, which saw a 48 per cent drop.

Vancouver Real Estate Flip Flops @VanREflipflops Mar 22
In the last 3 months, there have been 30 properties sold between $3 and $4M in #Vanre
That's 10 per month. There are currently 217 properties listed between $3 and $4M. That's just under 2 YEARS worth of inventory
In the last 3 months, there have been 17 properties sold between $4 and $5M in #Vanre
That's 5.66 per month. There are currently 138 properties listed between $4 and $5M. That's 2.35 YEARS worth of inventory
In the last 3 months, there have been 9 properties sold between $5 and $6M in #Vanre
That's 3 per month. There are currently 86 properties listed between $5 and $6M. That's 2.4 YEARS worth of inventory
In the last 3 months, there have been 4 properties sold between $6 and $8M in #Vanre
That's 1.33 per month. There are currently 88 properties listed between $6 and $8M. That's 5.5 YEARS worth of inventory
In the last 3 months, there have been 2 properties sold between $8 and $10M in #Vanre
That's .66 per month. There are currently 28 properties listed between $8 and $10M. That's 3.5 YEARS worth of inventory
In the last 6 months, there have been exactly 2 properties in Vancouver (West and East Side combined) that sold above $10M. One in Sep for $10.8 and one in Oct for $19.2. That averages .33 sales per month above $10M There are currently 40 properties for sale in #Vanre for more than $10M That's 10 YEARS worth of inventory above $10M. And considering the last two sales were 5 and 6 months ago, it could be a while before any of those properties sell.

Robots писал(а):

Meadie писал(а): Когда пузырь лопнет и жилье обесценится, весь этот класс "микро-инвесторов" будет абсолютно раздавлен, финансово и морально...

Три вопроса:
1. когда конкретно оно обесценится. Назовите точный год максимального падения.
2. Во сколько конкретно раз(можно от сегодняшних цен отталкиваться).
3. Сколько лично вы готовы поставить денег на ваш прогноз.

Вангую:
1. Сейчас, когда появились первые признаки возможной рецессии южного соседа, а т.к. Канада is kind of a tale of the dog, то можно заложить 2-3 года (максимум 3 года как худший сценарий) на падение. Потом восстановление и рост.
2. 30% max от сегодняшних уровней. До 50% не дойдёт.
3. $100