Каморка

Waterbyte писал(а):

akela писал(а):

Waterbyte писал(а):

akela писал(а):

polkov писал(а):ну статистика последних 10 лет пока на стороне тех кто за раст цен.

"10 лет" и "статистика" вместе в одном предложении. Сегодня вроде не 1-е апреля уже?

по-моему, я уже спрашивал этот вопрос, но не запомнил ответа. предположим, десяти лет недостаточно для статистики. тогда с какого года начинается статистика?

Как минимум, несколько экономических циклов.

viewtopic.php?f=15&t=24801&p=434158#p434158

спасибо. ну, и что произошло с ценами на жильё тут за последние 30-50 лет? неужели упали?

На здоровье. Хотя я не вполне понимаю вопрос, также как и факт того что он обращён ко мне, когда есть Миди.
Впрочем я думаю что ты вероятно был бы вполне в силах посчитать rate of return (ну или хотя бы среднегодовой рост цен) "жилья тут" за период в 50 или 100 или 200 лет, если бы всерьёз задался такой целью.

Биркин писал(а):...Хмм? Ну упадет мой дом на сколько то, почему это должно довести меня до срыва? Зато разрыв между haves и have nots уменьшится, и прочие sense of entitlement. Имхо возврат к вменяемым ценам и нормальным рыночным условиям (когда обычная семья может позволить себе нормальное жилье без миллионных долгов) это скорее хорошо

Возврат к норме, это не "скорее", а точно хорошо. Проблема в том, что цены не могут упасть в 2-3 раза за одну ночь, и этот процесс займет по крайней мере несколько лет и будет очень некомфортен для многих людей.

Биркин писал(а):...Чтобы упасть до цены покупки и "существенно ниже" то это падение цен на 50-60 процентов, думаю вряд ли возможно. Банкам это как серпом, все коллатералы посыпятся...

Практически все убытки в этом случае понесут не банки, а канадские налогоплательщики. Если бы банки выдавали кредиты, за которыми бы они одни стояли, то % ставки были бы намного выше (как у прайват лендеров - 8-10+%, а не 3-4%). Впрочем, в случае обвала цен, и банкам придется несладко - но скорее из-за того, что будет меньше нового бизнеса (продаж), меньше обьем моргиджей и т.п.

akela писал(а):Хотя я не вполне понимаю вопрос, также как и факт того что он обращён ко мне, когда есть Миди.

объясняю. полков предположил, что цены скорее будут расти, чем падать, на основании данных за один экономический цикл. на что ты сказал, что это он так, вероятно, пошутил, хотя и немного несвоевременно, ибо использовал для предположения всего один цикл. таким образом ты кагбэ выразил своё несогласие с тезисом о том, что цены на жильё будут скорее расти, чем падать. поэтому я и задал вопрос об изменении цены за несколько циклов именно тебе, а не миди или полкову.

а вот что такое rate of return в отношении жилья, которое является потребительским расходом, - я, честно говоря, не понимаю, и тем более не знаю, что там можно считать. рынок жилья ничем не отличается от любого другого рынка: есть предложение, есть спрос, есть определённый баланс между ними, который и определяет цену, и на который влияет миллион различных факторов, сдвигающих его в ту или другую сторону. какой в пень rate of return? при чём он тут?

Waterbyte писал(а):...а вот что такое rate of return в отношении жилья, которое является потребительским расходом, - я, честно говоря, не понимаю, и тем более не знаю, что там можно считать. рынок жилья ничем не отличается от любого другого рынка: есть предложение, есть спрос, есть определённый баланс между ними, который и определяет цену, и на который влияет миллион различных факторов, сдвигающих его в ту или другую сторону. какой в пень rate of return? при чём он тут?

Помимо людей, для которых жилье является предметом непосредственного потребления (т.е. которые в нем будут жить), на рынке недвижимости присутствует и значительное количество людей, для которых жилье - это инвестиция, например, инвесторы, которые покупают недвижимость под сдачу или в расчете на значительный рост цен (флипперы и т.п.). Есть конечно и промежуточные варианты - когда люди покупают себе жилье большего размера, чем им реально надо.

Для инвесторов ключевым критерием покупки недвижимости является ожидаемый rate of return. На горячем рынке они составляют существенную часть его участников: возможность "заработать" привлекает их (и их деньги) из других секторов экономики, других городов и даже стран. В подобных условиях именно они задают тон, и в конечном итоге определяют цены - если они могут заплатить больше, чем не-инвесторы.

Замечу, что абсолютно рекордное падение продаж жилья в Б.Ванкувере в последние месяцы объясняется в первую очередь тем, что с рынка практически полностью ушли отмывальщики грязных денег и всяческие инвесторы. Отмывальщиков напугали последние действия правительства, а инвесторов - сегодняшний rate of return. Подумайте, кто в здравом уме, собираясь "делать" деньги, купит ассет, дешевеющий на 10+% в год? Это только когда недвижимость дорожала на 10-20% в год - тогда да, выстраивались очереди. А сейчас - ищи дураков...

В результате, на сегодняшнем рынке в качестве покупателей присутствуют практически только конечные потребители - и продажи на 30-40% ниже средних за последние годы и в 3 раза ниже продаж на пике. Если подобная ситуация продлится, то ценам не останется ничего другого, как снизиться до уровня, определяемого доходами конечных потребителей. Причем владельцам недвижимости нужно молиться на то, чтобы отмывальщики и инвесторы в тот момент когда начнется этап Капитуляции на рынке (см.график на одной из предыдыщих страниц) не захотели все сразу слить всю свою недвижимость по любой цене, чтобы хоть что-то успеть за нее выручить (стоп-лосс).

миди, вы или бредите, или сознательно вешаете лапшу на уши своей аудитории. ответьте, пожалуйста, на простой вопрос, заданный акеле, от ответа на который он уклонился, сославшись на его непонятность и заодно на вас: за последние 30-50 лет жильё в б.ванкувере:
а) подорожало; б) подешевело; в) не изменилось в цене; г) none of the above

Waterbyte писал(а):миди, вы или бредите, или сознательно вешаете лапшу на уши своей аудитории. ответьте, пожалуйста, на простой вопрос, заданный акеле, от ответа на который он уклонился, сославшись на его непонятность и заодно на вас: за последние 30-50 лет жильё в б.ванкувере:
а) подорожало; б) подешевело; в) не изменилось в цене; г) none of the above

Если бы я не знал, что Вотер - бух, я бы подумал, что он финансовый адвайзер - когда к ним приходишь, они показывают на стенку, где висит график роста маркета с 1913 года (у КАЖДОГО есть такой на стенке!) и говорят: несите ваши денежки - маркет ВСЕГДА растет!
БТВ, в Детройте жилье тоже росло 50 лет (не последние), а вот последние 50 лет как-то не росло...

Waterbyte писал(а):объясняю. полков предположил, что цены скорее будут расти, чем падать, на основании данных за один экономический цикл. на что ты сказал, что это он так, вероятно, пошутил, хотя и немного несвоевременно, ибо использовал для предположения всего один цикл.

where I come from, 30 лет это два цикла, а не несколько; а 20 лет это вообще ни о чём. Впрочем, повторюсь, ты волен посчитать ну хотя бы среднегодовое изменение цены за какие угодно периоды, и report back.

Waterbyte писал(а):а вот что такое rate of return в отношении жилья, которое является потребительским расходом, - я, честно говоря, не понимаю, и тем более не знаю, что там можно считать. рынок жилья ничем не отличается от любого другого рынка: есть предложение, есть спрос, есть определённый баланс между ними, который и определяет цену, и на который влияет миллион различных факторов, сдвигающих его в ту или другую сторону. какой в пень rate of return? при чём он тут?

я уже объяснял, почему сие есть ерунда и самообман. Но не уверен что есть смысл повторяться.

Waterbyte писал(а):миди, вы или бредите, или сознательно вешаете лапшу на уши своей аудитории. ответьте, пожалуйста, на простой вопрос, заданный акеле, от ответа на который он уклонился, сославшись на его непонятность и заодно на вас: за последние 30-50 лет жильё в б.ванкувере:
а) подорожало; б) подешевело; в) не изменилось в цене; г) none of the above

За последние 30-50 лет в мире подорожало практически всё - в первую очередь из-за инфляции (обесценивания денег).
Если вас интересует, насколько те или иные классы инвестиционных ассетов подорожали относительно друг друга, то подобные данные можно найти в Интернете за несколько минут.
Здесь конечно нужно смотреть на то, какие года выбираются для сравнения - бывали времена что цены на разные типы ассетов возрастали (и иногда и падали) на 30+% за один год.
Но раз уж вы задали определенный диапазон - посмотрим насколько изменились цены, скажем, ровно за 30 лет (с начала 1989 по сегодняшний день):
Gold: 360 -> 1300 = 3.6 раз
Greater Vancouver Average Detatched: 245К -> 1440К = 5.9 раз
Russell 2000: 170 ->1550 = 9.1 раз
S&P 500: 290 -> 2800 = 9.6 раз
Dow Jones Industrial Average: 2400 -> 26500 = 11 раз
NASDAQ Composite: 420 -> 7900 = 18.8 раз
К этим результатам можно добавить большое количество уточнений и комментариев, начиная с того, что средний дом в Б.Ванкувере 30 лет назад был совсем другим (и по площади и по отделке и пр.) чем сейчас и т.п.
Да, дом вы можете сдавать, или сами в нем жить (не платить рент в другом месте), но это принесет вам в среднем, скажем 3К в месяц - т.е. 2.5% в год. А там еще нужно налоги платить и т.п. Если дом простоял все 30 лет, то он безусловно требовал определенных денег на содержание, ремонты. Если за 30 лет вы хотя бы несколько раз переезжали (с продажей/покупкой дома: канадцы в среднем переезжают раз в 5-7 лет - т.е. 4-6 раз за 30 лет), то потратили на это суммарно явно не меньше сотни тысяч долларов, а то и двух.

Meadie писал(а):

Waterbyte писал(а):миди, вы или бредите, или сознательно вешаете лапшу на уши своей аудитории. ответьте, пожалуйста, на простой вопрос, заданный акеле, от ответа на который он уклонился, сославшись на его непонятность и заодно на вас: за последние 30-50 лет жильё в б.ванкувере:
а) подорожало; б) подешевело; в) не изменилось в цене; г) none of the above

Но раз уж вы задали определенный диапазон - посмотрим насколько изменились цены, скажем, ровно за 30 лет (с начала 1989 по сегодняшний день):
Gold: 360 -> 1300 = 3.6 раз
Greater Vancouver Average Detatched: 245К -> 1440К = 5.9 раз
Russell 2000: 170 ->1550 = 9.1 раз
S&P 500: 290 -> 2800 = 9.6 раз
Dow Jones Industrial Average: 2400 -> 26500 = 11 раз
NASDAQ Composite: 420 -> 7900 = 18.8 раз

Предположу, что вы, Миди вложились в самый наздак с ростом за 30 лет почти в 19 раз (!!!) и поплёвываете с высокой колокольни на мелкую возню вокруг ванкуверской недвижимости. Еще немного, вашиими заклинаниями, и вы сможете покупать домишки улицами, и затевать на их месте девелопмент по-взрослому.

pin писал(а):

Meadie писал(а):

Waterbyte писал(а):миди, вы или бредите, или сознательно вешаете лапшу на уши своей аудитории. ответьте, пожалуйста, на простой вопрос, заданный акеле, от ответа на который он уклонился, сославшись на его непонятность и заодно на вас: за последние 30-50 лет жильё в б.ванкувере:
а) подорожало; б) подешевело; в) не изменилось в цене; г) none of the above

Но раз уж вы задали определенный диапазон - посмотрим насколько изменились цены, скажем, ровно за 30 лет (с начала 1989 по сегодняшний день):
Gold: 360 -> 1300 = 3.6 раз
Greater Vancouver Average Detatched: 245К -> 1440К = 5.9 раз
Russell 2000: 170 ->1550 = 9.1 раз
S&P 500: 290 -> 2800 = 9.6 раз
Dow Jones Industrial Average: 2400 -> 26500 = 11 раз
NASDAQ Composite: 420 -> 7900 = 18.8 раз

Предположу, что вы, Миди вложились в самый наздак с ростом за 30 лет почти в 19 раз (!!!)

Опередили

Robots писал(а):Опередили

это не я, это logic says

Meadie писал(а):

Waterbyte писал(а):миди, вы или бредите, или сознательно вешаете лапшу на уши своей аудитории. ответьте, пожалуйста, на простой вопрос, заданный акеле, от ответа на который он уклонился, сославшись на его непонятность и заодно на вас: за последние 30-50 лет жильё в б.ванкувере:
а) подорожало; б) подешевело; в) не изменилось в цене; г) none of the above

За последние 30-50 лет в мире подорожало практически всё - в первую очередь из-за инфляции (обесценивания денег).
Если вас интересует, насколько те или иные классы инвестиционных ассетов подорожали относительно друг друга, то подобные данные можно найти в Интернете за несколько минут.
Здесь конечно нужно смотреть на то, какие года выбираются для сравнения - бывали времена что цены на разные типы ассетов возрастали (и иногда и падали) на 30+% за один год.
Но раз уж вы задали определенный диапазон - посмотрим насколько изменились цены, скажем, ровно за 30 лет (с начала 1989 по сегодняшний день):
Gold: 360 -> 1300 = 3.6 раз
Greater Vancouver Average Detatched: 245К -> 1440К = 5.9 раз
Russell 2000: 170 ->1550 = 9.1 раз
S&P 500: 290 -> 2800 = 9.6 раз
Dow Jones Industrial Average: 2400 -> 26500 = 11 раз
NASDAQ Composite: 420 -> 7900 = 18.8 раз
К этим результатам можно добавить большое количество уточнений и комментариев, начиная с того, что средний дом в Б.Ванкувере 30 лет назад был совсем другим (и по площади и по отделке и пр.) чем сейчас и т.п.
Да, дом вы можете сдавать, или сами в нем жить (не платить рент в другом месте), но это принесет вам в среднем, скажем 3К в месяц - т.е. 2.5% в год. А там еще нужно налоги платить и т.п. Если дом простоял все 30 лет, то он безусловно требовал определенных денег на содержание, ремонты. Если за 30 лет вы хотя бы несколько раз переезжали (с продажей/покупкой дома: канадцы в среднем переезжают раз в 5-7 лет - т.е. 4-6 раз за 30 лет), то потратили на это суммарно явно не меньше сотни тысяч долларов, а то и двух.

одной буквой, что ли, трудно было ответить? я правильно понимаю, что ваш ответ - не а, не б, не в, не г, а д?

pin писал(а):...Предположу, что вы, Миди вложились в самый наздак с ростом за 30 лет почти в 19 раз (!!!) и поплёвываете с высокой колокольни на мелкую возню вокруг ванкуверской недвижимости. Еще немного, вашиими заклинаниями, и вы сможете покупать домишки улицами, и затевать на их месте девелопмент по-взрослому.

Не очень понятно, в чем заключается ваш пойнт: вы хотели сказать, что вы сами в 1989 купили сколько-то домов в Б.Ванкувере (я в этом сильно сомневаюсь), или в том, что нужно сравнивать какие-то другие года?
Хорошо, давайте сравним что было 25 лет назад (1994->2019 гг)
Gold: 380 -> 1300 = 3.4 раз
Greater Vancouver Average Detatched: 370К -> 1440К = 3.9 раз
Russell 2000: 250 ->1550 = 6.2 раз
S&P 500: 450 -> 2800 = 6.2 раз
Dow Jones Industrial Average: 3700 -> 26500 = 7.2 раз
NASDAQ Composite: 750 -> 7900 = 10.5 раз
Разумеется, можно найти какие-то другие года, когда вложения в недвижимость были более выгодными, или, наоборот, менее выгодными. Но в любом случае, скажем это очень мягко, совершенно неочевидно, что инвестиции в недвижимость - это самый лучший и универсальный способ вложения денег.
ПС: Вы правда думаете, что предел мечтаний для любого жителя Б.Ванкувера - это скупить сколько-то земельных участков и замутить на них какое-то большое строительство?

Meadie писал(а):

pin писал(а):...Предположу, что вы, Миди вложились в самый наздак с ростом за 30 лет почти в 19 раз (!!!) и поплёвываете с высокой колокольни на мелкую возню вокруг ванкуверской недвижимости. Еще немного, вашиими заклинаниями, и вы сможете покупать домишки улицами, и затевать на их месте девелопмент по-взрослому.

Разумеется, можно найти какие-то другие года, когда вложения в недвижимость были более выгодными, или, наоборот, менее выгодными. Но в любом случае, скажем это очень мягко, совершенно неочевидно, что инвестиции в недвижимость - это самый лучший и универсальный способ вложения денег.
ПС: Вы правда думаете, что предел мечтаний для любого жителя Б.Ванкувера - это скупить сколько-то земельных участков и замутить на них какое-то большое строительство?

Миди: интересен ваш личный опыт, если позволите полюбопытствовать. Не ваша личность, а именно опыт. К девелопменту (как его понимают трампы, мини-трампы, и микро-трампы) вы, очевидно, имеете стойкое неприятие. Живете в недорогом ренте: в самом деле, вы же не снимаете хороший дом в хорошем месте! Вы совершенно справедливо утверждаете, что есть более прибыльные инструменты, многолетней статистикой подтвержденные. Так вот расскажите нам, в какие инструменты вы вложились: т.е. например, в 2000 году вы вложили 100 долл, а сегодня они превратились в 2000 долл. А через 5 лет они станут 3000 долл, ну и тому подобное, что позволит вам на пенсии не вылезать из кругосветных путешествий и африканских сафари. Это действительно интересно. Поделитесь опытом с залом, плиз(!) Ведь вам, как молодому политику партии ПиПиСи нужно завоевывать избирателя позитивной повесткой, а не только мантрами про страшный пузырь, что ушел под воду.

Meadie писал(а):Не очень понятно, в чем заключается ваш пойнт

В этом и заключается мой пойнт!