Каморка

Speedline писал(а):

Yury писал(а):это верно только при достаточном запасе эквити

Какой запас эквити будем считать достаточным и почему?

а фиг его знает...
экстремальный случай: вот к примеру купить дом за 500, без дауна, а цена - бац 400 через год, скажем, а переезжать, к примеру надо, пусть в такой же, за 400, но 100 без мелочи банку отдать сначала...

или опять я все путаю?

Yury писал(а):

Speedline писал(а):

Yury писал(а):это верно только при достаточном запасе эквити

Какой запас эквити будем считать достаточным и почему?

а фиг его знает...
экстремальный случай: вот к примеру купить дом за 500, без дауна, а цена - бац 400 через год, скажем, а переезжать, к примеру надо, пусть в такой же, за 400, но 100 без мелочи банку отдать сначала...

или опять я все путаю?

Если эквить после года как была нулём, так и осталась (или ушла в дефицит, как в твоём примере) - тогда это не экстремальный случай, а тривиальный. Другой экстремальный случай - стопроцентная эквить в том же доме и при тех же условиях (типа переезжать надо в такой же, за 400). Банку тогда ничего не надо отдавать. Любой промежуточный вариант автоматически приводит к потерям. Всё-таки что ж тогда будем считать достаточным запасом? 100%?

Speedline писал(а):Любой промежуточный вариант автоматически приводит к потерям.

потеря виртуальной эквити (которая потом ведь и взад нараст и может) и потеря реальных денег (а их еще надо откуда-то взять чтобы банку вернуть) - это две разные потери в глазах тривиального небухгалтера...

Speedline писал(а):Если эквить после года как была нулём, так и осталась (или ушла в дефицит, как в твоём примере) - тогда это не экстремальный случай, а тривиальный.

у нас, похоже, разные представления о тривиальном и экстремальном

Yury писал(а):

Speedline писал(а):Любой промежуточный вариант автоматически приводит к потерям.

потеря виртуальной эквити (которая потом ведь и взад нараст и может) и потеря реальных денег (а их еще надо откуда-то взять чтобы банку вернуть) - это две разные потери в глазах тривиального небухгалтера...

Конечно разные...бывают при определенных условиях... L = A - E. Потеря реальных денег ΔL = ΔA - ΔE. То есть разнятся они как раз на разницу в цене. Отнормировать на рынок - вообще лепота...

Yury писал(а):у нас, похоже, разные представления о тривиальном и экстремальном

Как экстремумы могут быть тривиальными, так и тривиальное решение (0;0) может являться экстремумом чего-то

Speedline писал(а):

Yury писал(а):

Speedline писал(а):Любой промежуточный вариант автоматически приводит к потерям.

потеря виртуальной эквити (которая потом ведь и взад нараст и может) и потеря реальных денег (а их еще надо откуда-то взять чтобы банку вернуть) - это две разные потери в глазах тривиального небухгалтера...

Конечно разные...бывают при определенных условиях... L = A - E. Потеря реальных денег ΔL = ΔA - ΔE. То есть разнятся они как раз на разницу в цене. Отнормировать на рынок - вообще лепота...

а то же самое по русски?

Yury писал(а):а то же самое по русски?

Погоди, чуток поработать надо. Позже покажу, если до того никто не сподобится.

Yury писал(а): а то же самое по русски?

казуистика. Liabilities=Assets-Equity.то же будет верно и при изменении в переменных.
или по русски -деньги к деньгам.
или иначе- пока покупаешь дешевле, продешь дороже-все будет ОК,
или еще иначе - покуда живы жадины вокруг, удачи мы не выпустим из рук

Mr. Trump писал(а):или по русски -деньги к деньгам.
или иначе- пока покупаешь дешевле, продешь дороже-все будет ОК,
или еще иначе - покуда живы жадины вокруг, удачи мы не выпустим из рук

Ну вот, только зазеваешься на секундочку, обязательно кто-то кусок уведёт!

Слежу за рынком в центре последние 3 месяца. Все просто встало. Вот например несколько домов как анекдотные факты:

1. $949к -> $879к - стоит, говорят что готовы торговаться

2. $849к -> $829к -> $798к -- стоит 3 месяца уже

3. $725к -> $685к -- говорят делайте любой офер.

И все домики хорошего качества. Вообще в том районе за которыми я следил за последние 2 месяца продались только два дама. Оба по ценам прошлого года. А стоит примерно 15 штук. Кстати те что продались, продались быстро (за 2 недели), но там их сразу выставляли по ценам "новых реалий" и продались они еще дешевле. Кроме того, в обоих домах продавцы делали генеральный ремонт перед продажей.

За последние 2 месяца брокеры все стали совсем другую песню петь. Началось потихоньку - вроде "сбалансированный рынок" - типа хватайте. Теперь даже брокеры продавца этого сказать не могут -- уже открыто говорят что ничего хорошего продавцам не светит и вариантов хороших и дешевых будет больше и больше. Мне намекал один что мол на $50к меньше можешь делать офер легко. От другой брокерши слышал неоднозначный намек что вроде за последние 2 недели вообще ни одного показа небыло.

Может лето конечно. Но похоже собирается гроза. Когда через пару месяцев выйдет следующий МЛС репорт, думаю цифры многих напугают. Тут-то может и начнется паника. Думаю торопится с покупкой сейчас не нужно.

Покупатели тоже не торопятся. А тут еще фондовый рынок упал. Кому из покупателей охота инвестиции в таком дауне продавать для даун паймента. Если рынок не привстанет, думаю это тоже будет сильным давлением на цены.

Curious писал(а):... Теперь даже брокеры продавца этого сказать не могут -- уже открыто говорят что ничего хорошего продавцам не светит и вариантов хороших и дешевых будет больше и больше. Мне намекал один что мол на $50к меньше можешь делать офер легко. От другой брокерши слышал неоднозначный намек что вроде за последние 2 недели вообще ни одного показа небыло...

Типа, вот оно - началось?

понеслось. предпосылки были весной еще.

Гы. Предпосылки были год назад, да еще какие. Но кто не хотел их замечать, тот не замечал.

На краткосрочные колебания рынка (1-3 года) сильно сказываются иммено сантименты населения, которые контролируются прессой. Я как то был на другой стороне, когда в US только собирался рынок падать. Я видел прямую зависимость между прессой и настроением покупателей, хотя реально экономических перемен еще не было. Покупатели народ ранимый -- их легко спугнуть, а дальше как говорится self-fulfilling prophecy. Вот я и думаю что следующий МЛС репорт будет преломным, когда его пресса раздует.

Всяких предпосылок статистических в Ванкувере для спада роста было много кучу лет. Это только предпосылки. Вот что я конкретно заметил сейчас, это то что сантименты реально меняются и с огромной скоростью. По моему у брокеров продавцев даже лица изменились за последний месяц. По-добрели, что-ли? И перезванивать начали как то быстрее.

Кстати, преимущества просмотра дома без брокера покупателя -- это то что каждый брокер продавца хочет тебя в клиенты. На этот или другой дом -- им все равно. Тут то правда матка и выливается...

Я у них у всех прогнозы спрашиваю. Так для интереса. Мне это интересно чисто как дополнительный показатель сантиментов. Где это слыхано чтобы брокер продавца тебе говорил что он думает цены упадут на 10%. Tот кто это сказал дом кстати продал, но на $75к дешевле чем такой же соседтский. Многие другие, более расплывчато гласят, но в том же направлении. Мол, не торопитесь. Вообщем, лед пошел!