Каморка

Meadie2 писал(а): ↑10 окт 2023, 07:49

polkov2 писал(а): ↑10 окт 2023, 07:03 картинка показываюшая что лет 15 рент был хуже чем покупка.
Еыто лишнее подтверждение того что Миди проталкивал нам фуфло лет 10-12
(данная тема началсь в 2010) про то шо рент лучче чем покупка.

Это картинка про штаты, где рент был выгоднее во время пузыря 2002-2010гг и в последние пару лет.
В Б.Ванкувере, по крайней мере, с 2004г рент всегда был точно выгоднее чем покупка.

Миди вы теоретик, кот. и не жил тут в то время...
У нас в Ричмонде трешка в рент стоила тогда в 1995-96 =$800, а моя та же трешка купленная в рассрочку,
стоила ежемесячно без спец. асайсментов =$500! А к тому времени когда появились первые спец. асайсменты, жена нашла свою первую работу, сын стал мыть лимузины вечерами, и даже мне индийские хозяева сделали мизерную прибавку к зарплате..
И асайсмент в 100-200 лехко покрывался одним сьёмочным днём работы в голливуде..
Все ходы записаны..
А это мой первый фильм в Ванкувере, где я был сторожем порно кинотеатра...

levak писал(а): ↑10 окт 2023, 16:39
Все ходы записаны..

Ну что-же; - запишем еще один ход :
А именно ход Риэлторов , Мортгадже Брокеров и Строителей в США к Федералам США

The Mortgage Bankers Association (MBA)1, National Association of REALTORS® (NAR),
and National Association of Home Builders (NAHB) write today to the Board of Governors of
the Federal Reserve System (hereinafter “the Fed”) to convey profound concern shared
among our collective memberships that ongoing market uncertainty about the Fed’s rate
path is contributing to recent interest rate hikes and volatility. This has exacerbated housing
affordability and created additional disruptions for a real estate market that is already
straining to adjust to a dramatic pullback in both mortgage origination and home sale
volume. These market challenges occur amidst a historic shortage of attainable housing.

https://www.nahb.org/-/media/NAHB/advoc ... letter.pdf

Переживают за "ongoing market uncertainty ". А вот "certainty" как раз и было в конце 90-х а потом было "uncertainty" , только вначале контролируемое, а сеичас уже не очень.

Добавлю к предeдущему ;

Вот чего хотят из письма Федералам:

We strongly urge the Fed to make two clear statements to the market:
• The Fed does not contemplate further rate hikes;
• The Fed will not sell off any of its MBS holdings until and unless the housing
finance market has stabilized and mortgage-to-Treasury spreads have
normalized.

Мне особенно интересeн 2-ой пункт что MBS ну никак нельзя продавать,
( Mortgage-backed securities (MBS) are debt obligations that represent claims to the cash flows from pools of mortgage loans) ибо кто-ж их прикупит-то кроме вас Федералов на текущем рынке.
А чего же так заволновались что никто не купит? А не значит ли это начала обвала как 2008 в США?

Ну, а им уже и ответил Фед. Ресерв:
Интерест подымем еще.

Fed officials expect one more interest rate hike and higher-for-longer rates, minutes show

https://www.cnn.com/2023/10/11/economy/ ... index.html

Интересно, что будет в Онтарио, когда начнется рецессия.
Или, что еще важнее, сменится сентимент инвесторов в недвижимость:

Meadie2 писал(а): ↑15 окт 2023, 13:38 Интересно, что будет ..

Еще три башни покенселили в даунтауне. С сегодняшними ценами и процентными ставками строительство в Ванкувере не имеет финансового смысла.

Meadie2 писал(а): ↑16 окт 2023, 16:52 Еще три башни покенселили в даунтауне. С сегодняшними ценами и процентными ставками строительство в Ванкувере не имеет финансового смысла.https://twitter

Вам надо работать получше и побольше!
В Ричмонде одну башню за другой здают жильцам..Весь китайский квартал переезжает в Ричмонд из даунтауна..
Китаец будет сидеть на одном рисе, и ловить кроликов по дворам, но не станет жить в ренте..
https://www.richmond-news.com/local-new ... re-6802001

Meadie2 писал(а): ↑16 окт 2023, 16:52 Еще три башни покенселили в даунтауне. С сегодняшними ценами и процентными ставками строительство в Ванкувере не имеет финансового смысла.

You know they are building right in front of this place, don't you?

paw писал(а): ↑17 окт 2023, 17:23

Meadie2 писал(а): ↑16 окт 2023, 16:52 Еще три башни покенселили в даунтауне. С сегодняшними ценами и процентными ставками строительство в Ванкувере не имеет финансового смысла.

You know they are building right in front of this place, don't you?

Простите, вы что хотели сказать?

For some reason you decided to post a picture of Davie Village Community Garden, why? If you literally turn your head 90° across Burrard facing south-east you will see a huge construction going on.

paw писал(а): ↑17 окт 2023, 22:31 For some reason you decided to post a picture of Davie Village Community Garden, why? If you literally turn your head 90° across Burrard facing south-east you will see a huge construction going on.

И что? В Б.Ванкувере почти везде идет какое-то строительство - проектов, которые были начаты сколько то лет назад и под которые деньги уже были собраны, когда процентные ставки были существенно ниже. Но те, которые только предстоит построить, они оказываются невыгодными с финансовой точки зрения и их строительство приостанавливается.

Непосредственно на экономику и рынок недвижимости это все повлияет только через какое-то время, когда будут закончены уже начатые стройки и когда окажется что нового строительства будет значительно меньше, с понятно какими последствиями для доходов строительной и околостроительной отраслей, уровня безработицы и т.д.

US news, CNBC:

Mortgage demand falls to the lowest level since 1995 as interest rates near 8%

Mortgage rates moved even higher to start this week, with the 30-year fixed hitting 7.92% on Tuesday, according to Mortgage News Daily.

https://www.cnbc.com/2023/10/18/mortgag ... rcent.html

BOX писал(а): ↑18 окт 2023, 08:30 Mortgage demand falls to the lowest level since 1995 as interest rates near 8%

Ну, я правильно предполагаю, что это должно вызвать "падение цен на недвижимость"?
Если да, то, все равно, от этого падения желающим прикупить что-нибудь будет ни теплее, ни холоднее - ровно насколько упадут цены, ровно на столько упадет и покупательная способность - ипотеку дадут таки меньше, поскольку рейт.
Это раз.
А два - очень неприятно, наверное, осознать, что цены упадут (если еще упадут) на самом деле, чуток меньше, чем покупательная способность - т.к. на рынке всегда есть часть покупателей, которым ваши рейты - до фонаря, покупатели, которые берут за кэш.

Slav писал(а): ↑18 окт 2023, 10:36 т.к. на рынке всегда есть часть покупателей, которым ваши рейты - до фонаря, покупатели, которые берут за кэш.

Ну конечно есть. И я даже таких знаю по США, Короче дилема у них такая:

1) купить за 0.5 МЛН кеш
2) кутипь T-bills за кеш ( https://www.treasurydirect.gov/auctions ... a-results/) на пол-года под 5.574% и на эти деньги рентовать.

математика по варианту 2)

500К * 0.05574 = 28,700 в год ( ну или 2,391.66 в мес им платят Федералы, конечно федереал резерв это постабильнее любого банка будет)

Рент в том же районе 2000 , того что и стоит 0.5М.
Получается что платя по 2К за рент у них остаток в 391.66, ну и конечно же экономия на таксах ( 139.00) и HOA /майтансе (161.00) ; получается что им на 691 доллар в мес. выгоднее жить в ренте.
И самое интерестное ; что там даже рент и падает, по их словам.
Короче вроде сконяюстя что бы порентовать до весны. Геморр конечно будет с лишним переездом, я считаю, но это США, там и за доллар некоторые удавятся.

Пы Сы: да, еще по T-bills налоги штату не платятся , только федералам; т.е как бы не бешенные налоги по вкладам.