Каморка

McFLY писал(а):Да и interest какой-то неактуальный, у меня 3.3

весьма даже актуальный. у кого скока сейчас - не имеет значения. на протяжении последних 50-60 лет средний рейт за 20-30 лет составлял около 5 процентов. не вижу причин, по которым бы он сильно изменился за последующие 20-30 лет.

Waterbyte писал(а):

McFLY писал(а):Да и interest какой-то неактуальный, у меня 3.3

весьма даже актуальный. у кого скока сейчас - не имеет значения. на протяжении последних 50-60 лет средний рейт за 20-30 лет составлял около 5 процентов. не вижу причин, по которым бы он сильно изменился за последующие 20-30 лет.

Многие люди, которые купили жилье в кредит в последние несколько лет, ориентировались именно на крайне низкие проценты (variable closed). У многих из них минимальный даунпеймент и срок моргиджа больше 25 лет. Несколько из моих знакомых прямо признались, что если ставка возрастет хотя бы на 2%, то платить за жилье они будут не в состоянии без крайнего ухудшения персональной финансовой ситуации...

кстат,и а у вас тут из дискутирующих,основное назначение покупки жилья, это перепродажа или крыша над головой. мне кажется что только первые должны нервничать, остальные может погорбатяться, зато наследство наработают, разве ж не за тем ехали?

Meadie писал(а):Многие люди, которые купили жилье в кредит в последние несколько лет, ориентировались именно на крайне низкие проценты (variable closed). У многих из них минимальный даунпеймент и срок моргиджа больше 25 лет. Несколько из моих знакомых прямо признались, что если ставка возрастет хотя бы на 2%, то платить за жилье они будут не в состоянии без крайнего ухудшения персональной финансовой ситуации...

а) крайне низкие проценты в последние несколько лет всего лишь помогают выплатить бОльшую (чем в случае высокого процента) долю принципала в течение первых лет, и ни на что больше не влияют. ни один из людей в здравом уме не станет принимать своих долгосрочных инвестиционных решений ориентируясь на низкие проценты.

б) срок амортизации мортгиджа влияет исключительно на величину минимального платежа, и более ни на что. если люди принимают свои решения исходя из возможности платить только минимальные суммы по долгосрочным долговым обязательствам - они опять-таки не находятся в здравом уме.

итак, по словам миди, большинство купивших жильё в кредит в последние годы - безумцы, которые вот-вот очень сильно пожалеют о содеянном.

интересно, а те, кто сдаёт жильё рентерам, они тоже безумны, коли, во-первых, жильё купили, а во-вторых, сдают его себе в убыток?

кошмар вообщем. страна идиотов. просто плюнуть некуда без того, чтобы в идиота попасть...

Waterbyte писал(а):

Meadie писал(а):Многие люди, которые купили жилье в кредит в последние несколько лет, ориентировались именно на крайне низкие проценты (variable closed). У многих из них минимальный даунпеймент и срок моргиджа больше 25 лет. Несколько из моих знакомых прямо признались, что если ставка возрастет хотя бы на 2%, то платить за жилье они будут не в состоянии без крайнего ухудшения персональной финансовой ситуации...

а) крайне низкие проценты в последние несколько лет всего лишь помогают выплатить бОльшую (чем в случае высокого процента) долю принципала в течение первых лет, и ни на что больше не влияют. ни один из людей в здравом уме не станет принимать своих долгосрочных инвестиционных решений ориентируясь на низкие проценты.

б) срок амортизации мортгиджа влияет исключительно на величину минимального платежа, и более ни на что. если люди принимают свои решения исходя из возможности платить только минимальные суммы по долгосрочным долговым обязательствам - они опять-таки не находятся в здравом уме.

Вы знаете, многие люди действительно поверили в то, что цены на жилье в Ванкувере будут только расти, со всеми вытекающими последствиями касательно оценки рисков долгосрочных инвестиций.

Waterbyte писал(а):итак, по словам миди, большинство купивших жильё в кредит в последние годы - безумцы, которые вот-вот очень сильно пожалеют о содеянном.

Будущее покажет. Кстати говоря, у людей еще есть шанс продать свое жилье близко к пику цен и даже не остаться "в минусе" - на сегодяшний день знаю всего лишь двух человек, которые уже находятся "под водой".

Ребята, в вашей дискуссии надо бы отделить яблоки от апельсин.
Слово "инвестиция" местами употребляется некорректно.

Покупка жилья с целью в нём жить долго - это не то чтобы инвестиция, а типа попытка отбить хоть какую-то часть денег, которые в случае рента просто целиком достаются дяде. "If you are not paying your mortgage, you are paying someone else's" Это скорее savings. Meadie, если человек просто откладывает деньги в RRSP, мы же не называем его глупым? То же самое. Если выплаты по моргиджу посильны, и даже увеличение ставки на 2% не особо отразится на финансовом положении (да-да, я таких знаю), то какая разница?

Инвестиция - это или: а) хата с целью сдачи, и выплаты моргиджа тенантом, и б) с целью перепродажи, т.е. спекуляция. Критерий отличия между инвестицией и не-инвестицией - степень пофигичности к ней отношения.

Если уж и рассматривать это инвестицией, то это в далеком будущем (после наступления моргидж-капут) можно будет платить много меньше рента за кагбе сравнимую хату. Недостаток тут в том, что человек смертен, и иногда внезапно. "Инвестицией" такого типа надо еще суметь воспользоваться, ну, тут вероятность высока.

Meadie, шансы остаться без трусов есть во всяком варианте развития событий. Просто надо головой думать, что делаешь, и просчитывать риски. К пузырю это отношения ваще никакого не имеет.

McFLY писал(а):Meadie, шансы остаться без трусов есть во всяком варианте развития событий. Просто надо головой думать, что делаешь, и просчитывать риски. К пузырю это отношения ваще никакого не имеет.

Проблема состоит в том, что покупателей недвижимости в Канаде значительно больше, чем, например людей, серьезно занимающихся инвестициями в других областях. Соответственно, многие из покупателей недвижимости (или потенциальных покупателей) не имеют должной подготовки для принятия правильного решения. Многие ориентируются на общественное мнение, родственников, друзей, коллег по работе - если несколько знакомых купили дома, то и я куплю, и т.п... Ну, а как настроено общественное мнение - смотрите график, который я привел на предыдущей странице.

В ситуации нестабильности на рынке недвижимости (пузыря), когда дома дорожают или дешевеют в два раза, велика вероятность, что эти люди примут неправильное решение и понесут существенный ущерб.

Waterbyte писал(а):а) крайне низкие проценты в последние несколько лет всего лишь помогают выплатить бОльшую (чем в случае высокого процента) долю принципала в течение первых лет, и ни на что больше не влияют. ни один из людей в здравом уме не станет принимать своих долгосрочных инвестиционных решений ориентируясь на низкие проценты.

б) срок амортизации мортгиджа влияет исключительно на величину минимального платежа, и более ни на что. если люди принимают свои решения исходя из возможности платить только минимальные суммы по долгосрочным долговым обязательствам - они опять-таки не находятся в здравом уме.

Нашел интересную цитату - один из известных ванкуверских риэлторов пишет о том, при каких условиях он купит себе новое жилье (совсем недавно он свой продал старый дом). А вы говорите о здравости ума обычного ванкуверца:)

"...As for buying back in, I am less worried about the price of the home I purchase, as I am about whether or not I can afford it on a monthly basis – which is how most people buy homes. Once the price of the home I want gets to a point where I can afford it on a monthly basis, I I will likely buy back in. If the prices go down further, but interest rates go up, my monthly payment will remain the same. Monthly payments are the primary metric by which I will be purchasing a home. In my case, I needed to get the cash out of my place before buying the next one and the timing looked good. I think my strategy was good advice for my situation, so I shared it with others."

http://thethirtiesgrind.com/2012/07/10/ ... /#comments

Meadie писал(а):В ситуации нестабильности на рынке недвижимости (пузыря), когда дома дорожают или дешевеют в два раза, велика вероятность, что эти люди примут неправильное решение и понесут существенный ущерб.

а может, так нужно, так надо... кто-то теряет, а кто-то находит...совершенно очевидно, что если кто-то, приняв неправильное решение, понесёт существенный ущерб, то кто-то, приняв решение правильное, получит существенный профит. что не так с наукой экономикой? вам мало доктрины перераспределения благосостояния? хотите социальной справедливости?

Meadie писал(а):

Waterbyte писал(а):а) крайне низкие проценты в последние несколько лет всего лишь помогают выплатить бОльшую (чем в случае высокого процента) долю принципала в течение первых лет, и ни на что больше не влияют. ни один из людей в здравом уме не станет принимать своих долгосрочных инвестиционных решений ориентируясь на низкие проценты.

б) срок амортизации мортгиджа влияет исключительно на величину минимального платежа, и более ни на что. если люди принимают свои решения исходя из возможности платить только минимальные суммы по долгосрочным долговым обязательствам - они опять-таки не находятся в здравом уме.

Нашел интересную цитату - один из известных ванкуверских риэлторов пишет о том, при каких условиях он купит себе новое жилье (совсем недавно он свой продал старый дом). А вы говорите о здравости ума обычного ванкуверца:)

"...As for buying back in, I am less worried about the price of the home I purchase, as I am about whether or not I can afford it on a monthly basis – which is how most people buy homes. Once the price of the home I want gets to a point where I can afford it on a monthly basis, I I will likely buy back in. If the prices go down further, but interest rates go up, my monthly payment will remain the same. Monthly payments are the primary metric by which I will be purchasing a home. In my case, I needed to get the cash out of my place before buying the next one and the timing looked good. I think my strategy was good advice for my situation, so I shared it with others."

http://thethirtiesgrind.com/2012/07/10/ ... /#comments

не понимаю, чем вам приведённая выше цитата такой смешной показалась: чувак совершенно резонно оценивает стоимость владения активом как презент велью (сорри, не знаю, как по-русски) предстоящих выплат по долговым обязательствам под этот актив, сопоставляет эту оценку со своей способностью обслуживать эту задолженность, и делится своей методой с другими. всё правильно.

Waterbyte писал(а):

Meadie писал(а):В ситуации нестабильности на рынке недвижимости (пузыря), когда дома дорожают или дешевеют в два раза, велика вероятность, что эти люди примут неправильное решение и понесут существенный ущерб.

а может, так нужно, так надо... кто-то теряет, а кто-то находит...совершенно очевидно, что если кто-то, приняв неправильное решение, понесёт существенный ущерб, то кто-то, приняв решение правильное, получит существенный профит. что не так с наукой экономикой? вам мало доктрины перераспределения благосостояния? хотите социальной справедливости?

Что сказать - наверное, так и нужно.
Но, если местый пузырь действительно сдуется, то это будет очень большим ударом для Ванкувера и окресностей. Уж слишком много здесь всего завязано на рынок недвижимости, а нам жить в этом городе...

Waterbyte писал(а):не понимаю, чем вам приведённая выше цитата такой смешной показалась: чувак совершенно резонно оценивает стоимость владения активом как презент велью (сорри, не знаю, как по-русски) предстоящих выплат по долговым обязательствам под этот актив, сопоставляет эту оценку со своей способностью обслуживать эту задолженность, и делится своей методой с другими. всё правильно.

Да, но он ориентируется на текущую %% ставку, хотя и понимает, что в будущем проценты могут существенно возрасти - именно то, о чем вы говорили.
Я уж и не говорю про фундаменталз...

Waterbyte писал(а): чувак совершенно резонно оценивает стоимость владения активом как презент велью (сорри, не знаю, как по-русски) предстоящих выплат по долговым обязательствам под этот актив

чувак в упор не понимает, что present value предстоящих (в течение следующих пары десятков лет) выплат надо считать из исторически-среднего, а вовсе не текущего-мгновенного интерест-рэйта (при условии что чувак живёт в Канаде, а не скажем в Штатах, где рэйт обычно фиксируют не на 3-5 лет, а на весь срок амортизации).

Поэтому стоимость владения активом пропорциональна-таки цене покупки этого актива - а текущий рэйт почти не при делах. Этого чувак не понимает, и не он один.

akela писал(а):Поэтому стоимость владения активом пропорциональна-таки цене покупки этого актива - а текущий рэйт почти не при делах. Этого чувак не понимает, и не он один.

ткни пальцем, где это, я не увидел. я не про пропорциональность, это очевидно.

пыс. кстате, в штатах рейт, оказалось, тоже не фиксируют на весь срок амортизации, как я тоже думал. они теперь всё больше склоняюццо к нашей системе тёрмов.

Waterbyte писал(а):

akela писал(а):Поэтому стоимость владения активом пропорциональна-таки цене покупки этого актива - а текущий рэйт почти не при делах. Этого чувак не понимает, и не он один.

ткни пальцем, где это, я не увидел. я не про пропорциональность, это очевидно.

Monthly payments are the primary metric by which I will be purchasing a home.

а вовсе не present value всех последующих выплат.

As recently as 1965, the average price of a Vancouver house was just $12,964. But prices rose -often sharply over a short span -with the average cost reaching $24,000 in 1970, $100,000 in 1980 and $231,000 in 1990.

Today, of course, Vancouver has some of the priciest real estate on the planet, with bare lots often selling for well over $1 million in Richmond and on the west side of Vancouver.

The trend accelerated in the 1980s and 1990s, with Vancouver receiving a large influx of new immigrants, especially from Hong Kong, where people were concerned about the pending takeover by China. Former industrial lands, especially False Creek, were reinvented as highrises for the city’s new urban lifestyle.

http://www.vancouverreflections.com/10- ... 125-years/

werter :У меня знакомый канадец ...При первом у него отец дом потерял.
При втором он себе купил дом задешево

У моего сына есть друг- однокласник, кот. конешно родился здесь,они дружат уже много лет и он как бы давит своим авторитетом на сына в области покупки недвиги..Кроме того он сам в работает в риал эстайте.
Он ему говорит, мои родители купили дом в Кицилано за 85 штук в 1978 году..Вот и я жду, когда цены упадут до этого уровня,и я тоже куплю себе дом,а пока тебе тоже советую подождать... Буду снимать, как и ты .
Мы конешно протестуем против этого мнения, потому как до того уровня цен в 1978 году, цены никогда не упадут ни при каком раскладе.. Учитывая инфляцию и количество приезжего народа..И все старые сказки никогда не повторятся..