Re: Где ищутся новые дома?
Добавлено: 05 июл 2008, 20:53
Это пункт, как раз-таки один из самых проблематичных. Речь идет о покупке новостроек на стадии далекой от завершения. Разберем на пошаговом примере:Gatchinskiy писал(а):этот пункт можно исключить, на момент подписания финального контракта и внесения даунпеймента или без оного, лендер требует приапрувленный моргидж от банка, без него сделки не будет ... вероятно есть какие то скользкие истории с мелкими застройщиками, но это скорее исключения...Tanya Urbaniak писал(а):.. Принятие решений о покупке не осознавая факта что на момент сдачи проекта мортгидж могут и не дать....
1. В 2006 году проект N выставляется на продажу на стадии планирования. То есть есть show-room, есть планы и disclosure statementподписанный девелопером.
2. Гражданин M принимает решение купить квартиру в проекте N (возможно отстояв несколько часов в очереди, или даже проведя бессонную ночь под дверьми открывающегося на следующий день show-room).
3. Гражданин М подписывает контракт внеся депозит-залог 10% от стоимости квартиры которая будет сдана в эксплуатацию в 2008 году.
4. В течении 3-х месяцев после подписания контракта гражданин М вносит еще 10%. На этом этапе продавца не интересует способен ли гражданин М получить мортгидж на оставшиеся 80% стоимости. Если гражданин М действует напрямую с девелопером, то работникам девелопера потенциальные проблемы гражданина М по боку; они работают на девелопера, а не на покупателя, и в контракте, как правило, в графе agency relationship with the buyer будет вписано No Agency. Ситуацию может изменить факт если гражданин М пришел со своим риэлтором. В таком случае это задача риэлтора объяснить гражданину M под чем он ставит подпись и возможные последствия, с привлечение, если необходимо, юриста. Скажем, если у гражданина М в банке/чулке/носке есть еще 10-15% от стоимости, риск минимален - мортгидж дадут, а если нет - думайте сами, решайте сами...
5. В 2007 году жена гражданина М подала на развод (естественно с разделом имущества). До этого, гражданин М взял в лизинг дорогую машину даже не подозревая о планах жены с ним расстаться, в том числе и финасово. Кроме того, гражданин М потерял постоянную работу и .... решил занаться бизнесом. Денег может даже и больше, но... в глазах лендера он теперь в другой категории self-employed и чтобы ему дать мортгидж, они хотят видеть 2 года успешной работы.
5. В 2008 году за, скажем, 4 месяца до сдачи проекта гражданин М начинает искать где бы взять мортгидж на более выгодных условиях. А ему, оказывается, такую сумму никто не дает ни на каких условиях.
За это время изменилось не только его личная ситуация, но также и ситуация на рынке финансирования, а точнее, банки ужесточили требования к желающим получить мортгидж. Чтобы уж совсем картику очернить, развиваем события. Гражданин М обращается к риэлтору А за помощью чтобы продать эту квартиру как assignment (то есть когда продается не недвижимость, а только право на ее покупку). К сожалению, сие не осуществимо, так как assignments были разрешены не позднее чем за пол-года до сдачи проекта.
Результат: депозит, равно как и квартира, уходят к девелоперу.
