Каморка

Yury писал(а):

akela писал(а):может быть недостаточно чтобы щедро дать ему большого размера ансекьюред кредит, наплевав на риски.

а кстати, почему ансекьюред , куда cmhc делась-то?

Я не уверен, что эта ситуация входит в область действия CMHC. В том смысле, что CMHC помогает гарантировать кредит с низким даунпэйментом, но не с ОТРИЦАТЕЛЬНЫМ же наверно?

akela писал(а):

Yury писал(а):

akela писал(а):может быть недостаточно чтобы щедро дать ему большого размера ансекьюред кредит, наплевав на риски.

а кстати, почему ансекьюред , куда cmhc делась-то?

Я не уверен, что эта ситуация входит в область действия CMHC. В том смысле, что CMHC помогает гарантировать кредит с низким даунпэйментом, но не с ОТРИЦАТЕЛЬНЫМ же наверно?

Потому что секьюред кредит дается под залог 75% equity

mamadu писал(а):
Потому что секьюред кредит дается под залог 75% equity

Так секьюред кредит и мортгидж - разные вещи

Marmot писал(а):

akela писал(а): Аппрувано на срок term-a. На большее банк не подписывался.

Банку выгоднее, что бы вы продолжали платить проценты, чем терять деньги на продаже вашего дома :)
Денег то у него уже нету :)

Я думаю, банку это "выгоднее" разве что при условии, что за возросший риск он будет адекватно вознагражден возросшим return-ом (интересом то есть). Все ж таки банк бизнес делает, а не благотворительностью занимается.

akela писал(а):

Marmot писал(а):

akela писал(а): Аппрувано на срок term-a. На большее банк не подписывался.

Банку выгоднее, что бы вы продолжали платить проценты, чем терять деньги на продаже вашего дома
Денег то у него уже нету

Я думаю, банку это "выгоднее" разве что при условии, что за возросший риск он будет адекватно вознагражден возросшим return-ом (интересом то есть). Все ж таки банк бизнес делает, а не благотворительностью занимается.

Какой к черту риск, когда все что банку светит это чистый минус в случае продажи вашего дома!
Повторяю еще раз, у банка денег уже нету, он их вам дал и вы их потратили. Согласны?
Т.е. у банка есть выбор: продолжать доить с вас проценты и вернуть все деньги, или гарантированно потерять деньги прямо сейчас.

а разве банк интересуется сколько ваш дом стоит по нынешним ценам? если вы так же без изменений продолжаете выплачивать 500к мортгидж, то какая им разница.

Marmot писал(а): Какой к черту риск, когда все что банку светит это чистый минус в случае продажи вашего дома!
Повторяю еще раз, у банка денег уже нету, он их вам дал и вы их потратили. Согласны?
Т.е. у банка есть выбор: продолжать доить с вас проценты и вернуть все деньги, или гарантированно потерять деньги прямо сейчас.

У Вас есть валидный поинт. Но.

Повторяю еще раз. Риск банка существенно вырос.
В ситуации "до" (в доме достаточно эквити для секьюритизации кредита), если клиент отказывается платить, у него забирается дом, продается, и "отбиваются" все расходы, ну или почти все. Риска нету.
В ситуации "после" (в доме недостаточно эквити) у банка появился серьезный риск - если вы перестаете платить, он не имеет возможности выйти из ситуации без серьезных убытков. Риск налицо. За риск надо платить. Платить будет клиент. Банку.

akela писал(а): В ситуации "после" (в доме недостаточно эквити) у банка появился серьезный риск - если вы перестаете платить, он не имеет возможности выйти из ситуации без серьезных убытков. Риск налицо. За риск надо платить.

А если он банк увеличит процент, то вероятность того, что вы перестанете платить только возрастет, правильно?
Т.е. риск возрастает с увеличением процента.
Еще раз, банку абсолютно не выгодно, если вы перестанете платить и оставите дом ему.
Если "в доме недостаточно эквити", то это уже плохо для банка, риск уже реализовался, теперь ему гораздо выгоднее сделать так, чтобы вы вернули деньги, и желательно с наваром.

мармот, а это вы просто common sense используете или знаете банковские инструкции и политики?

Froggy писал(а):мармот, а это вы просто common sense используете или знаете банковские инструкции и политики?

И то и другое.
Абсолютная нежелательность того, чтобы клиент перестал платить и отдал дом банку это факт из жизни любого банка.
Про это неоднократно в последнее время писалось. Т.е. если клиент продолжает платить, то все прекрасно.
А в чем причина такой политики это уже common sense и опять же информация из интернета...

В догонку, где-то недавно я прочитал, что в случае foreclosure и последующей продажи, банку в среднем достанется 30-40% от текущей рыночной стоимости дома. Остальное уходит всяким там посредника/лоерам/etc, т.к. сами банки дома продавать не умеют...

При автоматическом реньюале оценка дома не делается (как впрочем и при большинстве перезаключений и новых мортгиджей).
Откуда банку знать что стоимость дома ниже маркета?

Marmot, у вас оптимистичный взгляд на вещи. Мне осталось не вполне понятно, чем он supported.

Поживем - увидим. Я все ж таки остаюсь при мнении, что для многих счастливых обладателей 40-years/0-down моргиджей, процесс "обновления" будет совсем не таким идиллическим, как Вы описываете. Будут иметь место (в существенных количествах) принудительные продажи домов по окончании term-a, будут серьезные обсуждения этой проблемы в средствах медиа. Возможно, будет некоторого характера правительственная интервенция. Короче, я вижу здесь серьезную проблему.

akela писал(а):Будут иметь место (в существенных количествах) принудительные продажи домов по окончании term-a

А вот это, помоему, просто незаконно...

akela писал(а):Marmot, у вас оптимистичный взгляд на вещи. Мне осталось не вполне понятно, чем он supported.

Marmot писал(а):Какой к черту риск, когда все что банку светит это чистый минус в случае продажи вашего дома!
Повторяю еще раз, у банка денег уже нету, он их вам дал и вы их потратили. Согласны?
Т.е. у банка есть выбор: продолжать доить с вас проценты и вернуть все деньги, или гарантированно потерять деньги прямо сейчас.

Не совсем так ИМХО - моргидж на 5 лет - вот он кончился, вы приходите в банк и говорите - давай рефинансирование, банк говорит - на. А вы смотрите на процент, на текущую цену дома, на размер кредита, чешите репу, потом медленно лезете в карман - достаете ключи от квартиры - бери банк, делай что хочешь - мы в расчете....