Каморка

leprechaun писал(а):Не, к счастью, только моргидж, без страховки. Но ведь моргидж - тоже долг в своем роде.

но ведь и недвижимость - тоже актив, в своем роде
вычитанием легко определяется текущая разница

Ну, да, вообще-то.

Yury писал(а):

leprechaun писал(а):Не, к счастью, только моргидж, без страховки. Но ведь моргидж - тоже долг в своем роде.

но ведь и недвижимость - тоже актив, в своем роде
вычитанием легко определяется текущая разница

Вычитание - операция лехкая, а вот сколько именно вычитать, вопрос более интересный. Чтоб, значит, честно была посчитана и текущая рыночная стоимость, и все transactional costs.

akela писал(а):

Yury писал(а):

leprechaun писал(а):Не, к счастью, только моргидж, без страховки. Но ведь моргидж - тоже долг в своем роде.

но ведь и недвижимость - тоже актив, в своем роде
вычитанием легко определяется текущая разница

Вычитание - операция лехкая, а вот сколько именно вычитать, вопрос более интересный. Чтоб, значит, честно была посчитана и текущая рыночная стоимость, и все transactional costs.

transactional costs как раз не проблема, а вот с текущей рыночной стоимостью действительно напряженка, похоже единственный верный способ ее сейчас узнать - продажа аукционом на понижение

Yury писал(а): transactional costs как раз не проблема

Ну, я имел в виду не только и не столько монетарные составляющие. Переход из состояния "А" (живем в собственном доме) в состояние "Б" (рентуем: возможно, в другом районе; детям пришлось переходить в другую школу) равносилен уже не двум, а четырем пожарам. Можно сказать, произошло серьезное изменение образа жизни. Как-то неправильно было бы это игнорировать.

akela писал(а):

Yury писал(а): transactional costs как раз не проблема

Ну, я имел в виду не только и не столько монетарные составляющие. Переход из состояния "А" (живем в собственном доме) в состояние "Б" (рентуем: возможно, в другом районе; детям пришлось переходить в другую школу) равносилен уже не двум, а четырем пожарам. Можно сказать, произошло серьезное изменение образа жизни. Как-то неправильно было бы это игнорировать.

И, главное, зачем всё это: чтобы избавиться от долга? Нафиг надо, лучше с долгом жить

И, главное, зачем всё это: чтобы избавиться от долга? Нафиг надо, лучше с долгом жить

Это точно

А вот крамольная мысль меня посетила, насчёт мирного сосуществования долга и накоплений при наличии неотрицательной эквити (кто не в курсе, это, грубо говоря, разница между тем, что у меня есть и тем, что я должен).

Например, у меня есть дом. Работаю, накапливаю на пенсию, выплачиваю мортгидж, денег не хватает (неважно, на что, на сбережения, на расходы, или на выплаты), потихоньку влезаю в долги (кредитная линия, к примеру). Разумеется, слежу за размером долга, дабы он не вылезал за разумные пределы. Предположим, к пенсии возникла необходимость долг ликвидировать (а она наверняка возникнет, ибо я буду больше не в состоянии этот долг обслуживать). Тогда продаю дом, выплачиваю долг, и живу, рентуя, на накопленное. Чем плоха идея такого влезания в долги, а?

С вариантом без дома фокус не проходит, ибо при необходимости погасить долг продавать будет нечего.

Waterbyte писал(а):А вот крамольная мысль меня посетила, насчёт мирного сосуществования долга и накоплений при наличии неотрицательной эквити (кто не в курсе, это, грубо говоря, разница между тем, что у меня есть и тем, что я должен).

Например, у меня есть дом. Работаю, накапливаю на пенсию, выплачиваю мортгидж, денег не хватает (неважно, на что, на сбережения, на расходы, или на выплаты), потихоньку влезаю в долги (кредитная линия, к примеру). Разумеется, слежу за размером долга, дабы он не вылезал за разумные пределы. Предположим, к пенсии возникла необходимость долг ликвидировать (а она наверняка возникнет, ибо я буду больше не в состоянии этот долг обслуживать). Тогда продаю дом, выплачиваю долг, и живу, рентуя, на накопленное. Чем плоха идея такого влезания в долги, а?

С вариантом без дома фокус не проходит, ибо при необходимости погасить долг продавать будет нечего.

А вот авторских прав за это изоретение все равно не получите! Reversed mortgage и annuity были изобретены сотни лет назад!

akela писал(а):

Yury писал(а): transactional costs как раз не проблема

Ну, я имел в виду не только и не столько монетарные составляющие. Переход из состояния "А" (живем в собственном доме) в состояние "Б" (рентуем: возможно, в другом районе; детям пришлось переходить в другую школу) равносилен уже не двум, а четырем пожарам. Можно сказать, произошло серьезное изменение образа жизни. Как-то неправильно было бы это игнорировать.

игнорировать неправильно, согласен, но и посчитать не получается...
так что легче лайфстайл отдельно, деньги отдельно
разные у людей приоритеты могут быть

Waterbyte писал(а): Например, у меня есть дом. Работаю, накапливаю на пенсию, выплачиваю мортгидж, денег не хватает (неважно, на что, на сбережения, на расходы, или на выплаты), потихоньку влезаю в долги (кредитная линия, к примеру). Разумеется, слежу за размером долга, дабы он не вылезал за разумные пределы. Предположим, к пенсии возникла необходимость долг ликвидировать (а она наверняка возникнет, ибо я буду больше не в состоянии этот долг обслуживать). Тогда продаю дом, выплачиваю долг, и живу, рентуя, на накопленное. Чем плоха идея такого влезания в долги, а?

А какой смысл "переносить" долг из моргиджа в кредитную линию (где интерес, как правило, выше)? Чистая арифметика. Размер долга остается тем же, а за его обслуживание платишь больше.

Что касается сосуществования долга с "накоплениями", здесь все определяется соотношением интереса по долгу и доходности накоплений. ИМХО, имеет смысл только в том случае, если "накопления" на 100% вложены в equity. И не имеет никакого смысла, если "накопления" держатся в долговых инструментах (бонды, GIC, банковские депозиты), в этом случае выгоднее использовать накопления для погашения долга.

akela писал(а):А какой смысл "переносить" долг из моргиджа в кредитную линию (где интерес, как правило, выше)? Чистая арифметика. Размер долга остается тем же, а за его обслуживание платишь больше.

Что касается сосуществования долга с "накоплениями", здесь все определяется соотношением интереса по долгу и доходности накоплений. ИМХО, имеет смысл только в том случае, если "накопления" на 100% вложены в equity. И не имеет никакого смысла, если "накопления" держатся в долговых инструментах (бонды, GIC, банковские депозиты), в этом случае выгоднее использовать накопления для погашения долга.

Во-во, это традиционная академическая точка зрения, которой и я придерживаюсь. До сих пор. Но сомнения посещают. Дело не в процентах, с ними всё ясно, а в самой возможности накопления при имеющемся долге. За эту возможность и приходится платить разницей в процентах. Хотя там, как понимаешь, навалом деталей, позволяющих и эту разницу свести к пренебрежимо малому значению.

Waterbyte писал(а):Но сомнения посещают. Дело не в процентах, с ними всё ясно, а в самой возможности накопления при имеющемся долге. За эту возможность и приходится платить разницей в процентах.

Ну разве что психологический фактор. Использование долга как пугала, мешающего спать ночью и наслаждаться безудержным потреблением. Использование мотива "погашение долга", для того чтобы умерить потребительские аппетиты. Этот мотив для большинства людей должен быть эффективнее, чем мотив "а дай-ка я подкоплю денег на отдаленное будущее".

Но за это, да, придется платить: разницей интереса, налогами, и т.д.

akela писал(а):

Waterbyte писал(а):Но сомнения посещают. Дело не в процентах, с ними всё ясно, а в самой возможности накопления при имеющемся долге. За эту возможность и приходится платить разницей в процентах.

Ну разве что психологический фактор. Использование долга как пугала, мешающего спать ночью и наслаждаться безудержным потреблением. Использование мотива "погашение долга", для того чтобы умерить потребительские аппетиты. Этот мотив для большинства людей должен быть эффективнее, чем мотив "а дай-ка я подкоплю денег на отдаленное будущее".

Но за это, да, придется платить: разницей интереса, налогами, и т.д.

У кого оно отдалённое, а у кого и не очень...

С налогами ты мимо, одними вкладами в RRSP можно отыграть больше, и не там и потом, а тут и сейчас. Плюс ещё с грядущим TFSA поиграцца, тоже чё-нть наверняка получится...

И вообще. В этих рассуждениях ты подразумеваешь, что накопления так и так делаются, поэтому выплата долга ограничивает потребление и это-де хорошо. Я согласен, что это так. А теперь представь, что накопления не делаются - нечем. Например, весь входящий поток денег уходит на выплаты и умеренные расходы, ничего не остаётся для накоплений. Тогда я, к примеру, к пенсии остаюсь один на один с выплаченным домом, без долгов и накоплений, но при этом с теми же (хорошо, почти с теми же) умеренными расходами. Чем мне кормить эти расходы, если доходов больше нет? Дом продать? И надолго мне этого хватит? Да и вообще, хватит ли на что-нибудь, кроме рента? Мне как-то больше нравится вариант без дома, но с накоплениями тогда, чем с домом и без денег сейчас.

если нет накоплений изза дома- значит деньги ушли на дом?

Почему тогда в старости денег от продажи дома должно оказаться менЬше чем накопленных в варианте без дома? ( не забывая что при отсутствии дома жить гдето надо ).