Каморка

Tanya Urbaniak писал(а):А теперь посмотрите на это действие глазами кредитора. Если кредитуемый перестает платить, то кредитору отходит то, под что и давался кредит, то есть дом и строение. Кредитор может это продать, а может и сдать. Если кредитору отходит земля, рынок потребителя резко уменьшается, так как если под жилье, даже плохенькое, кредит потенциальному покупателю получить довольно легко, вот под землю - очень сложно.

смотрю глазами кредитора. у меня есть дебиторская задолженность А0, обеспеченная активом со стоимостью А1. стоимость актива заведомо не ниже размера задолженности. дебитор делает что-то с активом, в результате чего его стоимость повышается до А2. дебитор дефолтит, и я получаю актив А2 в обмен на актив А0. как мы помним, А0<=A1<A2. то есть я обменял один актив на другой, повысив его величину и уменьшив его ликвидность. если у меня это единственный ассет, то меня сильно волнует проблема его ликвидности: я волнуюсь, что презент велью будущих денежных поступлений по ликвидации актива А0 может превысить презент велью наличности от будущей ликвидации актива А2. хотя, если вспомнить, за какой срок я собирался ликвидировать актив А0 (который, напоминаю, заведомо ниже А2), то и то уже видно, что я волнуюсь напрасно. но, кабы у меня был бы тот актив единственным, я вряд ли был бы кредитором. а, поскольку я кредитор, то таких активов у меня явно не один. это означает, что будущие денежные поступления от ликвидации актива А2 смешиваются с будущими поступлениями от ликвидации моих остальных активов, в числе которых (я бы сказал, в преобладающем числе) - те, что очень похожи на тот самый дефолтнутый А0. в результате увеличения А1 до А2 и последующего дефолта по А0 я получаю просто чистое увеличение презент велью моих будущих денежных поступлений. докажите мне, что это плохо, и я кинусь защищать себя от подобных действий кредитуемого.

Waterbyte писал(а):

Tanya Urbaniak писал(а):А теперь посмотрите на это действие глазами кредитора. Если кредитуемый перестает платить, то кредитору отходит то, под что и давался кредит, то есть дом и строение. Кредитор может это продать, а может и сдать. Если кредитору отходит земля, рынок потребителя резко уменьшается, так как если под жилье, даже плохенькое, кредит потенциальному покупателю получить довольно легко, вот под землю - очень сложно.

смотрю глазами кредитора. у меня есть дебиторская задолженность А0, обеспеченная активом со стоимостью А1. стоимость актива заведомо не ниже размера задолженности. дебитор делает что-то с активом, в результате чего его стоимость повышается до А2. дебитор дефолтит, и я получаю актив А2 в обмен на актив А0. как мы помним, А0<=A1<A2. то есть я обменял один актив на другой, повысив его величину и уменьшив его ликвидность. если у меня это единственный ассет, то меня сильно волнует проблема его ликвидности: я волнуюсь, что презент велью будущих денежных поступлений по ликвидации актива А0 может превысить презент велью наличности от будущей ликвидации актива А2. хотя, если вспомнить, за какой срок я собирался ликвидировать актив А0 (который, напоминаю, заведомо ниже А2), то и то уже видно, что я волнуюсь напрасно. но, кабы у меня был бы тот актив единственным, я вряд ли был бы кредитором. а, поскольку я кредитор, то таких активов у меня явно не один. это означает, что будущие денежные поступления от ликвидации актива А2 смешиваются с будущими поступлениями от ликвидации моих остальных активов, в числе которых (я бы сказал, в преобладающем числе) - те, что очень похожи на тот самый дефолтнутый А0. в результате увеличения А1 до А2 и последующего дефолта по А0 я получаю просто чистое увеличение презент велью моих будущих денежных поступлений. докажите мне, что это плохо, и я кинусь защищать себя от подобных действий кредитуемого.

Так ведь я и не говорю, что это делать нельзя. Предполагаю, что нельзя это делать без согласия кредитора (см. контракт). Если кредитор согласится с вашими доводами, что снос не понижает стоимость, то вполне может на это и согласиться.

В этом случае нужен construction mortgage, специфика которого в порционных заемах. Т.е. банк оценивает ваш готовый (!) проект и фазы когда вам нужны деньги. Это дороже т.к. вовлекается оценщик со стороны банка и все индивидуально, но возможно. У RBC такая услуга есть.

Для примера я нашла такую формулировку:

"DEMOLITION AND ALTERATIONS
(а)You agree not to demolish any building or structure or part of any building or structure on Your Property without first obtaining our written approval and not to make any substantial alterations, additions or improvements to Your Property without first obtaining our written approval to your proposed plans and specifications."

Источник: http://www.teraview.ca/ereg/fidocs/Inve ... ms2004.pdf
См. стр 24

а я не с этим спорил, а с вашим утверждением о том, что снос строения однозначно понижает стоимость залога вашего долга. то, что аппрувал от банка нужен так же, как и пермит от сити, это и козе понятно.

Waterbyte писал(а):а я не с этим спорил, а с вашим утверждением о том, что снос строения однозначно понижает стоимость залога вашего долга. то, что аппрувал от банка нужен так же, как и пермит от сити, это и козе понятно.

Пожалуй, соглашусь. Не совсем точно выразила свою мысль.

johndoe писал(а):В этом случае нужен construction mortgage, специфика которого в порционных заемах. Т.е. банк оценивает ваш готовый (!) проект и фазы когда вам нужны деньги. Это дороже т.к. вовлекается оценщик со стороны банка и все индивидуально, но возможно. У RBC такая услуга есть.

Но на приобретение участка под строительство по-любому кэш понадобится, а для Вана - это две трети стоимости нового дома

Waterbyte писал(а):смотрю глазами кредитора. у меня есть дебиторская задолженность А0, обеспеченная активом со стоимостью А1. стоимость актива заведомо не ниже размера задолженности. дебитор делает что-то с активом, в результате чего его стоимость повышается до А2.

С каких это фигов она повышается? Купил землю и дом, потом снес дом нафиг, а цена выросла?

Знаю нескольких, кто строил дом самостоятельно. За исключением одного, все в один голос: "знали бы, что получим такой геморой - ни за что бы не ввязались". Да и тот один, наверное подзабыл свои первые шаги малость. Он уже или четвертый, или пятый дом строил.

AlexANB писал(а):

Waterbyte писал(а):смотрю глазами кредитора. у меня есть дебиторская задолженность А0, обеспеченная активом со стоимостью А1. стоимость актива заведомо не ниже размера задолженности. дебитор делает что-то с активом, в результате чего его стоимость повышается до А2.

С каких это фигов она повышается? Купил землю и дом, потом снес дом нафиг, а цена выросла?

снос денег стоит бОльших, чем тот дом до сноса. вот с таких.

У меня сосед по работе, индус, построил дом с нуля. Все брал в кредит (моргидж), только по этапам. После каждого этапа согласовывал стоимость выполненного и получал очередной транш. Остальное - ловкость рук. Говорил, что удалось сэкономить.

Хочу купить лот и построить собственный дом:

- Хорошая мысль. С моей точки зрения начинать нужно с оценки лотов на продажу. Земля нынче стоит больших денег.

Да, подумайте насчет строительства дуплекса. Если сами справитесь то половину можно продать (и даже на ранних этапах). Если нет то есть вероятность что Вам другая семья поможет с тем чего Вы сделать не сможете и наоборот. + земля дешевле значительно. Это как идея.

Далее, сообщите пожалуйста ГДЕ вы планируете покупать. Может купим пополам. У меня есть несколько строительных фирм - хороших знакомых. Детали в ЛС,

О деньгах - моргиж как мне сказал брокер можно брать но нужно иметь 25% своих денег на землю и 50% на стройку (или наоборот, но все равно 50+25 своих).

Проф. Преображенский писал(а):У меня сосед по работе, индус, построил дом с нуля. Все брал в кредит (моргидж), только по этапам. После каждого этапа согласовывал стоимость выполненного и получал очередной транш. Остальное - ловкость рук. Говорил, что удалось сэкономить.

кстати,оч хорошая идея :поэтапно. А вот как в данном случае с инспекцией? Я так понимаю возникают несколько компаний:фундамент,фрейм,крыша,электричество,пламбинг и т.п. Имел ли кто-нибудь экспериенс:инспектор на каждом этапе. И во что это выльется?

Mac Can писал(а):

Проф. Преображенский писал(а):У меня сосед по работе, индус, построил дом с нуля. Все брал в кредит (моргидж), только по этапам. После каждого этапа согласовывал стоимость выполненного и получал очередной транш. Остальное - ловкость рук. Говорил, что удалось сэкономить.

кстати,оч хорошая идея :поэтапно. А вот как в данном случае с инспекцией? Я так понимаю возникают несколько компаний:фундамент,фрейм,крыша,электричество,пламбинг и т.п. Имел ли кто-нибудь экспериенс:инспектор на каждом этапе. И во что это выльется?

Инспектор от сити сам будет к вам ходить на каждом этапе , оплата заложена в пермит

Инспектор от сити сам будет к вам ходить на каждом этапе , оплата заложена в пермит[/quote]

Ок,сорри может и вопросы немного силли, просто я новейший новичок ,и все же спасибо . А вот еще что,в основном билдеры берутся за полный объект от конкрета до внутренней отделки,были ли случаи когда нанимаешь их тока ДО отделочных работ? А все внутренние дела -самостоятельно?