Каморка

A.D. писал(а):foreclosure это по-моему когда жилье в котором по разным причинам не выплачивается ипотека выставляется на аукцион.

ну я тоже так думал. но вот миди утверждает, что при снижении цен на жильё почему-то резко возрастёт вероятность невыплат мортгиджей. я и подумал: вдруг он знает что-то такое, чего не знаю я и остальные, ну или я неправильно понимаю значение этого термина? потому и попросил уточнить, а ещё лучше, объяснить, каким образом одно зависит от другого.

Waterbyte писал(а):... а вы своими словами ничего не могли сказать? расскажите нам, пожалуйста, как вы поняли смысл того, что тут процитировали, и как из того, что вы поняли, следует значение того термина, про который я спрашивал. заранее спасибо.

Не знаю, даже, как начать это обьяснение... Знаете что, почитайте пока про Subprime mortgage crisis в штатах, хотя бы на Вики, и задавайте вопросы по ходу чтения.

Meadie писал(а):

Waterbyte писал(а):... а вы своими словами ничего не могли сказать? расскажите нам, пожалуйста, как вы поняли смысл того, что тут процитировали, и как из того, что вы поняли, следует значение того термина, про который я спрашивал. заранее спасибо.

Не знаю, даже, как начать это обьяснение... Знаете что, почитайте пока про Subprime mortgage crisis в штатах, хотя бы на Вики, и задавайте вопросы по ходу чтения.

я читал про subprime mortgage crisis в штатах, и не в вики, а в учебниках. я задал вам вполне конкретный вопрос: дайте, пожалуйста, определение foreclosure и объясните своими словами, как вы понимаете этот термин, и почему при снижении цен на ванкуверское жильё будет, по вашему мнению, возрастать вероятность foreclosures. хотите начать объяснять? начинайте с чего угодно, мы разберёмсо, а если что не поймём - у вас переспросим, если вы не возражаете, конечно. думаю, к триста писят какой-то странице неплохо бы всё-таки прийти к соглашению о нотации.

Waterbyte писал(а):... дайте, пожалуйста, определение foreclosure и объясните своими словами, как вы понимаете этот термин, и почему при снижении цен на ванкуверское жильё будет, по вашему мнению, возрастать вероятность foreclosures. хотите начать объяснять? начинайте с чего угодно, мы разберёмсо, а если что не поймём - у вас переспросим, если вы не возражаете, конечно. думаю, к триста писят какой-то странице неплохо бы всё-таки прийти к соглашению о нотации.

Крупными мазками:
- foreclosure - это процесс, который происходит после того как владелец недвижимости перестает осуществлять платежи по моргиджу.
- foreclosure - происходят все время, но в относительно небольших количествах. Во время кризиса на рынке недвижимости их становится больше. Даже в штатах за все время Subprime mortgage crisis было около 4млн foreclosure - т.е. порядка 5% от общего числа.
- foreclosure - происходят обычно когда люди теряют работу или доходы, или когда резко возрастают платежи при поднятии % ставки (и люди завышали свой доход при получении моргиджа)
- foreclosure - намого более вероятно для пропертей находящихся "под водой".

В случае снижения активности на рынке жилья (особенно после резкого подьема) появляется прямая связь: снижаются цены - люди не торопятся покупать жилье (завтра оно будет стоить дешевле) - снижается обьем строительства - без работы остаются строители, снижаются доходы местных властей, риэлторов и т.д. Я в свое время писал, что резкое падение цен на недвижимость в Вегасе было вызвано именно тем, какой вес там имели строительная и смежные отрасли. Во всех прочих отраслях уровень безработицы в Вегасе был на уровне средней по стране, но в строительстве он достиг 50% (причем доходы оставшейся половины тоже заметно снизились). Результат вы знаете - падение цен на недвижимость в этом городе достигло 80%.

Экономика Б.Ванкувера по своей структуре (доле строительной и околосторительной отрасли) похожа на Вегас - соответственно, мы вправе ожидать сопоставимого результата.

спасибо. договорились. foreclosure - это дефолт. а вы в курсе, что в канаде перестают осуществлять платежи по мортгиджу по немного иным причинам, чем в штатах? что в штатах можно было отдать дом банку и выйти из игры, а что в канаде из этой игры можно уйти только тогда, когда расплатишься с банком? или это новость для вас? вы в курсе, что максимальный рост цен на недвижимость в ванкувере происходил в тот момент, когда ставка по мортгиджам была одной из самых высоких за последние 10-15 лет? вы в курсе, что официальный процент безработицы в ванкувере не превышал 10% даже в самые лихие для него годы? вы иай когда-нть получали? или всю информацию только из википедии черпаете?

Meadie писал(а):Я в свое время писал, что резкое падение цен на недвижимость в Вегасе было вызвано именно тем, какой вес там имели строительная и смежные отрасли. Во всех прочих отраслях уровень безработицы в Вегасе был на уровне средней по стране, но в строительстве он достиг 50% (причем доходы оставшейся половины тоже заметно снизились). Результат вы знаете - падение цен на недвижимость в этом городе достигло 80%.

Экономика Б.Ванкувера по своей структуре (доле строительной и околосторительной отрасли) похожа на Вегас - соответственно, мы вправе ожидать сопоставимого результата.

господи, опять шарманка заела с лас вегасом. Структура в цене недвижимости Вана далеко не на первом месте, в Вегас в хорошие времена жить на постоянку никого не заманить было, IT компании большие деньги на релокейшн платили спецам, дураков мало зарабатывать в пустыне под кондиционером. В Ван в самые плохие времена поток людей не иссякал, а в хорошие "зашкаливал" это не то слово...

Meadie писал(а): Экономика Б.Ванкувера по своей структуре (доле строительной и околосторительной отрасли) похожа на Вегас - соответственно, мы вправе ожидать сопоставимого результата.

какой процент населения метро Ванкувера занято в строительстве? Является ли этот процент критичным для того, чтобы потеря работы какой-то части этих людей привела к массовым банкротствам? Был момент, что цены на недвижимость упали (не сильно) и безработица выросла - в разгар кризиса в 2009 году. Были там массовые foreclosure? Что-то не помню. Хотя их было больше, чем в благополучные годы - все-таки люди теряли работу. Опять же - страховки всякие, IE, - наверное, как-то помогали.

Gatchinskiy писал(а):господи, опять шарманка заела с лас вегасом. Структура в цене недвижимости Вана далеко не на первом месте, в Вегас в хорошие времена жить на постоянку никого не заманить было, IT компании большие деньги на релокейшн платили спецам, дураков мало зарабатывать в пустыне под кондиционером. В Ван в самые плохие времена поток людей не иссякал, а в хорошие "зашкаливал" это не то слово...

Я недавно приводил цифры - население Большого Лас Вегаса росло в начале нулевых (2000-2007гг) с в два раза большей скоростью чем в Б.Ванкувере.
Средняя зарплата там сегодня на 20% выше чем в ВС, а в ИТ - на 30%+.
В момент пика пузыря в строительстве в Метро Лас Вегасе работало 99К человек (общее число работающих было 936К). Сегодня в строительстве там работает около 45К человек.
В Метро Ванкувере сегодня по официальным данным работает в строительстве 104К человек (общее число работающих 1236К).
Замечу, что в Лас Вегасе строительная индустрия в основном работала над строительством нового жилья, в то время, как в Б.Ванкувере обьем работ по реновейшену имеющегося жилья превышает обьем нового строительства. По разным оценкам, около трети рынка реновейшен находится в "тени", т.е. эффективно в строительном бизнесе занят приближительно такой же % от общего числа работающих, как в Вегасе на пике пузыря.

Meadie писал(а): Я недавно приводил цифры - население Большого Лас Вегаса росло в начале нулевых (2000-2007гг) с в два раза большей скоростью чем в Б.Ванкувере.

да, строили стрип и нехватало временных рук

Meadie писал(а):Средняя зарплата там сегодня на 20% выше чем в ВС, а в ИТ - на 30%+.

Что-что? в другую сторону считали, бывает...

The median household income for the Las Vegas is $58,432
The median household income for the Vancouver is $71,660

Las Vegas Senior Software Engineer Salary: $87,742 (average) Payscale
Vancouver Senior Software Engineer Salary: C$89,214 (average) Payscale

Это вы зарплату и инком по текущему курсу что-ли переводите? А упадет, что опять будете переводить? Бред какой...

Вы были когда-нибудь в лас-вегасе? 2-4 дня и оттуда хочеться бежать, бывал там неоднократно... советую прокатиться, может перемениться мнение.

Gatchinskiy писал(а):

Meadie писал(а): Я недавно приводил цифры - население Большого Лас Вегаса росло в начале нулевых (2000-2007гг) с в два раза большей скоростью чем в Б.Ванкувере.

да, строили стрип и нехватало временных рук

Ну да, конечно, как только стрип построили, то все разъехались по домам:)

Gatchinskiy писал(а):

Meadie писал(а):Средняя зарплата там сегодня на 20% выше чем в ВС, а в ИТ - на 30%+.

Что-что? в другую сторону считали, бывает...
The median household income for the Las Vegas is $58,432
The median household income for the Vancouver is $71,660
Las Vegas Senior Software Engineer Salary: $87,742 (average) Payscale
Vancouver Senior Software Engineer Salary: C$89,214 (average) Payscale

Это вы зарплату и инком по текущему курсу что-ли переводите? А упадет, что опять будете переводить? Бред какой...

Хорошо, давайте переведем по среднему курсу, скажем, за последние 20лет (а не за ту пару лет, когда нефть была под 100 долларов, а в штатах был финансовый кризис). Результат ведь точно такой же окажется:)

В любом случае, вы, наверное, не будуте спорить с тем, что покупательная способность 1 ЮСД в штатах всегда была существенно выше чем у 1 КАД в Ванкувере (и это даже если не брать в рассмотрение жилье:)?

Gatchinskiy писал(а):Вы были когда-нибудь в лас-вегасе? 2-4 дня и оттуда хочеться бежать, бывал там неоднократно... советую прокатиться, может перемениться мнение.

И что, это отменяет какие-либо экономические законы?

Meadie писал(а):И что, это отменяет какие-либо экономические законы?

а с какими из каких-либо вы знакомы?

Waterbyte писал(а):я читал про subprime mortgage crisis в штатах, и не в вики, а в учебниках.

в тех же учебниках должны были объяснять разницу между secured loan & unsecured loan, не?

Meadie писал(а): Хорошо, давайте переведем по среднему курсу, скажем, за последние 20лет (а не за ту пару лет, когда нефть была под 100 долларов, а в штатах был финансовый кризис). Результат ведь точно такой же окажется:)

В любом случае, вы, наверное, не будуте спорить с тем, что покупательная способность 1 ЮСД в штатах всегда была существенно выше чем у 1 КАД в Ванкувере (и это даже если не брать в рассмотрение жилье:)? ?

по-поводу покупательной способности спорить не буду потому что это не релевантно к вопросу канадской недвижимости

так же не имеет смысла переводить зарплаты и инком из расчета другой валюты отличной от страны проживания, это бред. Может еще с медицинской страховкой проведем паралели с проекцией на недвижимость?

Gatchinskiy писал(а):Вы были когда-нибудь в лас-вегасе? 2-4 дня и оттуда хочеться бежать, бывал там неоднократно... советую прокатиться, может перемениться мнение.

И что, это отменяет какие-либо экономические законы?[/quote]

экономические может и не все, а вот гео-территориальные да. Когда в вегасе падает, в Нью-Йорке это ни на что не влияет, что можно и наблюдать также на примере Калгари - Ванкувер.

а в вегас все таки рекомендую слетать - так сказать, почувствовать разницу

akela писал(а):

Waterbyte писал(а):я читал про subprime mortgage crisis в штатах, и не в вики, а в учебниках.

в тех же учебниках должны были объяснять разницу между secured loan & unsecured loan, не?

ну, допустим, эту разницу объясняли не в тех же учебниках, а в других. но как это связано с моим вопросом миди? повторю его: почему при снижении цены на жильё повышается вероятность отказа от платежей по кредиту?

Waterbyte писал(а):...почему при снижении цены на жильё повышается вероятность отказа от платежей по кредиту?

Потому, что цены снижаются, когда повышается вероятность отказа от платежей по кредиту