Каморка

Проф. Преображенский писал(а): Имхо, цены практически не падают. Просто прекращаются продажи. Рынок замирает.

Только в начальной фазе.
А потом, когда до людей начнет "доходить", что чем дольше они будут тянуть с продажей, тем ниже будет цена (в кратко- и средне-срочной перспективе), настроение может резко поменяться.

Кроме того, не любой продавец имеет возможность ждать много месяцев. Есть ситуации, когда оно должно продаться быстро. В условиях экономического кризиса такие ситуации будут возникать чаще.

akela писал(а): Есть ситуации, когда оно должно продаться быстро. В условиях экономического кризиса такие ситуации будут возникать чаще.

Угумс, главное самому не оказаться "в условиях экономического кризиса" к тому времени

Marmot писал(а):

akela писал(а): Есть ситуации, когда оно должно продаться быстро. В условиях экономического кризиса такие ситуации будут возникать чаще.

Угумс, главное самому не оказаться "в условиях экономического кризиса" к тому времени :(

это да.

Ну а хто обещал что будет легко..

Господа аналитики и прочие оракулы, какие у кого прогнозы на завтрашний прайм центробанка? А на послезавтрашние праймы баннков? А на поведение рейтов после возможного изменения праймов?

Проф. Преображенский писал(а):Имхо, цены практически не падают. Просто прекращаются продажи. Рынок замирает.

В наших краях вчера:

Лед тронулся?

кстати, обратил внимание, что если раньше после продажи табличка с наклейкой SOLD висела обычно с пару недель в качестве рекламы, то сейчас, смотрю, по несколько месяцев

Yury писал(а):кстати, обратил внимание, что если раньше после продажи табличка с наклейкой SOLD висела обычно с пару недель в качестве рекламы, то сейчас, смотрю, по несколько месяцев

В моем случае оба SOLD свежие, еще недели не провисели. Еще, кстати, знакомый сказал, что их соседи продали на неделе дом, который висел несколько месяцев...

akela писал(а):

Проф. Преображенский писал(а): Имхо, цены практически не падают. Просто прекращаются продажи. Рынок замирает.

Только в начальной фазе.
А потом, когда до людей начнет "доходить", что чем дольше они будут тянуть с продажей, тем ниже будет цена (в кратко- и средне-срочной перспективе), настроение может резко поменяться.
Кроме того, не любой продавец имеет возможность ждать много месяцев. Есть ситуации, когда оно должно продаться быстро. В условиях экономического кризиса такие ситуации будут возникать чаще.

Я не спорю, однако ситуации для продавца и покупателя могут быть разными. Имхо наиболее часто встречаются:
1. продается основное жилье с целью переезда (в большее, меньшее, куда-то в другое место). В этом случае обычно покупается новое жилье, которое тоже дешевеет. Разница примерно одинакова. Хотя дорогое жилье дешевеет больше в абсолютных цифрах.
2. продается неосновное жилье. В этом случае продавец держит цену и старается сдать жилье в рент, чтобы компенсировать простой и даже получить прибыль.

Согласитесь, что форс-мажор, когда продавец вынужден сильно снижать цену - все- же нетипичная ситуация, особенно для Канады.

Проф. Преображенский писал(а): Я не спорю, однако ситуации для продавца и покупателя могут быть разными. Имхо наиболее часто встречаются:
1. продается основное жилье с целью переезда (в большее, меньшее, куда-то в другое место). В этом случае обычно покупается новое жилье, которое тоже дешевеет. Разница примерно одинакова. Хотя дорогое жилье дешевеет больше в абсолютных цифрах.
2. продается неосновное жилье. В этом случае продавец держит цену и старается сдать жилье в рент, чтобы компенсировать простой и даже получить прибыль.

Согласитесь, что форс-мажор, когда продавец вынужден сильно снижать цену - все- же нетипичная ситуация, особенно для Канады.

Я не совсем понимаю, Профессор, в чем состоит ваша мысль. В том что недвижимость не может упасть в цене? Хотя бы раза в полтора? Так история учит нас, что очень даже может. Если говорить про Канаду, то взгляните на динамику цен в 90-х годах.

Я хочу сказать, что есть по крайней мере две причины, по которым жилье может продаваться как можно быстрее no matter what.
1) Эмоции, т.е. паника. Продавец (неосновного жилья, т.е. "инвестор") опасается, что оно упадет еще сильнее, и будет "в дауне" несколько лет (что вполне возможно). Он готов продать его прямо сейчас, пусть и с потерей цены. Мы наблюдаем абсолютно такой же эффект на фондовом рынке. Дешевеет - спешно продаем. Вопреки здравому смыслу.
2) Margin calls того или иного свойства. Если мы имеем, во-первых, ситуацию покупки актива в долг (степень leverage чрезвычайно высока для недвижимости), и оный актив, во-вторых, дешевеет, то можно и нужно ожидать "маржин коллс". Например, по механизму описанному в соседнем топике, или по какому-то другому.

Снижение прайма и повышение % моргижа банками сыграло свою роль ибо потенциальные покупатели будут ждать развития событий. 2й раз режут рейт, возможнен третий.
Еще рынок замер ввиду того что инвесторы притихли - еще бы, ждут ибо понимают что цены пойдут вниз.

Мне вот как я говорил выгодно купить ибо мой рейт будет в районе 3.5%. Когда срок закончится будет уже 5 например. Пусть цены упадут на 10-15% - а в цифрах моргиж будет такойже. Цены должны конкретно упасть, это вероятно. Но с другой стороны ВСЕ хорошие варианты что я нахожу улетают как пирожки из под носа. Как минимум я прозевал 3 варианта.

PIX писал(а):Мне вот как я говорил выгодно купить ибо мой рейт будет в районе 3.5%.

вопрос как долго он будет таким (и, кстати, это еще вопрос насколько банки транслируют завтрашнее ожидаемое снижение овернайт таргета в снижение прайма)

PIX писал(а):]Когда срок закончится будет уже 5 например

почему не 7? или не 15?

akela писал(а): Я не совсем понимаю, Профессор, в чем состоит ваша мысль. В том что недвижимость не может упасть в цене? Хотя бы раза в полтора? Так история учит нас, что очень даже может. Если говорить про Канаду, то взгляните на динамику цен в 90-х годах.

Кстати, где взглянуть? Я пока видел только историю продаж своего дома и аналогичных в окрестности. В 90х годах дома продавались гораздо реже и по немного ниже цене.
Моя мысль в том, что:
1. основная масса домовладельцев просто переждет лихое время вместо того, чтобы фиксировать убытки.
2. продажи по форс-мажору будут формировать статистику.

Yury писал(а):вопрос как долго он будет таким

- Хороший вопрос. Могу ошибаться - думаю пару лет в этом районе, потом будет выше на 2-3%.

Yury писал(а):почему не 7? или не 15?

-Сори я имел ввиду после января когда мой % уже не будет льготным.

Проф. Преображенский писал(а): Кстати, где взглянуть? Я пока видел только историю продаж своего дома и аналогичных в окрестности. В 90х годах дома продавались гораздо реже и по немного ниже цене.
Моя мысль в том, что:
1. основная масса домовладельцев просто переждет лихое время вместо того, чтобы фиксировать убытки.

Например, вот этот график, везде где можно цитируемый:
http://www.hafezrealty.com/documents/Av ... _Graph.pdf
Видел где-то такой же, но inflation-adjusted (сейчас найти его не могу). Выглядит несколько более выразительно.

Проф. Преображенский писал(а): Моя мысль в том, что:
1. основная масса домовладельцев просто переждет лихое время вместо того, чтобы фиксировать убытки.

Безусловно. Те, кто могут себе позволить переждать, так и сделают. Это обычные домовладельцы, которые купили дом для себя, чтобы жить в нем долго и счастливо.
Но, в частности, на ванкуверском рынке недвижимости, довольно много и спекулятивного капитала. А спекулянты обычно лихие времена не пережидают. Есть много денег местных и зарубежных "инвесторов", вложенных в надежде на непрекращающийся рост 10% в год. Велика вероятность, что, поняв, что реальность немного не та на которую они рассчитывали, они предпочтут "переинвестировать" деньги в другие активы.

Проф. Преображенский писал(а): 2. продажи по форс-мажору будут формировать статистику.

А какая разница кто ее формирует. Рыночная цена и есть рыночная цена. Это та цена, за которую можно сравнительно быстро продать данный актив. Здесь и сейчас.

akela писал(а):

Проф. Преображенский писал(а): Кстати, где взглянуть? Я пока видел только историю продаж своего дома и аналогичных в окрестности. В 90х годах дома продавались гораздо реже и по немного ниже цене.
Моя мысль в том, что:
1. основная масса домовладельцев просто переждет лихое время вместо того, чтобы фиксировать убытки.

Например, вот этот график, везде где можно цитируемый:
http://www.hafezrealty.com/documents/Av ... _Graph.pdf
Видел где-то такой же, но inflation-adjusted (сейчас найти его не могу). Выглядит несколько более выразительно.

Проф. Преображенский писал(а): Моя мысль в том, что:
1. основная масса домовладельцев просто переждет лихое время вместо того, чтобы фиксировать убытки.

Безусловно. Те, кто могут себе позволить переждать, так и сделают. Это обычные домовладельцы, которые купили дом для себя, чтобы жить в нем долго и счастливо.
Но, в частности, на ванкуверском рынке недвижимости, довольно много и спекулятивного капитала. А спекулянты обычно лихие времена не пережидают. Есть много денег местных и зарубежных "инвесторов", вложенных в надежде на непрекращающийся рост 10% в год. Велика вероятность, что, поняв, что реальность немного не та на которую они рассчитывали, они предпочтут "переинвестировать" деньги в другие активы.

Проф. Преображенский писал(а): 2. продажи по форс-мажору будут формировать статистику.

А какая разница кто ее формирует. Рыночная цена и есть рыночная цена. Это та цена, за которую можно сравнительно быстро продать данный актив. Здесь и сейчас.

1. К сожалению, график неинформативен. Там дана средняя цена и не дано количества продаж. К тому же та не видно существенного понижения цен.
2. Спекулянты умеют считать деньги. Скорее всего они продадут все до значительного понижения цен. С другой стороны у меня есть несколько знакомых, которые вложились в собственность. Они будут сдавать, нежели избавляться по любой цене.
3. Я не против рыночной цены. Но в условиях мертвого рынка статистика формируется на еденичных продажах по форс-мажору. Я против такой статистики. Другими словами: продажи то идут по рыночной цене, но основная масса жилья стоит и не продается, потому что владельцы не хотят продавать по рыночной цене и устанавливают нерыночную. Или вообще не продают. И кому от этого легче?