Каморка

Waterbyte писал(а):

elena S. писал(а):Но если хочешь довести
людей до горьких слёз,
То безопаснее всего
По радио дразнить.
:)

вроде пошутил, а человек с той стороны монитора заплакал...
)

и эти люди учат других... жить
)

Kate писал(а):Не переходя на личности, но это ты о себе? :)

нет, о коне в пальто :)

Waterbyte писал(а): вроде пошутил, а человек с той стороны монитора заплакал...
)

такие бабки пилим, 400к, плачем и пилим
все как у взрослых

akela писал(а):Но одновременное владение домом и акциями более правильно назвать Д, а не Х, imho.

я дико извиняюсь, но при сложившейся практике противохода цен на дома и на акции, всё-таки более правильно его назвать таки х, а не д, ибо защищает от рыночных рисков, а не от специфических, как в случае с д.

Waterbyte писал(а):

akela писал(а):Но одновременное владение домом и акциями более правильно назвать Д, а не Х, imho.

я дико извиняюсь, но при сложившейся практике противохода цен на дома и на акции, всё-таки более правильно его назвать таки х, а не д, ибо защищает от рыночных рисков, а не от специфических, как в случае с д.

я тоже дико извиняюсь, но по-моему, для того чтобы называться Х в настоящем смысле этого слова, противоход должен быть гарантированным (природой процесса). Грубо говоря, корреляция должна быть с коэффициентом -1. А если -0.5, то это ещё не Х. Всё imho.

elena S. писал(а):вздохнул, василий, говорят..
вот и интересно, что он там такое на себе нес неподьемное, может мне тоже надо
хотя если вася купил за 370 в 99, а продал за 800к сейчас..то, чего там вздыхать то облегченно? :)

в чём была проблема до продажи дома.
Имеется актив который стоит на рынке 800к, и 400к долга. Соответственно, у клиента есть 400к выплаченной эквити.

Активу свойственно испытывать колебания цены. Не только вверх, но, бывает, и вниз.
Если цена актива уменьшилась на 10% от 800к, то есть на 80к. Эквити уменьшится в абсолютных цифрах на ту же величину, т.е. на 80к, а в относительных - в 2 раза сильнее, т.е. уже на 20%.
Если актив дешевеет на 25%, эквити уменьшится вдвое.
Если актив дешевеет на 50%, то эквити уменьшается на 100%, и клиент остаётся ни с чем.
Это, собственно, Васю и беспокоило.

В финансовых терминах, мы имеем дело с leverage. Коэффициент leverage в нашем случае составляет
(рыночная цена актива) : (эквити) = 800:400 = 2:1
Проблема в том, что leverage работает как коэффициент усиления волатильности актива. Когда цена идёт вверх, leverage усиливает прибыль. Когда цена идёт вниз - он умножает потери.
В Васиной ситуации leverage умножал колебания цены актива вдвое. В ситуации когда дом выплачен на 20% - уже в пять раз.

А продав дом, Василий вздохнул облегчённо, потому что теперь он знает: если рынок ушёл вниз на 10%, то его "net worth" тоже уменьшится на 10%, и ни процентом больше.
Если рынок вдруг упадёт в 2 раза (такое случается с фондовым рынком раз в пару десятков лет... также как и с рынком недвижимости) - он не останется с дыркой от бублика. Кроме того, даже во время рецессии, выплаты дивидендов имеют свойство сохраняться примерно на прежнем уровне (как мы можем убедиться на примере недавнего кризиса 2008-2009 годов).

Сорри если кому-то покажется давно известной тривиальностью. Соображения эти действительно очень несложные и интуитивно-понятные.

akela писал(а):

elena S. писал(а):вздохнул, василий, говорят..
вот и интересно, что он там такое на себе нес неподьемное, может мне тоже надо
хотя если вася купил за 370 в 99, а продал за 800к сейчас..то, чего там вздыхать то облегченно?

в чём была проблема до продажи дома.
Имеется актив который стоит на рынке 800к, и 400к долга. Соответственно, у клиента есть 400к выплаченной эквити.

Активу свойственно испытывать колебания цены. Не только вверх, но, бывает, и вниз.
Если цена актива уменьшилась на 10% от 800к, то есть на 80к. Эквити уменьшится в абсолютных цифрах на ту же величину, т.е. на 80к, а в относительных - в 2 раза сильнее, т.е. уже на 20%.
Если актив дешевеет на 25%, эквити уменьшится вдвое.
Если актив дешевеет на 50%, то эквити уменьшается на 100%, и клиент остаётся ни с чем.
Это, собственно, Васю и беспокоило.

В финансовых терминах, мы имеем дело с leverage. Коэффициент leverage в нашем случае составляет
(рыночная цена актива) : (эквити) = 800:400 = 2:1
Проблема в том, что leverage работает как коэффициент усиления волатильности актива. Когда цена идёт вверх, leverage усиливает прибыль. Когда цена идёт вниз - он умножает потери.
В Васиной ситуации leverage умножал колебания цены актива вдвое. В ситуации когда дом выплачен на 20% - уже в пять раз.

А продав дом, Василий вздохнул облегчённо, потому что теперь он знает: если рынок ушёл вниз на 10%, то его "net worth" тоже уменьшится на 10%, и ни процентом больше.
Если рынок вдруг упадёт в 2 раза (такое случается с фондовым рынком раз в пару десятков лет... также как и с рынком недвижимости) - он не останется с дыркой от бублика. Кроме того, даже во время рецессии, выплаты дивидендов имеют свойство сохраняться примерно на прежнем уровне (как мы можем убедиться на примере недавнего кризиса 2008-2009 годов).

Сорри если кому-то покажется давно известной тривиальностью. Соображения эти действительно очень несложные и интуитивно-понятные.

Все это вода! Вася мог взять 40к (в 10 раз меньше чем счас)эквити и пойти играть на бирже далая $1100 (в пять дней получая дивиденты в месяц и квартал и оставаться в домеуже с доп. Доходом уменьшая риски. ....не ухудшая свои жилищные условия.вот это настоящая диверсификаци или хеджинг(по барабану как вы этоназовете)

akela писал(а): Если актив дешевеет на 50%, то эквити уменьшается на 100%, и клиент остаётся ни с чем.
Это, собственно, Васю и беспокоило.

в 2 словах- в чем была проблема?
вася купил жилье как инвестмент, а не как место где жить?
вася боялся что цены упадут на 50%?
или что то еще

вдруг упадёт в 2 раза (такое случается с фондовым рынком раз в пару десятков лет... также как и с рынком недвижимости)

откуда у васи эта инфа?
сколько раз за последние 20 лет рынок недвижимости упал в 2 раза?
один? когда

Сдается мне, что это просто реклама финансовых адвайзеров.

elena S. писал(а):в 2 словах- в чем была проблема?
вася купил жилье как инвестмент, а не как место где жить?

Как и то, и другое. Жильё, и по совместительству - инвестмент и ритаемент план.
Риэлторы же ему в своё время сказали, что свой дом - это самая лучшая (надёжная, выгодная) инвестиция. Он, конечно, тогда поверил, они ж знают о чём говорят. А потом - задумался.

Весной 12-го года он обнаружил, что цена его дома упала за последний год с 900 до 800к. Тоже наталкивает на всякие мысли.

elena S. писал(а):откуда у васи эта инфа?
сколько раз за последние 20 лет рынок недвижимости упал в 2 раза?
один? когда

В Штатах с 2008 и по наши дни. В некоторых регионах куда сильнее чем в 2 раза.
В Канаде в 90-е годы, та же фигня.

akela писал(а): Как и то, и другое. Жильё, и по совместительству - инвестмент и ритаемент план.
Риэлторы же ему в своё время сказали, что свой дом - это самая лучшая (надёжная, выгодная) инвестиция. Он, конечно, тогда поверил, они ж знают о чём говорят. А потом - задумался.

теперь понятно
он уже потерял в изначальной цене, тк слушал советы риэлторов о росте цен.
это , конечно, маразм, что тут можно сказать.

В Штатах с 2008 и по наши дни. В некоторых регионах куда сильнее чем в 2 раза.
В Канаде в 90-е годы, та же фигня.

в 92( 2012-20=1992)в канаде цена проперти где упала в 2 раза?
или вася снова слушает советы риейторов, но в этот раз про другую страну?
если он знал, что с 2008 года цены в некоторых городах в штатах грохнулись-к чему он купил дом за 900?
если он купил дом в 2008, то видимо по очень завышенной цене либо в очень непривлекательной локайшен, тк за 4 года цена на 100 упала и это очень странно.
вася вообще в курсе что такое ассесмент валью у проперти, от чего оно зависит и чего не надо покупать никогда?

если вася такими же ударными темпами будет инвестировать в стоки- ему только можно посочуствовать.

elena S. писал(а):в 92( 2012-20=1992)в канаде цена проперти где упала в 2 раза?
или вася снова слушает советы риейторов, но в этот раз про другую страну?
если он знал, что с 2008 года цены в некоторых городах в штатах грохнулись-к чему он купил дом за 900?
если он купил дом в 2008, то видимо по очень завышенной цене либо в очень непривлекательной локайшен, тк за 4 года цена на 100 упала и это очень странно.

Лена, я не понимаю зачем мне приписывать столько всего что я не говорил.
-20=92й год - откуда это? Купил за 900 - откуда это?

Мне меньше всего хочется втягиваться сейчас в изрядно надоевшую дискуссию о баббле который лопается (или не лопается). Шут с ним с бабблом. Даже если мы допустим что его, баббла, никогда не было, нет, и не будет. Высказанные соображения о влиянии leverage на финансовый риск остаются в силе. Василий снизил степень своего leverage-a с 2:1 до 1:1 и не без оснований считает, что снизилась степень риска его финансовой ситуации.

akela писал(а):Лена, я не понимаю зачем мне приписывать столько всего что я не говорил.
-Купил за 900 - откуда это?

видимо я не так поняла, вы сказали, что был 900, но потерял до 800

выходит, было гораздо ниже 800..может даже 200
тогда "соображения о влиянии leverage на финансовый риск остаются в силе."- это неправильно.

akela писал(а):-20=92й год - откуда это?

-это попытка обьяснить вам что такое 20 последих лет, когда они начались, в 1992 году и все таки получить ответ на мой простой вопрос, на котором строились ваши расчеты- "когда за 20 последних лет в канаде был провал в цене проперти в 2 раза????".
но вы с легкостью приняли это за аксиому:

akela писал(а): Если рынок вдруг упадёт в 2 раза (такое случается с фондовым рынком раз в пару десятков лет... также как и с рынком недвижимости) - он не останется с дыркой от бублика.

акела, все на этом.
я наконец то поняла, что вы абсолютно не знаете, но не скажу, не хочу переходить на личности, сорри.

В Торонто начало девяностых average home price просела на 40%

elena S. писал(а):видимо я не так поняла, вы сказали, что был 900, но потерял до 800
выходит, было гораздо ниже 800..может даже 200
тогда "соображения о влиянии leverage на финансовый риск остаются в силе."- это неправильно.

вы наверно не поверите, но предыстория (когда и за сколько купил) не имеет значения. Не оказывает влияния на риск. Имеет значение то что есть сейчас, и что будет после.

elena S. писал(а):-это попытка обьяснить вам что такое 20 последих лет, когда они начались, в 1992 году и все таки получить ответ на мой простой вопрос, на котором строились ваши расчеты- "когда за 20 последних лет в канаде был провал в цене проперти в 2 раза????".

my mistake.
В Канаде в 90-х не было падения в 2 раза.
Но было, например, в "реальных" ценах: в Торонто на 40%
В Эдмонтоне на 49% (это уже практически в 2 раза)
Графики здесь:
http://canadabubble.com/charts/canadian ... hart-.html

elena S. писал(а):я наконец то поняла, что вы абсолютно не знаете, но не скажу, не хочу переходить на личности, сорри. :)

эх, если бы каждый раз когда я вижу, что кто-то рассуждает о том чего он не знает, переходил на личность...