Каморка

один умный человек мне сказал в штатах 4 года назад (перед самым падением там):

"Есть люди которые покупают когда нужно продавать и продают когда нужно покупать "
почему то запало

optimystic писал(а):

Gadi писал(а):

optimystic писал(а): Сегодня я согласен платить 1200 каждый месяц, чтобы не терять 28000 за этот же период в неликвидной недвижимости.

из ссылки выше

At an average price of $538,297 in July, Vancouver’s attached market segment fell short by $28,013 from June 2012′s price of $566,310.

о каком здравомыслии можно говорить, если многочисленные объяснения с примерами, что колебания "средней стоимости проданных домов" не есть колебания стоимости домом, не доходят до адресатов?

о каком здравомыслии можно говорить, если многочисленные объяснения о самом высоком инвентори и самых низких продажах не доходят до адресатов? если вам не нравится средняя цена - приведите другой график с другим индексом.

BTW я прекрасно понимаю отличие средней цены от медианной и т.п. просто смешно смотреть на риелторов, которых устраивали эти самые средние цены для своих отчетов пока цена росла и тут вдруг они начали придумывать сложные индексы, чтобы показать минимальный рост в YoY графиках. самое интересное будет когда все возможные индексы поползут вниз.

да вы хоть среднюю, хоть медианную, хоть минимальную, хоть максимальную цену берите, но, до тех пор, пока вы будете говорить только о цене продаваемых домов, а не о динамике изменения цены этих самых домов, вы будете находиться все в том же плену.

И, кстати, риелтеры (грамотные) используют подобные графики как иллюстрацию активности рынка, а (хитрие) риелтеры вам могут и по годовым кольцам на срубе заливать про выгодность покупки.

Индексы хорошо работают на комодитис, которые торгуются постоянно, так как показывают именно именение цены. Для RE такого рода индексы в принципе очень сложно создать: жилье - это не комодити ... Наиболее близким индексом, возможно, был бы индекс стоимости единицы площади в продаваемых домах, и то, нужна была бы поправка на "классность".

Gadi писал(а): да вы хоть среднюю, хоть медианную, хоть минимальную, хоть максимальную цену берите, но, до тех пор, пока вы будете говорить только о цене продаваемых домов, а не о динамике изменения цены этих самых домов, вы будете находиться все в том же плену.

чтобы я правильно понял. вас интересует что-то типа этого?
http://vancouverpricedrop.wordpress.com ... y-22-2012/
http://vancouverpricedrop.wordpress.com ... y-20-2012/

optimystic писал(а):

Gadi писал(а): да вы хоть среднюю, хоть медианную, хоть минимальную, хоть максимальную цену берите, но, до тех пор, пока вы будете говорить только о цене продаваемых домов, а не о динамике изменения цены этих самых домов, вы будете находиться все в том же плену.

чтобы я правильно понял. вас интересует что-то типа этого?
http://vancouverpricedrop.wordpress.com ... y-22-2012/
http://vancouverpricedrop.wordpress.com ... y-20-2012/

Нет, конечно! Возможно кого-то интересует изменение asking price, но я имел ввиду изменение цены, т.е. динамика цены проперти от состоявшейся продажи до состоявшейся продажи.

Например:

- Проперти А: Два года назад продана(куплена) за $Х, год назад продана(куплена) за $Y, неделю назад продана за $Z

И вот индекс по такого рода информации (естественно с большой выборкой) будет, мне кажется, иметь смысл.

Все остальное - это эмоции, попытка подвести марксистский базис под жилетку.

Gadi писал(а):

optimystic писал(а):

Gadi писал(а): да вы хоть среднюю, хоть медианную, хоть минимальную, хоть максимальную цену берите, но, до тех пор, пока вы будете говорить только о цене продаваемых домов, а не о динамике изменения цены этих самых домов, вы будете находиться все в том же плену.

чтобы я правильно понял. вас интересует что-то типа этого?
http://vancouverpricedrop.wordpress.com ... y-22-2012/
http://vancouverpricedrop.wordpress.com ... y-20-2012/

Нет, конечно! Возможно кого-то интересует изменение asking price, но я имел ввиду изменение цены, т.е. динамика цены проперти от состоявшейся продажи до состоявшейся продажи.

Например:

- Проперти А: Два года назад продана(куплена) за $Х, год назад продана(куплена) за $Y, неделю назад продана за $Z

И вот индекс по такого рода информации (естественно с большой выборкой) будет, мне кажется, иметь смысл.

Все остальное - это эмоции, попытка подвести марксистский базис под жилетку.

По первой ссылке:

Address:3560 BARMOND AV, Seafair, Richmond
March 09 V923719 $1,260,000 $0 0%
May 01 V923719 removed
June 02 V953921 $950,000 $-310,000 -25%
Assessment: $1,029,700 and sold for $1,168,000 Feb, 2011

Чтобы сделать хорошую выборку нужно иметь иметь доступ к базам данных MLS или BC Assessment. Ни мне, ни вам такого не дадут. Хотя там была позиция DBA буквально месяц назад - очень подмывало податься, но в Викторию не хочется переезжать =)

optimystic писал(а):

Gadi писал(а):

optimystic писал(а):

Gadi писал(а): да вы хоть среднюю, хоть медианную, хоть минимальную, хоть максимальную цену берите, но, до тех пор, пока вы будете говорить только о цене продаваемых домов, а не о динамике изменения цены этих самых домов, вы будете находиться все в том же плену.

чтобы я правильно понял. вас интересует что-то типа этого?
http://vancouverpricedrop.wordpress.com ... y-22-2012/
http://vancouverpricedrop.wordpress.com ... y-20-2012/

Нет, конечно! Возможно кого-то интересует изменение asking price, но я имел ввиду изменение цены, т.е. динамика цены проперти от состоявшейся продажи до состоявшейся продажи.

Например:

- Проперти А: Два года назад продана(куплена) за $Х, год назад продана(куплена) за $Y, неделю назад продана за $Z

И вот индекс по такого рода информации (естественно с большой выборкой) будет, мне кажется, иметь смысл.

Все остальное - это эмоции, попытка подвести марксистский базис под жилетку.

По первой ссылке:

Address:3560 BARMOND AV, Seafair, Richmond
March 09 V923719 $1,260,000 $0 0%
May 01 V923719 removed
June 02 V953921 $950,000 $-310,000 -25%
Assessment: $1,029,700 and sold for $1,168,000 Feb, 2011

И что? Ну, не могут продать, бывает. Вот продадут, тогда цену и сравним. И потом, ведь никто не спорит - покупатели тоже бывают разные. Кто-то покупает за изначальный аскинг прайс (а ее изменения там хорошо проиллюстрированы), не торгуясь, мол, рунок продавца - нужно вырвать у других, а через год пытается продать, а уже рынок покупателя. И я почти уверен, что предыдущая продажа была меньше чем за $800К.

Подобный анализ необходимо делать при покупке - кстати, как по мне, то это одна из важнейших возможностей, которые можно получить через риелтера покупателя.

Но до индекса все равно далеко.

Gadi писал(а):

optimystic писал(а):

Gadi писал(а):

optimystic писал(а):

Gadi писал(а): да вы хоть среднюю, хоть медианную, хоть минимальную, хоть максимальную цену берите, но, до тех пор, пока вы будете говорить только о цене продаваемых домов, а не о динамике изменения цены этих самых домов, вы будете находиться все в том же плену.

чтобы я правильно понял. вас интересует что-то типа этого?
http://vancouverpricedrop.wordpress.com ... y-22-2012/
http://vancouverpricedrop.wordpress.com ... y-20-2012/

Нет, конечно! Возможно кого-то интересует изменение asking price, но я имел ввиду изменение цены, т.е. динамика цены проперти от состоявшейся продажи до состоявшейся продажи.

Например:

- Проперти А: Два года назад продана(куплена) за $Х, год назад продана(куплена) за $Y, неделю назад продана за $Z

И вот индекс по такого рода информации (естественно с большой выборкой) будет, мне кажется, иметь смысл.

Все остальное - это эмоции, попытка подвести марксистский базис под жилетку.

По первой ссылке:

Address:3560 BARMOND AV, Seafair, Richmond
March 09 V923719 $1,260,000 $0 0%
May 01 V923719 removed
June 02 V953921 $950,000 $-310,000 -25%
Assessment: $1,029,700 and sold for $1,168,000 Feb, 2011

И что? Ну, не могут продать, бывает. Вот продадут, тогда цену и сравним. И потом, ведь никто не спорит - покупатели тоже бывают разные. Кто-то покупает за изначальный аскинг прайс (а ее изменения там хорошо проиллюстрированы), не торгуясь, мол, рунок продавца - нужно вырвать у других, а через год пытается продать, а уже рынок покупателя. И я почти уверен, что предыдущая продажа была меньше чем за $800К.

Подобный анализ необходимо делать при покупке - кстати, как по мне, то это одна из важнейших возможностей, которые можно получить через риелтера покупателя.

Но до индекса все равно далеко.

кстати, судя по названию, этот блог интересуется только дропами: фактически - это баргин дилс, а не состояние рынка.

akela писал(а):Но меняется ли ситуация принципиально, если "единственный ассет который у него имеется" заменить, скажем, на "ассет, составляющий 80% его net worth"?

80, 70, 60, 50, 40, 30, 20... останови, когда поменяется принципиально
игнорировать не стоит, ты прав, надо ли фетишизировать финансы, вот в чем вопрос

Yury писал(а):

akela писал(а):Но меняется ли ситуация принципиально, если "единственный ассет который у него имеется" заменить, скажем, на "ассет, составляющий 80% его net worth"?

80, 70, 60, 50, 40, 30, 20... останови, когда поменяется принципиально :)

я бы сказал что начинать (или переставать) игнорировать можно в промежутке 20-30%. IMHO конечно.

Yury писал(а):игнорировать не стоит, ты прав, надо ли фетишизировать финансы, вот в чем вопрос :)

не надо фетишизировать. Ни финансы, ни клочок земли с фанерной постройкой, ни много чего ещё.

akela писал(а):не надо фетишизировать. Ни финансы, ни клочок земли с фанерной постройкой, ни много чего ещё.

во! согласие есть продукт при полном непротивлении сторон...

постой, а это не у тебя как-то звучало, что все решения принимаешь только по финансовым соображениям?

Yury писал(а):постой, а это не у тебя как-то звучало, что все решения принимаешь только по финансовым соображениям? 8)

анлайкли. Ты меня может с Вотербайтом попутал? :)

akela писал(а):

Yury писал(а):постой, а это не у тебя как-то звучало, что все решения принимаешь только по финансовым соображениям?

анлайкли. Ты меня может с Вотербайтом попутал?

может что и попутал, но точно не с байтом

3560 BARMOND AV, Seafair, Richmond

Даже если б эту проперти продавали щас за пятихатку я бы не купил..
В Ричмонде низзя покупать ничего западнее Гильберт Роуд, и севернее Гранвилл Роуд, иначе самолеты своими посадками и взлетами замучают вас..Да и на Стивстоне слушать гудки барж и параходов в тумане мне не очень по нутру..На этом острове есть тихие места, но в очень немногих местах..

levak писал(а):

3560 BARMOND AV, Seafair, Richmond

Даже если б эту проперти продавали щас за пятихатку я бы не купил..
В Ричмонде низзя покупать ничего западнее Гильберт Роуд, и севернее Гранвилл Роуд, иначе самолеты своими посадками и взлетами замучают вас..Да и на Стивстоне слушать гудки барж и параходов в тумане мне не очень по нутру..На этом острове есть тихие места, но в очень немногих местах..

жил (рентовал) два года в районе сифейр. ни одной посадки и ни одного взлёта не слышал. а вот тарахтелки типа сессн или пайперов раздражали нипадецки. только ребёнок уснёт на веранде - летят, пердят, гады. хорошо, что стингера под рукой не было, а то бы точно не удержалсо бы...

Gadi писал(а):кстати, судя по названию, этот блог интересуется только дропами: фактически - это баргин дилс, а не состояние рынка.

Если вы посмотрите, как развивался кризис в штатах, то увидите, что самих сделок по продаже недвижимости было относительно немного в тот момент когда обрушились цены. И в значительной степени все эти сделки были с жильем купленым спекулянтами. Можно по-разному к этому относиться, но для рынка жилья достаточно, чтобы всего лишь один из ста домов был продан за половину исходной цены (когда спекулянту срочно потребуется кэш) и после этого стоимость всех остальных 99 домов будет автоматически считаться упавшей вдвое...

Когда рентеры не знают подобных вещей - им простительно, но людям вложившим в недвижимость суммы сопоставимые с несколькими годовыми доходами нужно иметь хотя бы базовое понимание процесса ценообразования на рынке жилья...