Каморка

mamadu писал(а):

Gadi писал(а):

vaquero писал(а):

Gadi писал(а):Это - купил дешево - повысил СТОИМОСТЬ (например, путем TLC) - продал по цене, соответствующей новой стоимости

А что такое TLC? Tender loving care?

Типа того, починить, обновить, заменить апплаенсы, оборудовать unfinished basement etc.

Хорошо если так, а чаще бывает подкрасить, подмазать, подмыть - вот тебе и реновейшн

Бывает по всякому, но глаза, а, главное, мозги у покупателей еще никто не отменял ...
Или уже?

А как насчет налога? Если живешь меньше года и не в праймари резиденс то гос-ву надо какойто солидный налог отстегнуть - кто в курсе?

Все эти расходы - риэлтеры, нотариус, банк, гос-во убивают идею перепродажи недвижимости на корню. Даже реновашн не поможет. Только если покупать на дне а продавать на пике да и то.

Вот у нас на исторической родине - риэлтеров нет, нотариус берет 40баксов, госву платить ничего не надо. Знай себе покупай и продавай.

PIX писал(а):Вот у нас на исторической родине - риэлтеров нет, нотариус берет 40баксов, госву платить ничего не надо. Знай себе покупай и продавай.

В России риэлторы берут сейчас порядка 5% от стоимости жилья. Про стоимость ипотеки, банковской страховки и пр. лучше не говорить - да вы и сами все знаете.

Meadie писал(а):

PIX писал(а):Вот у нас на исторической родине - риэлтеров нет, нотариус берет 40баксов, госву платить ничего не надо. Знай себе покупай и продавай.

В России риэлторы берут сейчас порядка 5% от стоимости жилья. Про стоимость ипотеки, банковской страховки и пр. лучше не говорить - да вы и сами все знаете.

Та то в России. А в тех местах про котроые рассказыает ПИК, если риелтеры будут чего брать, то продавцу ничего не останется.

А как насчет налога? Если живешь меньше года и не в праймари резиденс то гос-ву надо какойто солидный налог отстегнуть - кто в курсе?

Если проперти нельзя классифицировать как principal residence, тогда возникает capital gain(разница между ценой покупки и продажи). 50% этой суммы надо прибавить к своему доходу, ну и с общей суммы заплатить налог.
Но там много всяких деталей. Эту сумму можно редактировать, даже если есть еще одна проперти.

О, Михаил, поздравляю!! Ну, Вы рады? А говорили что всё плохо

JACC писал(а):Если проперти нельзя классифицировать как principal residence, тогда возникает capital gain(разница между ценой покупки и продажи). 50% этой суммы надо прибавить к своему доходу, ну и с общей суммы заплатить налог.
Но там много всяких деталей. Эту сумму можно редактировать, даже если есть еще одна проперти.

- Те спекулировать на жилье невыгодно. Вообщемто это гдето справедливо иначе цены были бы еще выше.
Однако если я купил квартиру и пожил там полгода то продавая получаюсь не только в расходах на все вышеописанное но еще и 50% от маржи должен обложить серьезным налогом. Весело. А редактировать это как?

ЗЫ: Вот у меня есть далекая знакомая, ее супруг мультимиллионер-иностранец. делает бабло в своей стране покупая ремонтируя и продавая дома )

В дополнение к первоначальному вопросу.
Кто может подсказать приличные комплексы квартир на сдачу ( не коопов) в пределах до 1300 за двушку в Бернаби или в Ванкувере , крайне желательно, чтобы разрешали держать кошек. Во всех высотках посмотрел - цены от 1400 и 1500 и нельзя пэтсов вообще. Есть на Джойсе, где можно мелких пэтсов и цена от 1270, но там окна выхосят на Скайтрэйн ... поскольку основной поинт продажи квартиры все же шум, то не охота Скайтрэйна в окна.

Technically speaking, capital gains on a principal residence are taxable. However, ITA 40(2)(b) provides a formula for reducing such gains. The formula calculates the taxable portion, which is based on the relationship between the number of years since 1971 that the property has been designated a principal residence and the number of years since 1971 that the taxpayer has owned the property. It is as follows:

A is the total capital gain on the disposition of the principal residence;
B is one plus the number of years since 1971 the property is designated as the taxpayer's principal residence;
C is the number of years since 1971 that the taxpayer has owned the property;
D relates to the 1994 capital gains election (not of general interest to users of this text).
The formula is applied to any capital gain resulting from the disposition of a principal residence in order to determine the amount that will be subject to taxation. For example, assume a property was purchased in 2000 and was sold in 2008 for an amount that resulted in a capital gain of $100,000. If it was designated as a principal residence for six of the nine years of ownership, the calculation of the taxable portion of the capital gain would be as follows:

If a taxpayer has only a single property that could qualify as a principal residence, that property can be designated as the principal residence for all years owned. In such situations, the use of this formula will then completely eliminate any capital gains on the disposition of that property.
When only one residence is involved in each year, the plus one in the B component of the formula is not relevant. However, if a taxpayer sells one home and acquires another in a single year, the plus one becomes important.

По поводу налогообложения сделок с недвижимостью.... Подводные камни не только capital gain tax, есть еще GST (и даже на вторичное и отнюдь не новое жилье), PST (редко, но бывают случаи когда вступает в игру и этот налог) , а также особенности налогообложения для нерезидентов Канады (имеется в виду нерезидент с точки зрения налогового законодательства, а не иммиграционного, что совесем не одно и то же), налогообложение сумм привезенных из-за границы и т.д.

Посему не пренебрегайте консультацией бухгалтера при покупке или продаже недвижимости! И будет вам счастье!

Tanya Urbaniak писал(а):PST (редко, но бывают случаи когда вступает в игру и этот налог)...
И будет вам счастье!

вот гармонизируют нас (кстати, слыхал байду, что ещё ой как не факт) и будет тогда щасье. и вовсе тогда не редко. и тут уж консультации с бугагалтерами не помогут: где стол был яств, там гроб стоит. это про нас, про бисишных хомячков. дядько, не обольщайся за так просто: мы свои ништяки гаверментам не отдадим, а обменяем. думай, пока не поздно, на что именно.

Я покупала в начале 2004. Более чем 20 вариантов было просмотрено за месяц. Вариант на котором остановились имел 6 оферов с первого дня показа. Мы дали офер на несколько тысяч больше чем просили. Наш оффер был второй, первый был на 10 тыс болше запрашеваемой цены. Нам повезло, что первый офер не снял сабжекты... К слову, к концу 2004 подобное жилье выросло премерно на 50К. Так что я очень сомневаюся что какой-либо человек в здравом уме и трезвой памяти выбирал бы жилье год на том маркете ( это я еще молчу про то что приапрувал дается на пару мес. а моргидж рейт пополз вверх после апреля 2004).
Хотя, справедливости ради, сегоднешний маркет еще более crazy чем 5 лет назад.[/quote]

Теперь понятно. Наши друзья, которые покупали дом, тогда приехали из Австралии, где прожили более 10 лет. Даунпеймент был очень большой. Покупали сами, без риелтора, так как очень хорошо знают техническую сторону дела. По всем британским колониям стиль строительства одинаковый, кроме того этот товарищ еще и инженер-механик с опытом в строительстве. В общем, так и было как я написал. Выбирали они почти год. Я даже удивлялся что так долго. Мы в то время только приехали в Канаду, и эта их покупка нам хорошо запомнилась. Причем это совпадало с моими представлениями о покупке. Выбор любой вещи для себя должен делаться медленно и спокойно.

Мой поинт я думаю все поняли: когда рынок спокойный, скажем если идет стабильный рост чуть выше инфляции, то это хорошо для всех. Покупатели могут выбирать, семьи могут планировать бюджет. Сам топик Пан или Пропал бы не возник. Никто не пропал бы.

У меня ситуация очень далекая от тех ребят из Австралии, в 2004-2005 не было достаточного дохода для покупки. С 2006-го доходы началти расти, но не успевали за ценами. В конце концов только сейчас как-то все стабилизировалось, но тут пошел мировой кризис. Покупать прямо сейчас честно говоря кажется рискованным делом. В эконмике полная непредсказуемость, купишь, потом потеряешь работу, и ни денег ни жилья. А хотелось бы, чтобы покупка была скучным таким занятием, не имеющим ничего общего с походом в казино. Пусть даже цены были бы высокие, но была бы уверенность что они не будут туда-сюда прыгать.

Gadi писал(а):Бывает по всякому, но глаза, а, главное, мозги у покупателей еще никто не отменял ...
Или уже?

Уже? Ну, например, китайцы, которые устроили bidding war при покупке квартиры у Михаила. Кто-то купит и с намного большими проблемами, кварира Михаила-это еще хороший вариант.

А тут прийду я, как покупатель, такой умный и начну все дотошно рассаматривать, выставлять всякие условия. Естественно, купит более неприхотливый покупатель, готовый на больший риск. Лично для меня это самый неприятный момент в ванкуверской недвижимости, даже не ее высокая цена, а вот эта конкуренция с китайцами.

Если б у меня был мешок наличных, то конечно можно было бы выбрать то что понравилось, и перебить цену всем остальным покупателям, как на аукционе. Но это не мой случай.