Каморка

Curious писал(а):

Gatchinskiy писал(а):из расчета моргича с нулевым даунпейментом?

20% down. Вот мой расклад. Kвартира стоит $650-700к (соседи продали за столько). Кондо фее: ~$200. Рент $2100 (реальный lease, будет $2125 в 2008). Мортгейдж под 5.5% на 30 лет: $2930..$3160 =~$3040. С кондо фее: $3240. Рент 64.8%. Я не знаю какой там точно процент дают сейчас на мортгейдж.

от рента еще можешь отнять $500 (проценты от дауна, если его в банк положить)...
правда и для покупки надо бы возможность роста учесть, раза в 2 за 20 лет, в среднем...
плюс то, что инфляция будет рент увеличивать, а выплаты по моргиджу - снижать
и т.п....

Gatchinskiy писал(а):соседи правильно сделали что продали, за эти деньги уже можно приличный дом начинать искать ...

а можно продолжать снимать по-дешевле, а разницу пристроить по настроению и желанию
кто-то стремится в село, да что бы дом подороже был (и выплаты больше), а кому-то и в городе неплохо...

Чисто с финансовых позиций, в Большом Ванкувере сейчас намного выгоднее рентовать жилье желаемого качества всю жизнь, чем покупать... Price/Earnings в районе 40, виданное ли дело.

Когда люди покупают потому что им хочется иметь свой собственный дом, и они могут себе это позволить - это можно понять и уважать. Но когда они покупают, потому что кто-то внушил им что это хорошая инвестиция... или что недвижимость будет дорожать на 7..10% в год forever... Дело пахнет мошенничеством.

akela писал(а):Чисто с финансовых позиций, в Большом Ванкувере сейчас намного выгоднее рентовать жилье желаемого качества всю жизнь, чем покупать... Price/Earnings в районе 40, виданное ли дело.

Когда люди покупают потому что им хочется иметь свой собственный дом, и они могут себе это позволить - это можно понять и уважать. Но когда они покупают, потому что кто-то внушил им что это хорошая инвестиция... или что недвижимость будет дорожать на 7..10% в год forever... Дело пахнет мошенничеством.

насчет инвестиций сейчас может и да, но насчет роста в долгосрочной перспективе не вижу проблем ...

akela писал(а):в Большом Ванкувере сейчас намного выгоднее рентовать жилье желаемого качества всю жизнь, чем покупать...

сейчас - да, насчет всю жизнь - хм, лет, к примеру, эдак 5 назад если такое сказать?

Yury писал(а):

akela писал(а):в Большом Ванкувере сейчас намного выгоднее рентовать жилье желаемого качества всю жизнь, чем покупать...

сейчас - да, насчет всю жизнь - хм, лет, к примеру, эдак 5 назад если такое сказать? :wink:

Я, естественно, "экстраполировал" Р/Е=40 в будущее :) (потому что где бы я взял более точные данные) Если упадет хотя бы до 25 (скажем, пузырь лопнет таки), это будет уже совсем другой расклад.

Тем же кто купил 5 лет назад, я бы дал дружеский совет - продавать прямо сейчас :)

Gatchinskiy писал(а):

akela писал(а):Чисто с финансовых позиций, в Большом Ванкувере сейчас намного выгоднее рентовать жилье желаемого качества всю жизнь, чем покупать... Price/Earnings в районе 40, виданное ли дело.

Когда люди покупают потому что им хочется иметь свой собственный дом, и они могут себе это позволить - это можно понять и уважать. Но когда они покупают, потому что кто-то внушил им что это хорошая инвестиция... или что недвижимость будет дорожать на 7..10% в год forever... Дело пахнет мошенничеством.

насчет инвестиций сейчас может и да, но насчет роста в долгосрочной перспективе не вижу проблем ...

Чтобы в долговременной перспективе недвижимость росла быстрее чем средние доходы (3...4% в год)? No way! Эксперты (не те которые из агенства "РеМакс", а настоящие) говорят что это так же невозможно как вечный двигатель, и я им верю.

akela писал(а):Чтобы в долговременной перспективе недвижимость росла быстрее чем средние доходы (3...4% в год)? No way! Эксперты (не те которые из агенства "РеМакс", а настоящие) говорят что это так же невозможно как вечный двигатель, и я им верю.

Я согласен. Есть толко несколько реальних факторов (кроме ажиотажа) которые могут в определенном рынке больше рост подгонять чем средний прирост дохода. Например, если в Ванкувере у людей зарплаты быстрее будут расти чем в среднем по стране. Или если например больше народу захочет конкурировать за определёный район в downtown и готовы будут жить в меньшей квартире. Ну или если идет серъёзный приток финансов из-за границы. Или если финансирование становится гораздо более доступным (как в US), например вводят 50 year mortgage.

Во Франции например несколко лет назад были толко 15-18 year mortgages. Теперь и 30 и 40 и interest-only и это сильно рынок подняло (ну сильно на 15% в год, не по Ванкуверским меркам). Думаю, финансирование так и будет более доступным становится в Канаде. Ну или например введут в Канаде закон как в US что mortgage interest is tax deductible (I know I am dreaming).

Вопрос переоценен ли Ванкувер уже. Я вообще плохо понимаю как средний народ в Ванкувере себе жильё позволяет. Все доктора, адвокаты и программисты что-ли? В Manhattan (NY) там хоть каждый второй миллионы гребет. А здесь? Разве что за счет того, что стали клитушки строить народ ещё может позволить себе что-то.

Кстати, к изначальному вопросу, USD->CND сегодня 1.0578. Ouch!

Curious писал(а): Я согласен. Есть толко несколько реальних факторов (кроме ажиотажа) которые могут в определенном рынке больше рост подгонять чем средний прирост дохода. Например, если в Ванкувере у людей зарплаты быстрее будут расти чем в среднем по стране. Или если например больше народу захочет конкурировать за определёный район в downtown и готовы будут жить в меньшей квартире. Ну или если идет серъёзный приток финансов из-за границы. Или если финансирование становится гораздо более доступным (как в US), например вводят 50 year mortgage.

Во Франции например несколко лет назад были толко 15-18 year mortgages. Теперь и 30 и 40 и interest-only и это сильно рынок подняло (ну сильно на 15% в год, не по Ванкуверским меркам). Думаю, финансирование так и будет более доступным становится в Канаде. Ну или например введут в Канаде закон как в US что mortgage interest is tax deductible (I know I am dreaming).

Да, эти факторы существуют. Но, все они могут "сыграть" и в обратную сторону с такой же легкостью. Например, если в Ване зарплаты в какой-то период растут быстрее чем по Канаде, но слишком долго это продолжаться не может - и в какой-то момент их рост сильно замедлится, равновесие восстановится. Или, к примеру, растягивание моргиджа на 40 лет (в сочетании с низким интересом), низкий даунпейменет - делает моргидж в данный момент более доступным... но при этом повышается риск того, что грянет нечто подобное "сабпрайм кризису" который сейчас имеет место в Штатах.

Curious писал(а): Вопрос переоценен ли Ванкувер уже. Я вообще плохо понимаю как средний народ в Ванкувере себе жильё позволяет. Все доктора, адвокаты и программисты что-ли?

Средняя зарплата по Ванкуверу, насколько я знаю, не выше чем во многих других регионах... Я думаю, дело в том, что многие взяли на себя неподъемные обязательства. Многие взяли моргидж на таких условиях, на которых не надо бы брать. Банки, я думаю, раздают моргидж несколько с большей легкостью чем надо бы. А люди, что ж, если банк согласился дать такой-то моргидж, то они считают что это автоматически делает это для них хорошим вариантом... Боюсь, ситуация эта еще аукнется.

Банк, к примеру, может выдать мне моргидж величиной в три-четыре годовых дохода. Я же, со своей стороны, точно знаю, что брать больше чем 1.5-2 годовых дохода - не буду. Просто потому что чувствую что это слишком рискованно.

Curious писал(а): Ну или если идет серъёзный приток финансов из-за границы

Для Вана - это фактор № 1.
И из-за границы и из канадской нутри.
Город ждет дешевой раб.силы, а получает мультиков,которые еще и усугубляют дефицит .

HSBC сегодня за бакс дает 0.9361500

Curious писал(а):Я вообще плохо понимаю как средний народ в Ванкувере себе жильё позволяет. Все доктора, адвокаты и программисты что-ли?

народ, не надо все же забывать, что в ванкувере не только свежие иммигранты живут, но и не очень свежие тоже, у многих из которых жилье давно уже не первое и нередко полностью выплаченное... т.е. для них покупка дома за миллион может заключаться в продаже старого за 800-900K плюс небольшой мортгидж (многочисленные примеры сослуживцев) ...
для первого жилья сейчас действительно не лучшее время (мягко говоря...)

amigo писал(а):

Curious писал(а): Ну или если идет серъёзный приток финансов из-за границы

Для Вана - это фактор № 1.
И из-за границы и из канадской нутри.

Сомнения меня гложут. Есть какие-нибудь цифры, сие подтверждающие? Мне сдается, что пресловутые "деньги богатых китайцев" отвечают в лучшем случае за несколько процентов покупок на рынке. А остальное - это моргиджи, выплачиваемые зарабатываемыми здесь же деньгами.

akela писал(а): "деньги богатых китайцев"

еще есть "деньги богатых корейцев", особенно в каквитламе

Yury писал(а): народ, не надо все же забывать, что в ванкувере не только свежие иммигранты живут, но и не очень свежие тоже, у многих из которых жилье давно уже не первое и нередко полностью выплаченное... т.е. для них покупка дома за миллион может заключаться в продаже старого за 800-900K плюс небольшой мортгидж (многочисленные примеры сослуживцев) ...
для первого жилья сейчас действительно не лучшее время (мягко говоря...)

Разве что старый дом от родителей достался? Или был куплен в благоприятный момент (когда лопнул прошлый пузырь :) ) Два 30- или 40-летних моргиджа один за другим человеку не потянуть, жизнь слишком коротка.

Для "апгрейда", кстати, сейчас время настолько же плохое как и для покупки первого. Размер "доплаты" увеличился пропорционально ценам. Скажем, как насчет поапгрэйдиться с кондо за 450к на дом в 1млн?

akela писал(а):Разве что старый дом от родителей достался? Или был куплен в благоприятный момент (когда лопнул прошлый пузырь

ага, в короткий такой двадцатилетний период...