Каморка

СРЕДНЯЯ цена - не означает средний дом. Имеем 100 домов по 1-1.5 лимонов, 50 по 2+ лимона, и 850 в вилке 300-600, а получаем среднюю цену 1.1 лимон.

А теперь идем покупать себе недвижимость и видим на рынке подавляющее большинство домов в вилке 300-600

Миди же смотрит исключительно на детачед дома. Ну нет у большинства свежих иммигрантов денег на них! Поэтому покупают поначалу таунхауз\кондо, набирают эквити, копят денежки устраиваясь на более высокооплачиваемую работу и вот уже появилась возможность сделать апгрейд.

А Миди надо чтобы все сразу и по высшему разряду. И чтобы было доступно человеку зарабатывающему меньше 60К в год. Такое только в сказках

Meadie писал(а):И хорошо, если они будут относиться к этому как lavep - т.е. считать, что жилье стоит столько денег, за сколько они его купили...

вы таки будете смеяццо, но в целях налогообложения именно так и считает не только лавеп, но и CRA. примерно такая и будет ACB после того, как он его продаст. как вы думате, почему вашу фейр маркет велью, с которой вы тут носитесь, как с писаной торбой, налоговая попросит его (да и вас тоже, коли разродитесь к тому моменту) засунуть в одно место, а будет считать только кеш, который лавеп заплатил за жильё при покупке, и кеш, который он получил при его продаже?

Gatchinskiy писал(а):

Ringo писал(а):Конечно, перетирать можно сколько угодно. Но если по простому, что заложено в цену и ее динамику:

1. Текущее соотношение среднего заработка домохозяйства к стоимости кватратного метра/фута (где и уровень текущего долга самого домохозяйства)
2. Уровень безработицы (он же индикатор здоровья экономики).
3. Приток иностранного капитала (может существенно зависеть от фактора 2).

.

еще один пункт забыли: 1. Location

Можно сколько угодно спорить по этому пункту, но человек с деньгами выбирает Нью-Йорк, Лондон, Москву, Ванкувер, но не Детроит, Урюпинск или Whitehorse... и это тоже диктует цену на маркете и будет вечно диктовать. Все здесь присутствующие, наверняка, тоже не случайно здесь оказались, а сделали определенный ресерч перед приездом, и выбрали лучшее из имеющихся

Не стоит ставить в один ряд Ванкувер с Лондоном, Нью-Йорком, Сан-Франциско и Лазурным берегом. Богатые и успешные, если мы не рассматриваем китайцев их Гонконга, Пекина и Шанхая, жаждущих канадского паспорта, в основном селятся поближе к цивилизации, где тепло, не идет снег и не дождит полгода - совокупность этих факторов важна.

Поэтому пока денежки китайских инвесторов не вернутся на канадский рынок не стоит, как в старину, ожидать +10-15% процентов в год. Даже стабильные +5-7% не стоит. Нет у большинства местного населения денег при текущих уровнях цен ни на "аттачд", ни на "детачд", ни на апгрейд, ни на апдейт, если только не лезть в жесткую многолетнюю экономию, отказывая потом себе во многих радостях жизни. Это, само собой, учитывая соотношение заработков/налоги здесь и в тех же США. Где этот показатель выгоднее, думаю, намекать не надо.

Посему, при текущих уровнях цен, только на Китай все надежды риэлтеров, а эта материя непрогнозируемая и от местных чаяний независящая никак.

Meadie писал(а):

Gatchinskiy писал(а):это правда, что в ване средний дом стоит $1.100.000? ...от корнер кейсов отталкиваемся?

Разумеется, это правда. ...

Похоже, я был не прав, точнее не полностью прав - на приведенном графике показана цена для Metro Vancouver.
Сложно с ходу сказать, какие из частей Б.Ванкувера были включены в расчеты, а какие нет.
Но, в любом случае, выводы остаются теми же.

Поэтому пока денежки китайских инвесторов не вернутся на канадский рынок не стоит, как в старину, ожидать +10-15% процентов в год

Вот с этим утверждением я согласен. Местный рынок сильно зависит от иностранных инвесторов, и пока у них проблемы вывезти денежки из Китая и пока в Штатах можно найти собственность дешевле, у нас расти особо не будет. По крайне мере не так быстро как с ними

Meadie писал(а):

Alusya писал(а):...

По ванкуверским меркам этот пузырь надо под микроскопом рассматривать: цены возрасли за 6-7 лет на 25%, потом снизились на 20%, и снова возрасли на 15%.

Сравните с аналогичным графиком для Ванкувера, где цены выросли в 2.5-3 раза (в Вегасе было чуть больше 2 раз). Как вы думаете, по какому сценарию будет лопаться и "восстанавливаться" пузырь в Ванкувере?

http://www.chpc.biz/uploads/9/7/9/5/979 ... 9_orig.jpg

Meadie, вы на скейл посмотрите. Я надеялась у вас более серьезное отношение к этим графикам .
430К - 2001
835К - 2007
600К - 2009
800К - 2013

Умеем проценты вычислять? 94% вс 210% в Вегасе - небольшая разница.

У наших друзей в Сан Рамоне за 1 год цена уже на 20% выросла. Ну повезло им - купили на нижней точке, да еще и с 3.5% на 30 лет. Но те, кто купили на пике тоже не беспокоятся и свои дома не бросались продавать. Теперь потихоньку все возвращается на круги своя.

Alusya писал(а):

Meadie писал(а):

Alusya писал(а):...

По ванкуверским меркам этот пузырь надо под микроскопом рассматривать: цены возрасли за 6-7 лет на 25%, потом снизились на 20%, и снова возрасли на 15%.

Сравните с аналогичным графиком для Ванкувера, где цены выросли в 2.5-3 раза (в Вегасе было чуть больше 2 раз). Как вы думаете, по какому сценарию будет лопаться и "восстанавливаться" пузырь в Ванкувере?

http://www.chpc.biz/uploads/9/7/9/5/979 ... 9_orig.jpg

Meadie, вы на скейл посмотрите. Я надеялась у вас более серьезное отношение к этим графикам .
430К - 2001
835К - 2007
600К - 2009
800К - 2013

Умеем проценты вычислять? 94% вс 210% в Вегасе - небольшая разница.

Cогласен, на подобный график нужно смотреть с микроскопом, и, в первую очередь, вам.
Если вы внимательно посмотрите на то, какая цена была на 1 января 2001г, то увидите, что она составляет не 430К, а около 580К, и, соответственно, рост до пика был 30%.
Я упомянул в своем посте, что рассматривал рост цен до пика в течение 6-7 лет, т.е. именно с этой точки.
Да, я написал про 25% - это, конечно, не совсем 30 (глазомер подвел в пятницу в полдвенадцатого вечера:), но и не 94%, как вы написали в субботу в 10 часов утра:)

Добавлю, что беглого взгляда на график достаточно, чтобы определить, что в 2001-2004гг в этом городе были более-менее стабильные цены (560-600К), пузырь начал рост в 2004г, достиг максимума в конце 2007г, и сдулся в 2009г. Поэтому, если и рассматривать относительный размер пузыря, то это надо делать по отношению к более-менее стабильному периоду цен до него (2001-2004гг), как я и сделал, а не к одной единственной случайной точке на краю графика.

PS: 2013 - это все же не 800К: максимум был достигнут 1 января 2013 - 773К, а сейчас цена снизилась до $747,000 при резком снижении продаж.
http://www.trulia.com/real_estate/San_F ... et-trends/

Meadie писал(а):

Alusya писал(а):

Meadie писал(а):

Alusya писал(а):...

По ванкуверским меркам этот пузырь надо под микроскопом рассматривать: цены возрасли за 6-7 лет на 25%, потом снизились на 20%, и снова возрасли на 15%.

Сравните с аналогичным графиком для Ванкувера, где цены выросли в 2.5-3 раза (в Вегасе было чуть больше 2 раз). Как вы думаете, по какому сценарию будет лопаться и "восстанавливаться" пузырь в Ванкувере?

http://www.chpc.biz/uploads/9/7/9/5/979 ... 9_orig.jpg

Meadie, вы на скейл посмотрите. Я надеялась у вас более серьезное отношение к этим графикам .
430К - 2001
835К - 2007
600К - 2009
800К - 2013

Умеем проценты вычислять? 94% вс 210% в Вегасе - небольшая разница.

Cогласен, на подобный график нужно смотреть с микроскопом, и, в первую очередь, вам.
Если вы внимательно посмотрите на то, какая цена была на 1 января 2001г, то увидите, что она составляет не 430К, а около 580К, и, соответственно, рост до пика был 30%.
Я упомянул в своем посте, что рассматривал рост цен до пика в течение 6-7 лет, т.е. именно с этой точки.
Да, я написал про 25% - это, конечно, не совсем 30 (глазомер подвел в пятницу в полдвенадцатого вечера:), но и не 94%, как вы написали в субботу в 10 часов утра:)

Добавлю, что беглого взгляда на график достаточно, чтобы определить, что в 2001-2004гг в этом городе были более-менее стабильные цены (560-600К), пузырь начал рост в 2004г, достиг максимума в конце 2007г, и сдулся в 2009г. Поэтому, если и рассматривать относительный размер пузыря, то это надо делать по отношению к более-менее стабильному периоду цен до него (2001-2004гг), как я и сделал, а не к одной единственной случайной точке на краю графика.

Ах как вы ловко манипулируете с сциферками. Я смотрю на начало и конец каждого графика, а вы на те точки, какие вам выгодно. Ну прямо как тот Вася Пупкин .
34% с 2000 до 2001 - это конечно не часть пузыря, а нормальный рост недвижимости. Что мы и наблюдали в ванкувере .
п.с. Я ночью другими делами занимаюсь, более приятными, чем графики.

Alusya писал(а):Ах как вы ловко манипулируете с сциферками. Я смотрю на начало и конец каждого графика, а вы на те точки, какие вам выгодно. Ну прямо как тот Вася Пупкин .
34% с 2000 до 2001 - это конечно не часть пузыря, а нормальный рост недвижимости. Что мы и наблюдали в ванкувере .

Ну да, а что было слева до этой точки вас не интересует? Напомню, на всякий случай, что в 90-е годы номинальные цены на жилье там практически не росли (с учетом инфляции они снизились на 25%).

Кроме того, если вы посмотрите на цены на недвижимость с учетом инфляции, то увидите, что они практически не изменились даже по сравнению с 2000г, когда номинальная средняя цена была ваши 430К.
Более того, если учесть, что в 90-е годы %% ставки были порядка 7-10%, а не 3-4% как сейчас, то можно сделать вывод, что жилье стало намного доступнее по сравнению с теми временами.
Соответственно, все кто купил жилье в 2001-2008гг - оказались в проигрыше.

Alusya писал(а):п.с. Я ночью другими делами занимаюсь, более приятными, чем графики.

Для меня в это время ночь еще не начинается...

lavep писал(а):

Недвижимость, о которой я говорю, за 3 года подешевела приблизительно на 40К (по ценам аналогичных продаж). Никаких скачков на 100К за это время не было.

Ну да. Пример сферического квадрата в подпространстве. Спускайтесь на землю, кремлевский мечтатель.

Полчаса назад зашел на опенхаус в соседнем доме - там продается 2б2в с расположением и планировкой как в квартире, о которой я рассказывал. За нее сегодня просят 360К ("Priced to sell"). На вопрос риэлтору, фиксированная ли это цена, не было получено членораздельного ответа - это явным образом подразумевает, что торг уместен, и по крайней мере до 340-350К цену наверняка можно было бы сбить.

3 года назад минимальная цена на такую квартиру была 420+К: меньше цен продаж на аналогичные юниты я не видел, а цены предложения достигали 450К.

Таким образом, падение цены на подобную квартиру, если она была куплена 3 года назад, составила минимум 70-80К, а возможно и больше (я видел цены продаж и в диапазоне 430-450К).

Сравните это со стоимостью рента подобной квартиры за 3 года - 54К, а потом учтите, что прочие расходы владельца недвижимости (налог, кондо фи и пр.) составили порядка 18К.

Под конец я спросил риэлтора, как вообще дела - он грустно покачал головой и дал понять, что я первый посетитель - никому, похоже, даже по такой цене квартира не нужна...

Как все грустно у вас в Бернаби. У нас в Коквитламе на Бурке Маунтан мой сотрудник ухватил последний домик из строящихся в новом комплексе. Домики > 800К, цены больше, чем были в прошлом году. Домики будут закончены только поздней весной - летом. Вот такие дела...

За нее сегодня просят 360К ("Priced to sell").
3 года назад минимальная цена на такую квартиру была 420+К:
Таким образом, падение цены на подобную квартиру, если она была куплена 3 года назад, составила минимум 70-80К, а возможно и больше (я видел цены продаж и в диапазоне 430-450К).

Сравните это со стоимостью рента подобной квартиры за 3 года - 54К

Ну так и сложите пару циферок

Для вас, как человека ждущего дна с учетом уже выкинутых 54К за эти 3 года, цена составляет 360+54=414

Супер выгодно! вы сэкономили за 3 года 6К от пиковой цены (причем у этих 6К есть очень неплохой шанс вернуться в ваш карман, если бы вы были домовладельцем, а 54к вашего рента уже уплыли с концами)

Миди

Соответственно, все кто купил жилье в 2001-2008гг - оказались в проигрыше.
!

Миди ты точно поле не видишь!
Я купив с 2003 г счас на последний моргидж подписывась и оно мое! Будет оно стоит 100к или 700к мне по барабану!я только в большом плюсе ! А вот если ты рентовал с 2003 то ты минус 180к ! И ни графики, ни ставки,ни маркет меня не спугнули ни через 3 года ни через 10, я просто имел steady income and paid my bills!
Ты просто не в теме и никогда там (здесь в Ване) не будешь!.... Ты хоть когда нибудь зарабатывал 80к ?....чтоб сидеть в ренте!

lavep писал(а):Ну так и сложите пару циферок
...

Хорошо, давайте сложим пару конкретных циферок, которые прозвучали выше (в моих предыдущих расчетах они были немного другими). Только по-честному, ладно? Поправьте меня, если где-то в расчетах есть ошибка.

В общем, есть два варианта: покупка три года назад, и проживание в течение трех лет в ренте и покупка сегодня. Начнем с одинаковых исходных цифр и посмотрим что будет в результате. Для простоты расчетов предположим, что оплата моргиджа/рента и т.д. производится с банковского счета, на котором изначально была некоторая сумма денег. Допустим, три года назад на счету было 111К.

Вариант А. Квартира куплена за 430К. Даунпеймент (округляем до целых) 21K, моргидж на 25 лет под 3% - выплата в месяц 2К, 1К принсипал, 1К проценты. За 36 месяцев - будет выплачено 36К принсипала и 36К процентов. Налоги на недвижимость, кондо-фи и пр.мелкие расходы за 3 года составят в сумме 18К. Платежи за 3 года составят: 21К (даунпеймент) + 36К (принсипал) + 36К проценты + 18К (налоги и пр.) = 111К. Долг перед банком составляет 430-21-36= 373К. Таким образом, на счету денег не осталось, долг перед банком превышает текущую стоимость квартиры на 23К (будем предполагать, что ее рыночная цена - 350К).

Вариант В. За рент за 3 года заплачено 54К. Квартира куплена за 350К, положен даунпеймент 18К, долг перед банком составляет 332К.
Расходы составили: 54 К (рент) + 18К (даунпеймент) = 72К. На счету осталось: 111К-72К=39К.

Сравним что получилось:
Вариант А: На счету - 0, долг перед банком - 373К
Вариант В: На счету - 39К, долг перед банком - 332К

Очевидно, выгода варианта В составляет 80К.

А если сравнить выгоду покупки и рента за одну минуту, то размер "выгоды" рента будет еще выше

Теперь все то же самое посчитайте на 10-15-20 лет