Каморка

я не буду повторять все 200 страниц этой дискуссии. уже жевали и пережевывали.

В любом случае вам придется рано или поздно осознать ущербность своей логики и неверные посылы.
Намекну еще, что людям апрувят моргиджи ДО определенной суммы, поэтому найти еще 50-100К на лучшее жилье через дорогу будет не очень просто. А потому даже если бы стоимость детачд домов в среднем снизилась бы до 600-700К, человеку с моргиджем в 400-450К - это будет без разницы, что лимон, что 700К ему одинаково будут недоступны

Meadie писал(а):любой нормальный человек с этими деньгами наскребет еще 50-100К и купит дом на западной стороне.

прально, какие-то нещясные 50-100К, пустяки...

пыс. для справки: в 2003-м я искал жильё до 250К, ибо это был мой потолок по тогдашним (да и по сейчасным, чёуш греха таить) меркам. не нашёл. было по 300К. не взял. ненормальный человек, наверное...

Meadie писал(а): Поправьте меня, если где-то в расчетах есть ошибка.

Ваша ошибка в следуюшем копи-пасте от риалстейт агента
*реал эстейт очень локален, общая температура по больнице - абсурд*

Я не знаю ваших ванкуверских локейшинов, а в ваших "реальных" примерах нет точных адресов чтобы понять чтоже вы "смотрите".

2-е. Ваша ошибка что вы используете те цыфры от того маркета что вам выгодны сейчас.
А рынки домов отличаются от рынков кондо, а все ето отличается от рынка таунхаузов.
Лично я смотрю
-места где мне хотелось бы жить
-отдельные дома (а не квартиры, или таунхаузы) с планировкой в которой приятно жить
-дома в состоянии (без ликов, трешин в фундаменте) чтобы жить долго и без значительных вложений на ремонт (менять полностью кухню...)

Вам уже неоднократно об етом говорилось - но вам "воз и ныне там"

Meadie писал(а): Добавлю, что в последние пару лет практически все жилье на люксовом рынке покупалось спекулянтами.

опять ваша неправда.
Реальные спекулянты (а не ваши вымышленные) покупают в сегменте где массовый спрос, а ето далеко не люксовый сегмент.

Ringo писал(а):Опять про Китай, куда ж без него.

про огурцы вам уже сказали.
Про влияние китайских покупателей обсуждалось сотню страниц назад - вроде все пришли к мнению что
влияние не такое значительное как вам хотелось бы показать. Влом искать те посты с графиками и статистиками

Так шта если китайцев станет меньше - то цены будут расти на процент медленнее. И все

polkov писал(а):

Meadie писал(а): Добавлю, что в последние пару лет практически все жилье на люксовом рынке покупалось спекулянтами.

опять ваша неправда.
Реальные спекулянты (а не ваши вымышленные) покупают в сегменте где массовый спрос, а ето далеко не люксовый сегмент.

Вы же сами писали, что ничего о Ванкувере не знаете. Зачем тогда делаете непонятные выводы?

Кстати, о сегменте, где есть более массовый спрос.
Совсем недавно прошла информация, что 25% кондо в Ванкувере либо пустуют, либо куплены нерезидентами - т.е. являются спекулятивным жильем.
Кроме того, на подходе большое количество новых кондо. Причем не важно, выкуплено ли оно на пресейлах или нет, т.к. если и было, то практически наверняка одними спекулянтами.
Т.е. фактически, на четверть или более Ванкувер является нашим местным ghost town...

Meadie писал(а):

polkov писал(а):

Meadie писал(а): Добавлю, что в последние пару лет практически все жилье на люксовом рынке покупалось спекулянтами.

опять ваша неправда.
Реальные спекулянты (а не ваши вымышленные) покупают в сегменте где массовый спрос, а ето далеко не люксовый сегмент.

Вы же сами писали, что ничего о Ванкувере не знаете. Зачем тогда делаете непонятные выводы?

Кстати, о сегменте, где есть более массовый спрос.
Совсем недавно прошла информация, что 25% кондо в Ванкувере либо пустуют, либо куплены нерезидентами - т.е. являются спекулятивным жильем.
Кроме того, на подходе большое количество новых кондо. Причем не важно, выкуплено ли оно на пресейлах или нет, т.к. если и было, то практически наверняка одними спекулянтами.
Т.е. фактически, на четверть или более Ванкувер является нашим местным ghost town...

Mиди, ну а вам какая разница, что Ванкувер is a ghost town. Вы то живёте в конретном ренте, или вы думаете, что те спекулянты, которые накупили себе ныне пустующих домов и кондо за так вам их отдадут?

Hairy Potter писал(а):

lavep писал(а):либо ищем кондо\таунхауз. А тогда сразу другая картинко рисуется. И падает не сильно, и спрос есть

Мое кондо купленное в 2011 уже подешевело на 10%. Купил за очень хорошую цену на то время. Эквити хватает, поэтому не волнует пока.

как вы знаете, что ВАШЕ кондо подешевело? ВЫ его уже продали?

Waterbyte писал(а):пыс. для справки: в 2003-м я искал жильё до 250К, ибо это был мой потолок по тогдашним (да и по сейчасным, чёуш греха таить) меркам.

о! Очень правильная мысль. Только почему-то применена не в ту сторону.

Could you please elaborate, как правильно посчитать свой потолок.

magda писал(а):

Meadie писал(а):

polkov писал(а):

Meadie писал(а): Добавлю, что в последние пару лет практически все жилье на люксовом рынке покупалось спекулянтами.

опять ваша неправда.
Реальные спекулянты (а не ваши вымышленные) покупают в сегменте где массовый спрос, а ето далеко не люксовый сегмент.

Вы же сами писали, что ничего о Ванкувере не знаете. Зачем тогда делаете непонятные выводы?

Кстати, о сегменте, где есть более массовый спрос.
Совсем недавно прошла информация, что 25% кондо в Ванкувере либо пустуют, либо куплены нерезидентами - т.е. являются спекулятивным жильем.
Кроме того, на подходе большое количество новых кондо. Причем не важно, выкуплено ли оно на пресейлах или нет, т.к. если и было, то практически наверняка одними спекулянтами.
Т.е. фактически, на четверть или более Ванкувер является нашим местным ghost town...

Mиди, ну а вам какая разница, что Ванкувер is a ghost town. Вы то живёте в конретном ренте, или вы думаете, что те спекулянты, которые накупили себе ныне пустующих домов и кондо за так вам их отдадут?

за так не отдадут а значительно дешевле чем купили - запросто, на рынке уже есть такие примеры пачками... купил за Х в 2011, продал за 90% от Х сейчас, все это время платил проперти таксы-кондо фи-еше что там положено, ну и транзакционные издержки. Просто в какой-то момент такого "инвестора" задалбывает платить за стареющий и понемногу теряющий в цене актив (тем более если жилье стоит пустое), он продает за ту цену которую оно стоит сейчас и рынку абсолютно до лампы что 2 года назад он заплатил больше

а держать и не продавать за неустраивающую цену (и тешить себя мыслями что раз не продал то ничего пока не потерял) - тоже не всегда имеет смысл. Не слепые ведь, видят что кредитные условия ужесточаются, нового жилья строится много, конкурировать с богатыми девелоперами за покупателя неохота ни сейчас ни в перспективе...

Gadi писал(а):

Hairy Potter писал(а):

lavep писал(а):либо ищем кондо\таунхауз. А тогда сразу другая картинко рисуется. И падает не сильно, и спрос есть

Мое кондо купленное в 2011 уже подешевело на 10%. Купил за очень хорошую цену на то время. Эквити хватает, поэтому не волнует пока.

как вы знаете, что ВАШЕ кондо подешевело? ВЫ его уже продали?

это вопрос честности с самим собой.

А вообще, кондо в большей степени commodity чем отдельностоящие дома (отчасти за это их и предпочитают "инвесторы"). Есть рынок, есть данные по продажам равноценных юнитов. Кто хочет увидеть, тот увидит.

Совсем недавно прошла информация, что 25% кондо в Ванкувере либо пустуют, либо куплены нерезидентами - т.е. являются спекулятивным жильем.

ну если бы их еще и продавали, то да, а так вполне отражает реальность, что местное жилье скупается нерезидентными китайцами в качестве вакайшин проперти. И как задел на будущее, чтобы было куда бежать, если гайки начнут закручивать в Мейнленде

а держать и не продавать за неустраивающую цену (и тешить себя мыслями что раз не продал то ничего пока не потерял) - тоже не всегда имеет смысл

разумеется держать недвигу любой ценой не имеет смысла. И вполне возможны ситуации, когда человек решить продать, потеряв при этом существенную сумму. Но я бы оценил такие варианты процентов на 5% от силы от общей массы (личные обстоятельства, конкретный локейшин и т.п)
В большинстве же случаев перед людьми будет стоять 2 варианта: жить самим или сдавать. Про жить самим все понятно, думаю распинаться не надо. Про сдавать, вполне возможен вариант, что несколько лет проперти будет сдаваться по цене ниже издержек содержания моргиджа и проперти. Вопрос на сколько ежемесячный убыток умноженный на количество месяцев будет меньше потерь от продажи проперти сейчас

lavep писал(а):разумеется держать недвигу любой ценой не имеет смысла. И вполне возможны ситуации, когда человек решить продать, потеряв при этом существенную сумму. Но я бы оценил такие варианты процентов на 5% от силы от общей массы (личные обстоятельства, конкретный локейшин и т.п)

хмм. не поделитесь откуда взялась ваша цифра 5%? я не знаю 5% или нет но покупателей на рынке сейчас не так много (см статистику продаж) и если немногочисленные покупатели пойдут к этим 5% то эти сделки и будут определять рыночные цены на недвижимость. Остальные продавцы останутся при своих интересах, без покупателей и с мыслями что их проперти стоит Х а не Х*0.9. Это если их риэлтор аккуратно не намекнет что сравнимое продалось за Х*0.9 и если мы хотим продать то надо бы и нам сбросить маленько...

Биркин писал(а):

lavep писал(а):разумеется держать недвигу любой ценой не имеет смысла. И вполне возможны ситуации, когда человек решить продать, потеряв при этом существенную сумму. Но я бы оценил такие варианты процентов на 5% от силы от общей массы (личные обстоятельства, конкретный локейшин и т.п)

хмм. не поделитесь откуда взялась ваша цифра 5%? я не знаю 5% или нет но покупателей на рынке сейчас не так много (см статистику продаж) и если немногочисленные покупатели пойдут к этим 5% то эти сделки и будут определять рыночные цены на недвижимость. Остальные продавцы останутся при своих интересах, без покупателей и с мыслями что их проперти стоит Х а не Х*0.9. Это если их риэлтор аккуратно не намекнет что сравнимое продалось за Х*0.9 и если мы хотим продать то надо бы и нам сбросить маленько...

1. Мне показалось, что 5% относилось к тем, кого не устраювают два описанных варианта (жить или сдавать).
2. "Остальные продавцы" - нерелевантный термин. Эти люди ничего не продают - просто продолжают жить или продолжают сдавать. И даже с риэлтерами не общаются. А посещают ли их мысли про всякие иксы, уж и не знаю.

polkov писал(а):

Ringo писал(а):Опять про Китай, куда ж без него.

про огурцы вам уже сказали.
Про влияние китайских покупателей обсуждалось сотню страниц назад - вроде все пришли к мнению что
влияние не такое значительное как вам хотелось бы показать. Влом искать те посты с графиками и статистиками

Так шта если китайцев станет меньше - то цены будут расти на процент медленнее. И все

Про огурцы я уже ответил и если вам курсы шитья в качестве "адекватного" аналога не подходят, можете заняться обсуждением урожая зерновых, ибо все равно это параллельно сути дела. Про многомиллионые дома в Vaughan у вас лучше получается, так что, право, лучше этой темой упражняйтесь, если по Китаю конкретно крыть нечем.

Кстати, естественно, выкладки риэлторских агентств и даже банков тут врядли проедут, ибо это стороны заинтересованные в подогревании рынка и нетакое могут нарисовать, если надо. Вот в США, например, во многих штатах цены пошли вверх и Китай им нестрашен. А почему? Потому что от другого, рыночно обоснованного уровня отсчет, после сильно падения за последние 5 лет. Пока вам "влом искать те посты" я привел прямой как три рубля пример: при падении ВВП Китая за последний год что-то около процента и ниже отметки 8% произошел обвал рынка продаж в Ване почти на 30%, в Торонто около 15%. И это "на процент медленнее"? Ага...

Да, только не надо лечить, что это потому произошло, что правительство ужесточило правила по займам в прошлом году и сделало аммортизацию 25 лет вместо 30. 25 лет или 30 лет при начальном платеже в 5% и проценте по кредиту около 3 мало кого остановят от желания занимать дальше, если есть возможности. Это физически не может обрушить продажи на 30%. Влияние правительства тут как раз таки на приблизительно 1% и есть. Ситуация вышла из под контроля лет 6 назад, когда нулевыми платежами при 40 летней аммортизации раскочегаривали рынок жилья да еще при огромном притоке внешних легких денег. Наложившись друг на друга это сильно раздуло местный рынок недвижимости и, в итоге, немало способствовало тому, что население оказалось в нынешних рекордных показателях по долгу: 1.6 доллара долга на 1 заработанный доллар (а это уже совсем недалеко от американских 1.7 на 1 перед кризисом 2007-го). Тогда все радовались - вау! Бум в девелопменте! Квартиры разлетаются как пирожки! Производство условных пиломатериалов растет! В результате получился колоссальный перекос экономики страны в сферу строительства при продолжающемся выводе всевозможных иных производств в дальнее и ближнее забугорье, закрытиях заводов и фабрик. Теперь министр финансов по другому говорит: ненормально мол, что много канадцев вместо того, чтобы идти зарабатывать деньгу своим трудом желают зарабатывать через спекуляции на рынке недвижимости. Мол не по-нашему это. Не по-канадски! А куда многим идти зарабатывать-то, при таких уровнях безработицы в больших городах, когда, в среднем, на 1 вакансию 6 кандидатов?

Баланс сильно нарушен. При таких показателях долга, безработице и количестве людей на велфере никаких "олд мани", даже если их, условно, экспроприировать уже не хватит, чтобы расплатится с этим самым долгом. Этих "олд мани" уже сейчас многократно меньше чем долг на одно домохозяйство. Тут либо дефолт, либо увы, лопание пузыря, которое сейчас деликатно пытаются свести в плоскость "soft landing". В США пожертвовали Лемон Бразерс (что потянуло, в итоге, вниз весь финсектор), в Европе, похоже, собираются жертвовать Кипром, а потом может и Грецией, если не поможет (что быстро может привести к концу евро и еврозону). У Канады нет такого ассортимента инструментов. И если припрет, то первый в очереди окажется тот, кто больше всего должен.

akela писал(а):Только почему-то применена не в ту сторону.

Could you please elaborate, как правильно посчитать свой потолок.

в ту, в ту. а чё тут илаборировать? козе понятно. я знаю, сколько у меня в наволочке. я знаю, сколько зарабатываю. значит, я знаю, сколько могу взять в долг, чтобы его обслуживание не привело к тому, что мне потребуется срочно его гасить. таким образом, я знаю потолочную сумму того, что мне можно купить (наволочка плюс банк). ну или того, которое я могу снять. это одно и то же по затратам.

как только начинаются мысли о том, что долг - это зло, и от него надо как можно раньше освободиться, все расчёты можно посылать лесом. у меня не начинаются :)