Каморка

polkov писал(а):вы наверное смешиваете 2 разные веши - ремонт и апгрейт.
потому у вас и получется 1-1.5к в месяц за ремонт. И все так и понимают - вы ничего не понимаете в ремонтах. И удивляются откуда у вас цыфры берутся.
Затраты на "ремонт" небольшие совсем, ну может 100-200 в месяц если растянуть в среднем.
Затраты на "апгрейт" бессмысленно обсуждать патамучта у всех разные вкусы, разные дома.
Короче можно образно сказать "комуто есть нечего, а когото жемчуг мелкий"

Да, я в определенном смысле смешиваю "ремонт и апгрейт". Если поддержание дома ограничивать подкраской и заменой изношенных прокладок в кранах, то будет иметь место его быстрый моральный и физический износ. При этом, с каждым годом вы будете жить в жилье все более и более худшего состояния, по сравнению с тем, когда вы в него въехали. Да и когда захотите его продать, то выручите меньше, чем за аналогичный дом, на поддержание состояния которого тратились бОльшие деньги.

Можно, конечно, жить в новом доме сколько-то лет, пока состояние дома не ухудшится, затем продавать его и покупать новый. Но в этом случае вы будете терять много денег на разнице между стоимостью нового дома и б/у, покупке/продаже, переезде, обустройстве на новом месте и пр.

Meadie писал(а):Можно, конечно, жить в новом доме сколько-то лет, пока состояние дома не ухудшится, затем продавать его и покупать новый. Но в этом случае вы будете терять много денег на разнице между стоимостью нового дома и б/у, покупке/продаже, переезде, обустройстве на новом месте и пр.

Однако
За время пути
Собака
Могла подрасти!
:)

Уважаемый Meadie

начиная с участка (лендскейпинг, содержание пруда, газонов и пр.)

лендскейпинг- надо делать если у тебя 2 гектара земли ...и водой размывает грунт и сносит в речку..
содержание пруда -это кормление рыбок,но я не люблю пруды с журчащими фонтанчиками -там комары хорошо разводятся..
газоны -засыпаются гравием,чтобы слышать если еноты или люди крадутся к тебе чтобы чего то стырить..

Уважаемый Рolьkov
формальные парадные гостинные где стоит стол на 12 персон (минимум),стулья и горка с хрусталем,в эту комнату ваще заходят раз в год на день рождение или новый год..Все остальное происходит на кухне или diiner room..
Спросите об этом у хозяек у кот. есть горка с хрусталем..
-------------------------------------------------------------------------
А ремонт конешно приходится делать,сегодня спустя 15 лет ручка душа стала бить фонтаном прямо из середины,и как это удается достичь китайцем..И что интересно такая же китайская ручка душа стоит в HomeDepot начиная с $40, а в Усталом Канадце с $15...
Но в этот раз я куплю антик фарфорувую на еВау за $50 котю праработает еще 100 лет..

akela писал(а):

Meadie писал(а): Если бы дом стоил, скажем, 100К, тратить на него в год 10-20К было бы странным. Но мы говорим о домах стоящих, грубо говоря, под миллион. Тратить 1%+ от его стоимости в год на обслуживание

а почему бы всё-таки не отделять стоимость дома от спекулятивной цены земли.
Первое стареет, разваливается и требует ремонтов, а второе - нет.
Строение стоит такую-то известную сумму (допустим 200-250к), неважно сколько оно стоит вместе с землёй. Амортизируем строение методом "straight line" на срок 50 лет, получаем "расходы" 2% = 4..5k в год. Или амортизируем его на тот же срок методом "declining balance", получаем 4% = 8..10к в год. Вотербайт, объясни как это делают правильные пацаны. Я ж видел ты считал ССА для своего дома.

наконец-то хоть кто-то прислушалсо к воплям домовладельцев об отделении мух от котлет...

для начала вводная для тех, кто не в теме. сса (capital cost allowance) - это фишка, используемая налоговыми службами для нормировки той амортизации, которую разрешаеццо отнести в расходы в целях налогообложения дохода. эта фишка позволяет налоговикам чуток понизить влияние ретивых булгахтеров на манипуляцию расходами и доходами и, следовательно, приблизить реальную амортизацию к тем значениям, которые есть на самом деле, а не на бумажках у бухгалтеров. своего рода "нормы амортизации". так вот, по этим "нормам", зачисляемый в расход годовой износ здания составляет 4% от оставшейся неамортизированной стоимости здания (это то, на что акела сцылалсо как на 4% диклайнин баланс).

как оценить стоимость только что построенного здания - понятно, это стоимость труда и материалов, затраченных на стройку, плюс стандартная прибыль строителя (понятно, что зависит от строителя, но-таки есть средние данные по отрасли, их и используют для оценки). страховые компании часто используют такую модель для подсчёта "реплейсмент коста", то есть суммы, необходимой на строительство такого же или аналогичного здания на том же самом месте. вот от этого значения и пляшут для новых строений.

как оценить стоимость здания, простоявшего на этом самом месте уже много лет, и состояние которого сильно зависит от того, кто и как его эксплуатировал? понятия не имею. но могу предположить, что есть какие-то расчётные модели и для таких случаев. ведь использует же что-то хотя бы тот же биси ассессмент для разделения оценок пропертей между землёй и строениями. тогда, в отсутствие других данных, мы можем использовать хотя бы эти значения для своих расчётов, причём эти данные не будут иметь никакой связи с реплейсмент костом, о котором я выше уже перечислял. к примеру, тот джо шмо, на которого опять-таки сцылалсо акела, для расчёта своего сса (он же расходы считал, как мы помним) использовал именно цыфирь биси ассессмента по состоянию на тот момент, когда тот свою проперть приобрёл.

а миди как тогда упрямо не соглашалсо с расчётными данными, так и сейчас продолжает это делать... и, наверное, так и будет продолжать :)

А вот скажи, почему у Джо-Шмо ССА получилось всего 10к за 6 лет? Маловато чё-та, с 4% не очень согласуется.

added: увидел ваш фоллоу-ап по этому вопросу с миди в том топике... но всё равно было бы интересно свести это к реалистичным цифрам, раз уж мы озаботились расходами домовладельца. Бухгалтер видимо сказал Джо, что остаточная стоимость дома 35к, но это ж как-то немного того, занижено, по сравнению скажем с риплейсмент костом.

akela писал(а):А вот скажи, почему у Джо-Шмо ССА получилось всего 10к за 6 лет? Маловато чё-та, с 4% не очень согласуется.

added: увидел ваш фоллоу-ап по этому вопросу с миди в том топике... но всё равно было бы интересно свести это к реалистичным цифрам, раз уж мы озаботились расходами домовладельца. Бухгалтер видимо сказал Джо, что остаточная стоимость дома 35к, но это ж как-то немного того, занижено, по сравнению скажем с риплейсмент костом.

я уже сказал, что бухгалтер для этого был не нужен: оценку строения джо взял из его проперти ассессмента (кстате, тебе бухгалтер не нужен? а то как же это ты так считал, что из 10,427 за шесть лет при 4% вывел 35к? :) ). это во-первых. во-вторых, и я уже тоже это сказал, годовая амортизация к реплейсмент косту не имеет никакого отношения. ясно, что чтобы построить на месте старой лачуги новую лачугу в таком же состоянии, потребуеццо гораздо больше, чем остаточная стоимость старой (и поэтому страховая лупит с джо на полную катушку, ибо она покрывает гораздо больший реплейсмент кост, в случае чё), однако рыночная стоимость новой-то (не забываем, в том же состоянии, что и старая) от этого не измениццо. а джо рассчитывает стоимость проживания в лачуге с именно такой рыночной стоимостью, а не с другой.

пыс. вот щяс закончил перечитывать целиком предыдущий тред полкова про бутерброд, на который тут сцылаюццо. доставило только сейчас, как до мармота :)

Waterbyte писал(а): пыс. вот щяс закончил перечитывать целиком предыдущий тред полкова про бутерброд, на который тут сцылаюццо. доставило только сейчас, как до мармота

хороший тред - и гвозди с шурупами сравнили, и домовладение с рентом.
И Трамп обешал падение в 2010 году
Всего в меру.

Оттуда: http://forum.kamorka.com/viewtopic.php? ... &start=225
*почитал некоторых персонажей -
за три года мотивировка не изменилась ни на букву. Словно копипасте работало.
вот интересно - в данном случае можно ли считать стабильность за признак класса?*

теперь уже за 5 лет одно и тоже.
За 5 лет цены на дома выросли огого как.
Думаю процентов на 50% минимум.
И те кто с доходом в 100К купили дом за 500К 5 лет назад сейчас могут продать за 750К.
Т.е. 250К дохода за 5 лет.
а моргичные платежи идут в расчете на 500К (или даже меньше после реньюала) а не на 750К

Интересно те кто бьется за вложения в другие сферы (биржи и прочие бумажки) сколько за ети 5 лет подняли?

Meadie писал(а): Да, я в определенном смысле смешиваю "ремонт и апгрейт". Если поддержание дома ограничивать подкраской и заменой изношенных прокладок в кранах, то будет иметь место его быстрый моральный и физический износ. При этом, с каждым годом вы будете жить в жилье все более и более худшего состояния, по сравнению с тем, когда вы в него въехали. Да и когда захотите его продать, то выручите меньше, чем за аналогичный дом, на поддержание состояния которого тратились бОльшие деньги.

Можно, конечно, жить в новом доме сколько-то лет, пока состояние дома не ухудшится, затем продавать его и покупать новый. Но в этом случае вы будете терять много денег на разнице между стоимостью нового дома и б/у, покупке/продаже, переезде, обустройстве на новом месте и пр.

нам очень нравиццо, как вы об них говорите. пожалуйсто, продолжайте, мы вас с интересом слушаем...(C) Waterbyte

у вас какойто сферический дом в вакууме
Полное игнорирование
-ограниченности ресурсов
-инфляции
-роста спроса хотя бы за счет рождаемости + иммиграции
-...

akela писал(а):

Meadie писал(а):Но реальный вопрос находится в немного другой плоскости: зачем нужен дом за 950К, находящийся в таком же состоянии как дом за 350К? Если у вас есть деньги купить более дорогой дом, то наверное, есть и возможность поддерживать его состояние (или улучшить его, если изначально оно было не ахти), чтобы оно было заметно лучше чем у менее дорогого дома. Опять же, здесь встает вопрос баланса и расстановки приорететов. Но, в любом случае, у людей, располагающих в 3 раза большими деньгами на покупку жилья, должно быть, опять же, в среднем, в 3 раза больше денег и на другие расходы.

а мне почему-то здравый смысл подсказывает, что чем больше ты денег отдал, тем меньше у тебя осталось.

ет смотря в каких величинах смотреть.
Еслив в абсолютных - то возможно.
Еслив в относительных - то никак не возможно

levak писал(а): формальные парадные гостинные где стоит стол на 12 персон (минимум),стулья и горка с хрусталем,в эту комнату ваще заходят раз в год на день рождение или новый год..Все остальное происходит на кухне или diiner room..
Спросите об этом у хозяек у кот. есть горка с хрусталем .

давайте всеже сравнивать яблоки с яблоками.
В домах за 500К, или за 1М (да наверное уже и за 2М) нет таких гостинных.
У меня к сожалению нет таких друзей с годовым доходом более 500К (с горкой с хрусталем) чтобы спросить у них насколько они засранцы, и почему им не хватает денег на уборку в доме.

Waterbyte писал(а):(кстате, тебе бухгалтер не нужен? а то как же это ты так считал, что из 10,427 за шесть лет при 4% вывел 35к? :) ).

В уме считал, без калькулятора. Ошибся меньше чем на порядок, и уже доволен :)

Waterbyte писал(а):это во-первых. во-вторых, и я уже тоже это сказал, годовая амортизация к реплейсмент косту не имеет никакого отношения. ясно, что чтобы построить на месте старой лачуги новую лачугу в таком же состоянии, потребуеццо гораздо больше, чем остаточная стоимость старой

я собсно почему риплейсмент кост привёл. Он может оказаться ближе к реальной текущей стоимости строения (с потрохами), чем другие цифры, и полезней для оценки мейнтенансов.

Вот, по-моему, имеет смысл такая модель:
Клиент купил новый дом за 250к (это цена только строения). Какое-то время (допустим, 12 лет) ничё с ним не делал, ковры-апплаенсы не менял, и дом устарел до состояния 60% от нового, то есть до 150к.

Теперь клиент хочет поддерживать состояние дома в этом виде, чтоб он не падал ниже 60%, и не превращался в сарай. Для этого ему надо каждый год вкладывать в ремонты/апгрейды/замены эти пресловутые 4% от текущего баланса, чтобы компенсировать те 4% на которые он за этот год устаревает. Получаем, что клиенту нужно отстёгивать 150к * 0.04 = 6к в год на замены/ремонты.

А если клиент хочет поддерживать дом в состоянии "на 80% как новый", ему придётся вкладывать уже 250к * 0.8 * 0.04 = 8к/год.

polkov писал(а):Полное игнорирование
-ограниченности ресурсов
-инфляции
-роста спроса хотя бы за счет рождаемости + иммиграции
-...

Расскажите это людям живущим в Неваде или Калифорнии, где цены на жилье за последние 5 лет, даже в условиях крайне низких %% ставок, упали приблизительно в два раза, и где в этом году ожидается падение еще на 5%. А если %% ставки подрастут, то скорость сдутия остатков пузыря может оказаться еще большей.

При этом многие, кто купили жилье, когда пузырь находился в процессе быстрого роста (2001-2006), и не продали его вовремя, уже оказались в проигрыше.

Meadie писал(а):

polkov писал(а):Полное игнорирование
-ограниченности ресурсов
-инфляции
-роста спроса хотя бы за счет рождаемости + иммиграции
-...

Расскажите это людям живущим в Неваде или Калифорнии, где цены на жилье за последние 5 лет, даже в условиях крайне низких %% ставок, упали приблизительно в два раза, и где в этом году ожидается падение еще на 5%. А если %% ставки подрастут, то скорость сдутия остатков пузыря может оказаться еще большей.

При этом многие, кто купили жилье, когда пузырь находился в процессе быстрого роста (2001-2006), и не продали его вовремя, уже оказались в проигрыше.

Приведи статистику в Ване за 2001-06 годах тогда и сейчас и тогда будут у нас яблоки и еще раз яблоки !а так это вода! ... Ежай в лас Вегас бери дом за 70к и enjoy life over there!....земля под этот дом будет стоить только 10к. а земля тут 400к (у меня) Во и весь секрет

Кстати, про Торонто (замечу, что автор статьи в свое время прославился тем, что заранее предсказал аналогичный кризис в США):

"Canadian Housing Market Reminiscent of U.S. Housing Market of 2006
April 05, 2012 Michael Lombardi profitconfidential.com

A familiar bubble north of the border…
...
I’ve spoken to people in the hottest parts of the housing market in Canada: the cities of Toronto and Vancouver. There are more condo buildings going up in Toronto (over 100 planned) than any other city in the world. People are buying into the Canadian housing market believing that home prices “can’t go down.” This is similar to the feeling in America before U.S. housing prices started to collapse.

It gets worse. When the housing market finally popped toward the end of 2007 here in the U.S., the average American’s debt-to-income level was 127%. This means that the average American had $1.27 of debt for every dollar of disposable income earned. Since the end of 2007, the average American has been trying to pay down the debt and we are—in 2012; four years later—somewhere in the neighborhood of 1-to-1 currently (that is one dollar of debt for every dollar of disposable income).

In Canada, currently, the average Canadian is setting record levels of debt-to-income among industrialized nations. For every dollar of disposable income Canadians are earning, they are taking on very close to $1.51 of debt. It may be a year or two away, but Canada is set up potentially for a very nasty, very protracted fall in home prices."

Meadie писал(а):картинка

Цена дома 320к на пике пузыря?

Умиляет.

А вот как рос и лопался пузырь на рынке недвижимости в Японии, и какие слова при этом говорились
(красные стрелки - соответствующие моменты времени в истории американского пузыря):

vancouver chart please