Каморка

Gatchinskiy писал(а):

Meadie писал(а): По определению, correction - это снижение цены ассета приблизительно на 10%.
30% - это самый настоящий crash. Причем 30% - это в среднем для Канаде.
Насколько переоценена недвижимость в Ванкувере (использовать подход Банка Канады) вам, наверное, говорить не стоит. .

почему же, очень даже стоит, слушаю внимательно...

про сроки краша тоже не забудьте пожалуйста

В последние годы было дано множество оценок степени переоценности канадского и ванкуверского рынка недвижимости, и вы легко найдете их в Интернете. Из наиболее авторитетных, я бы отметил Deutcshe Bank, который дает в два раза большую оценку переоцененности канадской недвижимости чем Банк Канады.



А также оценку Credit agency Fitch Ratings: "The Canadian housing market is 20% overvalued".

Наверное, не нужно объяснять, что точное предсказание сроков краша невозможно. Однако, стоит заметить, что события последних месяцев (завершение QE, краш на рынке нефти, резкое снижение темпов роста экономик развивающихся стран и в первую очередь Китая и т.д.) показывают, в каком направлении будут развиваться события в следующем году. Появились прогнозы, что уже со следующей недели ФРС начнет повышать процентные ставки, причем это будет делать достаточно агрессивно.

При этом, любой более менее серьезный толчок может нарушить относительное спокойствие канадского рынка недвижимости и инициировать сдутие пузыря. Кстати говоря, из Альберты уже слышны голоса о "переломе" ситуации на рынке, вызванном резким снижением цен на нефть. Разумеется, в силу относительной медлительности рынка жилья, а также предстоящего сезона отпусков, первые статистические данные о влиянии этих событий на рынок, мы получим только в феврале-марте.

Samodelkin писал(а):

конь в пальто писал(а):

Meadie писал(а): Никто вам не мешает снимать ту недвижимость, в которой вы хотели бы жить.

есть вещи миди, которые и за деньги не купишь, и я бы согласился с вами, если бы "снимающего и исправно платящего аренду" нельзя было бы выселить по независящим от него причинам - продажа, ремонт и тп.

Нельзя. Но только в старушке Европе.

я слышал что у немцев так

конь в пальто писал(а):

Samodelkin писал(а):

конь в пальто писал(а):

Meadie писал(а): Никто вам не мешает снимать ту недвижимость, в которой вы хотели бы жить.

есть вещи миди, которые и за деньги не купишь, и я бы согласился с вами, если бы "снимающего и исправно платящего аренду" нельзя было бы выселить по независящим от него причинам - продажа, ремонт и тп.

Нельзя. Но только в старушке Европе.

я слышал что у немцев так

Угу. Жильца не выпрешь никогда, если он не захочет съезжать, и, даже если перестанет платить, процесс выдворения может занять годы.
Был даже такой случай, когда владелец (или риэлтор - не помню уже) нанял киллера и тётку хлопнули прям на рабочем месте.
Не хотела съезжать. Во как!

Meadie писал(а):
Наверное, не нужно объяснять, что точное предсказание сроков краша невозможно. Однако, стоит заметить, что события последних месяцев (завершение QE, краш на рынке нефти, резкое снижение темпов роста экономик развивающихся стран и в первую очередь Китая и т.д.) показывают, в каком направлении будут развиваться события в следующем году. Появились прогнозы, что уже со следующей недели ФРС начнет повышать процентные ставки, причем это будет делать достаточно агрессивно.

Наконец я с вами в чём-то согласен.

Samodelkin писал(а):

Meadie писал(а):
Наверное, не нужно объяснять, что точное предсказание сроков краша невозможно. Однако, стоит заметить, что события последних месяцев (завершение QE, краш на рынке нефти, резкое снижение темпов роста экономик развивающихся стран и в первую очередь Китая и т.д.) показывают, в каком направлении будут развиваться события в следующем году. Появились прогнозы, что уже со следующей недели ФРС начнет повышать процентные ставки, причем это будет делать достаточно агрессивно.

Наконец я с вами в чём-то согласен.

С Миди начинают соглашаться-стоит владельцам жилья насторожиться,видимо году так к 2999 все таки лопнет

Samodelkin писал(а):Жильца не выпрешь никогда, если он не захочет съезжать, и, даже если перестанет платить, процесс выдворения может занять годы.
Был даже такой случай, когда владелец (или риэлтор - не помню уже) нанял киллера и тётку хлопнули прям на рабочем месте.
Не хотела съезжать. Во как!

при таком раскладе я бы рентовал всю жизнь.

конь в пальто писал(а):

Samodelkin писал(а):Жильца не выпрешь никогда, если он не захочет съезжать, и, даже если перестанет платить, процесс выдворения может занять годы.
Был даже такой случай, когда владелец (или риэлтор - не помню уже) нанял киллера и тётку хлопнули прям на рабочем месте.
Не хотела съезжать. Во как!

при таком раскладе я бы рентовал всю жизнь.

A теперь поставьте себя на место лендлорда и представьте сколько вы будете чарджить за рент в таких условиях?

Most Germans don’t buy their homes, they rent. Here’s why
http://qz.com/167887/germany-has-one-of ... hip-rates/

It’s just a fact. Many Germans can’t be bothered to buy a house.
The country’s homeownership rate ranks among the lowest in the developed world, and nearly dead last in Europe, though the Swiss rent even more. Here are comparative data from 2004, the last time the OECD updated its numbers.

Заметьте, страны, где меньше всего home owners, далеко не самые бедные, и люди там, думаю, не самые глупые.

Marmot писал(а):

конь в пальто писал(а):

Samodelkin писал(а):Жильца не выпрешь никогда, если он не захочет съезжать, и, даже если перестанет платить, процесс выдворения может занять годы.
Был даже такой случай, когда владелец (или риэлтор - не помню уже) нанял киллера и тётку хлопнули прям на рабочем месте.
Не хотела съезжать. Во как!

при таком раскладе я бы рентовал всю жизнь.

A теперь поставьте себя на место лендлорда и представьте сколько вы будете чарджить за рент в таких условиях?

чаржили бы они наверное процентов пять-семь от стоимости праперти в год, люди сдающие в даунтауне свои норы сейчас и того не имеют. долговременная сдача в наем не отличается ничем от другого бизнеса или торговли стоками

конь в пальто писал(а):

Marmot писал(а):

конь в пальто писал(а):

Samodelkin писал(а):Жильца не выпрешь никогда, если он не захочет съезжать, и, даже если перестанет платить, процесс выдворения может занять годы...

при таком раскладе я бы рентовал всю жизнь.

A теперь поставьте себя на место лендлорда и представьте сколько вы будете чарджить за рент в таких условиях?

чаржили бы они наверное процентов пять-семь от стоимости праперти в год, люди сдающие в даунтауне свои норы сейчас и того не имеют. долговременная сдача в наем не отличается ничем от другого бизнеса или торговли стоками

Цены на рент главным образом определяются платежеспособностью населения, и уж точно мало зависят от желания лендлора получать некий наперед заданный процент от стоимости проперти в год.

Про нефть тоже думали - ага - щазз. Гибриды, electric cars, Tesla ...

Samodelkin писал(а):Most Germans don’t buy their homes, they rent. Here’s why
http://qz.com/167887/germany-has-one-of ... hip-rates/

It’s just a fact. Many Germans can’t be bothered to buy a house.
The country’s homeownership rate ranks among the lowest in the developed world, and nearly dead last in Europe, though the Swiss rent even more. Here are comparative data from 2004, the last time the OECD updated its numbers.

Заметьте, страны, где меньше всего home owners, далеко не самые бедные, и люди там, думаю, не самые глупые.

Глупые не глупые, но на душу населения в Европе, включая Германию, приходится в среднем в 2-2.5 раза меньше кв.метров жилья, чем в С.Америке. Замечу, что подобный уровень обеспеченности населения С.Америки жильем не в последнюю очередь обеспечен механизмов функционирования соответствующего сектора экономики - который развивается по принципу бум-баст.

В самой идее использования недвижимости как инвестиции ничего плохого нет. Плохо (точнее, глупо) лишь покупать ее когда она дорогая и продавать, когда она дешевая. И наоборот. Но сегодня, как ни крути и какие данные не используй, недвижимость в Канаде и Б.Ванкувере дорогая - дальнейшие выводы делайте сами.

Добавлю, что рыночная экономика (неотъемлемой часть которой является рынок недвижимости) является веками проверенным механизмом по перераспределению ресурсов общества от менее эффективных собственников к более эффективным. Или, другими словами, от более глупого собственника - к менее глупому...

Meadie писал(а):и уж точно мало зависят от желания лендлора получать некий наперед заданный процент от стоимости проперти в год.

соглашусь. более того, усугублю: цены на рент и вовсе не связаны со стоимостью проперти в год (кстате, а что это такое?), зато в точности равны расходам на эту проперть в год. вру, не в точности, обычно всё же чуть-чуть ниже.

Waterbyte писал(а):

Meadie писал(а):и уж точно мало зависят от желания лендлора получать некий наперед заданный процент от стоимости проперти в год.

соглашусь. более того, усугублю: цены на рент и вовсе не связаны со стоимостью проперти в год (кстате, а что это такое?), зато в точности равны расходам на эту проперть в год. вру, не в точности, обычно всё же чуть-чуть ниже.

А что такое расходы на проперть в год? Если выпишут спешиал ассессмент на крупную пятизначную сумму или на 6+ знаков, то как за это заставить платить рентера? Тут на сотню-другую рент кто захочет поднять выше рынка, так большинство рентеров сразу съедет (после окончания срока лиза), да и новых найти будет крайне проблематично найти.

Meadie писал(а):Тут на сотню-другую рент кто захочет поднять выше рынка, так большинство рентеров сразу съедет (после окончания срока лиза), да и новых найти будет крайне проблематично найти.

Если интерeсно, вот таблица максимально разрешенного увеличения рента за последние годы (BC):

Year Maximum Allowable Rent Increase
2014 2.2%
2013 3.8%
2012 4.3%
2011 2.3%
2010 3.2%
2009 3.7%
2008 3.7%
2007 4.0%
2006 4.0%
2005 3.8%
2004 4.6%

http://www2.gov.bc.ca/gov/topic.page?id ... CFC299C406