Каморка

reWritable писал(а):Мне так же жаль, как и канадскому правительству индейцев [очень, очень жаль], но можно офтоп про грядущий в октябре апокалипсис в соответствующей теме обсуждать?

По поводу покупки foreclosures, из того что мне попадалось на глаза, обычно в объявлениях была приписка "продается as-is". Как я понимаю, с намеком, что вероятные дефекты найденные при инспекции не повлияют на предложение (цена не опустится)? Так и есть, или нюанс в другом?

В Канаде правила могут быть другие, но принцип должен быть тот же.
Если денег платить не хватает, то человек сначала пытается продать. Если цены упали и долг больше, чем стоит дом, то у нас называется Short sale - занимает много времени, все торги ведутся с банком, т.е они должны одобрить ваше предложение, хотя дом всё ещё принадлежит владельцу. Если продать не удалось, то выставляется на аукцион, не продавшееся остаётся собственностью банка и они могут продавать или не продавать по их усмотрению.Банки США в данный момент ограничивают количество foreclosed properties на рынке, чтобы не снижать цены. Как правило as-is продаётся то, что владелец уже потерял, а банк только что приобрёл и никто не отвечает за состояние. Часто из дома вынесено всё, что можно вынести, а остальное испорчено.

reWritable писал(а):Мне так же жаль, как и канадскому правительству индейцев [очень, очень жаль], но можно офтоп про грядущий в октябре апокалипсис в соответствующей теме обсуждать?

По поводу покупки foreclosures, из того что мне попадалось на глаза, обычно в объявлениях была приписка "продается as-is". Как я понимаю, с намеком, что вероятные дефекты найденные при инспекции не повлияют на предложение (цена не опустится)? Так и есть, или нюанс в другом?

Совершенно верно! Причем проблема будет не в том, что надо , допустом , бейсмент подправить (заливает) или даже крышу поменять (что в копеечку!) а то что на доме могут быть долги и новому хозяину придется расплачиваться.

откуда такая инфа по поводу долгов, есть собственный экспириенс?

Я смотрел пол-года назад с риелтером foreclosure квартиру у логхида, продавалась в состоянии as-is, ремонта не было, как хозяева выехали так все и было, грязно, там електрика поломана, кое-чего побито. Можно было вызвать инспектора и оценить, также еще можно торговаться с банком, но не намного (up to 5%) так как цена уже была ниже маркета. По-поводу долгов все было однозначно - ты покупаешь чистую квартиру, старые долги это пролбема банка, это стандартная практика.

Meadie писал(а):

Gatchinskiy писал(а):P.S. линк на 10 foreclosures в день еще жду

Число "10" было названо на местном форуме, специализирующемся на вопросах связанных с недвижимостью и не опровергнуто оппонентами, а их там, кстати говоря, намного больше, чем на Каморке. Как мне кажется, я достаточно ясно дал понять, откуда взяты эти данные, чтобы все желающие могли прочитать соответствующие посты в оригинале.

ясно, "на заборе тоже написано ХХХ, а там дрова", берем реплику из зала, умножаем на два и выдаем за многообещаюший прогноз, круто. Вопрос снят.

P.S. не получил ответа на вопрос "также хорошо известно, когда они по этой же причине резко пойдут вниз", хотя если он из серии, что и первый, то можно и не отвечать...

Gatchinskiy писал(а):откуда такая инфа по поводу долгов, есть собственный экспириенс?

Не помню откуда, но не на себе проверял , это точно .
Я не имею ввиду долг банку.
Насколько я знаю, если ,допустим, долг за электричество на доме, то новый хозяин платит. Ну и проперти такс туда же, и газ... Могу ошибаться.

Красная Борода писал(а):Не помню откуда, но не на себе проверял , это точно :-).
Я не имею ввиду долг банку.
Насколько я знаю, если ,допустим, долг за электричество на доме, то новый хозяин платит. Ну и проперти такс туда же, и газ... Могу ошибаться.

Разве что неуплаченные "special assessments" в страте.
Газ-электричество-таксы - вряд ли.

Nope, все долги и outstanding accounts проверяются банком/нотариусом и квартира уходит чистой к новому хозяину, а иначе не имеет смысла. На электричество и моргич таксы у каждого свой эккаунт и он привязан к человеку, я не могу платить чьи-то моргич таксы, это прерогатива того человека или банка кто ввязался за него.

Косметика и внутренние проблемы жилья - да, это уже мои проблемы и для этого нужен грамотный инспектор чтобы оценить риски

akela писал(а): Разве что неуплаченные "special assessments" в страте. .

да, это вполне может быть, но это известный факт и ты можешь его узнать перед покупкой, риелтер или банк будут в курсе

levak писал(а):Фсё что вы здесь вещаете Миди ( и ваши последователи) -это просто разводилово..

Левак, я бы на вашем месте не торопил события...
В тот момент когда Миди (ну или кто-нибудь другой, последний из) изменит своё мнение, вот тогда и начнётся страшное :)

akela писал(а):

levak писал(а):Фсё что вы здесь вещаете Миди ( и ваши последователи) -это просто разводилово..

Левак, я бы на вашем месте не торопил события...
В тот момент когда Миди (ну или кто-нибудь другой, последний из) изменит своё мнение, вот тогда и начнётся страшное

думаете страшнее чем в 80-м году?

конь в пальто писал(а):думаете страшнее чем в 80-м году?

не, не думаю.
Но прогнозы дело довольно бесполезное, как мы тут все видим.

akela писал(а): не, не думаю.

вот и я думаю, что больше разговоров чем реальных опасностей. просто дыхание рынка, гонки вверх и падений нет, ну и слава богу.

VANCOUVER, B.C. – October 2, 2013 – Home buyer and seller activity in the Greater
Vancouver housing market continues to far outpace 2012, yet is in line with the region’s 10-year
averages.
The Real Estate Board of Greater Vancouver (REBGV) reports that residential property sales in
Greater Vancouver reached 2,483 on the Multiple Listing Service® (MLS®) in September 2013.
This represents a 63.8 per cent increase compared to the 1,516 sales recorded in September 2012,
and a 1.2 per cent decline compared to the 2,514 sales in August 2013.
Last month’s sales were 1 per cent below the 10-year sales average for the month, while new
listings for the month were 3.5 per cent below the 10-year average.
“While sales are up considerably from last year, it’s important to note that September 2012 sales
were among the lowest we’ve seen in nearly three decades,” Sandra Wyant, REBGV said.
“Home sale and listing activity this September were in line with the 10-year average for the
month.”
New listings for detached, attached and apartment properties in Greater Vancouver totalled 5,030
in September. This represents a 5.5 per cent decline compared to the 5,321 new listings reported
in September 2012 and a 20.2 per cent increase compared to the 4,186 new listings in August of
this year.
The total number of properties currently listed for sale on the MLS® in Greater Vancouver is
16,115, a 12.2 per cent decrease compared to September 2012 and a 0.5 per cent increase
compared to August 2013.
The sales-to-active-listings ratio currently sits at 15.4 per cent in Greater Vancouver.
“It’s important to remember that stronger sales activity does not necessarily equate to rising
home prices. In fact, home prices have not fluctuated much in our market this year,” Wyant said.
The MLS® Home Price Index composite benchmark price for all residential properties in
Greater Vancouver is currently $601,900. This represents a decline of 0.7 per cent compared to
this time last year and an increase of 2.3 per cent compared to January 2013.
Sales of detached properties reached 1,023 in September 2013, an increase of 72.2 per cent from
the 594 detached sales recorded in September 2012, and a 6.9 per cent increase from the 957
units sold in September 2011. The benchmark price for detached properties decreased 1.4 per
cent from September 2012 to $922,600.
Sales of apartment properties reached 1,018 in September 2013, an increase of 50.6 per cent
compared to the 676 sales in September 2012, and an increase of 10.4 per cent compared to the
922 sales in September 2011. The benchmark price of an apartment property decreased 0.5 per
cent from September 2012 to $366,600
Attached property sales in September 2013 totalled 442, an increase of 79.7 per cent compared to
the 246 sales in September 2012, and a 20.4 per cent increase from the 367 attached properties
sold in September 2011. The benchmark price of an attached unit is currently $458,300, which is
unchanged from September 2012.

Gatchinskiy писал(а):ясно, "на заборе тоже написано ХХХ, а там дрова", берем реплику из зала, умножаем на два и выдаем за многообещаюший прогноз, круто. Вопрос снят.

Ничего не поделаешь - чтобы спрогнозировать развитие событий на чисто спекулятивном рынке (каким несомненно является рынок недвижимости в Б.Ванкувере) приходится и самим заниматься спекуляциями:)

Весь этот рынок держится, по большому счету, на прогнозах и ожиданиях. Я уже писал про дорогие дома в Бернаби (>1.7М), которые практически не продаются уже многие месяцы (МОИ 30-40). Их продавцы, очевидно, ожидают, что в какой то момент появится достаточное количество богатых иммигрантов/иностранцев с чемоданами денег, которые скупят все эти дома по теперешним, а может даже и по более высоким ценам.

Продавцы домов подешевле считают, что стоимость их домов определяется стоимостью земли - которую они расчитывают исходя из того, за сколько сегодня можно было бы продать построенный на ней новый дом (по сегодняшним ценам!) - всё тем же богатым иммигрантам/иностранцам. Продажи домов в категории до 1М не такие плохие - люди вкладывают (инвестируют) в покупаемое жилье все свои сбережения, а также занимают столько, сколько им только дадут денег в банке (а если бы у них были бы еще деньги, или им могли больше дать в долг, то они купили бы еще более дорогое жильё).

Всё хорошо в этой схеме, за исключением того, что богатых иммигрантов/иностранцев в ожидаемых количествах не видно и на горизонте - об этом говорит статистика продаж. А людям попроще все труднее и труднее внушать, что они должны вкладывать деньги в покупку недвижимости (когда люди видели, что цены растут как на дрожжах, они сами несли эти деньги). Что происходит с подобными пирамидами, когда останавливается приток свежей крови и изменяются ожидания - вы хорошо знаете.

Gatchinskiy писал(а):P.S. не получил ответа на вопрос "также хорошо известно, когда они по этой же причине резко пойдут вниз", хотя если он из серии, что и первый, то можно и не отвечать...

На этот вопрос ответить намного проще. На этой неделе истекает первая волна рейт холдов (соответствующая первому ощутимому повышению рейта), и соответственно, в ближайшие несколько недель мы увидим серьезные изменения в количестве продаж. Кстати говоря, именно это я и имел в виду, когда говорил о том, что в начале октября нужно будет обратить особое внимание на ситуацию на рынке недвижимости.

конь в пальто писал(а):

akela писал(а): не, не думаю.

вот и я думаю, что больше разговоров чем реальных опасностей. просто дыхание рынка, гонки вверх и падений нет, ну и слава богу.

VANCOUVER, B.C. – October 2, 2013 – Home buyer and seller activity in the Greater
Vancouver housing market continues to far outpace 2012, yet is in line with the region’s 10-year
averages...

ну я имел в виду не рынок недвижимости, а общую экономическую ситуацию. Начало 80-х, это рецессия, это двузначные интерест-рэйты.

Meadie писал(а):

Gatchinskiy писал(а):P.S. не получил ответа на вопрос "также хорошо известно, когда они по этой же причине резко пойдут вниз", хотя если он из серии, что и первый, то можно и не отвечать...

На этот вопрос ответить намного проще. На этой неделе истекает первая волна рейт холдов (соответствующая первому ощутимому повышению рейта), и соответственно, в ближайшие несколько недель мы увидим серьезные изменения в количестве продаж. Кстати говоря, именно это я и имел в виду, когда говорил о том, что в начале октября нужно будет обратить особое внимание на ситуацию на рынке недвижимости.

Британские ученые нервно курят в сторонке.
А шо у нас кажный год "первая ощутимая повышения рейта"? и кажный год "истекает первая волна рейт холдов"?
Посмотрите на ваши любимые графики в МЛС
http://forum.kamorka.com/viewtopic.php? ... 00#p769959
Там кажный год падение продаж в ето время года.
Тока они проше обьясняют - "не сезон".

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D0% ... 0%BB%D0%BE
"Выбегалло представляет собой сатирическое изображение распространённого типа псевдоучёного: предельно невежественного приспособленца от науки, который, несмотря на весьма низкий научный потенциал, уверенно владеет «правильной» терминологией"