Каморка

Meadie писал(а):

конь в пальто писал(а):... я бы судил тренд по покупательской способности местных китайцев, до тех пор пока в диллершипах мерседес и порш 3/4 сейлз китайцы, можно сильно не волноваться. коню понятно, что всем страшно, потому что все гадают о будущем по прошлому, но в прошлом точно такого еще не было.
я бы больше опасался идиотизма местных бюрократов, чем глобальных тенденций, местные могут влепить какой нибудь дебильный закон и полетит все к чертям, навредив абсолютно всем.

Анализ динамики американского рынка недвижимости показывает, что, возможно, одним из наиболее важных параметром, определяющих размер "пузырей" в различных городах и штатах, является размер местного налога на недвижимость.

В Калифорнии, Лас Вегасе, и т.д. налог на недвижимость минимален для штатов и составляет порядка 0.8-1% в год от ее стоимости. Т.е. за дом в миллион долларов его хозяевам приходится платить порядка 8-10К в год. Известно, что цены в этих штатах и городах как быстро росли, так же быстро и падали - соответственно, когда пузырь надувался и сдувался (в предельном случае - на 50-80% от пика).

Другим полюсом здесь является Техас, где налог на недвижимость составляет порядка 2.4% в год от ее стоимости. За дом в миллион долларов вам придется платить в год почти 25К налога. О пузырях (в нашем понимании!) на тамошнем рынке недвижимости не слышали - цены на недвижимость практически точно определяются т.н. фундаменталз. Median house price в Техасе сегодня составляет около 140К, при медианном доходе 52К.

В ВС налог на недвижимость составляет сегодня около 0.4% от ее цены - т.е. за дом в миллион долларов вам приходится платить около 4-5К налога. Соответственно, нет ничего удивительного в том, что average house price здесь 650К (при среднем доходе 70К). Да еще и денег на общ.транспорт не хватает - всякие левые таксы вводят и референдумы проводят, вместо того, чтобы использовать нормальный налог на недвижимость.

Так что местные бюрократы, на самом деле, еще как могут влиять на характер динамики цен на рынке недвижимости - в теории, конечно...

Meadie,вы путаете причину и следствие, налог на недвижимость определяется относительной ценой дома, а не абсолютной... когда (и если), цены на дома в ВС упадут, то процент налога на недвижимость автоматически повысится.

Marmot писал(а):... Meadie,вы путаете причину и следствие, налог на недвижимость определяется относительной ценой дома, а не абсолютной... когда (и если), цены на дома в ВС упадут, то процент налога на недвижимость автоматически повысится.

В штатах вся ключевая информация по продаваемой недвижимости доступна в интернете, в том числе и размер налогов за последние 10 лет. Посмотрите на эти цифры - особенно обращая внимание на недвижимость, которая за это время продавалась несколько раз. Много интересного для себя узнаете. Более-менее постоянных размеров этих налогов (как следовало бы из ваших предположений) вы там в большинстве случаев не увидите.

Meadie писал(а):

Marmot писал(а):... Meadie,вы путаете причину и следствие, налог на недвижимость определяется относительной ценой дома, а не абсолютной... когда (и если), цены на дома в ВС упадут, то процент налога на недвижимость автоматически повысится.

В штатах вся ключевая информация по продаваемой недвижимости доступна в интернете, в том числе и размер налогов за последние 10 лет. Посмотрите на эти цифры - особенно обращая внимание на недвижимость, которая за это время продавалась несколько раз. Много интересного для себя узнаете. Более-менее постоянных размеров этих налогов (как следовало бы из ваших предположений) вы там в большинстве случаев не увидите.

T.e. вы утверждаете, что в Штатах налог на недвижимостъ напрямую связан с абсолютным значением цены дома? Я вас правильно понял?
Я десйствителъно не знаю, как оно в Штатах, просветите меня, плз...

Marmot писал(а): Meadie,вы путаете причину и следствие, налог на недвижимость определяется относительной ценой дома, а не абсолютной... когда (и если), цены на дома в ВС упадут, то процент налога на недвижимость автоматически повысится.

За последние 15-20 лет, особенно на фоне вывода всех и вся производств вначале в Китай и Юго-Восточную Азию, а теперь того, что осталось, в США и Мексику, доля девелопмента, наряду со всевозможными сферами услуг, в структуре канадского ВВП выросла очень существенно. Фактически, сейчас девелопмент и все смежные с ним отрасли в Канаде - единственный реальный движитель экономики. Можно сказать, это наркотик посильнее нефтянки, так как в отличие от нее деволопмент замещает все и везде по стране, а не только в Альберте. Правительство панически боится любых даже самых незначительных колебаний в этом секторе. Отсюда превентивный сброс на 0.25% процентной ставки недавно, в том числе, из-за той же нефтянки и желание балансировать на грани нулевой или даже отрицательной процентной ставки. Ибо если она вырастит даже на 1.5-2% (а это всего 4-4.5% годовых!), то ввиду рекордного разрыва между доходами и стоимостью квадратного фута, возможны массовые банкроства по всей стране, особенно на больших рынках. Это те самые 1.8 млн дохохозяйств. Никакие китайские или арабские деньги инвесторов тут не спасут ситуацию. И тогда электоральные перспективы будут более чем туманны. Кстати, поэтому есть мнение, что надо ждать ноября-декабря этого года. При правительстве большинства на следующий срок возможны весьма радикальные решения и коррекции курса. А пока такие движения делать кабинету рано.

И с каждым годом и месяцем оттягивания часа Х надувание этого пузыря посредством низкой процентной ставки и, фактически, отсуствие внятного налогобложения иностранных инвесторов приводит все к более и более разбалансированной ситуации (отсюда все эти алармисткие рейтинги и оценки Fitch, МВФ и т. д.). Но у правительства нет выхода, так как нет других таких же по действенности инструментов прокачки экономики - только комбинация низкого процента и низкого налога на недвижимость с притоком внешних денег из Азии. Фактически это - цуцванг.

Marmot писал(а):

Meadie писал(а):...

T.e. вы утверждаете, что в Штатах налог на недвижимостъ напрямую связан с абсолютным значением цены дома? Я вас правильно понял?
Я десйствителъно не знаю, как оно в Штатах, просветите меня, плз...

В каждом штате налоги на недвижимость считаются по своему - и, кстати говоря, в том числе и поэтому относительный размер пузырей на рынке недвижимости в различных штатах был разным. Замечу, что система расчета этих налогов достаточно сложная, и ее влияние на цены на недвижимость многофакторное - так что тут пришлось бы докторскую написать, чтобы вас в более-менее полной мере просветить по данному вопросу. Тем не менее, думаю, что смогу указать на некоторые ключевые моменты того, как действует эта система в некоторых штатах - и как она эффективно гасит колебания цен на рынке недвижимости, или, по крайней мере, не допускает того, что творилось в последние годы в Канаде.

Общим в действиях американской и канадской систем является то, что вначале определяется объем и стоимость сервисов, которые местная власть собирается предоставить жителям данной территории - т.е. объем налогов, которые нужно собрать со всех домовладельцев. Дальше, эту сумму по какому-то принципу делят на всех владельцев недвижимости. И в США и в Канаде для каждого объекта недвижимости существует т.н. tax assessment value - она умножается на упомянутый в этом треде % местного налога (от 0.40% на Гаваях до 2.57% в Техасе - в 2007г - в разных штатах, правда, есть еще и специальные местные налоги и т.п.)
http://www.nytimes.com/2007/04/10/busin ... .html?_r=0

И вот тут начинаются отличия - главным образом в том, как считать эту tax assessment value. В Канаде и в некоторых штатах, например, в Канзасе, предполагается, что tax assessment value должна более-менее соответствовать рыночной цене. Эта value регулярно, обычно ежегодно, пересчитывается и домовладельцы получают соответствующие уведомления - участники форума неоднократно делились подобной информацией. В этом случае, налоги для всех домовладельцев более-менее одинаковые (относительно ценности их домов) и повышаются достаточно равномерно (с инфляцией) - это как раз то, о чем вы говорили.

Однако, в некоторых штатах tax assessment value либо не пересчитывается вообще, либо есть ограничения на его изменение (например, не более чем 2% в год) и т.п. В момент же продажи/покупки недвижимости ее tax assessment value принимается равной продажной цене. Очевидно, что если вдруг, по какой-то причине, цены на жилье начнут быстро расти (например, снизится % по кредитам), то налог на недвижимость для нового владельца окажется существенно большим, чем налог, который платил за тот же самый дом его предыдущий владелец.

Существенным здесь является то, что, при достаточно быстром росте цен, по "новым" ценам оказывается купленным относительно малое количество домов и % местного налога из-за этого еще не успеет сильно измениться. И размер налога на недвижимость будет фактически определяться абсолютной ценой дома, а не относительной. Наличие подобного лага между моментом изменения цен на недвижимость и моментов изменения % налога создает отрицательную обратную связь между ними, и в определенной мере сглаживает колебания цен.

Marmot писал(а):T.e. вы утверждаете, что в Штатах налог на недвижимостъ напрямую связан с абсолютным значением цены дома? Я вас правильно понял?
Я десйствителъно не знаю, как оно в Штатах, просветите меня, плз...

а почему бы и нет? у нас в поко, например, - напрямую. за последние 10 лет в среднем около 0.7% от оценки биси ассессмент в год. а в чём принципиальная разница между бюджетами канадских и американских городов?

Waterbyte писал(а):

Marmot писал(а):T.e. вы утверждаете, что в Штатах налог на недвижимостъ напрямую связан с абсолютным значением цены дома? Я вас правильно понял?
Я десйствителъно не знаю, как оно в Штатах, просветите меня, плз...

а почему бы и нет? у нас в поко, например, - напрямую. за последние 10 лет в среднем около 0.7% от оценки биси ассессмент в год. а в чём принципиальная разница между бюджетами канадских и американских городов?

Проблема в том, что если связь прямая, то размер муниципального бюджета будет зависеть от текущего состояния рынка недвижимости... а это как бы не совсем так...

Marmot писал(а):Проблема в том, что если связь прямая, то размер муниципального бюджета будет зависеть от текущего состояния рынка недвижимости... а это как бы не совсем так...

с чего это вдруг как бы не совсем? деньги есть - казань гуляю, деньги нет - чишма сижу. всё правильно.

oops..

A major Vancouver property developer is on Interpol’s list of wanted individuals for charges of corruption in China.

Michael Ching Mo Yeung is the president CEO of Mo Yeung Enterprises, a company that is spearheading a number of upcoming sizeable projects in the Metro Vancouver region including the International Trade Centre on the site of the Richmond Night Market and the Opus Hotel in Richmond.

http://www.vancitybuzz.com/2015/04/vanc ... orruption/

A tiny 12-foot-wide (3.6 metre) home in Vancouver’s Point Grey neighbourhood that is only slightly wider than a Canada Line train has been sold for $1.35 million.

According to the property listing by realtor Kristy Mattiazzo, the two-storey, 945-square-foot home at 3636 West 15th Avenue sits on a narrow 2,013 square foot lot wedged between two other single-family detached dwellings.

The 1987-built residence might seem like a tight fit, but it is designed with vaulted ceilings and actually consists ample living room for a small family, including one full-bathroom, one half-bathroom, master bedroom, den and full kitchen.

Behind the structure, there is even space for a backyard with a patio, small garden and a single-car garage.

The property was only on the market for seven days before it was snatched up by a buyer, CTV News reports.

The value of the land, located in one of the region’s most sought-after neighbourhoods, was the key factor for the seven-figure price tag.

http://www.vancitybuzz.com/2015/04/tiny ... on-photos/

Ехал слушал радио наше, родное СBC. Вот это дядька рассказывал (специально запомнил имя). Так вот говорил он, что в гонконге лондоне и австралии уже во всю берут за зад иностранных инвесторов. На вопрос прикинувшегося наивным корреспондента, - Что же у нас? дядка посмеялся. Короче, имён названно не было, наций везущих деньги тоже ,но то что цена минимум на 20% изза них выше, факт неоспоримый. в дорогих городах точно знают, кто привез чего и сколько, а у нас этот учёт даже не ведётся.Вот я и думаю,была бы партия "наш дом", проголосовал бы )))
PS: это было выступление человека имеющего купленное жильё, а то подумаете что я из рента тут кулаком машу

nonn писал(а):Ехал слушал радио наше, родное СBC. Вот это дядька рассказывал (специально запомнил имя). Так вот говорил он, что в гонконге лондоне и австралии уже во всю берут за зад иностранных инвесторов. На вопрос прикинувшегося наивным корреспондента, - Что же у нас? дядка посмеялся. Короче, имён названно не было, наций везущих деньги тоже ,но то что цена минимум на 20% изза них выше, факт неоспоримый. в дорогих городах точно знают, кто привез чего и сколько, а у нас этот учёт даже не ведётся.Вот я и думаю,была бы партия "наш дом", проголосовал бы )))
PS: это было выступление человека имеющего купленное жильё, а то подумаете что я из рента тут кулаком машу

Meadie, сказал, что скоро все мы будем в ренте, то есть под водой, так что вступай не вступай... буль-буль, карасики

nonn писал(а):Ехал слушал радио наше, родное СBC. Вот это дядька рассказывал (специально запомнил имя). Так вот говорил он, что в гонконге лондоне и австралии уже во всю берут за зад иностранных инвесторов. На вопрос прикинувшегося наивным корреспондента, - Что же у нас? дядка посмеялся. Короче, имён названно не было, наций везущих деньги тоже ,но то что цена минимум на 20% изза них выше, факт неоспоримый. в дорогих городах точно знают, кто привез чего и сколько, а у нас этот учёт даже не ведётся.Вот я и думаю,была бы партия "наш дом", проголосовал бы )))
PS: это было выступление человека имеющего купленное жильё, а то подумаете что я из рента тут кулаком машу

Я недавно смотрел новости по ТВ мужик давал интерву в Ване, о так называемой foreig property eg abandoned houses. Те проперти есть хозяина нет. Вернее он есть но не тут. ВСе стоит заброшено трава не кошена ... соседи жалятся... так что я понимаю. что какая то работа ведется в этом направлении. Но что скоро что то изменится я очень сомневаюсь. Никому не выгодно что Ван стал дешевым городом.

Meadie писал(а): Чт янв 15, 2015 1:30 am

Что же касается unsatisfied demand from prospective homebuyers, то в 2014 году продажи в Б.Ванкувере были достаточно высокими, и все кто действительно хотел купить себе жилье, скорее всего, это уже сделали. Так что в данный момент накопленный неудовлетворенный спрос на жилье находится на минимуме (по сравнению с предыдущими годами). Это создает в 2015г ситуацию на рынке, когда спад продаж может оказаться потециально более значительным.

ну и как водится, информация о последних сводках с фронтов и в том числе об "unsatisfied demand"...

The Real Estate Board of Greater Vancouver (REBGV) reports that residential property sales in Metro Vancouver reached 4,179 on the Multiple Listing Service® (MLS®) in April 2015. This represents a 37 per cent increase compared to the 3,050 sales recorded in April 2014, and a 2.9 per cent increase compared to the 4,060 sales in March 2015.

Last month’s sales were 29.3 per cent above the 10-year sales average for the month. “The supply of homes for sale today in the region is not meeting the demand we're seeing from home buyers. This is putting upward pressure on prices, particularly in the detached home market," Darcy McLeod, REBGV president said.