Каморка

конь в пальто писал(а):Meadie, согласитесь, что три года назад polkov был прав, цены то ведь выросли Кстати, им теперь нужно хорошенько упасть, что бы пробить отметки трех годовой давности.

Полков две темы открыл - одна про упадет, другая про не упадет. Беспроигрышный вариант. Пампишь одну из двух, которая верна на текущий момент.

Kate писал(а):Полков две темы открыл - одна про упадет, другая про не упадет. Беспроигрышный вариант. Пампишь одну из двух, которая верна на текущий момент.

ну и какая из них победила? на текущий-то момент? а то вдруг и мне тоже нада...

Waterbyte писал(а):

Kate писал(а):Полков две темы открыл - одна про упадет, другая про не упадет. Беспроигрышный вариант. Пампишь одну из двух, которая верна на текущий момент.

ну и какая из них победила? на текущий-то момент? а то вдруг и мне тоже нада...

Ну, шо в верху, та пока побеждает.

Meadie писал(а):Например, цены на квартиры и таунхаусы в Б.Ванкувере за последние годы вообще мало менялись.

они упали? а как на счет цен на дома?

Meadie писал(а):ровно 28 мая 2012г ^DJI был 12,119 а сегодня - 18,163, при том что луни тогда стоил 98 ам.центов, а сегодня - 80. Т.е. вложения в этот индекс принесли бы вам за три года порядка 85% прибыли (в луни). Я не думаю, что какое либо жилье подорожало за это время (с учетом проперти таксов и всех накладных расходов на транзакцию - покупку тогда и продажу сегодня) даже наполовину от этого.

хотите сказать, что все "рентеры" автоматически являются инвесторами и их инвестиции автоматически растут с DJI? и при чем здесь амерский доллар?

Meadie писал(а):принесли бы вам

если бы у бабушки был самизнаетечто, то получился бы дедушка.

Meadie писал(а):Что будет в ближайшие три года, разумеется, никто не знает.

предположу ,что будет то, что и было последние 60000 лет - те, кто очкует и не берет на себя ответственность, будут "рентовать" и богатеть в своих снах.

Meadie писал(а):Однако, представители ФЕД в последние дни уверенно говорили о том, что через три года % ставки вернутся к своей "норме" - 3.5-4%, что вероятно будет соответствовать ставкам "наших" моргиджей в 5-6%. Канадское правительство мало что здесь сумеет сделать - оно сможет лишь чуть больше или меньше уронить курс луни (до 60 или 65 юсцентов?).

у китайцев, которые накачали ванкуверский рынок, доход в баксах, поэтому если луни сползет вниз, то их покупательская способность в ванкувере только увеличиться. нет?

конь в пальто писал(а):

Meadie писал(а):Что будет в ближайшие три года, разумеется, никто не знает.

предположу ,что будет то, что и было последние 60000 лет - те, кто очкует и не берет на себя ответственность, будут "рентовать" и богатеть в своих снах.

Не могу за все 60000 лет сказать:) но те люди в штатах, которые купили на максимуме пузыря, как раз через 3 года после этого очень сильно об этом пожалели. Я приводил недавно данные по США - порядка 2% домовладельцев там до сих пор должны в два+ раза больше по моргиджу, чем стоит их недвижимость. Большинство же из тех, кто не "очковал" и купил недвижимость тогда, когда цены были высокие - и через 10 лет после своего опрометчивого поступка находятся под водой.

конь в пальто писал(а):

Meadie писал(а):Однако, представители ФЕД в последние дни уверенно говорили о том, что через три года % ставки вернутся к своей "норме" - 3.5-4%, что вероятно будет соответствовать ставкам "наших" моргиджей в 5-6%. Канадское правительство мало что здесь сумеет сделать - оно сможет лишь чуть больше или меньше уронить курс луни (до 60 или 65 юсцентов?).

у китайцев, которые накачали ванкуверский рынок, доход в баксах, поэтому если луни сползет вниз, то их покупательская способность в ванкувере только увеличиться. нет?

В Б.Ванкувере этих денег от силы несколько процентов, все остальное - местные доходы и долги.

Meadie писал(а): те люди в штатах, которые купили на максимуме пузыря, как раз через 3 года после этого очень сильно об этом пожалели. Я приводил недавно данные по США - порядка 2% домовладельцев там до сих пор должны в два+ раза больше по моргиджу, чем стоит их недвижимость. Большинство же из тех, кто не "очковал" и купил недвижимость тогда, когда цены были высокие - и через 10 лет после своего опрометчивого поступка находятся под водой.

2 процента под водой? а насколько над водой те, кто купил в то время?
корректнее говорить не о 2-х процентах подводников, а о среднем домовладельце. дык где он сейчас, тот средний?

конь в пальто писал(а): у китайцев, которые накачали ванкуверский рынок, доход в баксах, поэтому если луни сползет вниз, то их покупательская способность в ванкувере только увеличиться. нет?

В Б.Ванкувере этих денег от силы несколько процентов, все остальное - местные доходы и долги.[/quote]

откуда у вас такие цифры?
мне всегда было интересно, как можно посчитать эти проценты.

конь в пальто писал(а):

Meadie писал(а): те люди в штатах, которые купили на максимуме пузыря, как раз через 3 года после этого очень сильно об этом пожалели. Я приводил недавно данные по США - порядка 2% домовладельцев там до сих пор должны в два+ раза больше по моргиджу, чем стоит их недвижимость. Большинство же из тех, кто не "очковал" и купил недвижимость тогда, когда цены были высокие - и через 10 лет после своего опрометчивого поступка находятся под водой.

2 процента под водой? а насколько над водой те, кто купил в то время?
корректнее говорить не о 2-х процентах подводников, а о среднем домовладельце. дык где он сейчас, тот средний?

2% - не просто под водой, а должны в 2 раза больше, чем стоит их недвижимость сегодня (при том что они лет 8-10 ее уже выплачивали!)

Под водой (должны больше чем стоит их недвижимость) - около 9млн домовладений - я тоже эти данные приводил. гуглите зиллоу+андер вотер.

конь в пальто писал(а): откуда у вас такие цифры?
мне всегда было интересно, как можно посчитать эти проценты.

Я видел несколько подобных вариантов расчетов. Все они дают результаты порядка нескольких %.
Прямых данных, конечно нет.

У нас в Порт Муди старые дома плавно приближаются к миллиону и улетают в течении недели - двух. Что-то я сомневаюсь, что они когда-нибудь подешевеют больше, чем на 5-10%. Если вообще подешевеют....

Meadie писал(а): 2% - не просто под водой, а должны в 2 раза больше, чем стоит их недвижимость сегодня (при том что они лет 8-10 ее уже выплачивали!)

Это если они соберуться продать свои дома, то конечно, да, может быть не очень приятные ощущения. А если они будут в них так же и продолжать жить ещё 10-20-30 лет, и могут обслуживать свой долг, то какая им разница? Также и в случае повышения, от того, что мой дом теперь можно продать на 30-40% дороже, чем я его купила, мне не холодно и не жарко. Жить то мне где-то надо, не? Или идти в рент опять? Надеясь на авось ( когда-нибудь недвига упадёт и вот тогда то я куплю хоромы. Только это может произойти завтра, а может через 5-10-15 лет, а жизнь одна и она продолжается. )

QueenR писал(а):

Meadie писал(а):2% - не просто под водой, а должны в 2 раза больше, чем стоит их недвижимость сегодня (при том что они лет 8-10 ее уже выплачивали!)

Это если они соберуться продать свои дома, то конечно, да, может быть не очень приятные ощущения. А если они будут в них так же и продолжать жить ещё 10-20-30 лет, и могут обслуживать свой долг, то какая им разница? Также и в случае повышения, от того, что мой дом теперь можно продать на 30-40% дороже, чем я его купила, мне не холодно и не жарко. Жить то мне где-то надо, не? Или идти в рент опять? Надеясь на авось ( когда-нибудь недвига упадёт и вот тогда то я куплю хоромы. Только это может произойти завтра, а может через 5-10-15 лет, а жизнь одна и она продолжается. )

Если вы смотрите на это с чисто потребительской точки зрения (т.е. не инвестиционной и вас не интересует абсолютная величина накопленной эквити в вашей недвижимости), то и тут оказывается выгоднее покупать товар, когда он дешев и продавать его когда он дорог. Вроде бы прописные истины, однако приходится их объяснять снова и снова...

Допустим, вы располагаете определенным доходом и можете тратить его часть на оплату своего проживания (выплату моргиджа или рент). Для простоты анализа будем считать, что доход со временем меняется не слишком сильно. Если вы покупаете недвижимость когда она дорогая (в штатах в 2004-2007гг, или у нас сейчас), то на свои деньги вы купите, причем на 25-30 лет вперед, относительно меньшее по размерам и худшее по потребительским характеристикам жилье. Если же вы дождетесь снижения цен (как в штатах в 2009-2010гг), то за те же деньги купите намного большее по размерам и/или лучшее жилье. Условно говоря, в том же Вегасе (где жилье подешевело в 3-5 раз), если в 2006г на среднюю зарплату вы могли купить небольшое кондо, то на точно эту же зарплату (т.е. с точно такими же платежами вперед на 30 лет) вы купите большой дом. Или вы считаете, что нет никакой разницы - прожить 30 лет в небольшом кондо или в большом доме (ну или прожить в том же кондо и потратить на что-то другое сэкономленные на платежах многие сотни тысяч долларов)?

Вы конечно можете спросить, а что нужно делать когда недвижимость дорогая. Ответ очевидный - рентовать. Например, в Ванкувере, по оценкам авторитетных международных источников, недвижимость переоценена по отношению к ренту практически на 90%, т.е. почти в два раза. То есть за те же самые деньги вы получите в два раза больше удовольствия рентуя, чем купив жилье. И наоборот, покупая недвижимость, вы получаете только половину того, что вы могли бы получить, рентуя.

И еще важный момент - от роста цен на недвижимость в долгосрочной перспективе можно выиграть только сумев вовремя слить свое жилье. Американский опыт показывает, что от пузыря 2003-2008гг выиграли считанные единицы из участников рынка (ну, плюс еще строители, риэлторы и банкиры).

Meadie писал(а): Если вы смотрите на это с чисто потребительской точки зрения (т.е. не инвестиционной и вас не интересует абсолютная величина накопленной эквити в вашей недвижимости), то и тут оказывается выгоднее покупать товар, когда он дешев и продавать его когда он дорог. Вроде бы прописные истины, однако приходится их объяснять снова и снова....

Ну... Как там в преферансе люди говорят:" знал бы прикуп, жил бы в Сочи "

Только вот вопрос, как узнать дёшево это сегодня или нет? Я считаю, что если есть на рынке то, что меня устраивает, и я могу себе это позволить сегодня, то покупаю сегодня.
Если мне недвижимость за мои деньги не нравится сегодня, то я её не покупаю...
Зачем же мне покупать тесное кондо?

QueenR писал(а):Только вот вопрос, как узнать дёшево это сегодня или нет?

Ну, есть различные способы сравнения и различные теории, сколько должно стоить жилье (относительно доходов людей живущих в нем и стоимости рента) - и способы определения, в какой точки рыночного цикла мы находимся, и т.д. Не думаю, что у кого то есть серьезные сомнения в том, что на этом рынке имеет место гигантский пузырь. Кроме того, всегда можно сравнить с соседями - штатами или другими провинциями.

QueenR писал(а):Я считаю, что если есть на рынке то, что меня устраивает, и я могу себе это позволить сегодня, то покупаю сегодня.
Если мне недвижимость за мои деньги не нравится сегодня, то я её не покупаю...
Зачем же мне покупать тесное кондо?

В штатах в 2004-07гг наверняка тоже были люди, которые не слишком внимательно следили за ситуацией на рынке недвижимости (не все же люди - инвесторы и спекулянты), и они добросовестно без всяких задних (как впрочем и передних) мыслей купили себе жилье по тем ценам которые были в тот момент.
Но потом оказалось - что они переплатили за это жилье, и в результате потеряли сотни тысяч долларов. Причем это были в своей основной массе обычные люди - считающие в своей повседневной жизни каждый доллар.

Ох, вставлю свои пять копеек. Цены растут к гадалке не ходи и тут я думаю играет фактор ослабления канадской валюты (падение кан доллара плюс рейты еще ниже чем даже год назад). Ну и вуаля, плавный рост цен. Миди посчитайте сколько стоили дома в Канаде в долларах США год назад и сейчас, там будет падение процентов на 20 у вас душа возрадуется, вот оно падение ожидавшееся много лет

Биркин писал(а):Ох, вставлю свои пять копеек. Цены растут к гадалке не ходи и тут я думаю играет фактор ослабления канадской валюты (падение кан доллара плюс рейты еще ниже чем даже год назад). Ну и вуаля, плавный рост цен. Миди посчитайте сколько стоили дома в Канаде в долларах США год назад и сейчас, там будет падение процентов на 20 у вас душа возрадуется, вот оно падение ожидавшееся много лет

Прекрасно понятно, почему падает луни (кстати говоря, доходы населения падают вместе с ним):

The economy’s blowing smoke. GDP (gross domestic product, a measure of economic growth) shrank 0.6% on an annualized basis in the first three months of 2015. That’s a lot. But it gets worse. Business investment dropped almost 10%, thanks largely to misery in the resource sector. The guys who support these industries are also getting creamed – activity down about 18% in both February and March. Then, as you know, we lost 19,700 jobs in April as retailers punted an army of workers amid lousy sales

And while the economy overall was in Preparation H mode with shrivelling job prospects, guess what people were doing? You bet. Buying houses with borrowed money. Residential investment expanded by 4% – a big number – thanks in part of unfettered condo construction. As I’ve also told you, household debt bloated considerably – by about 8% – during the same period GDP was shrinking .6%.

Добавлю, что федеральные власти делают все возможное, чтобы оттянуть Wile E. Coyote moment до 20 октября.

Meadie, когда я приехала в Канаду 10 лет назад, все говорили о пузыре ещё тогда...Как сегодня помню. У меня тогда не было средств ( по моим меркам, не банковским) на покупку недвижимости, а рисковать сильно как многие я побоялась. Купи я тогда, то у меня может сегодня и моргиджа уже не было бы..

Я и сейчас согласна, здесь пузырь и он вот-вот лопнет. Только "вот-вот" завтра, через год? Два? Пять лет? Каковы ваши прогнозы? мне действительно интересно.


И ещё, я может пропустила в этой 300-страничной теме, почему вы сравниваете рынок недвижимости Ванкувера с Лас Вегасовским? А не, например, с Сан Франциско, или Гонконгом, или Лондоном ( не там ли начали выдавать multi generational mortgages на 100 лет? )