Каморка

Meadie писал(а):

Ringo писал(а):Миди, ваш ответ поражает в самую пятку! Ведь, приблизительно, именно так, в этой самой вот теме, ваши оппоненты обрисовывают вам ситуацию последние страниц триста, а оказывается вы и сами все знаете

А вам раньше казалось, что я чего-то не знаю?

Нет, но вы с трехсотстраничным упорством утверждаете обратное, напирая на ошибочность всей описанной вами же стратегии. Хотя это уже было, тот же Кэмерон, лучший друг всех мигрантов ЕС и т. д. Мдя

Ringo писал(а):

Meadie писал(а):

Ringo писал(а):Миди, ваш ответ поражает в самую пятку! Ведь, приблизительно, именно так, в этой самой вот теме, ваши оппоненты обрисовывают вам ситуацию последние страниц триста, а оказывается вы и сами все знаете

А вам раньше казалось, что я чего-то не знаю?

Нет, но вы с трехсотстраничным упорством утверждаете обратное, напирая на ошибочность всей описанной вами же стратегии. Хотя это уже было, тот же Кэмерон, лучший друг всех мигрантов ЕС и т. д. Мдя

"Ошибочность" или не ошибочность стратегии зависит от многих, и в значительной степени внешних факторов. Вот, например, в штатах 10 лет назад можно было "задешево" покупать жилье беря сабпрайм моргиджи - потому что процент по "нормальным" (30-летним) моргиджам был заметно выше. Тот кто не мог купить определенный дом взяв "нормальный" моргидж - мог легко это сделать взяв сабпрайм. Правильная ли это была стратегия 10 лет назад - наверное правильная, при условии, что нужно было быть готовым в любой момент слить эту недвижимость когда цена достигнет максимума и пузырь нажнет лопаться... При этом очевидно, что все кто купили недвижимость по "высокой" цене слить ее без больших потерь в принципе не могли. Где-то видел цифры, что только порядка 5% участников рынка недвижимости выиграли от пузыря (когда он лопнул) - а все остальные проиграли. Кто-то в штатах до сих пор должен в 2+ раза больше чем стоит их жилье...

Если же брать обычных людей, которые знают о ситуации на рынке недвижимости, в лучшем случае, из местных газет (проспонсированых соответствующей отраслью) - то им недвижимость на соответствующих этапах рыночного цикла лучше вообще не покупать. Правильной стратегией в этом случае будет съем жилья - об этом, кстати, говорят и price-to-rent guidelines from Trulia, которые я недавно упоминал.

В Канаде ситуация сегодня во многом напоминает американскую 10 лет назад, но с тем отличием, что у нас и пузырь больше, и все моргиджи по американским понятиям сабпрайм, да и размер долга населения заметно выше чем в штатах, когда пузырь начал лопаться...

С Кэмероном, дай бог ему здоровья, нам крымские события помешали разобраться...

Meadie писал(а): В Канаде ситуация сегодня во многом напоминает американскую 10 лет назад, но с тем отличием, что у нас и пузырь больше, и все моргиджи по американским понятиям сабпрайм, да и размер долга населения заметно выше чем в штатах, когда пузырь начал лопаться...

Вся тема в том, что не лопается ничего, а все растет. Потом, в Штатах такого бешенного притока (в пересчете на имеющиеся на рынке в наличии кватратные футы) китайско-азиатских денег не было. Тот же Китай еще 10 лет назад не был тем, чем он стал сейчас со своими 30 миллионами миллионеров так и ищущих возможность ни мытьем, так катаньем запарковать свои капиталы, а часто и семьи подальше от длинных рук светлоликой КПК. И Канада тут - одна из первых в списке "парковок". Никакого регулирования, даже учета не ведется кто и как купил. Налоги, по мировым понятиям низкие - ну что такое 6-7 тыс за кусок земли в год для состоятельного забугорного инвестора из Мэйнлэнд?

Ringo писал(а):

Meadie писал(а): В Канаде ситуация сегодня во многом напоминает американскую 10 лет назад, но с тем отличием, что у нас и пузырь больше, и все моргиджи по американским понятиям сабпрайм, да и размер долга населения заметно выше чем в штатах, когда пузырь начал лопаться...

Вся тема в том, что не лопается ничего, а все растет. Потом, в Штатах такого бешенного притока (в пересчете на имеющиеся на рынке в наличии кватратные футы) китайско-азиатских денег не было. Тот же Китай еще 10 лет назад не был тем, чем он стал сейчас со своими 30 миллионами миллионеров так и ищущих возможность ни мытьем, так катаньем запарковать свои капиталы, а часто и семьи подальше от длинных рук светлоликой КПК. И Канада тут - одна из первых в списке "парковок". Никакого регулирования, даже учета не ведется кто и как купил. Налоги, по мировым понятиям низкие - ну что такое 6-7 тыс за кусок земли в год для состоятельного забугорного инвестора из Мэйнлэнд?

В штатах тоже до определенного момента все росло.

Кстати говоря, например, в Виктории точно известно, какой процент недвижимости покупается иностранными инвесторами - и также хорошо известно, что там картинка не слишком сильно (по порядку) отличается от ванкуверской. Да и во все другие стороны от Ванкувера посмотрите - где заведомо нет никаких "китайско-азиатских денег" - там что, недвижимость разве как в сопоставимых американских городах стоит?

Добавлю, что долларовых миллионеров в Китае сейчас отнюдь не 30 миллионов, а немного больше одного. А с миллионом китайских денег тут даже и студию не везде не купишь:)

Meadie писал(а): Добавлю, что долларовых миллионеров в Китае сейчас отнюдь не 30 миллионов, а немного больше одного. А с миллионом китайских денег тут даже и студию не везде не купишь:)

Речь идет именно о долларовых миллионерах. На 1.5 млрд человек 1 млн миллионеров? Откуда дровишки?

Ringo писал(а):

Meadie писал(а): Добавлю, что долларовых миллионеров в Китае сейчас отнюдь не 30 миллионов, а немного больше одного. А с миллионом китайских денег тут даже и студию не везде не купишь:)

Речь идет именно о долларовых миллионерах. На 1.5 млрд человек 1 млн миллионеров? Откуда дровишки?

Мне как то даже неловко вас в Интернет посылать по такому поводу...
По разным данным в Китае от одного до нескольких миллионов миллионеров.
А всего в мире, их порядка 15 до 20 миллионов.

Meadie писал(а): Мне как то даже неловко вас в Интернет посылать по такому поводу...
По разным данным в Китае от одного до нескольких миллионов миллионеров.
А всего в мире, их порядка 15 до 20 миллионов.

Точно, только около 3 млн в Китае. Прошу прощения не проверял. Значит та инфа, которую я упомянул - 30 млн - скорее всего относилась к их местным тугрикам-юаням, а это - другой расклад, конечно.

Миди вам повезло..Землю бесплатно раздают ...Даффай не теряйся!

Some Canadian towns giving away land as an incentive to attract new residentsю
Large parts of Canada were settled thanks to a government policy of giving out free land to anyone willing to show up and farm it.

And although the federal government largely stopped giving out Crown land in the 1930s, some small towns are continuing the tradition by giving their land away for free.

https://ca.news.yahoo.com/canadian-town ... 09537.html

Meadie писал(а):Свежая статья в Vancouver Observer, рассказывающая о том, насколько переоценена недвижимость в Б.Ванкувере по сравнению с Сиэттлом:


In Vancouver, the average cap rate is a dismal 2.32 per cent, and not a single property generated returns higher than any of the 11 Seattle properties. Seattle cap rates averaged over two and a half times higher, at 6.11 per cent.

The average price-to-rent ratio in Seattle it is 14.5. According to Trulia's guidelines, buying is probably the better option for anyone planning to keep the home more than a few years. However, in Vancouver the ratio is a staggering 36.9. Considering that Trulia recommends renting anytime the ratio is above 20, most rational investors wouldn't even consider buying here. ..."
http://www.vancouverobserver.com/opinio ... ing-bubble

Что-то показатель необъективный, т.к не учитывает размер даунпеймента ( он может вплоть до 100%, и что в этом случае рент по-прежнему будет выгоднее покупки)

simon писал(а):...
Что-то показатель необъективный, т.к не учитывает размер даунпеймента ( он может вплоть до 100%, и что в этом случае рент по-прежнему будет выгоднее покупки)

Здесь говорится именно о покупке за 100% кэш. Судите сами - по данным из статьи средняя стоимость дома составляет 1.3М, за этот дом платится налог 5К в год, и его сдают за 3К в месяц. В год домовладелец получает 3х12=36К от его сдачи и выплачивает 5К налогов, т.е. имеет грубо говоря, доход 30К. От 1.3М это составляет как раз 2.3%. Замечу, что здесь не учтены расходы на текущий ремонт жилья, его страхование и т.п.

Если подобный дом покупался в кредит (даже самый выгодный на сегодняшний день - 2% на 30 лет при 25% даунпейменте), то даже и тогда кэшфлоу будет отрицательным. При даунпейменте 375К, ежемесячные платежи по кредиту за этот дом составят 3.6К, т.е. убыток от владения домом будет порядка 15-25К, т.е. -1..-2% годовых.

Для сравнения, в Сиэттле средняя доходность от сдачи жилья достигает 6.1% - т.е. вложив 1.3М (в один или несколько домов) - вы в среднем можете рассчитывать на получение около 80К дохода в год - а не 30К как в Ванкувере.

В общем, как ни посмотри, рент в Б.Ванкувере НАМНОГО выгоднее покупки.

Meadie писал(а):В общем, как ни посмотри, рент в Б.Ванкувере НАМНОГО выгоднее покупки.

постоянно слышу от людей у которых

нету машины - о выгодности жизни без машины
нету собственного жилья - о выгодности жизни в ренте
нету кредитки - о разумности оплаты всего кешем
и т.д. ,
в общем, прикрывают собственную несостоятельность, жлобство или просто задротство мифологической выгодой и рациональностью.

А что вы хотите чтоб они сами признались в неадэкватности?

Meadie писал(а):Здесь говорится именно о покупке за 100% кэш. Судите сами - по данным из статьи средняя стоимость дома составляет 1.3М, за этот дом платится налог 5К в год, и его сдают за 3К в месяц. В год домовладелец получает 3х12=36К от его сдачи и выплачивает 5К налогов, т.е. имеет грубо говоря, доход 30К. От 1.3М это составляет как раз 2.3%. Замечу, что здесь не учтены расходы на текущий ремонт жилья, его страхование и т.п.

Если подобный дом покупался в кредит (даже самый выгодный на сегодняшний день - 2% на 30 лет при 25% даунпейменте), то даже и тогда кэшфлоу будет отрицательным. При даунпейменте 375К, ежемесячные платежи по кредиту за этот дом составят 3.6К, т.е. убыток от владения домом будет порядка 15-25К, т.е. -1..-2% годовых.

Для сравнения, в Сиэттле средняя доходность от сдачи жилья достигает 6.1% - т.е. вложив 1.3М (в один или несколько домов) - вы в среднем можете рассчитывать на получение около 80К дохода в год - а не 30К как в Ванкувере.

В общем, как ни посмотри, рент в Б.Ванкувере НАМНОГО выгоднее покупки.

Ваш вывод неверный, т.к все расчеты приведены только для ИНВЕСТОРОВ, т.е он на основании вашей ссылки должен быть таким:

Инвестировать в вановское жилье, чтобы получать с этого прибыль от сдачи в наем, невыгодно.

Ванкуверцу же, имеющему достаточный даунпеймент, выгоднее покупать собственное жилье

simon писал(а):Ванкуверцу же, имеющему достаточный даунпеймент, выгоднее покупать собственное жилье

нет, тоже не выгоднее. удобнее - другое дело. а никаких финансовых выгод владение по сравнению с рентом не даёт. собственно, по той же самой причине и инвестиции в недвижимость невыгодны. единственная возможная польза от инвестиции - это замораживание средств, выделенных на покупку жилья в будущем. да и та сомнительная, ибо реализоваться может только в случае роста цен на землю за период заморозки.

Waterbyte писал(а):...никаких финансовых выгод владение по сравнению с рентом не даёт. собственно, по той же самой причине и инвестиции в недвижимость невыгодны. единственная возможная польза от инвестиции - это замораживание средств, выделенных на покупку жилья в будущем. да и та сомнительная, ибо реализоваться может только в случае роста цен на землю за период заморозки.

А разве, например, в Сиэттле это не выгодно? Даже сейчас там некоторые типы жилья 7-9% годовых приносят (см. ссылку), а поднимут штаты % ставку, вырастут % по моргиджам, снизятся цены на недвижимость - и тогда вообще можно будет делать >10% годовых на сдаче недвижимости в рент!!!

Кроме того, вполне возможна ситуация, когда владение будет напрямую намного выгоднее рента. Возьмите данные по Сиэттлу из статьи - средний дом там стоит 400К, его рент - 2.2К в месяц, а налог 3К. Моргидж на 30 лет (3.85%, даунпеймент 25%) с налогом обойдет вам в 1,650 в месяц - экономия более 500 долларов в месяц по сравнению со съемом. Очевидно, что снимать в такой ситуации имеет смысл только если вы не собираетесь жить на этом месте больше года-двух.

Если брать моргидж с вэриабл рейт (5/1 ARM), то в месяц бы будете платить лишь 1,450 - на треть дешевле рента! Даже если вы положите мин.даунпеймент (5%), то моргидж с налогом будут вам обходиться всего лишь в 1850 - на 350 долларов дешевле рента!