akela писал(а):Банк желает дать моргидж, но ему не разрешают это делать регуляторы - потому что для данного клиента не соблюдены формальные lending criteria - так что ли?
У разных людей бывают разные обстоятельства - серые нерегулярные доходы, плохая кредитная история, еще более худжие отношения с налоговой службой и т.д. Под "банком" я здесь умел в виду, разумеется, агента.
paw писал(а):Это у них или инстинкт гнездования, или неминуемое приближение старости. Наступает в районе 30 +/- лет. При чем здесь пузырь?
А почему, собственно говоря, гнездо вить нужно обязательно в покупном жилье? Период гнездования в жизни семьи достаточно скоротечный. При этом, я надеюсь, вы не будете спорить с тем, что для бездетных предпочтительным является один вид жилья, с малыми детьми (когда работает один член семьи) - другой, для семьи с чуть подросшими детьми - третий, а с детьми в старшей школе - четвертый. Если каждый раз (раз в 3-4 года) продавать-покупать жилье, то куча денег уйдет на накладные расходы и т.д. В ренте это делать намного проще и дешевле.
Единственное преимущество покупки на мой взгляд - это когда она СУЩЕСТВЕННО дешевле рента. Посмотрите для примера на соотношение стоимости жилья к ренту в штатах (не забудьте учесть особенности тамошнего налогооблажения интереса по моргиджу).
Gatchinskiy писал(а):Meadie писал(а):Замечу, что это и есть определение пика пузыря - когда (по крайней мере в моей выборке) не осталось потенциальных "greater fools"...
подождите, пик же уже был в 2012, и кстати документальные подтверждения от вас присутствуют. Или это еще один? А по-поводу вашей выборки, она изначальна неверна так как в ней присутствует перманентный "greater fool"...
Есть разные определения, что такое пузырь, и в какой момент достигается его пик. В 2012г действительно был локальный пик на рынке недвижимости, и динамика на рынке была вполне определенная до того момента, когда Банк Канады снизил % ставки.
Не очень понял ваши слова по поводу моей выборки. Кстати говоря, а в вашей выборке - какой на сегодняшний день % людей, которые, скажем, в следующем году смогли бы вложить существенные деньги в местный рынок недвижимости? Например, это могут быть люди из рента покупающие свое первое жилье или люди апрейдящие жилье на значительно более дорогое, или просто инвесторы покупающие жилье под сдачу. Обмен жилья на равноценное или даунгрейд не рассматриваются. Как известно, если пузырь (понзи-схему) перестать надувать, он сам по себе очень быстро начнет сдуваться - даже без повышения % ставок, траблов в экономике и т.д..
mypka писал(а):Миди ты тут уже 5 лет триндишь про пузырь.....затем он будет лопатся как 'в Штатах' около 5 лет чтоб твоя цена пришла(а она может и не прийти),затем ты lucky купишь и надо выплачивать 25 лет амортизейшин.....тебе что еше все 25 лет?а когда жить- наслаждаться жизнью( в доме и в ванкувере)?.....не всем даже отмеряно до 65 дожить
who is a great fool out here?.....I think i and Gatchinsky Know ONE!
Опять же, почему наслаждаться жизнью можно только в покупном жилье, и тем более, если это дом с одним или двумя свитами на сдачу?
3а те же деньги (особенно с учетом рисков, ремонтов, всяческих накладных расходов и потраченного времени) в Б.Ванкувере можно снять намного более лучшее жилье, чем купить. Большего размера, в лучшем районе и т.д.
