Каморка

Yury писал(а): да и что такое удвоение за 20 лет - 6% годовых?

Вы забываете про leverage.

Покупаете 400к домик с теми же 10% down.
Через 20 лет он удваивается и продается за 800k

Ваш 40к downpayment превращается за 20 лет в 400k чистой прибыли - это 50% годовых.

Discoverer писал(а):

Yury писал(а): да и что такое удвоение за 20 лет - 6% годовых?

Вы забываете про leverage.

Покупаете 400к домик с теми же 10% down.
Через 20 лет он удваивается и продается за 800k

Ваш 40к downpayment превращается за 20 лет в 400k чистой прибыли - это 50% годовых.

Я уже не говорю, что за эти 20 лет жильцы могут полностью выплатить ваш mortgage и тогда все 800к идут вам в карман. А это уже 100% в год от вложенных 40.

echino писал(а):

Yury писал(а):да и что такое удвоение за 20 лет - 6% годовых?

3.5265% годовых.

я имел в виду удвоение с поправкой на инфляцию, как в той статье

Discoverer писал(а):

Yury писал(а): да и что такое удвоение за 20 лет - 6% годовых?

Вы забываете про leverage.

Покупаете 400к домик с теми же 10% down.
Через 20 лет он удваивается и продается за 800k

Ваш 40к downpayment превращается за 20 лет в 400k чистой прибыли - это 50% годовых.

я, наверное, неправильно считаю, но у меня выходит 13%, ну или 15.5 если удвоение считать с поправкой на инфляцию...
и не чистой прибыли, еще расходы на обслуживание leverage, на ремонты, налог на недвижимость...

согласен, что все равно может и быть прибыльным мероприятием, особенно если сдавать (хотя и самому ведь надо где-то жить, не получится ли так на так), но отнюдь не 50%...

Yury писал(а):

Fed писал(а):Мы по ночам ... наркотики не курим

недоработочка, срочно исправляться!
колумбия, чай

а у вас прям так в strata bylaw и написано - не курить траву?

вообще говоря это в прошлой рентовке было категорически запрещено курить в квартирах, а в этом кондо, где мы сейчас живем, кажется не запрещено, тут балконы есть для этой цели, один раз я даже чувствовала запах марихуаны в лифте.

Fed писал(а):вообще говоря это в прошлой рентовке было категорически запрещено курить в квартирах, а в этом кондо, где мы сейчас живем, кажется не запрещено, тут балконы есть для этой цели, один раз я даже чувствовала запах марихуаны в лифте.

То есть так прямо и написано в Strata rules - курить марихуану разрешается только на балконах?

-Maxim

sobomax писал(а):

Fed писал(а):вообще говоря это в прошлой рентовке было категорически запрещено курить в квартирах, а в этом кондо, где мы сейчас живем, кажется не запрещено, тут балконы есть для этой цели, один раз я даже чувствовала запах марихуаны в лифте.

То есть так прямо и написано в Strata rules - курить марихуану разрешается только на балконах?

-Maxim

в Strata rules про марихуану скромно умалчивается - Британская Колумбия как никак!

Discoverer писал(а):Занятное чтиво - полюбопытствуйте, многое становится на свои места.

http://research.cibcwm.com/economic_pub ... 070418.pdf

странный рисеч - рассуждают на тему, влияет ли демография на цены на недвижимость, трудно не согласится, что устойчивой кореляции между демографией и ценами на недвижимость нет. imho экономические циклы гораздо больше влияют на цены на недвижимость, чем демография, вот Штаты сейчас на пороге рецессии - у них недвижимость и сыпется, так неужели кто-то думает, что если в Штатах будет жесткая посадка, т.е. экономический спад, к концу этого года или в следующем, это никак на канадской экономике на отразится, которая, наверное, на 80% зависит от экспорта в США?

Еще есть сомнения в объективности рисеча CIBC на данную тему, т.к. CIBC являtтся крупным игроком на рынке ипотеки, т.е. стороной весьма заинтересованной. Местные старожили рассказывали нам, что цены в начале 90 гг на недвижимость упали на 40%, а не 6%, как показано на их графике. Кстати если сравнить даже их график цен на недвижимость и график цен на нефть, то корреляция выявится гораздо более значимая, чем с демографией - прямо, как в России.

На счет их прогноза, что цены удвоятся за следующие 20 лет, кто ж будет спорить то, это как раз соответствует долгосрочному среднегодовому темпу роста экономики Северной экономики (3-3.5%), вопрос, как будут выглядеть циклы и насколько просядут /вырастут цены в течение следующих 5 лет, вот в чем вопрос.

Fed писал(а):Местные старожили рассказывали нам, что цены в начале 90 гг на недвижимость упали на 40%, а не 6%, как показано на их графике.

такие графики надо рассматривать очень осторожно - на этом показан не процент падения к какой-то общей цифре (что легко читаемо), а изменение к предыдущему году, т.е. чтобы вычислить изменение за несколько лет надо значения перемножать...
но в целом график верный и показывает те же 3 с небольшим процента роста в реальных ценах за 20 лет...

Fed писал(а):если сравнить даже их график цен на недвижимость и график цен на нефть, то корреляция выявится гораздо более значимая, чем с демографией - прямо, как в России.

почему нет? энергоносители здесь хоть и не основной, но очень важный компонент экономики

Discoverer писал(а):

Yury писал(а): да и что такое удвоение за 20 лет - 6% годовых?

Вы забываете про leverage

Покупаете 400к домик с теми же 10% down.
Через 20 лет он удваивается и продается за 800k

Ваш 40к downpayment превращается за 20 лет в 400k чистой прибыли - это 50% годовых.

да про leverage точно забывать не надо:

Loan Amount: $360,000.00 ~ Term of the Loan: 20 years ~ Interest Rate: 6.000%

Monthly mortgage payments: $2,579.15 ~ Total interest paid over the life of the loan: $258,996.43.

http://mortgage-x.com/calculators/results.asp

- Вы cлучайно не забыли учесть проценты по ипотечному кредиту при расчете дохода на инвестиции? Еще неплохо бы учесть страховку 2% при первоначальном взносе 10% (http://cmhc.ca/en/co/moloin/moloin_005.cfm) , которую Вы будете платить банку, стоимость оформления сделки (всего около 5%), включая услуги риелтора, оценщика, юриста по оформлению сделки и эту стоимость Вы заплатите дважды при покупке и при продаже, и наконец, proprerty transfer tax (не платится только, если Вы first time home buyer и недвижимость стоит дешевле 375 тыс каксов) и maintenance cost, и ежегодно property tax. Также нужно учитывать естественный износ дома за 20 лет - он уже не будет стоить столько же, сколько стоил новый, какие бы супер ремонты и реконструкции Вы там не проводили. Увы дома в Канаде, сделанные фанерно-каркасным методом, старятся очень быстро.

При расчете доходности от инвестиций нужно учитывать ВСЕ издержки, тогда цифры будут более реальными и грустными.

фед, не надо о грустном.....народ видит только две цифры - за сколько купил и за сколько продал......

просто я не понимаю, как можно рассматривать недвижимость. как выгодный объект инвестиций при прогнозе роста цен ВСЕГО на 100% за 20 лет. Учитывая все перечисленные выше издержки и расходы, реальная доходность будет отрицательной. Недвижимость покупают, чтобы жить, а не чтобы спекулировать. Спекулянтам нужно ехать в Детройт, где сейчас дома владельцев банкротов уходят за 30%-40% их текущей рыночной стоимости в надежде, что им позже удастся перепродать дороже, но сначала советую почитать, а лучше своими глазами посмотреть, что творится в Детройте.

Кстати до сих пор очень дешевая недвижимость во всяких там Реджайнах и прочих Саскачеванах - тоже можно попробовать купить, а вдруг вырастет, кстати вроде там цены тоже уже стали расти. Вот это подходяшая ИНВЕСТИЦИЯ.

Вот в Москве в прошлом году рост цен на недвижимость составил от 80%-100%, т.е. там это было удачной инвестицией, но в этом году уже рынок начал сдуваться потихоньку, хотя пока всего на 5%.

Fed писал(а): Еще неплохо бы учесть страховку 2% при первоначальном взносе 10% (http://cmhc.ca/en/co/moloin/moloin_005.cfm) ,издержки, тогда цифры будут более реальными и грустными.

Вот тута такие все классные теоретики? А на практике кто нить жопу от стула поднимал чтоб купить домик, сдать ля- ля тополя? Видно что нет.

Вот я как практик лет пять назад рассчитывал вариан покупки форплекса в сюррее с жильцами. То есть все апартменты были уже сданы. После всестороннего анализа проект был похерен. Для начала - ежели это не праимери резиденс то выложите ка все 25% дауна а не 10. Нет, мона канешна и найти моргидж и на 10% дауна но только процент будет скорее из фильмов про ссудных акул гангстеров и прочая. Финансовый результат: 2% годовых плюс куча гимора. Не учитывая capital gain который можно получить а можно и нет.

Кароче кому надо - могу за почасовую плату обучить как финансово обсчитать такой проект и все организовать. Но за бесплатно я вам так скажу - я забил на это 5 лет назад а при теперешнем рынке такое заделывать это чистое безумие.

Для совсем фанатов гораздо лучше другой способ - покупаете конду на стадии проекта. Вносите там депозит - раньше было 5% теперь хрен его знает. Моргидж надо платить только когда дом сдан. Значит когда дом готов - продаете конду. 5 лет назад такая операция в тауне даунов могла принести до хрена. Но в нынешнем рынке я бы опять таки - не связывался. Но это уж дело хозяйское.

Vovchik писал(а):

Fed писал(а): Еще неплохо бы учесть страховку 2% при первоначальном взносе 10% (http://cmhc.ca/en/co/moloin/moloin_005.cfm) ,издержки, тогда цифры будут более реальными и грустными.

Вот тута такие все классные теоретики? А на практике кто нить жопу от стула поднимал чтоб купить домик, сдать ля- ля тополя? Видно что нет.

Вот я как практик лет пять назад рассчитывал вариан покупки форплекса в сюррее с жильцами. То есть все апартменты были уже сданы. После всестороннего анализа проект был похерен. Для начала - ежели это не праимери резиденс то выложите ка все 25% дауна а не 10. Нет, мона канешна и найти моргидж и на 10% дауна но только процент будет скорее из фильмов про ссудных акул гангстеров и прочая. Финансовый результат: 2% годовых плюс куча гимора. Не учитывая capital gain который можно получить а можно и нет.

Кароче кому надо - могу за почасовую плату обучить как финансово обсчитать такой проект и все организовать. Но за бесплатно я вам так скажу - я забил на это 5 лет назад а при теперешнем рынке такое заделывать это чистое безумие.

Для совсем фанатов гораздо лучше другой способ - покупаете конду на стадии проекта. Вносите там депозит - раньше было 5% теперь хрен его знает. Моргидж надо платить только когда дом сдан. Значит когда дом готов - продаете конду. 5 лет назад такая операция в тауне даунов могла принести до хрена. Но в нынешнем рынке я бы опять таки - не связывался. Но это уж дело хозяйское.

критика не по адресу! внимательнее нужно быть! у меня по расчетам выходит, что покупка недвижимости сейчас с целью дальнейшей сдачи в аренду как ивестиция имеет либо сопостовимую с депозитом либо вовсе отрицательную доходность. Меня вполне устраивает качество собственных расчетов, т.к. по работе приходилось много считать, а если есть большое желание подработать, то обращайтесь к тем, кто сам не в состоянии оценить все издержки и ожидает получить доходность в пределах 50% на вложенный капитал.