Каморка

AlexANB писал(а):Единственная причина, по которой мыльный пузырь недвижимости не лопнет в один день, это то, что сроки mortgage renewal у людей "размазаны" по времени и новый рейт ударит им по башке не мгновенно, а только когда придется моргидж обновлять. Вот это и замедлит процесс "лопания". (Впрочем те, у кого variable rate почувствуют изменения сразу же.)

Алекс, со большинством вышесказанным согласен, за исключением последнего (Вараибл рейт), но опять же я знаю что вы мортгич не брали и поэтому в детали не вдавались. А насчет варайбл рейт они следующие: при изменении варайбл рейта общая сумма месячных выплат не меняется, а меняется лишь ее пропорция: например, если вы до повышения платили, скажем, 1500 из коих 1000 шел в принципал а 500 в интерес банку, то после повышения вы будете платить те же 1500 из который 950 будет идти в принципал, а 550 - в интерес.
Например у меня сейчас мортгич заключен на вараибл, я плачу 2 раза в месяц по 600 из которых в интерес банку идет 2 раза по 40, а остальное идет в принципал. Ну пусть после повышения будет идти два раза по 50 или даже по 100 - разве это смертельно? У меня все равно львиная долья платежей проходит через оверпэймент (10% от общей суммы ежегодно плюс неограниченный препэймент при перезаключении контракта), говоря простым языком, у меня все свободные средства идут прямиком в принципал, так что эти повышения рейта мне по фиг. Да пусть хоть 20% завтра сделают, я свой мортгич через год-два добью без больших напрягов, а то и раньше.

mamadu писал(а):Алекс, со большинством вышесказанным согласен, за исключением последнего (Вараибл рейт), но опять же я знаю что вы мортгич не брали и поэтому в детали не вдавались.

Да, виноват. Я вообще не по той формуле посчитал и те цифры, что дал Юрий, правильные. Однако я ошибся в примерно в 2 с небольшим раза, что в общем-то не меняет ситуацию принципиально. Даже и по Юриным цифрам при 35-летнем моргидже увеличение рейта на 1% дает увеличение месячных платежей на 14% (у меня получалось 35%, что есть ошибка).

Ну и? Что имеем-то? Имеем все равно достаточно чудовищную пару цифр -- 1% (увеличение рейта) и 14% (увеличение платежей). А уж поднятие рейта за длинный срок ждите не 1%, а куда как повыше. И каждый такой процент будет давать 14% увеличения платежей.

Насчет вариабла и распределения платежа между принципал и интересом -- ваш пример, это пример как раз вполне богатого человека. У вас уже практически все идет в принципал.

А те, кто брали 300к чуть раньше, да на 35 лет, да под минимальный или вообще нулевой даунпеймент -- вот у них расклад совсем другой. Там из 1300 долларов ежемесячных платежей 1000 долл. идут банку, а в принципал только 300.

Yury писал(а): 4% - $1322/month
5% - $1504/month (+14%)
6% - $1695/month (+28% к 4%)

Может еще на 35 лет прикинем, во сколько это выльется? Кроме того, 8 - среднестатистический процент. Когда лопался последний бабл, люди платили 22.

mamadu писал(а):например, если вы до повышения платили, скажем, 1500 из коих 1000 шел в принципал а 500 в интерес банку, то после повышения вы будете платить те же 1500 из который 950 будет идти в принципал, а 550 - в интерес.

ок а что будет если прайм поднимется настолько что 1500 уже не хватит даже на покрытие процентов? например если при рейте в 3% - тысяча идет в принципал, 500 в проценты (хотя соотношение часто обратное)... то при 9% все 1500 будут идти в проценты. и что тогда, принципал не погашается?

Биркин писал(а):

mamadu писал(а):например, если вы до повышения платили, скажем, 1500 из коих 1000 шел в принципал а 500 в интерес банку, то после повышения вы будете платить те же 1500 из который 950 будет идти в принципал, а 550 - в интерес.

ок а что будет если прайм поднимется настолько что 1500 уже не хватит даже на покрытие процентов? например если при рейте в 3% - тысяча идет в принципал, 500 в проценты (хотя соотношение часто обратное)... то при 9% все 1500 будут идти в проценты. и что тогда, принципал не погашается?

Есть какой-то cut-off поинт, после которого сумма меняется, но он наступает после очень значительного повышения, когда сумма процента приближается к сумме выплаты - все есть в mortgage agreement. А небольшие повышения в пределах 2-3-4% эту сумму не меняют

Вот опять паникеры... Повышение процента работающему человеку, что слону дробина. Даже потерять работу на некоторое время не страшно - у каждого есть кредит лайн, можно сделать рефайнансинг. 2-3-4 года можно продержаться. Если не удалось - считайте, что все эти годы снимали дом по цене моргиджа, а сам дом сдайте банку. А моргиджи сейчас совсем смешные.
Вот у Алекса нет моргиджа, значит он снимает. Значит платит больше, чем мог бы, владея этой площадью. Только и всего.

Проф. Преображенский писал(а):... а сам дом сдайте банку.

Здесь вам не тут! (С -- из какого-то анекдота). Вы не в Америке. Это там вы можете бросить ключи от дома в морду банкиру и гуляй, Вася.

В Канаде вы отдаете банку дом, но долги остаются висеть на вас. Так что -- здравствуй, банкротство!

И кстати, насчет моей личной ситуации -- мне моргидж вообще не нужен, я все 100% могу сам оплатить. Вот когда сочту, что время пришло -- тогда и куплю. Сначала куплю участок земли акров 50-500, а уж на нем и построю дом какой хочу, а не это стандартное канадское угрёбище.

Что теперь, мой пример тоже включите в свое утверждение "повышение процента работающему человеку, что слону дробина"?

У каждого своя ситуачия, знаете ли. Но вот те, кто нахватал моргиджей на 300-400 тысяч да на 30-40 лет, да под минимальный или вообще нулевой даунпеймент -- они это сделали не от хорошей жизни и не от лишних денег. Их упомянутая вами "слоновья дробина" убьет наповал.

Биркин писал(а):

mamadu писал(а):например, если вы до повышения платили, скажем, 1500 из коих 1000 шел в принципал а 500 в интерес банку, то после повышения вы будете платить те же 1500 из который 950 будет идти в принципал, а 550 - в интерес.

ок а что будет если прайм поднимется настолько что 1500 уже не хватит даже на покрытие процентов? например если при рейте в 3% - тысяча идет в принципал, 500 в проценты (хотя соотношение часто обратное)... то при 9% все 1500 будут идти в проценты. и что тогда, принципал не погашается?

встречал два типа учета подобной ситуации - 1) как сказал выше мамаду, с какого-то порога сумма регулярных выплат пересчитывается в соответствии с новыми реалиями; 2) сумма остается неизменной, но принципал начинает расти, вместо того, чтобы уменьшаться...

Yury писал(а): 2) сумма остается неизменной, но принципал начинает расти, вместо того, чтобы уменьшаться...

... и легким движением становится больше стоимости дома. :)

akela писал(а):

Yury писал(а): 2) сумма остается неизменной, но принципал начинает расти, вместо того, чтобы уменьшаться...

.. и легким движением становится больше стоимости дома. :)

и? принципал + % всегда выше и так

Yury писал(а):

akela писал(а):

Yury писал(а): 2) сумма остается неизменной, но принципал начинает расти, вместо того, чтобы уменьшаться...

.. и легким движением становится больше стоимости дома. :)

и? принципал + % всегда выше и так

с точки зрения юзера, его net worth становится negative (допустим дом - единственный ассет). С точки зрения банка, кредит становится частично ансекьюрд. А в целом, к ситуации становится применимо выражение "subprime mortgage".

akela писал(а):

Yury писал(а): 2) сумма остается неизменной, но принципал начинает расти, вместо того, чтобы уменьшаться...

... и легким движением становится больше стоимости дома.

...но только до определённого (весьма небольшого) предела. ибо за тем пределом банк всё равно пересчитает сумму платежа. ровно для того, чтобы мортгидж не стал "ансекюред".

Waterbyte писал(а):

akela писал(а):

Yury писал(а): 2) сумма остается неизменной, но принципал начинает расти, вместо того, чтобы уменьшаться...

... и легким движением становится больше стоимости дома. :)

...но только до определённого (весьма небольшого) предела. ибо за тем пределом банк всё равно пересчитает сумму платежа. ровно для того, чтобы мортгидж не стал "ансекюред".

так и есть, хотя предел может быть и не очень близким при существенной доле эквити

Waterbyte писал(а):банк всё равно пересчитает сумму платежа.

"шыт, мне рент повысили!", скажет клиент, придя домой и перечитав бумаги. Кому-то придетца отменить поездку на хавайи и покупку биг-скрина. А кому-то придется продавать дом, бо отпуска и предметы роскоши уже и так были отменены.

akela писал(а):

Waterbyte писал(а):банк всё равно пересчитает сумму платежа.

"шыт, мне рент повысили!", скажет клиент, придя домой и перечитав бумаги. Кому-то придетца отменить поездку на хавайи и покупку биг-скрина. А кому-то придется продавать дом, бо отпуска и предметы роскоши уже и так были отменены.

кто-то обещал что будет легко? все это известно до, и никаким откровением не является :)