Каморка

PIX писал(а):- Да согласен. Перевожу свой настрой веселья. Данные заканчиваются июлем 2009го а счаз какой год?

Вот поновее данные - падение продолжается, более медленно только

optimystic писал(а):

Waterbyte писал(а):хорошо, каков должен быть важный размер долга, чтобы он начал быть злом?

например такой, который указан в заголовке данного топика. или даже намного меньше при совокупности нескольких весьма вероятных негативных факторов: падение цены на недвижимость (даже в пределах 10%), потеря работы и отсутствие сбережений в любом виде.

те, кто при совокупности подчёркнутых факторов решаются на долг в один миллион, явно прибедняются :)
какое же это зло, если можно начинать банкротство с самого первого дня такого долга?

ребят, ванкуверский рынок как и любой другой не однороден - рынок домов на Пойнт Грей и рынок квартир в Коквитламе две разные вещи. Где-то могут быть биддинг-войны (особенно если развалюха под снос на хорошем участке), где-то активность слабая, но даже реал-эстейт борд в своей статистике говорит что пик цен был в апреле, сейчас приопустилось чутка. куда дальше двинется- будем посмотреть

akela писал(а):А как ты относишься к идее, что человеку неплохо бы накопить определённую сумму for retirement (ну или подставь сюда любую другую long-term financial goal)? И к тому что житие в долг, мягко говоря, вступает с этой задачей в противоречие?

к идее отношусь весьма положительно. а противоречия между накоплением эквити при наличии долга не вижу принципиально. более того, скажу тебе по секрету, что долги и делаются именно ради того, чтобы увеличить эквити. уравнения я уже рисовал, но ты счёл это корпоративным аккаунтингом, якобы чуждым твоим любимым персональным финансам :)

Waterbyte писал(а):к идее отношусь весьма положительно. а противоречия между накоплением эквити при наличии долга не вижу принципиально. более того, скажу тебе по секрету, что долги и делаются именно ради того, чтобы увеличить эквити. уравнения я уже рисовал, но ты счёл это корпоративным аккаунтингом, якобы чуждым твоим любимым персональным финансам :)

Давай попроще. Если клиент (не тот который привез чемодан денег из Китая, а работающий здесь) покупает дом по современным ванкуверским (или даже коквитламским) ценам, то это значит, что к пенсии он оказывается с единственным ассетом - этим самым домом, за который он хорошо если полностью расплатился. Ты считаешь, это хороший ритаемент план?

akela писал(а):Если клиент (не тот который привез чемодан денег из Китая, а работающий здесь) покупает дом по современным ванкуверским (или даже коквитламским) ценам, то это значит, что к пенсии он оказывается с единственным ассетом - этим самым домом, за который он хорошо если полностью расплатился. Ты считаешь, это хороший ритаемент план?

не считаю. хороший ритаемент план должен вывести на уровень двух (как минимум полутора) миллионов в сегодняшнем масштабе цен. не каждый может сегодня позволить себе такой дом (хотя и многие, судя по их рассказам об их же доходах). по этой (в частности) причине в качестве подкладки для ритаемент планов надо выбирать что-то более оборотоёмкое, чем недвижимость. это раз. два: утверждение о единственности ассета (полагаю, нет ассета в твоей терминологии или эквити в моей) к пензии мне не представляется очевидным. если хочешь, чтобы я его посчитал истинным, докажи его, пожалуйста, с цыфирью. для работающего здесь без чемоданов из китая.

Waterbyte писал(а):не считаю. хороший ритаемент план должен вывести на уровень двух (как минимум полутора) миллионов в сегодняшнем масштабе цен. не каждый может сегодня позволить себе такой дом

про 1.5 - 2 лимона - соглашаюсь, столько и надо. Добавлю тока, что клиент, покупающий дом сейчас (по сегодняшним ценам), может сильно заблуждаться насчёт его рыночной стоимости через 20-30 лет (когда много таких как он выйдет на пенсию и захотят конвертировать дом в кэш тем или иным образом).

Waterbyte писал(а):утверждение о единственности ассета (полагаю, нет ассета в твоей терминологии или эквити в моей) к пензии мне не представляется очевидным. если хочешь, чтобы я его посчитал истинным, докажи его, пожалуйста, с цыфирью. для работающего здесь без чемоданов из китая.

Прежде чем (или вместо того чтобы) закапываться в цифрах, вот можно взять самую простую из них (но красноречивую): срок амортизации: 30 лет (или даже 40, как это было совсем недавно), который заканчивается аккурат к пенсии.
Отвечая вопросом на вопрос: как ты думаешь, многие ли обладатели таких моргиджей, выплатят их намного раньше расчётного срока (вот не за 30-35, а за 20 лет)? И/или, параллельно с выплатой моргиджа инвестируя в стоки, аккумулировать за это время 1 миллион денег, многие ли смогут?

Waterbyte писал(а): в качестве подкладки для ритаемент планов надо выбирать что-то более оборотоёмкое, чем недвижимость.

Например?

Waterbyte писал(а): долги и делаются именно ради того, чтобы увеличить эквити

Это как? И кто так делает? С примерами...

akela писал(а):Отвечая вопросом на вопрос: как ты думаешь, многие ли обладатели таких моргиджей, выплатят их намного раньше расчётного срока (вот не за 30-35, а за 20 лет)?

да, думаю, многие. продадут свой дом намного раньше, чем закончится срок амортизации их мортгиджа, расплатятся с банком, и будут использовать накопленную эквить для того, для чего они хотят её использовать (у всех разные цели). честно говоря, я тоже, среди этих многих, не вижу смысла рвать всю жизнь задницу только для того, чтобы выплатить мортгидж как можно раньше. получится - ну и ладненько, нет - ну дык и так тоже не плохо.

пыс. какой же это ответ вопросом, если я не задавал своего вопроса? я тебе предложил доказать мне, что ты прав насчёт единственного ассета в виде хорошо если выплаченного дома :)

Marmot писал(а):

Waterbyte писал(а): в качестве подкладки для ритаемент планов надо выбирать что-то более оборотоёмкое, чем недвижимость.

Например?

хороший вопрос. уже пятый год думаю над ним :)

Waterbyte писал(а):

Marmot писал(а):

Waterbyte писал(а): в качестве подкладки для ритаемент планов надо выбирать что-то более оборотоёмкое, чем недвижимость.

Например?

хороший вопрос. уже пятый год думаю над ним

Ага, вот ты, можно сказать профессионал и то думаешь, а что делать обычному рубщику мяса?

Marmot писал(а):

Waterbyte писал(а): долги и делаются именно ради того, чтобы увеличить эквити

Это как? И кто так делает? С примерами... :)

это очень просто. это делают практически все за редким исключением бизнесы. для того, чтобы увеличить текущий доход, часто бывает нужно больше активов, чем есть в распоряжении. сумма активов в распоряжении обеспечивается капиталом, который бывает собственным и привлечённым. собственный капитал (эквити) складывается из прошлых непотраченных накоплений и текущих доходов за вычетом текущих расходов. привлечённый капитал складывается, как правило, из долгов. часть долгов может быть условно невозвращаемая. да и вообще, разница между долговым капиталом и собственным бывает настолько неуловимая, что приходится применять сложные модели, дабы разделить долговую и собственную компоненты привлечённого капитала. это лирика. физика - в том, что чем больше долгов при фиксированном (или селф-састейнд, опять не знаю, как по-русски) собственном капитале, тем больше активов в распоряжении. а чем больше активов - тем больше возможностей увеличить приток текущего дохода в собственный капитал. долг снижается бизнесом только тогда, когда его стоимость оказывается слишком высока по сравнению со стоимостью всего капитала, то есть когда он невыгоден.

пыс. щяс акела или катя, пренебрегая, как всегда, принципом подобия, скажет, что в мире персональных финансов фсё софсем не так :)

Waterbyte писал(а):да, думаю, многие. продадут свой дом намного раньше, чем закончится срок амортизации их мортгиджа, расплатятся с банком, и будут использовать накопленную эквить для того, для чего они хотят её использовать (у всех разные цели).

Да одинаковые у всех цели. Детям - образование, а себе - пенсию.
Продадут - а в каком возрасте? И где будут после этого жить? И самое главное, я не вижу, откуда в этой схеме к пенсии могут взяться искомые полтора-два лимона. Частично выплаченный дом на столько не тянет, а инвестировать (скажем, за 10-15 лет до пенсии) будет уже немного поздновато, compounding return не сработает желаемым образом.

Waterbyte писал(а):честно говоря, я тоже, среди этих многих, не вижу смысла рвать всю жизнь задницу только для того, чтобы выплатить мортгидж как можно раньше. получится - ну и ладненько, нет - ну дык и так тоже не плохо.

И в этой схеме я тоже не вижу откуда возьмутся полтора лимона...

akela писал(а):инвестировать (скажем, за 10-15 лет до пенсии) будет уже немного поздновато, compounding return не сработает желаемым образом.

именно. кабы оно было не так, я бы не думал над вопросом мармота пять лет :)

пыс. а я всегда говорил, что надо было ехать не десять лет назад, а тридцать... тогда бы и не задавался дурацкими вопросами... а теперь на пенсию надежд уже нет, только на образование детей, которые и задуманы были в качестве спонсоров на время не совсем уж, я надеюсь, неприличной богадельни...