Каморка

Waterbyte писал(а):так вот, согласно твоей концепции, рентуя проперть честной ценой в 350,000, ты платишь честную цену рента в 1,750 в месяц. пойди попробуй найти такой рент в проперти ценой 750,000 - тогда будет подтверждение "раздутости" этой цены в разы при помощи твоей ценовой модели.

Ну, во-первых, мне неловко тебе напоминать, что сумма рента выплачиваемая тенантом, далеко не эквивалентна net incom-у получаемому земляным лордом. Очень далеко не эквивалентна.

А во-вторых, счастливый владелец 750к-дома, скажем, в Кукитламе, конечно может считать, что он легко может найти тенанта за 2.5к или 3к или за сколько он там считает правильной ценой... и быстро найти снова если этот тенант съедет. Но мне больше интересен реальный тенант и реальный рент, а не воображаемый.

Проф. Преображенский писал(а):

akela писал(а):

Проф. Преображенский писал(а):г. жилье покупается не для того, чтобы выплатить его и завещать детям ... Здесь вы (или дети) просто продадут его за рыночную цену.

а можно поинтересоваться, профессор. Вы продадите жильё, и что дальше? Когда примерно вы предполагаете продать жильё, где после этого будете жить, и как распорядитесь деньгами?

Дальше что? Дальше все. Это называется даунсайзинг. Вы поселяетесь в квартиру, где удобно жить. Дом вам больше не нужен. Некоторые покупают яхту и отправляются в кругосветку.

Угу, только для этого необходимо побыстрее выплатить принципл, от чего вы так отговаривали в предыдущем посте . Неувязочка.

тортикабысейчас писал(а):

Проф. Преображенский писал(а):

akela писал(а):

Проф. Преображенский писал(а):г. жилье покупается не для того, чтобы выплатить его и завещать детям ... Здесь вы (или дети) просто продадут его за рыночную цену.

а можно поинтересоваться, профессор. Вы продадите жильё, и что дальше? Когда примерно вы предполагаете продать жильё, где после этого будете жить, и как распорядитесь деньгами?

Дальше что? Дальше все. Это называется даунсайзинг. Вы поселяетесь в квартиру, где удобно жить. Дом вам больше не нужен. Некоторые покупают яхту и отправляются в кругосветку.

Угу, только для этого необходимо побыстрее выплатить принципл, от чего вы так отговаривали в предыдущем посте . Неувязочка.

Неа. Пример:
1. покупается дом в 200К с 5% даунпеймента с кредит лайн. Т.е. с 0.
2. через 10 лет этот дом (земля) станет стоить 500К. Ну хорошо, 400К.
3. за это время вы успеваете выплатить 60К принципала. Остается выплатить 140К.
4. продаете дом и получаете на руки 400-140=260К.
Что не понятно?

akela писал(а):Ну, во-первых, мне неловко тебе напоминать, что сумма рента выплачиваемая тенантом, далеко не эквивалентна net incom-у получаемому земляным лордом. Очень далеко не эквивалентна.

а я тебя за язык и не тянул моделировать цену проперти исходя из модели дивидендов, ею генерируемых. ты её выдвинул, и я тебе теперь помогаю её за уши притянуть к реальному рынку, хотя там всё белыми нитками шито. мне вообще больше нравиццо теория модильяни-миллера, чем гордоновская, но ты ж её в упор видеть не хочешь там, где она сама напрашиваеццо...

Ещё история по теме как заработать на дом. Или на что-ещё.

Встретил сегодня старого знакомого, вместе работали на Бермудах шесть лет назад. Слово за слово. Выяснилось, что он уже на заслуженном отдыхе. Правда владеет сетью пиццерий Papa John в Санкт-Петербурге. Первую он основал, когда ещё работал на Бермудах. Так что этго скорее хобби. Однако, я знал его историю за последние 6 лет и хорошо предствлял, во что и как он вложил средства. Жалею, что не сделал то же самое.
Итак, 6 лет назад, когда я только приехал на Бермуды, в нашу фирму одноврнменно наняли молодого, только что после университета специалиста. Не программист. Называется его специальность actuarial. Обычно это спецы с очень сильной математической подготовкой для оценки рисков. Мы быстро сдружились и проводили много времени вместе. Я даже полагал, что я хорошо его знаю.
Как-то раз он появился на работе в мятом грязном костюме. Объяснил, что у него отменили самолёт, деньги у него были с собой только бермудские, а единственный работающий обменник в аэропорту предлагал грабительский курс 100 бермудских долларов – 80 американских. Вообще-то официальный курс 1:1. Итого, он не обменял сотню и не смог заплатить за гостиницу. Посему, спал на полу в аэропорту. Я был в полном недоумении. Я знал на практике, что он не был скрягой и даже скорее сорил деньгами. Он мне пояснил, что он “бизнесмэн” и невыгодных сделок не заключает. Я пожал плечами. Речь шла о двадцатке.

Через 3 месяца после этого он уехал в Сингапур, где организовал инвестиционный фонд с нуля.
Мы переписывались. Через 2 года у него было уже 8млн. инвестиций. Через четыре года 75млн. На сегодняшний день 282млн. Офисы по миру. Bloomberg называет его фирму лушим инвестиционным фондом десятилетия. Отдача от вложений за шесть лет составила 452%. Это при современном-то рынке.
Теперь я несколько лучше понимаю его фразу о непотяренной на плохой сделке двадцатке.

Возвращаясь к знакомому с сетью пиццерий. Шесть лет назад он всё вложил в новую фирму моего приятеля. Теперь на заслуженном отдыхе.
Почему я не проинвестировал своего приятеля – даже не знаю. Не вязался у меня его образ с образом успешного бизнесмена.

Waterbyte писал(а):а я тебя за язык и не тянул моделировать цену проперти исходя из модели дивидендов, ею генерируемых. ты её выдвинул, и я тебе теперь помогаю её за уши притянуть к реальному рынку, хотя там всё белыми нитками шито. мне вообще больше нравиццо теория модильяни-миллера, чем гордоновская, но ты ж её в упор видеть не хочешь там, где она сама напрашиваеццо...

you lost me here.
Я надеялся, что ты поделишься цифрами честного net income-a от коквитламского 750к-дома.
И мы увидим какой же ретёрн рекваюд те люди которые согласны заплатить за него эти самые 750к. И сколько были бы согласны заплатить люди которые хочут ретёрн процентов в 6-7.

akela писал(а):А во-вторых, счастливый владелец 750к-дома, скажем, в Кукитламе, конечно может считать, что он легко может найти тенанта за 2.5к или 3к или за сколько он там считает правильной ценой... и быстро найти снова если этот тенант съедет. Но мне больше интересен реальный тенант и реальный рент, а не воображаемый.

реальный тенант - это собственник проперти, в ней проживающий. который платит реальный рент. который, в свою очередь, чудесным образом равен стоимости эквити, что кагбе намекает нам на иррелевантность дивидендов и капитал гейнов/лоссов. да, а при этом самой проперти (то есть её велью) совершенно начхать на то, левереджировали её (и с каким изменением стоимости капитала) или так, друзья на день рождения подарили.

Проф. Преображенский писал(а):

тортикабысейчас писал(а):

Проф. Преображенский писал(а):

akela писал(а):

Проф. Преображенский писал(а):г. жилье покупается не для того, чтобы выплатить его и завещать детям ... Здесь вы (или дети) просто продадут его за рыночную цену.

а можно поинтересоваться, профессор. Вы продадите жильё, и что дальше? Когда примерно вы предполагаете продать жильё, где после этого будете жить, и как распорядитесь деньгами?

Дальше что? Дальше все. Это называется даунсайзинг. Вы поселяетесь в квартиру, где удобно жить. Дом вам больше не нужен. Некоторые покупают яхту и отправляются в кругосветку.

Угу, только для этого необходимо побыстрее выплатить принципл, от чего вы так отговаривали в предыдущем посте . Неувязочка.

Неа. Пример:
1. покупается дом в 200К с 5% даунпеймента с кредит лайн. Т.е. с 0.
2. через 10 лет этот дом (земля) станет стоить 500К. Ну хорошо, 400К.
3. за это время вы успеваете выплатить 60К принципала. Остается выплатить 140К.
4. продаете дом и получаете на руки 400-140=260К.
Что не понятно?

Во-первых, то, что вы описали расчитано исключительно на росте цен. Его может и не состоятся в таких масштабах.
Во-вторых, вы забыли посчитать сколько будет выплачено интереса за эти самые 10 лет, - примерно 60К. Так что после продажи получаем 200, а не 260К. Посему, это не отменяет того факта, что при более быстрой выплате принципала - стоимость кредита понижается.

akela писал(а):Я надеялся, что ты поделишься цифрами честного net income-a от коквитламского 750к-дома.
И мы увидим какой же ретёрн рекваюд те люди которые согласны заплатить за него эти самые 750к. И сколько были бы согласны заплатить люди которые хочут ретёрн процентов в 6-7.

я уже делилсо цифрами честного нетинкама от порт-коквитламского дома нонешней ценой 400к. которые, цыфры эти, нисколечко не изменились за 7 лет, с того момента, как дом тот был ценой 250к.

Waterbyte писал(а):реальный тенант - это собственник проперти, в ней проживающий. который платит реальный рент.

Это ты ловко.
Но для меня сие утверждение невалидно ни разу. Если кто-то сам у себя что-то рентует (по той цене которую он сам себе назначил), то это не рент и не доход. Это подгонка результатов под желаемые. Пусть выйдет на рынок, там и поглядим.

akela писал(а):Пусть выйдет на рынок, там и поглядим.

ха, так он давно уже там (он не сам себе цену назначил, это результат рыночного баланса), в том-то всё и дело. а ты всё ждёшь, когда цена изменится в какую-то там нужную тебе сторону...

пыс. про "не рент и не доход" ты меня озадачил... а что же? или опортюнити кост - уже и не кост вовсе?

Waterbyte писал(а):

akela писал(а):Пусть выйдет на рынок, там и поглядим.

ха, так он давно уже там (он не сам себе цену назначил, это результат рыночного баланса), в том-то всё и дело. а ты всё ждёшь, когда цена изменится в какую-то там нужную тебе сторону...

пыс. про "не рент и не доход" ты меня озадачил... а что же? или опортюнити кост - уже и не кост вовсе?

Во-первых, для рынка нужны продавец и покупатель, которые должны быть разными лицами, и в достаточном для статистики количестве. Чтобы рынок считался реальным, а не воображаемым.
Во-вторых, рынок рента денег и рента жилья, это два разных рынка. Не надо подменять один другим.

Так какой будет net income от сдачи в рент (чужим дядям и тётям) 400к дома, купленного за кэш?

akela писал(а):Так какой будет net income от сдачи в рент (чужим дядям и тётям) 400к дома, купленного за кэш?

около нуля. по области небольшие осадки. я уже говорил про это чёрти-скока раз. рынок рента денег тут действительно почти никаким боком, я не понимаю, зачем ты мне его привешиваешь. во всех рассматриваемых моделях ценообразования я старательно избегаю (окей, сознательно игнорирую) влияния стоимости денег, как пренебрежимо малой величины.

akela писал(а):для рынка нужны продавец и покупатель, которые должны быть разными лицами, и в достаточном для статистики количестве.

рынок недвижимости в ловер мейнленде - достаточный для статистики? или у всех там лицо одно?

Waterbyte писал(а):рынок недвижимости в ловер мейнленде - достаточный для статистики? или у всех там лицо одно?

рынок рента недвижимости. По возможности рента не у себя любимого.

Что касается реальных цифр.... раз не хочешь про дом, то вот кондо из которого я съехал в прошлом году. Было сразу же продано лендлордом за 370к. Хотя исходя из рикваед ретурна 6%, оно должно было бы стоить в районе 160к.