В тех странах, где лопались пузыри на рынке недвижимости, пожелание быть домовладельцем было одним из самых страшных проклятий...Gatchinskiy писал(а):домовладение прекрасно само по себе, бесмысленно это отрицать...
всё, что вы тут написали, относится не к жилью, а к инвестмент проперти, в числе которой может быть и недвижимость. в отличие от остальных инвестмент пропертей, недвижимость не амортизируется (здания не в счёт), поэтому основной доход от такого рода инвестментов - капитальный, а не операционный.Meadie писал(а):От четверти до половины населения (как посмотреть) жилье снимает, и соответственно, кто-то им это жилье сдает, т.е. сдача жилья в рент - это очень и очень широко распространенный бизнес. Очевидно, что такое жилье для его владельцев - это 100% инвестиция, и у них есть две основные опции, что с ним делать: продать, и использовать полученные деньги на какие-то цели, или сдавать и ежемесячно получать от этого доход.Waterbyte писал(а):...
вы всё время рассматриваете покупку недвижимости, как инвестиционный проект, а я всё время говорю, что это не инвестиция, а чистой воды потребительский расход. ибо глупо инвестировать в проект с нулевой или даже отрицательной нет презент велью, есть полным-полно гораздо более доходных альтернативных проектов. в гавермент бонды и то инвестировать менее убыточно.
Как вы сами говорите, сдача недвижимости в рент сегодня имеет очень низкую доходность (особенно по сравнению с потенциальной доходностью альтернативных проектов) и, соответственно, не продавая свою недвижимость и сдавая ее в рент - владельцы недвижимости теряют большие деньги... Рентеры на этом безусловно выигрывают - если бы цены на рент были такими, чтобы домовладельцам он был выгоден, то рентерам пришлось бы платить за него в несколько раз больше чем сегодня. Однако, домовладельцы не повышают рент до такого уровня, и работая, соответственно, себе в убыток, эффективным образом субсидируют рентеров. Добавлю, что из ваших слов таkже следует, что использование доходов от альтернативных проектов для оплаты рента жилья существенно выгоднее его покупки.
Все это, разумеется, не относится к краткосрочной спекуляции недвижимостью, за счет которой в последние месяцы росли цены.
Любое рентуемое жилье (за исключением социального и т.п.) является чьей то инвестиционной пропертью.Waterbyte писал(а):всё, что вы тут написали, относится не к жилью, а к инвестмент проперти, в числе которой может быть и недвижимость. в отличие от остальных инвестмент пропертей, недвижимость не амортизируется (здания не в счёт), поэтому основной доход от такого рода инвестментов - капитальный, а не операционный.
Hong Kong property sales plunge nearly 40pc in past six months
Midland said it had “the worst six-month number recorded” since it started surveying prices in 1991, after registering 26,571 deals in the period, a 39.1 per cent slump on the 43,636 deals signed in the first half of 2015.
The latest figures show total sales values fell 39.2 per cent in the six months to HK$189.5 billion, according to the data released by Midland.
...
Analysts said an influx of new supply to come onto the market, along with global economic uncertainties created by Brexit, could dampen demand further in the second half year.
не думаю, что мое мнение про кондо вас заинтересует. и я не очень понял, про какие потери для лендлорда вы говорите. капитальные? так рентерам от них ни горячо, ни холодно. а операционные расходы почти целиком покрывает доход от рента, то есть их практически нет. как, стало быть, практически нет и приобретений для рентера. если лендлорд сознательно идёт на операционные убытки, то это не от большого благородства по отношению к рентерам, а потому, что эти убытки с головой покрываются капитальной прибылью в течение пузыря. так что все ваши страшилки про "под водой", "интерест рейт", "кто не успел тот опоздал", и прочие "токсичные ассеты" относятся к тем, кто надумал инвестировать в недвижимость, а не к тем, кто купил себе жильё, в какой бы момент времени они бы ни сделали: до пузыря, во время, или после.Meadie писал(а):Любое рентуемое жилье (за исключением социального и т.п.) является чьей то инвестиционной пропертью.
Соответственно, потеря для лендлорда - это приобретение для рентера.
Кстати говоря, а что вы скажите про кондо как инвестмент проперти?
Расскажите это американцам (средний класс в США был в значительной степени разорен кризисом на рынке недвижимости), японцам (цены на недвижимость у них снижаются в течении последних 25 лет), а также жителям различных стран Европы, где в последние 10 лет лопались пузыри на рынках недвижимости.Waterbyte писал(а):все ваши страшилки про "под водой", "интерест рейт", "кто не успел тот опоздал", и прочие "токсичные ассеты" относятся к тем, кто надумал инвестировать в недвижимость, а не к тем, кто купил себе жильё, в какой бы момент времени они бы ни сделали: до пузыря, во время, или после.
это вы им расскажите, у вас ж опыта больше. хотя, я так подозреваю, вы путаете средний класс с маргиналами так же легко, как и ассеты с икспенсами... миди, а вы точно программист, а не журналист?Meadie писал(а):Расскажите это американцам (средний класс в США был в значительной степени разорен кризисом на рынке недвижимости), японцам (цены на недвижимость у них снижаются в течении последних 25 лет), а также жителям различных стран Европы, где в последние 10 лет лопались пузыри на рынках недвижимости.
Что характерно, в наибольшей степени там пострадали как раз самые обычные люди, которые просто "купили себе жилье".
Вы называете маргиналами тех, кому банк дает кредит на покупку недвижимости в размере нескольких сотен тысяч долларов?Waterbyte писал(а):... вы путаете средний класс с маргиналами так же легко, как и ассеты с икспенсами...
в америке банкам было наплевать, кому и сколько давать в кредит. я думаю, вы в курсе, чем это кончилось. я также думаю, что вы не в курсе, кому и сколько дают в кредит банки в канаде. по крайней мере, насколько я могу судить по вашим постингам тут.Meadie писал(а):Вы называете маргиналами тех, кому банк дает кредит на покупку недвижимости в размере нескольких сотен тысяч долларов?
Надеюсь, вы в курсе, что проблемы с моргиджами в штатах, после того как пузырь лопнул, были по совокупности у порядка 10% их держателей. Количество маргиналов (людей без дохода, работы, других ассетов которым банки тем не менее дали т.н. NINJA и другие креативные моргиджи) было весьма невелико - если сравнивать с общим количеством моргиджей или домовладений.Waterbyte писал(а):в америке банкам было наплевать, кому и сколько давать в кредит. я думаю, вы в курсе, чем это кончилось.Meadie писал(а):Вы называете маргиналами тех, кому банк дает кредит на покупку недвижимости в размере нескольких сотен тысяч долларов?
Участнеги дискуссии называете маргиналами тех, кто ими вообще не являются, т.е. маргинал - это не тот, кто вы думаете (в оригинальном смысле этого слова)Meadie писал(а): Вы называете маргиналами тех...
हरे कृष्ण हरे कृष्णMeadie писал(а):Надеюсь, вы в курсе, что проблемы с моргиджами в штатах, после того как пузырь лопнул, были по совокупности у порядка 10% их держателей. Количество маргиналов (людей без дохода, работы, других ассетов которым банки тем не менее дали т.н. NINJA и другие креативные моргиджи) было весьма невелико - если сравнивать с общим количеством моргиджей или домовладений.Waterbyte писал(а):в америке банкам было наплевать, кому и сколько давать в кредит. я думаю, вы в курсе, чем это кончилось.Meadie писал(а):Вы называете маргиналами тех, кому банк дает кредит на покупку недвижимости в размере нескольких сотен тысяч долларов?
Поймите простую вещь: те, у кого изначально ничего не было, в результате падения цен на недвижимость особо и не пострадали. Они просто подефолтились и пошли дальше, причем сегодня, по прошествии 8+ лет их кредитный рейтинг уже возможно и восстановился, не исключено, что они уже купили себе другое жилье и находятся в более лучшем положении, чем те, у кого 10 лет назад что-то было.
Пострадали как раз те люди, которые, получив обычные прайм моргиджи, купили жилье во время пузыря (для себя, а не в виде инвестиции!) - т.е. обычный средний класс. Чтобы дать нормальный 20% даунпеймент, эти люди, вероятно, много лет их копили, откладывая с каждой зарплаты (пили только чай), использовали также и пенсионные накопления и т.п.
Однако, с падением цен, все эти накопления, вложенные в недвижимость, эффективным образом сгорели. Миллионы американцев (я недавно приводил статистику) до сих пор, через 10 лет после мелтдауна, находятся под водой. Купив на пике цен, они эти 10 лет производили повышенные платежи по своим моргиджам, и им еще 20 лет их производить(!). Если бы они несколько лет подождали с покупкой жилья, то их платежи за те же самые дома или кондо были бы на десятки процентов, или в разы меньше. Более того, будучи под водой, домовладельцы оказались ограничеными в своих перемещениях - для поиска лучшей работы. Чтобы продать жилье и переехать в другой штат, город или район, они должны вначале доплатить до "уровня воды" - а таких денег у них нет, т.к. все их сбережения вложенные в это самое жилье у них уже сгорели. А накопить эти деньги с текущего дохода/зарплаты - просто нереально, учитывая, что им нужно не только жить, но и производить текущие платежи за купленное по пиковым ценам жилье.
Я лишь привожу описание ситуации на американском рынке недвижимости после того как там лопнул пузырь. Соглашусь, что "спорить на языке логических выражений" с фактами невозможно, правда, замечу, что к моей религиозности (или отсутствии таковой) это никакого отношения не имеет.Waterbyte писал(а):...то, что с религиозными людьми невозможно спорить на языке логических выражений, я уже давно понял.Meadie писал(а):...Пострадали как раз те люди, которые, получив обычные прайм моргиджи, купили жилье во время пузыря (для себя, а не в виде инвестиции!) - т.е. обычный средний класс. ...
"в лучшем положении", вы хотели сказать?Meadie писал(а): и находятся в более лучшем положении
о, вот и ключевая фраза "диванной теоретики" всплыла, если бы..., причем четкого ответа, а когда надо было/будет, так и не поступило за все эти годы и вряд ли поступитMeadie писал(а): ...Если бы они несколько лет подождали с покупкой жилья, то их платежи за те же самые дома или кондо были бы на десятки процентов, или в разы меньше....